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Instandhaltungsrücklage: Der wichtige Notgroschen für Ihr Haus

Reparaturen und Modernisierungen am Eigenheim sind wichtig für den Werterhalt, können aber ins Geld gehen. Die Lösung: Rechtzeitig Instandhaltungsrücklagen bilden. Wie das funktioniert, zeigt dieser Artikel.

Introbild Instandhaltungsrücklage
  • Inhaltsverzeichnis
    • Warum Sie für Instandhaltungskosten vorsorgen sollten

      My home is my castle – Herr im eigenen Haus zu sein, ist ein tolles Gefühl. Das streben viele an: Eine Studie von TNS Infratest zeigt, dass ein Großteil der Deutschen vor allem für Wohneigentum (43 Prozent) spart. Leider legt kaum jemand etwas für schlechte Zeiten zurück (nur 5 Prozent). Gerade für Immobilienbesitzer sind Rücklagen aber wichtig: Schließlich müssen Dach, Fenster, Sanitäreinrichtungen und Co. in regelmäßigen Abständen erneuert werden, damit das Schloss nicht mit den Jahren zur Bruchbude verfällt. Das kommt dem Werterhalt der Immobilie zugute: Ist das Haus als Altersvorsorge gedacht, sind regelmäßige Reparaturen und Modernsierungen ein Muss. Wer jahrelang nichts unternimmt und das Gebäude altern lässt, wird bei einem späteren Verkauf keinen guten Preis erzielen. Schaffen Sie deshalb rechtzeitig Instandhaltungsrücklagen. Dazu bieten sich Sparmethoden an, die Ihnen in unvorhergesehenen Situationen spontan aus der Patsche helfen.

      Optimale Höhe von Instandhaltungsrücklagen

      An der Frage, wie viel Instandhaltungsrücklage notwendig ist, scheiden sich die Geister. Dazu gibt es ganz unterschiedliche Berechnungsmethoden. Die folgenden Formeln werden vor allem von Eigentümergemeinschaften zurate gezogen, um die benötigte Höhe der Instandhaltungsrücklage zu ermitteln. Aber auch Hausbesitzern bieten sie eine erste Orientierung.

      Empfehlungen für Instandhaltungsrücklagen

      Auf unserer Seite zum Thema Was kostet ein Haus? zeigen wir, dass ein Bauherr in Deutschland für ein Massivhaus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern und einem Grundstück von 850 Quadratmetern im Schnitt etwa 320.000 Euro bezahlt. Zusätzlich wir gehen von Herstellungskosten in Höhe von 2.000 Euro pro Quadratmeter aus. Dieses Beispiel dient uns nun als Grundlage, um anhand der verschiedenen Berechnungsmethoden die notwendigen Instandhaltungsrücklagen aufzuzeigen. 

      • Empfehlung gemäß 2. Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes:
        Gemäß Zweiter Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes (WoBauG) müssten 1.065 Euro pro Jahr beiseitegelegt werden. Die Berechnungsverordnung staffelt den Bedarf nach Alter der Immobilie und empfiehlt für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, maximal 7,10 Euro pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche.
      • Empfehlung gemäß Verband Privater Bauherren (VPB):
        Folgt man dem Rat des Verbands Privater Bauherren (VPB), wären 1.800 Euro pro Jahr fällig. Der VPB geht davon aus, dass 1 Euro pro Quadratmeter multipliziert mit zwölf Monaten pro Jahr ausreicht, um sich abzusichern.
      • Empfehlung gemäß Petersscher Formel:
        Nach der Petersschen Formel, die oft von Eigentümergemeinschaften zur Ermittlung der Instandhaltungsrücklage herangezogen wird, müssten 5.625 Euro pro Jahr gespart werden. Die Formel basiert auf der Annahme, dass ein Gebäude innerhalb von 80 Jahren das Anderthalbfache seiner Herstellungskosten zur Instandhaltung benötigt. Um sie anwenden zu können, müssen die Herstellungskosten der Immobilie pro Quadratmeter bekannt sein. Bei jüngeren Gebäuden ist es meist kein Problem, sie zu ermitteln, bei älteren kann sie oft nur geschätzt werden. Im Rechenbeispiel gehen wir von Herstellungskosten in Höhe von 2.000 Euro pro Quadratmeter aus: 2.000 Euro x Faktor 1,5 = 3.000 : 80 Jahre = 37,50 Euro x 150 Quadratmeter = 5.625 Euro.

      Die Empfehlungen für eine optimale Instandhaltungsrücklage für ein und dieselbe Immobilie reichen also von 1.065 Euro pro Jahr bis 5.625 Euro pro Jahr – das ist eine verhältnismäßig große Spanne. Sie zeigt: Letztlich muss jeder Eigentümer für sich entscheiden, wie viel er pro Monat für die Instandhaltungsrücklage seines Hauses sparen kann und möchte.

      Instandhaltungsrückstellung bei Eigentümergemeinschaften

      Wenn Immobilienbesitzer Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft sind, besteht sogar eine Pflicht, für Instandhaltungsrücklagen zu sorgen. Das Wohneigentumsgesetz (WEG) schreibt in diesem Zusammenhang vor, dass eine angemessene Summe für Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum als Instandhaltungsrückstellung konserviert werden muss. Oft ist die Rücklage im sogenannten „Hausgeld“ oder „Wohngeld“ enthalten, das jeder Wohnungseigentümer monatlich an die Verwaltung zahlt. Damit werden gleichzeitig Betriebskosten, Hausmeisterkosten, Heizungskosten, Versicherungsbeiträge und andere Nebenkosten beglichen. Die Pflicht zur Bildung von Instandhaltungsrücklagen trifft übrigens nicht nur Besitzer einer Eigentumswohnung, sondern auch Hausbesitzer, die über gemeinsame genutzte Grundstücke zu einer Eigentümergemeinschaft gehören.

      Das Hausgeld beträgt bei Eigentümergemeinschaften im Schnitt 2,70 Euro pro Quadratmeter genutzter Wohnfläche und Monat.

      Eigentümergemeinschaften legen anhand der Petersschen Formel die Höhe der Instandhaltungsrücklage für Eigentumswohnungen des gesamten Gebäudes fest. Angenommen, das Mehrfamilienhaus hat eine Größe von 800 Quadratmetern und Herstellungskosten von 2.000 Euro pro Quadratmeter, daraus ergibt sich:

      2.000 € x Faktor 1,5 = 3.000 : 80 Jahre = 37,50 Euro x 800 Quadratmeter = 30.000 Euro pro Jahr.

      Im nächsten Schritt geht man davon aus, dass 65 bis 70 Prozent dieser Summe das Gemeinschaftseigentum betreffen, das wären bei 70 Prozent 21.000 Euro pro Jahr. Diese 21.000 Euro werden schließlich über die Miteigentumsanteile auf jeden einzelnen Eigentümer aufgeschlüsselt.

      Rücklagenbildung bei Hausbesitzern ohne Eigentümergemeinschaft

      Hausbesitzern, die keiner Eigentümergemeinschaft angehören, ist es freigestellt, ob sie Instandhaltungsrücklagen bilden oder nicht. Es liegt in ihrer Verantwortung, aber auch in ihrem Interesse, umfassend vorzusorgen. Der Grundgedanke dabei: Kleine Sparraten tun über einen langen Zeitraum hinweg weniger weh als ein großer Betrag, der mit einem Mal beglichen werden muss. Wichtig ist dabei vor allem, die Kosten für Instandhaltungen und Modernisierungen nicht zu unterschätzen. Gerade Reparaturen an der Immobilie können sehr schnell teurer werden. Dann reicht der kleine Notgroschen auf dem Sparkonto unter Umständen auch nach mehreren Jahren noch nicht für kostspielige Maßnahmen aus. Es gibt aber eine Sparform, die dieses Problem löst.

      Instandhaltungskosten per Bausparvertrag finanzieren

      Die Herausforderung beim Sparen für Rücklagen lautet: Es sollte nicht zu lange dauern, größere Beträge anzusparen, gleichzeitig muss es möglich sein, sie in Notfällen spontan abrufen zu können. Diesen Anforderungen werden nur wenige Geldanlagen gerecht. Vor einigen Jahren war Tagesgeld hierfür eine beliebte Möglichkeit, weil es damals hohe Zinsen bei täglicher Verfügbarkeit zu bieten hatte. Heutzutage bringen die sogenannten Termingelder, zu denen auch Festgeld zählt, kaum noch Erträge. Auch das Sparkonto kann in diesem Bereich zurzeit nicht punkten. Dafür ist Bausparen eine gute Alternative. Zwar sind auch hier die Guthabenzinsen nicht der Rede wert, aber ein Bausparvertrag bietet neben dem Sparen vielfältige Möglichkeiten, um schnell und günstig an Finanzmittel zu gelangen.

      Die Grundfunktion eines Bausparvertrags

      Bausparverträge sind grundsätzlich dazu gedacht, Eigenkapital für einen späteren Immobilienkauf anzusparen. Zu diesem Zweck schließen Sie einen Vertrag mit der Bausparkasse und vereinbaren eine Zielsumme, beispielweise 80.000 Euro. Dann fangen Sie an zu sparen. Sobald Ihr Sparguthaben 40 Prozent der vereinbarten Bausparsumme erreicht hat, in diesem Fall 32.000 Euro, wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Das bedeutet: In diesem Augenblick können Sie sich die 32.000 Euro auszahlen lassen und gleichzeitig ein zinsgünstiges Darlehen über die restlichen 48.000 Euro von der Bausparkasse annehmen. Auf diese Weise können Sie nun über insgesamt 80.000 Euro verfügen und dieses Geld in eine Immobilie investieren. Das ist der übliche Weg einer Baufinanzierung mit Bausparvertrag.

      Der Bausparvertrag als Instandhaltungsrücklage

      Aufgrund seiner Beschaffenheit eignet sich ein Bausparvertrag aber auch sehr gut als Instandhaltungsrücklage einer Immobilie, die Ihnen bereits gehört. Denn er ist...

      • kurzfristig kündbar: Das angesparte Guthaben lässt sich innerhalb einer Frist von drei bis sechs Monaten kündigen, Sie bekommen es dann inklusive Verzinsung zurück und können damit machen, was Sie möchten – zum Beispiel neue Fenster finanzieren. Durch die Kündigung verlieren Sie allerdings Ihren Anspruch auf das Bauspardarlehen.
      • beleihbar: Wenn Sie schneller Geld benötigen, können Sie den Bausparvertrag direkt bei der Bausparkasse beleihen. Sie zahlt Ihnen dann einen günstigen Kredit in Höhe des aktuell vorhandenen Sparguthabens aus. So müssen Sie Ihren Bausparvertrag nicht gleich kündigen, profitieren aber von den günstigen Konditionen und der schnellen Abwicklung des Kredits.
      • planbar: Bausparverträge mit Wahlzuteilung werden schneller zuteilungsreif, und zwar schon bei 25 Prozent der Bausparsumme. Auf diese Weise lassen sich mehrere, kleine Bausparverträge zeitlich so terminieren, dass sie rechtzeitig zu geplanten Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen fällig werden.

      Infrage kommende Kredite für den Notfall

      Unvorhergesehenes kommt für Hausbesitzer oft mit bösen Überraschungen daher: Plötzlich klemmen die Wohnzimmerrolläden und lassen sich nicht mehr hochfahren, ein Wasserrohrbruch flutet den Keller, die Heiztherme streikt und verwehrt beim Duschen heißes Wasser. Glücklich kann sich schätzen, wer für solche Fälle rechtzeitig mit dem Sparen begonnen hat. Ohne Rücklagen kann es in Notfällen schwierig werden: Beim Wasserrohrbruch oder dem Ausfall der Heizung haben Sie keine Zeit, um erst noch finanzielle Mittel anzusparen. Dann muss schnell gehandelt werden. Ein geeigneter Modernisierungskredit kann Ihnen aus dieser misslichen Lage helfen. Er wendet sich speziell an Immobilienbesitzer und bringt deshalb niedrigere Zinsen mit sich als ein normaler Ratenkredit. Mit dem Modernisierungskredit haben Sie die Möglichkeit, sich schnell und unkompliziert Summen von 1.000 bis etwa 50.000 Euro zu leihen. Sie benötigen dafür keine weiteren Sicherheiten, müssen aber nachweisen, dass Ihnen eine Immobilie gehört.

      Was fällt wann an? Übliche Reparaturen, Modernisierungen und Intervalle

      Niemand kann in die Zukunft sehen, und nicht jede drohende Reparatur lässt sich im Voraus planen. Einige Maßnahmen sind aber zumindest absehbar, weil sich dafür gängige Intervalle etabliert haben. Die folgende Auflistung zeigt Ihnen, welche das sind.

      Infografik: Übliche Reparaturintervalle

      Infografik Instandhaltungsintervalle
      Infografik: In diesen Intervallen sollten Sie sich um Reparaturen kümmern

      Gut gerüstet für kommende Reparaturen

      Mit umfassenden Instandhaltungsrücklagen sichern Sie sich und Ihr Eigenheim für die Zukunft ab. So können Ihnen unangenehme Überraschungen nichts anhaben. Angenehmer Nebeneffekt: Der Wiederverkaufswert Ihres Hauses wird von regelmäßigen Instandhaltungen positiv beeinflusst. Bausparverträge bilden dazu eine optimale Grundlage, und für den absoluten Notfall stehen auch noch flexible Kredite mit günstigen Zinsen zur Verfügung. Unser Rat: Bereiten Sie sich rechtzeitig auf die Zukunft vor. Das müssen Sie nicht alleine tun: Unsere Spezialisten für Baufinanzierung stehen Ihnen dabei jederzeit zur Seite und zeigen mögliche Absicherungswege auf.

      Instandhaltungsrücklagen ganz nach Ihren Bedürfnissen

      Ob Sie Hauskäufer oder bereits Immobilienbesitzer sind, spielt keine Rolle - eine vernünftige Absicherung benötigen Sie in jedem Fall. Unsere Berater vor Ort ermitteln Ihren Bedarf an Instandhaltungsrücklagen und zeigen Ihnen, wie Sie Bausparverträge dazu nutzen können. Fordern Sie dazu einfach aktuelle Bausparangebote von uns an und erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden Rückmeldung.

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