Baugruppe: Bauen in der Baugemeinschaft

Was ist eine Baugruppe?

Bei einer Baugruppe, auch Baugemeinschaft oder Bauherrengemeinschaft genannt, handelt es sich um eine Kooperation von Personen, die gemeinsam Wohnraum schaffen wollen. In der Regel gründet die Baugemeinschaft dazu eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Diese lässt sich recht unbürokratisch schaffen. Es gibt auch Bauherrengemeinschaften, die sich als Genossenschaft organisieren, um beispielsweise Mietwohnungen zu bauen. Der Aufwand zur Gründung einer Genossenschaft ist allerdings wesentlich höher, weshalb viele Baugruppen die GbR als Rechtsform bevorzugen.

Warum eine Baugemeinschaft gründen?

Grundsätzlich stellt sich aber zuerst die Frage: Warum sollte man sich einer Baugemeinschaft anschließen, anstatt alleine zu bauen? Eine Baugemeinschaft hat drei zentrale Vorteile:

1. Gemeinschaft statt Anonymität
   Als Teil einer Baugemeinschaft sucht man sich seine Nachbarn von Beginn an aus. Ein solches Projekt ist deshalb vor allem für Bauherren geeignet, die großen Wert auf Gemeinschaft legen, deshalb sind Gemeinschaftsräume und Mehrgenerationenhäuser oft Bestandteil der Planungen.
2. Individualität statt 08/15
   Wer sich schonmal mit dem Wohnungsmarkt in der gewünschten Gegend auseinandergesetzt hat, stellt schnell fest, dass viele Eigentumswohnungen und Häuser von Bauträgern nur von der Stange angeboten werden. Zudem gibt es in Neubaugebieten strenge Bauvorschriften, die enge Grenzen setzen. Eine Baugemeinschaft nimmt den Bau selbst in die Hand, plant den Hausbau,  beauftragt alle Gewerke inklusive des Architekten selbst und kann deshalb sehr viel individueller, aber gleichzeitig kostensparend planen.
3. Niedrigere Baukosten statt Provisionen
   Oft ist es wesentlich günstiger, in einer Baugemeinschaft zu bauen. Die Gründe: Angebote von Bauträgern enthalten Gewinnmargen, die beim eigenständigen Bau in einer Baugruppe ohne Bauträger wegfallen. Zum anderen leisten viele Kommunen durch spezielle Förderprogrammen finanzielle Unterstützung für Baugemeinschaften. Gemäß Angaben des Verbandes Deutscher Bauherren (VPB) lassen sich durch Baugruppen etwa 10-20 Prozent der Baukosten einsparen.

Baugemeinschaften können aus bis zu 20 Haushalten bestehen. Wichtigste Voraussetzung ist natürlich, dass alle eine ähnliche Vorstellung vom gemeinsamen Wohnen haben und sich auch intensiv damit auseinandersetzen. Eine enge Zusammenarbeit ist von Beginn an wichtig. Ganz konkret heißt das: Alle Entscheidungen, die den Bau betreffen, müssen abgestimmt und gemeinsam getroffen werden. Wer das Bauen in einer Baugemeinschaft ernsthaft in Erwägung zieht, sollte sich wirklich sicher sein, das auch zu wollen.

Wie funktioniert eine Baugruppe?

Baugemeinschaften gründen in der Regel eine GbR, um dem Vorhaben einen juristischen Rahmen zu geben. Das ist auch richtig und wichtig, aber es gibt einiges zu bedenken. Der Gründung sollte in jedem Fall eine umfassende, juristische Beratung vorausgehen. Denn eine GbR bringt nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten mit sich. Zunächst einmal ist wichtig zu wissen, dass es zwei verschiedene Arten der Baugemeinschaften bzw. Baugruppen gibt:

• Die freie, private Baugemeinschaft
• Die betreute, private Baugemeinschaft

Eins haben beide Formen gemeinsam: Als Mitglied einer Baugemeinschaft kauft man einen Miteigentumsanteil am Grundstück, auf dem der spätere Bau entstehen soll und gibt den Bau gemeinschaftlich mit allen anderen in Auftrag. Der Miteigentumsanteil kann größer oder kleiner als bei allen anderen Mitgliedern der Bauherrengemeinschaft ausfallen. An diesem Anteil orientiert sich dann letztlich die Höhe der Kosten, die jedes einzelne Mitglied am Ende zu tragen hat.

So funktioniert die freie, private Baugemeinschaft

Eine freie, private Baugemeinschaft organisiert von Grund auf alles selbst: Sie engagiert einen Architekten, geht mit ihm alle Wünsche durch und plant den Bau. Sie beauftragt eigenständig alle Gewerke und überwacht den Bau selbst. Dabei liegen auch alle bürokratischen Schritte bei der Baugemeinschaft: Das Einholen von Angeboten, die Abrechnung und Bezahlung der Gewerke, das Beantragen der Baugenehmigungen und noch vieles mehr. Der Vorteil: Diese Form der Baugemeinschaft garantiert ein Höchstmaß an Flexibilität und Selbstbestimmung. Der Nachteil: Alles muss man selber machen! Außerdem ist ein hohes Maß an Fachwissen innerhalb der Baugemeinschaft notwendig, um alle Entscheidungen fundiert treffen zu können.

So funktioniert eine gesteuerte, private Baugemeinschaft

Im Gegensatz zur freien, privaten Baugemeinschaft wird hier nicht bei Null begonnen: Es gibt bereits Architekten oder auch Baufirmen mit fertigen Konzepten, die sich speziell an Baugemeinschaften richten. Die Baugemeinschaft begutachtet diese Konzepte und entscheidet sich dann für eines, das ihrer Meinung nach am besten passt. Der Vorteil: Mit einer gesteuerten, privaten Baugemeinschaft ist der Arbeitsaufwand für jeden Einzelnen etwas erträglicher, weil das Grundkonzept schon steht. Dadurch erübrigen sich nicht nur viele Entscheidungen, es ist auch weniger Fachwissen erforderlich.

Der Architekt bzw. die Baufirma übernimmt zudem die komplette Koordination, auch die finanziellen Belange wie das Begleichen der Rechnungen. Der Nachteil: Die Bequemlichkeit geht auf Kosten der Flexibilität. Ein fertiges Konzept kommt mit wesentlich starreren Rahmenbedingungen daher. Außerdem steigt durch das bereits fertige Konzept der Gesamtpreis des Projekts.

Zu wem passt welche Form der Baugruppe?

Welche Art von Baugemeinschaft die bessere ist, hängt stark von individuellen Faktoren ab. Im Mittelpunkt stehen dabei die eigene Zeit und Expertise: Wer beruflich „vom Fach“ ist, sich also mit dem Bau von Immobilien bereits auskennt, kann sich eher einer freien, privaten Baugruppe anschließen als jemand, der keine Ahnung von der Materie hat. Wer aber gleichzeitig wenig Zeit hat, um sich mit Bauplänen und Entscheidungsprozessen auseinanderzusetzen, ist mit Sicherheit in einer betreuten, privaten Baugruppe besser aufgehoben.

Die 4 Phasen einer Bauherrengemeinschaft: Wie läuft der Prozess ab?

Eine Baugemeinschaft durchläuft insgesamt 4 Phasen und startet bei der Interessengemeinschaft, geht dann über in eine Planungsgemeinschaft, anschließend in eine Baugemeinschaft und schließlich in eine Eigentümergemeinschaft.

Die 4 Phasen im Überblick

1. Interessengemeinschaft
   Zu Beginn finden sich alle Personen, die eine Baugemeinschaft gründen wollen, als Interessengemeinschaft zusammen. In dieser Phase werden erstmal nur die groben Ziele und Vorstellungen definiert. Man überlegt sich zum Beispiel, welche Immobilientypen infrage kommen: Fertighaus oder Massivhaus? Haus oder Wohnung? Es können individuelle Wünsche geäußert werden, zum Beispiel nach einem Gemeinschaftsraum oder nach der Lage des Grundstücks.
2. Planungsgemeinschaft
   Im nächsten Schritt wird es schon ein wenig konkreter. In der Regel wird in dieser Phase bereits der Gesellschaftsvertrag geschlossen. Allerdings ist es zu diesem Zeitpunkt noch unkompliziert, ein- und auszusteigen. Nun werden auch die Baupläne enger abgesteckt und die einzelnen Wohneinheiten vergeben. Jetzt sucht die Planungsgemeinschaft, falls nötig, nach weiteren Mitgliedern, um alle Wohneinheiten zu verteilen. Schließlich müssen die einzelnen Mitglieder sich in dieser Phase gegenseitig beweisen, dass sie finanziell dazu in der Lage sind, das Projekt gegenseitig und miteinander zu stemmen. Diese Phase wird durch das Stellen des Bauantrags abgeschlossen.
3. Baugemeinschaft
   Nun gründet sich die Baugemeinschaft. Ab diesem Zeitpunkt wird es ernst. Alle dazu notwendigen Schritte müssen durch den Gesellschaftsvertrag und durch die Kaufverträge für Grundstück und Neubau mit notariellen Urkunden besiegelt werden. Ein Ausstieg ist nun nur noch durch Entschädigungszahlungen möglich.
4. Eigentümergemeinschaft
   Nachdem der Bau fertiggestellt ist, verwandelt sich die Baugemeinschaft in eine Wohneigentümergemeinschaft. Dazu muss die Baugemeinschaft ihr eigenes Ende in der Regel mit ¾-Mehrheit beschließen. Mit diesem Schritt werden auch die Gewährleistungsansprüche von der Baugemeinschaft auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen.

Der genaue Ablauf: Das passiert vom Vertragsabschluss bis zur Schlüsselübergabe

Wir werfen jetzt nochmal einen genaueren Blick auf den Ablauf beim Bau in einer Bauherrengemeinschaft und fokussieren uns damit auf die dritte Phase, die eine Baugruppe durchläuft. Die einzelnen Schritte können sich natürlich von Projekt zu Projekt unterscheiden oder auch in einer anderen Reihenfolge vorgenommen werden. Aber im Groben hat sich der folgende Ablauf bei Baugruppen etabliert:

• Inhaltliches Konzept
  Nachdem sich die Interessengemeinschaft gefunden hat, werden Eckpunkte wie die Art der Immobilie, die Anzahl der Wohneinheiten und weitere Details festgelegt.
• Gesellschaftsvertrag
  Die Baugruppe schließt jetzt einen Gesellschaftsvertrag ab.
• Finanzierung und Förderung auf die Beine stellen
  Es ist sinnvoll, sich als Baugruppe frühzeitig Gedanken über die Finanzierung und die Förderung des Projekts zu machen. In der Planungsphase musste jedes einzelne Mitglied bereits seine Bonität unter Beweis stellen. Nun heißt es, einen gemeinsamen Finanzierungsplan zu erstellen und sich auch über die infrage kommenden Wohnungsbauförderungen zu informieren.
• Bewerbung
  Möchte sich die Baugemeinschaft für ein bestimmtes Grundstück bewerben, das die Kommune extra für Baugruppen ausgeschrieben hat, so geschieht dies im ersten Schritt, indem man das Konzept vorlegt.
• Beratung
  Die Kommunen beraten Baugruppen bei der Auswahl des Grundstücks, eines Projektbetreuers und der Gewerke.
• Auswahlverfahren Grundstücke
  Die Baugruppe sucht sich ein passendes Grundstück von der Kommune aus.
• Zuteilung Grundstück
  Die Kommune prüft die Bewerbung der Baugruppe für das Grundstück und erteilt eine Zusage oder gegebenenfalls auch eine Absage.
• Anhandgabezeit
  Die Kommune, die das Grundstück zugeteilt hat, gewährt der Baugruppe eine sogenannte Anhandgabezeit. In dieser Phase muss die Baugruppe den Bau für das zugeteilte Grundstück fertig planen, spätestens jetzt auch das Konzept finalisieren und die Finanzierung, inklusive Förderung, auf die Beine gestellt haben.
  
  Wichtig ist vor allem, alle für den Bauantrag benötigten Unterlagen zusammenzusammeln und einen genauen Überblick über die anfallenden Kosten zu bekommen. Grundstücksrelevante Fragen müssen geklärt werden. Zum Schluss muss der Bauantrag beim Bauamt gestellt werden. Die Anhandgabezeit kann je nach Vergabeverfahren bis zu zwei Jahre betragen.
• Projektkoordinator & Architekt auswählen
  Die Baugruppe entscheidet sich für einen Projektkoordinator und einen Architekten. Oftmals übernimmt der Architekt auch die Projektkoordination. Allerdings ist es empfehlenswert, hiermit zwei verschiedene Personen zu beauftragen. Denn der Projektkoordinator soll unter anderem auch die Arbeit des Architekten kontrollieren.
• Anhandgabegespräch
  Dieses Gespräch findet zwischen dem Grundstücksverkäufer, in der Regel die Kommune, und der Baugruppe statt. Darin geht es um die Vertragsinhalte des Kaufvertrags, und die Kommune teilt mit, welche Unterlagen eingereicht werden müssen.
• Entwurf Kaufvertrag
  Der Notar fertigt nun einen ersten Entwurf für den Kaufvertrag des Grundstücks an und schickt ihn an alle beteiligten Parteien zur Ansicht und Prüfung.
• Notartermin
  Sind alle Parteien mit dem Entwurf des Kaufvertrages einverstanden, kann jetzt der Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags stattfinden.
• Baustart
  Nach Unterzeichnung des Vertrags kann die Baugruppe mit dem Bau des Gemeinschaftsprojektes beginnen.

Die Verträge einer Baugruppe als GbR

Eine Baugruppe schließt nicht nur den Gesellschaftsvertrag ab, um miteinander eine GbR zu gründen, sondern auch weitere Verträge mit dem Architekten, dem Projektplaner und den Baugewerken. Dabei stellt sich die Frage, ob all diese Verträge auch notariell beurkundet werden müssen. Das zieht natürlich Notarkosten nach sich, ist aber in vielen Fällen sinnvoll und oft sogar Pflicht.

• Der Gesellschaftsvertrag für die GbR 
  Er sollte notariell beurkundet werden, damit beispielsweise Nachfolgeregelungen juristisch eindeutig festgelegt werden können. Ein Rechtsnachfolger wird zum Beispiel immer dann benötigt, wenn ein Mitglied der Baugruppe verstirbt.
• Bauvertrag
  Grundstückskauf und Bauvertrag kommen nicht aus einer Hand, dann muss der Bauvertrag mit der Baufirma nicht zwingend beurkundet werden. Kauft die Bauherrengesellschaft aber gleichzeitig der Baufirma auch das Grundstück ab, ist eine notarielle Beurkundung zwingend erforderlich.
• Architekten- und Projektplanervertrag
  Ähnliches gilt für den Architektenvertrag und den Vertrag mit dem Projektplaner: Kauft die Baugruppe die Architekten- und Planungsleistung gemeinsam mit der Bauleistung aus einer Hand, ist eine notarielle Beurkundung Pflicht. Koppelgeschäfte sind allerdings verboten: Der Architektenvertrag darf niemals an den Grundstücksverkauf gekoppelt sein. Damit verhindert die Gesetzgebung, dass Architekten, die ein Grundstück verkaufen, den Käufer dazu zwingen können, ihn auch als Architekt für den Bau zu engagieren.

Grundsätzlich ist es für Bauherrengemeinschaften äußerst ratsam, sich durch einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt bei der Erstellung aller Verträge begleiten zu lassen.

Finanziert Dr. Klein Baugruppen?

Nein, Dr. Klein finanziert aktuell keine Baugruppen. Wenn Sie ein Bauprojekt im Rahmen einer Baugruppe umsetzen möchten, dann empfehlen wir Ihnen neben der allgemeinen Suche im Internet die Kontaktaufnahme mit dem Bundesverband Baugemeinschaften. Er verfügt über ein bundesweites Netzwerk und kann Ihnen gegebenenfalls Banken in Ihrer Region empfehlen, die Baugruppen finanzieren.

Welche Finanzierungsmodelle gibt es für Baugruppen?

Die Baufinanzierung von Immobilien ist bei Baugruppen leider nicht ganz unkompliziert. Praktisch jede Bank setzt dafür andere Bedingungen voraus, deshalb lässt sich an dieser Stelle keine allgemeingültige Vorgehensweise skizzieren. Grundsätzlich gilt: Jedes Mitglied einer Baugruppe muss sich zunächst einmal selbst darüber im Klaren sein, ob es in der Lage ist, das Projekt finanziell zu stemmen. Es kann also durchaus sinnvoll sein, im ersten Schritt mit der eigenen Hausbank zu besprechen, ob der eigene Anteil am Projekt von der Höhe her stemmbar wäre. Ob man dann letztlich auch mit der Hausbank finanziert, bleibt zunächst einmal offen und hängt davon ab, ob die Banken der anderen Mitglieder mitspielen.

Baugemeinschaften gemeinsam oder getrennt finanzieren?

Wir wollen an dieser Stelle einmal versuchen, die Lage zusammenzufassen und ein paar Beispiele für die Bedingungen von Banken für die Finanzierung von Baugruppen benennen:

• Es gibt Banken, die nur dann eine Baufinanzierung für Ihr Projekt anbieten, wenn die gesamte Baugruppe ebenfalls bei ihr finanziert. Denn würden alle Teilnehmer woanders finanzieren, müssten sich einige Banken damit abfinden, nachrangig im Grundbuch besichert zu werden. Das lehnen viele Banken ab.
• Andere Banken verlangen, dass das Grundstück einer Baugruppe mit Eigenkapital bezahlt wird, die Teilung bereits erfolgt ist und die Wohnungsgrundbücher angelegt sind. Sie finanzieren dann lediglich den Bau der Immobilie.

Im Vorfeld führt also nichts an einer umfassenden Recherche der verschiedenen Angebote vorbei. Vor allem ist es wichtig, ein solches Gemeinschaftsangebot einer einzigen Bank genauestens gegen die einzelnen Angebote der anderen Banken abzuwägen. Jedes Mitglied der Baugruppe sollte sich am Ende mit dem Finanzierungsweg wohlfühlen.

Staatliche Förderung von Baugemeinschaften

Auch, wenn der Bau mit einer Bauherrengemeinschaft oft günstiger ist, als alleine zu bauen: Finanzielle Unterstützung kann dabei jeder gebrauchen. Die Kommunen bieten Baugruppen durch besonders zinsgünstige Kredite oder einzelne Zuschüsse spezielle Wohnungsbauförderungen. Wie genau diese Förderung ausfällt, ist von Kommune zu Kommune unterschiedlich. Die Förderdatenbank des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie bringt Licht ins Dunkel und zeigt an, welche Förderbank in Ihrem Bundesland zuständig ist. Zudem sind die meisten Förderkredite und -zuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) auch für Gesellschaften bürgerlichen Rechts vorgesehen. Informieren Sie sich also auch umfassend über die Möglichkeiten, die KfW-Darlehen Ihnen bieten.

Weitere FAQs zur Baugruppe

Worauf zahlt eine Baugemeinschaft Grunderwerbsteuer?

Das kommt darauf an, ob Grundstück und Bau aus einer Hand gekauft werden oder nicht. Kauft die Baugemeinschaft zuerst ein einzelnes Grundstück und beauftragt sie hinterher unabhängig davon die Gewerke, zahlt sie Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis. Kauft sie Grundstück und Bau aus einer Hand, zum Beispiel von einem Bauträger, dann wird auch hier die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis fällig.

Kann man aus einer Baugemeinschaft auch nach Einzug wieder austreten?

Jedes Mitglied kann die Mitgliedschaft in der GbR kündigen oder aus der GbR austreten. Darin liegt aber ein wichtiger Unterschied: Kündigt nur ein einziges Mitglied seine Mitgliedschaft in der GbR, muss die gesamte GbR aufgelöst werden. Möchte das Mitglied lediglich austreten, bleibt die GbR bestehen und wird von den verbleibenden Mitgliedern fortgeführt. Jedes Mitglied kann die Mitgliedschaft unter Einhaltung bestimmter Fristen, die normalerweise im Gesellschaftsvertrag festgehalten werden, kündigen. Über den Austritt eines Mitglieds kann hingegen nur eine ¾-Mehrheit entscheiden.

Ein Austritt kann auch nur aus „wichtigem Grund“ geschehen. Ein Umzug und der Verkauf des Miteigentumsanteils ist so ein wichtiger Grund, weil niemand gezwungen werden darf, zum Beispiel bei einem Jobwechsel und damit verbundenem Ortswechsel trotzdem in der Baugruppe zu verweilen. In der Praxis sucht meist das scheidende Mitglied bereits einen Nachfolger, über dessen Eintritt dann gleichzeitig entschieden werden kann. Die Anteile des austretenden Mitglieds gehen dann durch eine Abtretung auf das neue Mitglied der Baugruppe über. Wichtig ist: Das Grundbuchamt muss über die Veränderung in der GbR informiert werden.

Wie findet man eine Baugemeinschaft?

Im ersten Schritt bietet es sich an, sich privat auf die Suche zu machen, in Zeitungen zu inserieren und sich im Bekanntenkreis umzuhören, wer vielleicht Interesse daran hätte, gemeinsam eine Baugruppe zu gründen. Dann helfen aber auch die meisten Kommunen Interessierten dabei, zueinander zu finden, um eine Baugruppe zu gründen. Kommunen haben grundsätzlich ein großes Interesse an Bauherrengemeinschaften, weil sie damit auch in teureren Ballungsgebieten noch günstige Bauanreize schaffen können. Daher bieten Kommunen meist Suchforen und sogar Abendseminare an, in denen man lernt, wie man eine Baugemeinschaft gründet. Leider gibt es dazu bisher keine bundesweite Datenbank, aber die Websites geben meist Aufschluss. Einfach mal „Baugemeinschaft + Ort“ googeln.