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Baugeld – der Weg zur passenden Baufinanzierung

Der Begriff "Baugeld" wird in Deutschland vor allem für die Immobilienfinanzierung als Ganzes genutzt. Wie Sie diese angehen und was dabei zu beachten ist, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Baugeld – der Weg zur passenden Baufinanzierung
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist Baugeld?

      Baugeld ist heute ein Synonym für die Immobilienfinanzierung und umfasst alle Geldmittel, die Sie für den Bau oder Kauf einer Immobilie zur Verfügung gestellt bekommen. Diese Definition ist auch rechtlich wichtig, da Baugeld zweckgebunden ist. Als Kreditnehmer dürfen Sie dieses nur für Ihre Immobilie benutzen und nicht einsetzen, um beispielsweise einen Neuwagen zu finanzieren.

      Eigenkapital gehört nicht zum Baugeld, spielt jedoch bei einer Baufinanzierung eine wichtige Rolle. Auch wenn die Bezeichnung es vermuten lässt, können Sie Baugeld nicht nur für einen Hausbau verwenden. Es ist ebenso möglich, den Darlehensbetrag zur Finanzierung eines bereits vorhandenen Hauses oder einer bereits vorhandenen Wohnung einzusetzen. In den meisten Fällen wird ein Baudarlehen in Form eines Annuitätendarlehens vergeben, welches Sie in gleichbleibenden Raten abzahlen.

      Baugeld berechnen

      Bei der Planung Ihrer Baufinanzierung ist es hilfreich, die möglichen Konditionen bereits zu Beginn zu kennen. Unser Baugeldrechner hilft Ihnen dabei. Er zeigt Ihnen auf Basis Ihrer Eingaben tagesaktuelle Beispielkonditionen, verrät Ihnen die Höhe der beispielhaften Monatsrate und gibt einen detaillierten Tilgungsplan mit auf den Weg.

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      Baugeld von A bis Z

      Auf den ersten Blick scheint ein Baudarlehen sehr kompliziert zu sein. Es existieren zahlreiche Bestandteile, die sich in ihrer Fülle kaum erfassen lassen. Wir stellen Ihnen nun die wichtigsten Komponenten einer Baufinanzierung kurz vor, von A wie Anfängliche Tilgung bis Z wie Zinsbindung.

      Anfängliche Tilgung

      Bei der anfänglichen Tilgung handelt es um den prozentualen Anteil des Darlehensbetrags, den Sie monatlich tilgen möchten. Innerhalb Ihrer finanziellen Möglichkeiten können Sie diese nämlich frei wählen. Dabei gelten folgende Zusammenhänge:

      • Je höher die anfängliche Tilgung, desto höher die Rückzahlungsrate
      • Je höher die anfängliche Tilgung, desto geringer die Restschuld nach Ende der Zinsbindung
      • Je höher die anfängliche Tilgung, desto geringer die gesamte Restlaufzeit Ihres Kredits
      • Je höher die anfängliche Tilgung, desto niedriger die gesamten Zinskosten

      Aus diesen Zusammenhängen lässt sich ableiten, dass sich eine möglichst hohe anfängliche Tilgung empfiehlt, sobald Sie die Rate auch dauerhaft stemmen können. Wenn Sie eine gute Balance zwischen Ihren finanziellen Möglichkeiten und einer zügigen Rückzahlung finden, liegen Sie genau richtig. In Niedrigzinsphasen ist es zudem sehr lohnend, Zinseinsparungen in zusätzliche Tilgung zu investieren.

      Annuitätendarlehen

      Wenn Sie heute eine Baufinanzierung aufnehmen, begegnen Sie dabei mit hoher Wahrscheinlichkeit dem Annuitätendarlehen. Diese Kreditform hat sich beim Baugeld durchgesetzt. Das Annuitätendarlehen zeichnet sich durch folgende Merkmale aus:

      • Gleichbleibende Rückzahlungsrate pro Monat
      • Konstanter Zinssatz
      • Hohe Planungssicherheit durch langfristig bekannte Kosten
      • Zins- und Tilgungszahlung
      • Alle Konditionen gelten für die gesamte vereinbarte Laufzeit

      Ihre Tilgung erhöht sich zudem im Zuge der Laufzeit, ohne dass Sie dafür eine höhere Rückzahlungsrate wählen müssen. Dies liegt an der Tatsache, dass Sie immer nur auf die verbliebene Restschuld Zinsen zahlen. Durch die regelmäßige, meist monatliche Tilgung sinkt die Restschuld jedoch mit jeder Rate, was zu einer Verschiebung innerhalb der Rückzahlungsrate führt. Sie bleibt zwar vom Betrag her gleich, jedoch sinkt der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils.

      Anschlussfinanzierung

      Eine Anschlussfinanzierung ist immer dann erforderlich, wenn nach Ende der Zinsbindung noch eine Restschuld verbleibt. Sie können hierbei zwischen einer Verlängerung des Baugelds bei der bisherigen Bank (Prolongation) und einem Wechsel zu einer anderen Bank (Umschuldung) wählen.

      Eigenkapital

      Um Baugeld zu erhalten, führt häufig kein Weg am Eigenkapital vorbei. Die meisten Baufinanzierungen sind so konzipiert, dass der Kreditnehmer einen gewissen Anteil aus Eigenmitteln zusteuert. Wir empfehlen hier eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten, um die Beleihung niedrig zu halten und gute Baugeld Zinsen zu realisieren. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist ebenfalls möglich, wenn auch nicht immer empfehlenswert, da sie mit hohen Risiken verbunden ist.

      Restschuld

      Die Restschuld stellt den Teil der Kreditsumme dar, der nach Ende der Zinsbindungsfrist noch offen ist. Zwar ist es über ein Volltilgerdarlehen auch möglich, die komplette Kreditsumme innerhalb der Zinsbindung zu tilgen, jedoch bedeutet dies recht hohe Rückzahlungsraten. Im Normalfall finanzieren Sie die Restschuld über eine Anschlussfinanzierung weiter.

      Rückzahlungsrate

      Die Rückzahlungsrate ist der Geldbetrag, den Sie jeden Monat für die Tilgung und die Begleichung der Zinsen Ihrer Immobilienfinanzierung aufbringen. Sie bleibt wie der Zinssatz üblicherweise über die gesamte Zinsbindung hinweg gleich hoch.

      Sollzinsen

      Die Sollzinsen sind die Gebühr für die Verleihung der Kreditsumme. Angebote für Baugeld enthalten immer verschiedene Angaben zum Zinssatz. Dabei wird zwischen dem gebundenen Sollzins (reine Zinskosten) und dem Effektivzins (Zinsen nebst allen Nebenkosten) unterschieden. Ziehen Sie zum Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote immer den Effektivzins heran, denn nur er zeigt genau, wie viel der Kredit Sie tatsächlich kostet und gewährleistet so eine direkte Vergleichbarkeit.

      Zinsbindung

      Die Zinsbindung ist eine vereinbarte Zeitspanne, innerhalb derer der Zinssatz für Ihr Baugeld konstant bleibt. Während der Zinsbindungsfrist ist es für Sie nur unter besonderen Bedingungen (wie beispielsweise einem Verkauf der Immobilie) möglich, Ihre Finanzierung zu kündigen.

      Tipps zum Baudarlehen

      Mit einer guten Planung und Optimierung können Sie die Kosten Ihrer Baufinanzierung erheblich senken. Damit Sie nicht zu viel für Ihr Baugeld zahlen, möchten wir Ihnen mit einige Tipps zum Start Ihrer Finanzierung mitgeben.

      Auf günstige Zinsen achten

      Da ein Baudarlehen Sie normalerweise über 20 bis 30 Jahre begleitet, sind gute Konditionen äußerst wichtig. Dazu gehört zunächst einmal ein günstiger Zinssatz. Das folgende Rechenbeispiel zeigt sehr eindrucksvoll, was bereits relativ moderate Zinsunterschiede ausmachen. Um die Unterschiede deutlich zu machen, setzen wir bei beiden Beispielen dieselbe Monatsrate an und gehen davon aus, dass der niedrigere Zins bei konstanter Rate in eine höhere Tilgung investiert wird.

       Darlehen ADarlehen B
      Gebundener Sollzins2,60 % p.a.1,80 % p.a.
      Kreditsumme200.000 €200.000 €
      Anfängliche Tilgung2,5 %3,3 %
      Rate850,00 €850,00 €
      Laufzeit10 Jahre10 Jahre
      Zinskosten gesamt44.689 €29.746 €
      Restschuld nach 10 Jahren142.968 €127.746 €

      Bei 0,8 Prozentpunkten Zinsunterschied zahlen Sie fast 14.943 Euro weniger Zinsen und senken die Restschuld schneller: Im selben Zeitraum tilgen Sie 15.222 Euro mehr Restschuld getilgt. Dies unterstreicht, wie wichtig ein Vergleich verschiedener Angebote ist. 

      Zinsbindung an das Zinsniveau anpassen

      Die Zinsbindung hat einen ganz bestimmten Zweck: Über mehrere Jahre hinweg bleibt der Zins Ihrer Baufinanzierung immer derselbe. Er ist somit von der allgemeinen Marktentwicklung abgekoppelt. Wenn Sie zum Beispiel Baugeld zu einem Zinssatz von 1,2 Prozent mit 20 Jahren Zinsbindung abschließen, ist die weitere Zinsentwicklung für Sie zunächst uninteressant, denn Sie zahlen 20 Jahre lang genau diese 1,2 Prozent pro Jahr. Sollte das Zinsniveau nach 10 Jahren stark ansteigen, wären Neufinanzierungen eventuell nur noch zu 3 Prozent Zinsen möglich. Sie profitieren aber weiterhin vom günstigen vereinbarten Zinssatz. Da Sie die Sollzinsbindung zu Beginn der Laufzeit wählen können, empfehlen wir Ihnen eine Anpassung an das Zinsniveau. Daraus ergeben sich folgende Handlungsempfehlungen:

      • Liegt das Zinsniveau hoch, die marktüblichen Zinsen sollen aber in Zukunft sinken, ist eine kurze Zinsbindung (5-10 Jahre) zu empfehlen. So können Sie möglichst schnell auf günstigere Zinsen hoffen.
      • Liegt das Zinsniveau niedrig, und die marktüblichen Zinsen sollen künftig steigen, ist eine lange Zinsbindung zu empfehlen. Auf diesem Weg nutzen Sie die günstigen Zinsen möglichst lange.

      Bei der Wahl der Zinsbindung ist zu bedenken, dass Sie Ihren Anbieter für Baugeld im Normalfall erst nach deren Ablauf wechseln können. Sinkt das Zinsniveau also innerhalb der Laufzeit, profitieren Sie davon frühestens bei der Anschlussfinanzierung. Der Gesetzgeber hat jedoch nach einer Laufzeit von 10 Jahren eine Hintertür eingebaut: Nach Ablauf von 10 Jahren können Sie Ihr Baugeld mit einer Frist von 6 Monaten vorzeitig kündigen.

      Sondertilgung berücksichtigen

      Wenn Sie während der Laufzeit zusätzliche Rückzahlungen leisten möchten, geht dies über Sondertilgungen. Da diese jedoch fast immer einen Zinsaufschlag bedeuten, sind sie nur sinnvoll, wenn Sie auch tatsächlich zusätzliche Rückzahlungen leisten können. Durch eine schnellere Tilgung können Sie nämlich die Zinsbelastung insgesamt absenken. Vergleichen Sie hier gerne verschiedene Angebote mit unserem Baugeld Rechner.

      Tilgungsanpassung und Tilgungsaussetzung einplanen

      Da während der langen Laufzeit eines Baudarlehens immer überraschende Änderungen passieren können, sind Tilgungsanpassungen oder auch eine Tilgungsaussetzung sinnvolle Optionen. Bei einer Anpassung können Sie die Tilgungsrate anheben oder absenken, die Monatsrate steigt oder sinkt analog und gibt Ihnen entweder die Möglichkeit, mehr zu tilgen oder sich finanziell Luft zu verschaffen. Bei einer Aussetzung tilgen Sie mit Ihrer Monatsrate überhaupt nicht mehr, sondern zahlen nur noch Zinsen. Dadurch sinkt die Rate rapide und gibt Ihnen ebenfalls mehr finanziellen Spielraum. Gerade Tilgungsanpassungen bieten die Banken in Einzelfällen auch kostenfrei an. Hier lohnt sich ein genauerer Blick, damit Sie später mehr Flexibilität ohne Zinsaufschlag nutzen können.

      Besonderheiten beim Baugeld für einen Neubau

      Wenn Sie sich für Baugeld interessieren, um eine neue Immobilien zu errichten, sind noch weitere Aspekte wichtig. Dazu gehören zum Beispiel die Auszahlungsmodalitäten und eventuelle Bereitstellungszinsen. Hier existieren im Vergleich zum Kauf einer Immobilie nämlich einige Unterschiede.

      Auszahlung des Baugelds

      Anders als beim Kauf einer Immobilie erfolgt die Auszahlung des Baugelds beim Neubau nicht in einer Summe, sondern je nach Baufortschritt. Hier ist es sinnvoll, wenn Sie die Auszahlungsmodalitäten Ihres Baugelds so wählen, dass Sie zu Ihrem Bedarf passen.

      Bereitstellungszinsen

      Bei einem Hausbau benötigen Sie die Kreditsumme bekanntlich nicht sofort, sondern es erfolgt eine schrittweise Auszahlung. Für das Vorhalten der Kreditsumme berechnet die Bank Ihnen allerdings Bereitstellungszinsen, die sehr oft um die 0,25 Prozent pro Monat (3 Prozent pro Jahr) liegen. Deutliche Unterschiede lassen sich jedoch bei der zinsfreien Bereitstellungsdauer ausmachen. Während einige Banken bereits ab dem dritten Monat der Bereitstellung entsprechende Zinsen in Rechnung stellen, ermöglichen andere Anbieter eine zinsfreie Bereitstellung von 12 bis 18 Monaten. Je nach persönlichem Bedarf lässt sich dies bei der Suche nach Baugeld mit in Ihre Auswahl einbeziehen.

      Da auch eine lange zinsfreie Bereitstellungsdauer mitunter durch Zinsaufschläge „erkauft“ werden muss, ist ein genauer Blick auf die Konditionen zu empfehlen. So können Sie errechnen, ob sich die Option trotz schlechterer allgemeiner Zinskonditionen lohnt oder ob Sie lieber die Bereitstellungszinsen zahlen.

      Quellen für Ihr Baugeld

      Baugeld wird in der Regel von allen großen Geschäftsbanken zur Verfügung gestellt. Als interessante Alternativen haben sich mittlerweile jedoch auch Vermittler etabliert. Vermittler gehen zunächst wie Banken gemeinsam mit Ihnen als Kreditnehmer Ihren Bedarf durch und ermitteln die für Sie wichtigen Leistungsmerkmale. Der große Unterschied liegt jedoch darin, dass ein Vermittler wie Dr. Klein auf Basis Ihrer Daten sehr viele Angebote verschiedener Banken und Kreditgeber einem Vergleich unterzieht. Am Ende kommt dabei eine maßgeschneiderte Baufinanzierung zu möglichst günstigen Zinsen heraus.

      Die Vorteile eines Vermittlers im Überblick:

      • Marktvielfalt: Bei einer Bank ist Ihre Auswahl auf die jeweils hauseigenen Produkte beschränkt. Wir als Vermittler vergleichen zahlreiche Angebote und können somit die Baufinanzierung finden, die am besten zu Ihnen passt.

      • Niedrige Kosten: Durch den Vergleich der Konditionen lässt sich stets das jeweils günstigste Angebot auswählen. Darüber hinaus kann Dr. Klein als Vermittler auf langjährige vertrauensvolle Partnerschaften zurückgreifen. Da die Kooperationspartner zudem sehr viele Finanzierungsangebote durch uns erhalten, bekommt Dr. Klein für seine Kunden deutlich bessere Konditionen für Baugeld als ein einzelner Kreditnehmer.

      • Geringer Zeitaufwand: Da die Spezialisten von Dr. Klein bereits sehr lange mit Banken zusammenarbeiten, lässt sich der Prozess der Beantragung optimieren. Dies honorieren Banken ebenfalls mit Kosteneinsparungen, die an Sie als Kreditnehmer weitergegeben werden können.

      Bevor Sie sich für eine Baufinanzierung entscheiden, gibt es häufig noch individuelle Fragen und Klärungsbedarf. Hierfür stehen Ihnen die Spezialisten von Dr. Klein jederzeit zur Verfügung.

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