zur Startseite von Dr. Klein & Co. AG

Instandhaltungsrücklage: So bilden Sie den wichtigen Notgroschen für Ihr Haus

Instandhaltungsrücklage

So sorgen Sie für kommende Instandhaltungskosten vor

My home is my castle – Herr im eigenen Haus zu sein, ist ein tolles Gefühl. Das streben viele an: Eine Studie von TNS Infratest zeigt, dass ein Großteil der Deutschen vor allem für Wohneigentum (43 Prozent) spart, wogegen kaum jemand etwas für schlechte Zeiten zurücklegt (nur 5 Prozent). Gerade für Immobilienbesitzer sind Rücklagen aber wichtig: Schließlich müssen Dach, Fenster, Sanitäreinrichtungen und Co. in regelmäßigen Abständen erneuert werden, damit das Schloss nicht mit den Jahren zur Bruchbude verfällt. 

Schaffen Sie deshalb rechtzeitig Instandhaltungsrücklagen. Wir zeigen Ihnen in diesem Artikel, welche Sparmethoden Ihnen dabei helfen, welche Kredite Ihnen in unvorhergesehenen Situationen spontan aus der Patsche helfen und welche Ausgaben im Laufe der Jahre auf Sie zukommen.

Die Instandhaltungsrücklage fürs Haus hilft beim Werterhalt

Unvorhergesehenes kommt für Hausbesitzer oft mit bösen Überraschungen daher: Plötzlich klemmen die Wohnzimmerrolläden und lassen sich nicht mehr hochfahren, ein Wasserrohrbruch flutet den Keller, die Heiztherme streikt und verwehrt beim Duschen heißes Wasser. Glücklich kann sich schätzen, wer für solche Fälle rechtzeitig mit dem Sparen begonnen hat. Instandhaltungsrücklagen dienen aber gleichzeitig dem Werterhalt einer Immobilie. Ist das Haus als Altersvorsorge gedacht, sind regelmäßige Reparaturen und Modernsierungen ein Muss. Wer jahrelang nichts unternimmt und das Gebäude altern lässt, wird bei einem späteren Verkauf keinen guten Preis erzielen.

Wie viel sollte man für Instandhaltungskosten zurücklegen?

An dieser Frage scheiden sich die Geister, denn dazu gibt es ganz unterschiedliche Berechnungsmethoden. Die folgenden Formeln werden vor allem von Eigentümergemeinschaften zurate gezogen, um die benötigte Höhe der Instandhaltungsrücklage zu ermitteln. Aber auch Hausbesitzern bieten sie eine erste Orientierung.

Auf unserer Seite zum Thema Was kostet ein Haus? zeigen wir, dass ein Bauherr in Deutschland für ein Massivhaus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern und einem Grundstück von 850 Quadratmetern im Schnitt etwa 320.000 Euro bezahlt. Das nehmen wir als Beispiel für die nun folgenden Formeln, und zusätzlich wir gehen von Herstellungskosten in Höhe von 2.000 Euro pro Quadratmeter aus.

  • Gemäß Zweiter Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes (WoBauG) müssten 1.065 Euro pro Jahr beiseitegelegt werden. Die Berechnungsverordnung staffelt den Bedarf nach Alter der Immobilie und empfiehlt für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, maximal 7,10 Euro pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche.
     
  • Folgt man dem Rat des Verbands Privater Bauherren (VPB), wären 1.800 Euro pro Jahr fällig. Der VPB geht davon aus, dass 1 Euro pro Quadratmeter multipliziert mit zwölf Monaten pro Jahr ausreicht, um sich abzusichern.
     
  • Nach der Petersschen Formel, die oft von Eigentümergemeinschaften zur Ermittlung der Instandhaltungsrücklage herangezogen wird, müssten 5.625 Euro pro Jahr gespart werden. Die Formel basiert auf der Annahme, dass ein Gebäude innerhalb von 80 Jahren das Anderthalbfache seiner Herstellungskosten zur Instandhaltung benötigt. Um sie anwenden zu können, müssen die Herstellungskosten der Immobilie pro Quadratmeter bekannt sein. Bei jüngeren Gebäuden ist es meist kein Problem, sie zu ermitteln, bei älteren kann sie oft nur geschätzt werden. Im Rechenbeispiel gehen wir von Herstellungskosten in Höhe von 2.000 Euro pro Quadratmeter aus: 2.000 Euro x Faktor 1,5 = 3.000 : 80 Jahre = 37,50 Euro x 150 Quadratmeter = 5.625 Euro.
     

Die Empfehlungen reichen damit von 1.065 Euro pro Jahr bis 5.625 Euro pro Jahr – das ist eine verhältnismäßig große Spanne. Letztlich muss jeder Eigentümer für sich entscheiden, wie viel er pro Monat für die Instandhaltungsrücklage seines Hauses sparen kann und möchte.

Rücklage ermitteln

 
Instandhaltungsrücklage nach:
€ pro Jahr
€ pro Jahr
€ pro Jahr

Rücklagenbildung für Wohnungseigentümer Pflicht

Wohnungseigentümer sind als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft sogar dazu verpflichtet, für Instandhaltungsrücklagen zu sorgen. Das Wohneigentumsgesetz (WEG) schreibt in diesem Zusammenhang vor, dass eine angemessene Summe für Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum als Instandhaltungsrückstellung konserviert werden muss. Oft ist die Rücklage im sogenannten „Hausgeld“ oder „Wohngeld“ enthalten, das jeder Wohnungseigentümer monatlich an die Verwaltung zahlt. Damit werden gleichzeitig Betriebskosten, Hausmeisterkosten, Heizungskosten, Versicherungsbeiträge und andere Nebenkosten beglichen. Das Hausgeld beträgt bei Eigentümergemeinschaften im Schnitt 2,70 Euro pro Quadratmeter genutzter Wohnfläche und Monat.

Die Höhe der Instandhaltungsrückstellung bei Eigentümergemeinschaften

Eigentümergemeinschaften legen anhand der Petersschen Formel die Höhe der Instandhaltungsrücklage für Eigentumswohnungen des gesamten Gebäudes fest. Angenommen, das Mehrfamilienhaus hat eine Größe von 800 Quadratmetern und Herstellungskosten von 2.000 Euro pro Quadratmeter, daraus ergibt sich:

2.000 Euro x Faktor 1,5 = 3.000 : 80 Jahre = 37,50 Euro x 800 Quadratmeter = 30.000 Euro pro Jahr.

Im nächsten Schritt geht man davon aus, dass 65 bis 70 Prozent dieser Summe das Gemeinschaftseigentum betreffen, das wären bei 70 Prozent 21.000 Euro pro Jahr. Diese 21.000 Euro werden schließlich über die Miteigentumsanteile auf jeden einzelnen Eigentümer aufgeschlüsselt.

Für Hausbesitzer sind Instandhaltungsrücklagen freiwillig

Hausbesitzern ist es freigestellt, ob sie Instandhaltungsrücklagen bilden oder nicht. Es liegt in ihrer Verantwortung, aber auch in ihrem Interesse, umfassend vorzusorgen. Der Grundgedanke dabei: Kleine Sparraten tun über einen langen Zeitraum hinweg weniger weh als ein großer Betrag, der mit einem Mal beglichen werden muss. Wichtig ist dabei vor allem, die Kosten für Instandhaltungen und Modernisierungen nicht zu unterschätzen. Gerade Reparaturen an der Immobilie können sehr schnell teurer werden können. Dann reicht der kleine Notgroschen auf dem Sparkonto unter Umständen auch nach mehreren Jahren noch nicht für kostspielige Maßnahmen aus. Es gibt aber eine Sparform, die dieses Problem löst.

Bausparen als geeignete Sparformen für Instandhaltungskosten

Die Herausforderung beim Sparen für Rücklagen lautet: Es sollte nicht zu lange dauern, größere Beträge anzusparen, gleichzeitig muss es möglich sein, sie in Notfällen spontan abrufen zu können. Diesen Anforderungen werden nur wenige Geldanlagen gerecht. Vor einigen Jahren war Tagesgeld hierfür eine beliebte Möglichkeit, weil es damals hohe Zinsen bei täglicher Verfügbarkeit zu bieten hatte. Heutzutage bringen die sogenannten Termingelder, zu denen auch Festgeld zählt, kaum noch Erträge. Auch das Sparkonto kann in diesem Bereich zurzeit nicht punkten. Dafür ist Bausparen eine gute Alternative. Zwar sind auch hier die Guthabenzinsen nicht der Rede wert, aber ein Bausparvertrag bietet neben dem Sparen vielfältige Möglichkeiten, um schnell und günstig an Finanzmittel zu gelangen.

Flexibel bleiben mit einem Bausparvertrag

Bausparverträge sind grundsätzlich dazu gedacht, Eigenkapital für einen späteren Immobilienkauf anzusparen. Zu diesem Zweck schließen Sie einen Vertrag mit der Bausparkasse und vereinbaren eine Zielsumme, beispielweise 80.000 Euro. Dann fangen Sie an zu sparen. Sobald Ihr Sparguthaben 40 Prozent der vereinbarten Bausparsumme erreicht hat, in diesem Fall 32.000 Euro, wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Das bedeutet: In diesem Augenblick können Sie sich die 32.000 Euro auszahlen lassen und gleichzeitig ein zinsgünstiges Darlehen über die restlichen 48.000 Euro von der Bausparkasse annehmen. Auf diese Weise können Sie nun über insgesamt 80.000 Euro verfügen und dieses Geld in eine Immobilie investieren. Das ist der übliche Weg einer Baufinanzierung mit Bausparvertrag. Aufgrund seiner Beschaffenheit eignet sich ein Bausparvertrag aber auch sehr gut als Instandhaltungsrücklage einer Immobilie, die Ihnen bereits gehört:

  • Kurzfristig kündbar: Das angesparte Guthaben lässt sich innerhalb einer Frist von drei bis sechs Monaten kündigen, Sie bekommen es dann inklusive Verzinsung zurück und können damit machen, was Sie möchten – zum Beispiel neue Fenster finanzieren. Durch die Kündigung verlieren Sie allerdings Ihren Anspruch auf das Bauspardarlehen.
  • Beleihbar: Wenn Sie schneller Geld benötigen, können Sie den Bausparvertrag direkt bei der Bausparkasse beleihen. Sie zahlt Ihnen dann einen günstigen Kredit in Höhe des aktuell vorhandenen Sparguthabens aus. So müssen Sie Ihren Bausparvertrag nicht gleich kündigen, profitieren aber von den günstigen Konditionen und der schnellen Abwicklung des Kredits.
  • Planbar: Bausparverträge mit Wahlzuteilung werden schneller zuteilungsreif, und zwar schon bei 25 Prozent der Bausparsumme. Auf diese Weise lassen sich mehrere, kleine Bausparverträge zeitlich so terminieren, dass sie rechtzeitig zu geplanten Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen fällig werden.

Leeres Sparschwein: Günstige Kredite lösen das Problem

Ohne Rücklagen kann es in Notfällen schwierig werden: Beim Wasserrohrbruch oder dem Ausfall der Heizung haben Sie keine Zeit, um erst noch finanzielle Mittel anzusparen. Dann muss schnell gehandelt werden. Ein geeigneter Modernisierungskredit kann Ihnen aus dieser misslichen Lage helfen. Er wendet sich speziell an Immobilienbesitzer und bringt deshalb niedrigere Zinsen mit sich als ein normaler Ratenkredit. Mit dem Modernisierungskredit haben Sie die Möglichkeit, sich schnell und unkompliziert Summen von 1.000 bis etwa 50.000 Euro zu leihen. Sie benötigen dafür keine weiteren Sicherheiten, müssen aber nachweisen, dass Ihnen eine Immobilie gehört.

Was fällt wann an? Übliche Reparaturen, Modernisierungen und Intervalle

Niemand kann in die Zukunft sehen, und nicht jede drohende Reparatur lässt sich im Voraus planen. Einige Maßnahmen sind aber zumindest absehbar, weil sich dafür gängige Intervalle etabliert haben:

Bereich

Frequenz

Kosten

Kreditarten

Carport

Alle 15 Jahre

Ab ca. 2.000 Euro (Holz), ab ca. 4.000 Euro (Metall)

Zweckgebundene Modernisierungskredite
Freier Ratenkredit

Zaun (Holz)

Alle 10 bis 15 Jahre

Ab 80 Euro pro Meter

Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Wohnkredit)
Freier Ratenkredit

Bereich

Frequenz

Kosten

Kreditarten

Dach neu decken

Alle 30 bis 40 Jahre

Ab ca. 100 Euro pro Quadratmeter

Baudarlehen
Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Sanierungskredit)

Dach sanieren

Alle 20 bis 30 Jahre

im Schnitt 60 Euro pro Quadratmeter

Baudarlehen
Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Sanierungskredit)

Dachstuhl erneuern

Alle 50 Jahre

Ab ca. 10.000 Euro

Baudarlehen
Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Sanierungskredit)

Schornstein erneuern

Alle 30 bis 40 Jahre

Ab 2.500 Euro plus Bau

Baudarlehen
Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Sanierungskredit)

Bereich

Frequenz

Kosten

Kreditarten

Außendämmung Fassade

Alle 30 Jahre

Abhängig von der Fläche, ab 210 Euro pro Quadratmeter

Baudarlehen
Zweckgebundene Modernisierungskredite"

Dach dämmen

Alle 20 bis 30 Jahre

Etwa 120 Euro pro Quadratmeter Dachfläche

Baudarlehen
Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Sanierungskredit)

Innendämmung

Alle 20 bis 30 Jahre

Außenwände: 80-100 Euro pro Quadratmeter; Dachschrägen: 60-90 Euro pro Quadratmeter

Baudarlehen
Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Sanierungskredit)

Kellerdecke von unten dämmen

Alle 20 bis 30 Jahre

80-100 Euro pro Quadratmeter

Baudarlehen
Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Sanierungskredit)

Bereich

Frequenz

Kosten

Kreditarten

Badsanierung

Alle 15 bis 20 Jahre

Abhängig von Fläche und Ausstattung, kleinere Bäder ab etwa 12.000 Euro

Baudarlehen (für Einbauten)
Zweckgebundene Modernisierungskredite
Freier Ratenkredit

Küche erneuern

Alle 15 bis 20 Jahre

Abhängig von Qualität und Beschaffenheit, ab ca. 5.000 Euro

Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Wohnkredit)
Freier Ratenkredit

Parkettboden

Alle 30 bis 40 Jahre

Ab 70 Euro pro Quadratmeter

Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Renovierungskredit)
Freier Ratenkredit

Tapeten erneuern

Nassräume: Alle 3 bis 5 Jahre, Wohnräume alle 5 bis 10 Jahre, Nebenräume alle 10 Jahre

Ab 15 Euro pro Quadratmeter

Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Renovierungskredit)
Freier Ratenkredit

Teppiche

Alle 5 Jahre

Je nach Qualität, ab 10 Euro pro Quadratmeter

Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Renovierungskredit)
Freier Ratenkredit

Wandfarbe erneuern (innen)

Alle 5 bis 10 Jahre

Ab 10 Euro pro Quadratmeter zu streichender Fläche

Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Renovierungskredit)
Freier Ratenkredit

Bereich

Frequenz

Kosten

Kreditarten

Geschirrspüler

Alle 10 bis 15 Jahre

Je nach Marke und Größe, ab ca. 250 Euro

Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Wohnkredit)
Freier Ratenkredit

Herd mit Backofen

Alle 15 Jahre

Einbauherd ab etwa 300 Euro plus Einbau

Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Wohnkredit)

Kühlschrank

Alle 10 Jahre

Abhängig von Qualität und Marke, ab 250 Euro

Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Wohnkredit)
Freier Ratenkredit

Waschmaschine

Alle 10 bis 15 Jahre

Ab zirka 300 Euro aufwärts

Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Wohnkredit)
Freier Ratenkredit

Bereich

Frequenz

Kosten

Kreditarten

Fassadenputz erneuern

Alle 20 Jahre

Ab 60 Euro pro Quadratmeter

Baudarlehen
Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Sanierungskredit)

Fassade streichen

Alle 10 bis 15 Jahre

Abhängig von der Fläche, ab etwa 20 Euro pro Quadratmeter

Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Sanierungskredit)

Bereich

Frequenz

Kosten

Kreditarten

Fenster erneuern

Alle 20 bis 30 Jahre

Ab 1.000 Euro pro Stück, abhängig von Größe, Qualität und Anzahl (Rabatte möglich)

Baudarlehen
Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Sanierungskredit)

Haustür erneuern

Alle 20 bis 30 Jahre

Abhängig von Material und Beschaffenheit, ab 1.000 Euro plus Einbau

Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Wohnkredit)

Rolläden

Alle 20 Jahre

Ab 300 Euro pro Stück plus Einbau

Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Wohnkredit)

Bereich

Frequenz

Kosten

Kreditarten

Elektrik erneuern

Alle 20 bis 30 Jahre

3-5 Prozent des Immobilienwertes

Zweckgebundene Modernisierungskredite

Fußbodenheizung

Alle 20 bis 25 Jahre

Ab 80 Euro pro Quadratmeter

Baudarlehen
Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Sanierungskredit)
Freier Ratenkredit

Heizung

Alle 15 bis 20 Jahre

Ab 12.000 Euro inklusive Einbau

Baudarlehen
Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Sanierungskredit)

Wasserrohre erneuern

Alle 20 bis 25 Jahre

Je nach Material ab 25 Euro pro Meter

Baudarlehen
Zweckgebundene Modernisierungskredite (z.B. Sanierungskredit)

Grafik: Wann werden welche Reparaturen und Modernisierungsarbeiten fällig?

Das Haus als Altersvorsorge in Schuss halten

(Bei allen Kostenangaben handelt es sich um grobe Schätzungen und Erfahrungswerte)

Das richtige Rüstzeug für Reparaturkosten finden – Dr. Klein hilft dabei

Der Bausparvertrag kann Ihre Versicherung gegen überraschende Reparaturen rund um Haus und Hof sein. Allerdings gibt es viele, verschiedene Tarifmodelle. Unsere Berater vor Ort verfügen über einen umfassenden Marktüberblick, kennen die einzelnen Angebote genau und sind deshalb in der Lage, die passenden Varianten für Ihre Reparaturintervalle herauszufiltern. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie gerade erst ein Haus kaufen und Ihre Absicherung direkt von Beginn an mit einplanen möchten, oder ob Sie als langjähriger Hausbesitzer zu uns kommen, um in Sachen Absicherung nachzubessern. Im persönlichen Gespräch checken unsere Spezialisten für Baufinanzierung auch Ihre vorhandenen Bausparverträge und beurteilen, ob sie sich als Instandhaltungsrücklage eignen.

Jetzt Finanzierungsvorschläge anfordern

Weitere interessante Artikel

 

Alle relevanten Themen finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienfinanzierung

Einfach aktuell

Bleiben Sie mit Dr. Klein stets informiert: Newsletter, RSS-Feeds, Zinskommentar und News.

Dr. Klein Lexikon

Das Dr. Klein Finanzlexikon: informativ, aktuell, umfangreich. Schnell informiert auf einen Blick.