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Schlüsselfertig bauen: Der bequeme Weg zum eigenen Haus?

Möglichst ohne Stress ins Eigenheim – davon träumen die meisten Bauherren. Sind schlüsselfertige Häuser hier die Lösung? Dr. Klein erklärt Ihnen, was hinter dem Begriff „schlüsselfertig bauen“ steckt und worauf Sie dabei achten sollten.

Introbild schlüsselfertig Bauen
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was bedeutet schlüsselfertig bauen?

      Schlüsselfertig Bauen bedeutet, dass alle Arbeiten vom Beginn bis zur Fertigstellung des Hauses von einem Bauunternehmen durchgeführt werden. Häufig sind es Fertighäuser, die schlüsselfertig erstellt werden, aber auch der Bau von Massivhäusern ist schlüsselfertig möglich. In der Regel kümmert sich ein Bauträger oder ein Generalunternehmer um die Erstellung des schlüsselfertigen Hauses: Das heißt, ein Anbieter koordiniert alle Gewerke, die für die Erstellung des Neubaus notwendig sind. Im Unterschied zum Bauträger, der Ihnen ein Komplettpaket aus Grundstück, Architektenleistung und Hausbau bereitstellt und dessen Vertrag notariell beglaubigt wird, müssen Sie beim Bau mit einem Generalunternehmer das Grundstück bereits besitzen. Alle Leistungen für den Hausbau werden in einem Werksvertrag festgehalten, eine notarielle Beglaubigung entfällt somit.

      Theoretisch sollte die Immobilie dann so fertiggestellt sein, dass Sie direkt nach der Übergabe des Schlüssels in Ihr neues Haus einziehen können. Ab wann ein Haus als schlüsselfertig gilt, ist allerdings von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich. Deshalb ist es wichtig, darauf zu achten, welcher Fertigstellungsgrad im Bauvertrag vereinbart wurde – insbesondere da auch bisher gefällte Gerichtsurteile, wie beispielsweise das BGH-Urteil von 2008 (BGH VII ZR 194/06) klar sagen, dass sich die zu erbringende Leistung nicht aus dem Begriff „schlüsselfertig“ ergeben, sondern immer im Kontext des Vertrages zu beurteilen ist.

      Der Unterschied zwischen schlüsselfertig und bezugsfertig

      Der Begriff „schlüsselfertig bauen“ ist leider nicht rechtlich geschützt. Jedes Bauunternehmen kann somit selbst festlegen, wann ein Haus als schlüsselfertig gilt. Oft liest man deshalb in Anzeigen von Angeboten wie „Schlüsselfertig Bauen ohne Haustechnik“ oder „Schlüsselfertig ohne Bodenbeläge“.

      Generell wird im Bauvertrag festgelegt, welche Leistungen das Bauunternehmen zu erbringen hat, also ob nur der Rohbau stehen muss oder beispielsweise Türen und Fenster inklusive sind. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte deshalb auf die Begriffe „bezugsfertig“ oder „wohnkomplett“ achten. Damit ist in der Regel auch der komplette Innenausbau mit eingeschlossen – also auch Treppen, Fußbodenbeläge und Malerarbeiten. Kurz gesagt: Sie können mit der Schlüsselübergabe Ihr neues Heim direkt einrichten, denn bei einem bezugsfertigen Haus fehlen nur noch Ihre Möbel.

      Auch die Begriffe „wohnkomplett“ oder „bezugsfertig“ sind nicht rechtlich geschützt. Umso wichtiger ist es, den Vertrag genau auf die enthaltenen Leistungen zu prüfen. Denn manchmal werden auch hier Arbeiten ausgeschlossen, wie beispielsweise die Putzarbeiten an der Fassade oder die Erstellung der Außenanlagen. Nur Leistungen, die im Vertrag aufgeführt und genau beschrieben werden, müssen vom Bauunternehmen auch erfüllt werden.

      Schlüsselfertige Häuser: Vorteile und Nachteile

      Schlüsselfertig bauen hat vor allem einen entscheidenden Vorteil: die Zeitersparnis. Sie müssen sich nicht um alles selbst kümmern, sondern haben eine Bauaufsicht, welche die verschiedenen Gewerke lenkt und koordiniert. Zudem sind sämtliche Baukosten bereits im Vertrag festgelegt und dokumentiert. Somit erhalten Sie einen kompletten Überblick über die gesamten Aufwendungen. Haben Sie zusätzliche oder individuelle Wünsche, werden diese aber separat berechnet und kommen auf die Kosten noch obendrauf.

      Für schlüsselfertige Häuser wird ein Festpreis vereinbart, der je nach Baufortschritt in Teilbeträgen an das Bauunternehmen ausgezahlt wird. Mit diesem Zahlungsplan können Sie Ihre Baufinanzierung besser planen und die einzelnen Beträge mit der Bank genau festlegen.

      Der Fertigstellungstermin ist bei Häusern, die schlüsselfertig erstellt werden, bereits nach Vertragsabschluss bekannt. Sie können also die weitere Vorgehensweise bis zum Einzug schon mal planen. Wird der Termin nicht eingehalten, muss der Auftragnehmer - also das Bauunternehmen - eine Vertragsstrafe zahlen. 

      Ihre Pflichten als Bauherr

      Trotz aller bequemen Vorteile: Auch wenn Sie schlüsselfertig bauen, haben Sie Pflichten zu übernehmen. Als Bauherr müssen Sie beispielsweise dafür sorgen, dass Strom und Wasser für die Arbeiten zur Verfügung stehen und dass es genug Parkplätze und Lagerfläche für die Baustellenfahrzeuge und die Baustoffe gibt. Auch die Errichtung eines Fundamentes oder die Unterkellerung sind manchmal nicht im Festpreis enthalten und muss noch koordiniert werden. Zusätzlich liegt die Qualitätsprüfung in Ihren Händen: So kann es beispielsweise sein, dass der Anbieter Türen zu günstigen Preisen einkauft, die aber qualitativ nicht hochwertig sind. Legen Sie deshalb am besten bereits im Vertrag fest, welche Anbieter für die Innenausstattung wie Türen oder Fenster infrage kommen. Entscheiden Sie sich für einen anderen Anbieter als das Bauunternehmen vorschlägt, müssen Sie allerdings die entstehenden Mehrkosten übernehmen.

      Ebenso sollten Sie das Bauunternehmen sorgfältig auswählen. Gerät dieses in finanzielle Probleme oder kommt es zu Unstimmigkeiten, gerät Ihr ganzes Projekt ins Wanken: Zum einen verzögert sich die Fertigstellung der Immobilie, zum anderen müssen Sie auch weiterhin die Raten für Ihre Baufinanzierung und Ihre Miete bezahlen. Das bedeutet erhebliche Mehrkosten über einen längeren Zeitraum hinweg. Bei einer Insolvenz müssen Sie zudem auf die Erlaubnis des Verwalters zum Weiterbau warten – das kann durchaus mehrere Monate dauern.

      Lassen Sie sich beim Vertragsabschluss eine Bürgschaft über die Fertigstellung und die Gewährleistung des Baus vorlegen. So können Sie das finanzielle Risiko bei einer finanziellen Pleite minimieren.

      Ein weiterer Nachteil, wenn Sie schlüsselfertig bauen: Wurde der Bauvertrag nicht ausführlich und detailliert formuliert und ist deshalb nicht klar, wer wann welche Arbeiten auszuführen hat, können Mehrkosten für die Zusatzarbeiten auf Sie zukommen. Stellen Sie beispielsweise nach der Fertigstellung fest, dass die Fliesenarbeiten nicht im Leistungskatalog des Bauunternehmens vereinbart wurden, fallen schnell mehrere Tausend Euro für die Durchführung durch eine Fachfirma an.

      Vorteile und Nachteile schlüsselfertiger Häuser im Überblick

      Wir haben alle Vorteile und Nachteile für schlüsselfertiges Bauen gesammelt und in einer Übersicht gegenübergestellt:

      Vorteile
      • Wenig Aufwand bei der Koordination der Gewerke und daher erhebliche Zeitersparnis
      • Kostensicherheit, da alle Preise bei Vertragsabschluss feststehen
      • Mit dem vorhandenen Zahlungsplan können die fälligen Beträge leichter in die Baufinanzierung eingeplant werden
      • Ein im Vertrag fixierter Feststellungstermin gibt Planungssicherheit
      Nachteile
      • Sie müssen Vorarbeiten leisten sowie für sichere Zufahrtswege und vorhandene Wasser- und Stromanschlüsse sorgen
      • Sie sind verantwortlich für die Qualitätsprüfung der Einbauten
      • Sie müssen sicherstellen, dass der Bauvertrag klar und eindeutig formuliert ist
      • Eventuelle Mehrkosten für Zusatzarbeiten oder bei der Entscheidung für spezielle Hersteller
      • Muss der Generalunternehmer Insolvenz anmelden oder kommt es zu Streitigkeiten, verzögert sich die Fertigstellung der Immobilie. Zudem müssen Sie weiterhin Ihre Baufinanzierung bedienen und gleichzeitig Ihre Miete zahlen

      Was kostet ein schlüsselfertiges Haus?

      Die Preise für schlüsselfertige Häuser sind abhängig davon, was Sie genau möchten und welche Ansprüche Sie haben. Entscheiden Sie sich für ein bezugsfertiges Haus, sind die Kosten natürlich höher als für ein Ausbauhaus, dessen Innenausstattung Sie selbst vornehmen. In vielen Fällen werden Komplettpakete angeboten, die weniger kosten als individuell erstellte schlüsselfertige Häuser. Anbieter für solche Komplettpakete sind beispielsweise die Fertighausanbieter Okal, WeberHaus, Bien-Zenker und ScanHaus sowie die Massivhausanbieter Town & Country Haus, Kern-Haus, Heinz von Heiden oder Roth-Massivhaus.

      Der Preis für schlüsselfertige Häuser unterscheidet sich auch in der Bauweise des Hauses. So sind Fertighäuser oft günstiger als Massivhäuser. Aber auch hier gibt es Unterschiede bei der Bauart, die Einfluss auf die Kosten haben können: Was für ein Dach bevorzugen Sie, wie viele Zimmer sollen es sein, wie ist der Schnitt des Hauses, wird die Fassade geputzt oder geklinkert, wie hoch ist der Energiestandard? Beispielsweise starten die Preise für ein Fertighaus mit 132 qm schon ab 100.000 Euro, die Kosten für ein Massivhaus mit rund 115 qm liegen bei rund 150.000 Euro.

      Mit Eigenleistungen sparen Sie auch, wenn Sie schlüsselfertig bauen. Sind Sie handwerklich begabt, können Sie beispielsweise das Malern der Wände oder den Einbau der Türen selbst übernehmen. Seien Sie allerdings realistisch bei der Einschätzung Ihrer eigenen Fähigkeiten und lassen Sie sensible Arbeiten lieber vom Profi durchführen.

      Von der Bauweise hängt es auch ab, wie lange schlüsselfertig bauen dauert. Fertighäuser mit einer Bodenplatte stehen in etwa zwei Wochen; kommt ein Keller dazu, müssen noch etwa vier Wochen dazu gerechnet werden. Wer sich für ein Massivhaus entscheidet, muss – je nach Hausgröße und Ausstattung – mit vier bis acht Monaten Bauzeit rechnen.

      Der Leistungsumfang beim schlüsselfertigen Bauen

      Die Leistungen für schlüsselfertiges Bauen können sich wie bereits erwähnt von Anbieter zu Anbieter unterscheiden. Deshalb sollten Sie vor der Unterzeichnung des Bauvertrages genau prüfen, welche Grundausstattung die Anbieter für schlüsselfertige Häuser bieten und überlegen, ob und was Sie selbst beisteuern möchten.

      Grundsätzlich können Sie folgende Leistungen vereinbaren:

      • Zurverfügungstellung von Baumaschinen und Werkzeugen
      • Aushebung der Baugrube und das Setzen des Fundamentes
      • Keller
      • Dachstuhl, Eindeckung und Dämmung des Daches
      • Treppen
      • Heizungsanlage plus Heizkörper
      • Sanitärinstallation plus -ausstattung
      • Elektroinstallation
      • Estrich und Deckenverkleidung
      • Fenster und Fensterbänke
      • Bodenbeläge
      • Innentüren
      • Fliesen- und Malerarbeiten

      Einige Kosten für schlüsselfertige Häuser müssen Sie aber selbst tragen, dazu gehören beispielsweise die Erschließungs- und Genehmigungskosten. Auch die Bauüberwachung liegt bei Ihnen. Auf der sicheren Seite sind Sie mit einem Gutachter, der die einzelnen Bauabschnitte für Sie fachgerecht kontrolliert. Haben Sie bei der Qualitätsprüfung Mängel festgestellt, sollten Sie sofort den Bauträger informieren, damit er diese beseitigt.

      Der Bauvertrag für schlüsselfertige Häuser: Das sollte rein

      Der Bauvertrag für schlüsselfertige Häuser sollte detailliert alle Leistungen, die der Bauträger übernimmt, enthalten. Empfehlenswert ist es, die Leistungen gemäß den einzelnen Bauabschnitten getrennt aufzuführen – das erleichtert die Zwischenabnahme. Außerdem finden Sie dort den Festpreis für den Hausbau sowie die fälligen Beträge der einzelnen Bauabschnitte. Auch der Feststellungstermin für das schlüsselfertig erstellte Haus wird im Bauvertrag festgehalten. Ebenfalls beigelegt werden Baupläne, Grundrisse und Baubeschreibungen.

      Wichtig ist es, den Vertrag so detailliert wie möglich zu gestalten: Jeder noch so winzige Punkt, der Ihnen als wichtig erscheint, sollte schriftlich festgehalten werden. Nur so können Sie später eventuelle Ansprüche geltend machen. Lassen Sie den Bauvertrag auch noch einmal von einem Experten prüfen, dieser erkennt mögliche Lücken im Vertragswerk. Nehmen Sie sich außerdem Zeit für die Vertragsgestaltung, denn spätere Änderungswünsche oder Zusatzleistungen müssen Sie extra bezahlen.

      Wichtige Versicherungen beim schlüsselfertigen Bauen

      Egal, ob man selber baut oder bauen lässt: Ein umfangreicher Versicherungsschutz ist für Bauherren existenziell wichtig. Da Sie den Auftrag, ein Haus schlüsselfertig zu bauen, an das Bauunternehmen weitergeben, erfüllen Sie die Rolle als Bauherr und sind somit verpflichtet, für eine Absicherung der Baustelle zu sorgen.

      Zu den wichtigsten Versicherungen zählt die Bauherrenhaftpflichtversicherung, mit der Sie sich gegen Haftpflichtansprüche Dritter absichern. Eine Bauleistungsversicherung haftet bei Schäden am Bauwerk, auch bei höherer Gewalt. Zusätzlich können Sie eine Feuerrohbauversicherung abschließen, diese deckt Schäden durch Feuer, Blitze und Explosionen ab. Haben Sie bereits ein Grundstück, zahlt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht bei Sach- und Personenschäden, die auf Ihrem Grundstück geschehen.

      Die Schlüsselübergabe: Der letzte Schritt zu Ihrem Haus

      Endlich steht die Übergabe des Schlüssels für Ihr Eigenheim an. Vor dem Umzug sollten Sie jedoch Ihr neues Haus noch einmal genau unter die Lupe nehmen. Ob Bodenbeläge, Fenster oder die Fassade: Bei allen Bauleistungen sollten Sie prüfen, ob diese Ihren Ansprüchen gerecht werden und den vertraglich vereinbarten Leistungen entsprechen. Nehmen Sie dazu am besten einen Gutachter zur Hilfe und gehen Sie mit ihm und dem Bauvertrag durch das Haus.

      Alle Punkte, die nicht einwandfrei ausgeführt wurden, wird der Bauleiter in einem Bauabnahmeprotokoll festhalten und anschließend deren Beseitigung in Auftrag geben. Wichtig ist es auch, seine Mängelrechte zu kennen: Ab der offiziellen Abnahme besteht eine gesetzliche Verjährungsfrist für Mängel von 5 Jahren. Die Beweisfrist liegt allerdings bei Ihnen – das heißt, Sie müssen beweisen, dass Baumängel vorliegen. Deshalb ist es so wichtig, bereits bei der Abnahme alle Mängel zu erkennen und schriftlich festzuhalten.

      Lohnt sich schlüsselfertig bauen?

      Grundsätzlich kann man sagen, dass schlüsselfertig bauen vor allem für Bauherren geeignet ist, die möglichst wenig selbst beim Hausbau tun möchten. Beim Vergleichen der Preise für schlüsselfertige Häuser sollten Sie jedoch darauf achten, welche Leistungen die einzelnen Angebote umfassen und welche Services die Bauunternehmen bieten. Ein großes Plus bei schlüsselfertigen Häusern ist, dass die Bauzeiten und Preise gut kalkulierbar sind. Das gibt Planungs- und Kostensicherheit – auch für die Baufinanzierung. Bei unseren Beratern vor Ort erfahren Sie, wie Sie diese am besten planen und welche Möglichkeiten Sie nutzen können.

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