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Aus Bausparvertrag wird Eigenkapital: Bausparen für den Immobilienkauf

Ein Bausparvertrag eignet sich gut dazu, Eigenkapital für einen späteren Hauskauf anzusammeln. Wie Bausparen funktioniert und welche Vorteile und Nachteile ein Bausparvertrag hat, zeigen wir hier.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Warum Bausparen?

      Keine Miete mehr zahlen, im eigenen Haus alles selbst bestimmen können — was für eine schöne Aussicht! Aber: Viele fangen heutzutage erst im Alter von dreißig an, richtig Geld zu verdienen und haben dann noch nicht genug beiseite gelegt für ein Eigenheim. Erspartes ist aber wichtig, um die Baufinanzierung auf sichere Beine zu stellen. Die Lösung: Ein Bausparvertrag. Er bereitet Sie auf die Anschaffung einer Immobilie vor. Denn idealerweise bringen Sie für Ihre Baufinanzierung selbst 15 Prozent der Finanzierungssumme auf, dies entspricht der Höhe der einmalig anfallenden Kaufnebenkosten. Ein Bausparvertrag versetzt Sie hierfür in eine gute Ausgangsposition. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar auch möglich, aber nicht empfehlenswert.

      Wie Bausparen funktioniert

      Nach dem Abschluss eines Bausparvertrages erfolgt Bausparen in zwei Phasen:

      1. Es beginnt mit einer sieben- oder achtjährigen Ansparphase, in der der Bausparvertrag Ihnen das nötige Eigenkapital verschafft. Für den Bausparvertrag erhalten Sie Zinsen. 
      2. Anschließend erfolgt die Darlehensphase des Bausparvertrags, in der Ihre Bausparkasse Ihnen ein sehr zinsgünstiges Darlehen bietet. Das bedeutet, Sie leihen sich das Geld von der Bausparkasse und zahlen darauf selbst Zinsen.

      Im Detail funktioniert Bausparen so: Bei Abschluss des Bausparvertrags legen Sie eine Bausparsumme fest. Das ist die Zielsumme, die Sie für Ihren Immobilienerwerb zur Verfügung haben möchten. Von dieser Bausparsumme sparen Sie 40 Prozent selbst an, und 60 Prozent erhalten Sie als Bauspardarlehen von Ihrer Bausparkasse. In einigen Fällen beträgt das Verhältnis auch 50:50. Das passiert aber nicht gleichzeitig, sondern nacheinander.

      Sie starten nach Abschluss des Bausparvertrags zunächst in die Ansparphase und zahlen sieben oder acht Jahre lang jeden Monat etwas in den Bausparvertrag ein. Sobald die 40-Prozent-Grenze erreicht ist, wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Das bedeutet, Sie können das Bauspardarlehen nun zugeteilt bekommen. Sie haben in diesem Augenblick die Wahl: Entweder lehnen Sie das Darlehen ab, lassen sich das Angesparte auszahlen und verwenden es für einen anderen Zweck.

      Oder Sie gehen in die Darlehensphase. Sie nehmen das Bauspardarlehen an, erhalten die Darlehenssumme zusätzlich dazu und können nun mit den vollständigen 80.000 Euro eine Immobilie erwerben oder die Summe in Ihre Baufinanzierung investieren. Im Anschluss beginnen Sie damit, die Restschuld des Bauspardarlehens zurückzuzahlen, Monat für Monat. Nachfolgend zeigen wir Ihnen noch mal Schritt für Schritt, wie Bausparen abläuft.

      So funktioniert ein Bausparvertrag

      Schritt für Schritt mit dem Bausparvertrag zur Immobilie

      1. Bausparsumme festlegen

        Zuerst legen Sie eine Bausparsumme fest. Das ist die Zielsumme, die Sie mit dem Bausparvertrag insgesamt erreichen und die sie später in Ihre Baufinanzierung stecken möchten, zum Beispiel 80.000 Euro. Beachten Sie dabei: Bei Vertragsabschluss müssen Sie eine einmalige Abschlussgebühr an die Bausparkasse entrichten, die sich nach der Höhe der Bausparsumme richtet. Das heißt also: Je höher sie angesetzt wurde, desto höher fällt auch die Abschlussgebühr aus. Angaben der Verbraucherzentrale zufolge liegt sie im Schnitt bei einem bis 1,6 Prozent. Bei einer Bausparsumme von 80.000 Euro würden also einmalig zwischen 800 und 1.280 Euro fällig. Zudem liegt die jährliche Kontoführungsgebühr bei Bausparkassen zwischen 8 und 25 Euro.

      2. Bausparen beginnt

        Nach Vertragsabschluss beginnen Sie mit dem Bausparen und zahlen Monat für Monat in den Bausparvertrag ein. Die meisten Tarife der Bausparkassen enthalten eine Mindestsparzeit von 18 Monaten. Danach könnten Sie den Bausparvertrag theoretisch erstmals kündigen und sich das Angesparte auszahlen lassen. Wir gehen aber davon aus, dass Sie ihn zu Ende führen möchten. Nach zirka sieben bis acht Jahren Bausparen haben Sie auf diesem Weg 40 Prozent der Bausparsumme erreicht, im Beispielfall also 32.000 Euro angespart.

      3. Bausparvertrag wird zuteilungsreif

        Nachdem Sie 40 Prozent der Bausparsumme selbst angespart haben, wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Die Bausparkasse bietet Ihnen nun ein zinsgünstiges Bauspardarlehen in Höhe der restlichen 60 Prozent der Bausparsumme an.

      4. Darlehensphase beginnt

        Sie nehmen nun das Bauspardarlehen über die restlichen 48.000 Euro bei der Bausparkasse auf und verfügen damit über insgesamt 80.000 Euro, die Sie nun in Ihre Hausfinanzierung investieren können. Sie werden darüber hinaus vermutlich noch weitere Darlehen wie beispielsweise ein Annuitätendarlehen benötigen, um den gesamten Finanzierungsbedarf zu decken. Dabei kommen Ihnen die selbst angesparten 32.000 Euro zugute: Sie werden als Eigenkapital betrachtet und bringen Ihnen niedrigere Zinsen bei der Hauptfinanzierung.

      Wann wird der Bausparvertrag zuteilungsreif?

      Zuteilungsreif wird der Bausparvertrag, wenn das Mindestguthaben angespart, eine Mindestlaufzeit von 18 Monaten eingehalten und die Bewertungszahl erreicht wurden. Ab jetzt können Sie ihr Bauspardarlehen erhalten. Doch was hat die Bewertungszahl für eine Bedeutung? Die Bewertungszahl vergeben die Bausparkassen für jeden einzelnen Bausparvertrag bei Vertragsabschluss. Denn sind zu viele Bausparverträge gleichzeitig zuteilungsreif, erfolgt die Auszahlung nach einer bestimmten Bewertungsreihenfolge. Je höher Ihre Bausparsumme und je kürzer gleichzeitig Ihre Ansparzeit, desto besser ist Ihre Bewertungszahl. Ein genauer Zeitpunkt wird dabei nicht festgelegt und eine Wartezeit in der Zuteilungsphase von mehreren Monaten ist üblich.

      Warum ist das so? Der Gedanke hinter Bausparen basiert auf einem sogenannten Kollektivprinzip. Mehrere Personen zahlen im Zuge der Anspar- und Darlehensphase gemeinsam in einen Topf ein. Wenn ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist, schaut die Bausparkasse, ob genug Geld im Topf zusammengespart ist, um das entsprechenden Bauspardarlehen zu gewähren. Das Geld leiht sich der Bausparer quasi von den anderen Bausparern, die ebenfalls in den Geldtopf einzahlen. Wenn nicht genügend Geld im Topf vorhanden ist, beginnt die Darlehensphase unter Umständen etwas später als die Ansparphase endet.

      Wie hoch sollte die Bausparsumme festgelegt werden?

      Bleibt noch die Frage: Wie hoch sollte die Bausparsumme festgelegt werden? Das hängt davon ab, wie viel Haus Sie sich leisten möchten und welche Sparraten Sie während der Laufzeit Ihres Bausparvertrages tragen können. Das wollen wir mit der folgenden Rechnung einmal exemplarisch darstellen. Wir gehen von folgenden Annahmen aus: Sie haben jeden Monat 400 Euro übrig, die Sie zum Bausparen verwenden können. Ihr Ziel ist es, mithilfe des Bausparvertrags 15 Prozent Eigenkapital für eine spätere Hausfinanzierung zu generieren. Ihr Bauspartarif enthält einen Guthabenzins von 0,50 Prozent pro Jahr.

      Eigenkapital zum Start0 €
      Monatliche Sparrate400 €
      Nach 7 Jahren gespart34.200 €
      Bausparsumme daher85.500 €
      Bauspardarlehen51.300 €
      Später mögliche Finanzierungssumme171.000 €
      Beispielrechnung: Wie viel Haus ermöglicht ein Bausparvertrag?

      Kurz zusammengefasst: Mit einem monatlichen Einsatz von 400 Euro verhilft Ihnen ein Bausparvertrag innerhalb von sieben Jahren zu genügend Eigenkapital, um eine Baufinanzierung über 171.000 Euro sicher auf die Beine zu stellen. Genau genommen läuft es folgendermaßen ab: Nach sieben Jahren haben Sie einschließlich Zinsen 34.200 Euro angespart. Wenn diese 34.200 Euro insgesamt 40 Prozent der Bausparsumme darstellen, läge diese bei 85.500 Euro. Über die Differenz erhalten Sie nun ein zinsgünstiges Bauspardarlehen über 51.300 Euro. Und wenn diese 34.200 Euro später insgesamt 15 Prozent Eigenkapital darstellen sollen, können Sie sich eine Baufinanzierung in einer Gesamthöhe von 228.000 Euro leisten. Davon haben Sie bereits 85.500 Euro über den Bausparvertrag abgedeckt, fehlen noch 85.500 Euro, für die Sie ein zusätzliches Darlehen benötigen.

      Bausparsumme realistisch ansetzen

      Überlegen Sie für sich, wie viel Sie monatlich für den Bausparvertrag beiseitelegen können. In unserem Beispiel kann mit einem Einsatz von 400 Euro pro Monat eine Baufinanzierung über 171.000 Euro abgeschlossen werden. Klar ist: Je mehr Sie sparen können, desto mehr Haus können Sie sich später leisten. Die Höhe der Sparrate und damit Ihrer Bausparsumme sollte dabei Ihren individuellen Lebensverhältnissen angepasst sein. Während der Ansparphase, die zwischen 18 Monaten und sieben Jahren liegt, gilt es 40 bis 50 Prozent der gewählten Bausparsumme in Form von monatlichen Raten einzuzahlen. Eine hohe Bausparsumme führt folglich zu hohen monatlichen Raten, während niedrigere Raten die Zuteilungsreife des Bausparvertrags hinauszögern.

      Bausparen wirkt sich außerdem positiv auf Ihre spätere Finanzierung aus. Je mehr Eigenkapital Sie dadurch ansparen, desto besser fallen die Finanzierungskonditionen aus. Das bedeutet: Je besser das Verhältnis zwischen selbst eingebrachtem Geld und Höhe des benötigten Darlehens, desto geringer fällt Ihr Sollzins aus. Dies können Sie mit unserem Bauzinsrechner exemplarisch durchrechnen.

      Staatliche Förderung beim Bausparen

      Was ist noch wichtig zu wissen? Ein Bausparvertrag wird staatlich gefördert. In der Ansparphase zahlen Sie nicht alleine in den Bausparvertrag ein, Sie bekommen einen Teil vom Staat oder vom Arbeitgeber dazu. Das geschieht über die sogenannten vermögenswirksamen Leistungen wie die Arbeitnehmersparzulage oder die Wohnungsbauprämie. Sind Sie als Bausparkunde förderungsberechtigt, überweist Ihnen der Staat und/oder der Arbeitgeber die entsprechenden Leistungen direkt auf Ihr Bausparkonto.

      Verwendungsmöglichkeiten: Instandhaltungsrücklage, Sofortfinanzierung, Sparen

      Eigenkapital zu schaffen ist unbestrittenermaßen die Hauptfunktion eines Bausparvertrags. Er kann aber noch mehr: Mit etwas geschickter Planung lässt er sich als Instandhaltungsrücklage einsetzen. Über eine solche sollte jeder Immobilieneigentümer verfügen, schließlich muss ein Eigenheim immer mal wieder modernisiert oder renoviert werden. Daneben können Sie einen Bausparvertrag auch zur sofortigen Finanzierung nutzen, dies ist mit einer speziellen Sonderform des Bausparens möglich. Und – last but not least – natürlich können Sie einen Bausparvertrag auch zum reinen Sparen verwenden. Hierbei ist aber fraglich, ob es sich lohnt.

      Bauspardarlehen zur Sofortfinanzierung

      Im Normalfall bereitet der Bausparvertrag auf einen Immobilienkauf zu einem späteren Zeitpunkt vor, in einigen Jahren. Es gibt aber mit dem sogenannten Kombikredit auch die Möglichkeit, den Bausparvertrag für einen sofortigen Kauf einzusetzen. Mit ihm erhalten Sie zuerst einen Kredit und sparen gleichzeitig eine bestimmte Summe an, mit der Sie den Kredit später tilgen. Damit kann er eine sinnvolle Alternative zum klassischen Annuitätendarlehen darstellen. Allerdings wird diese Form der Baufinanzierung auch kritisch gesehen. Im Artikel Bausparsofortdarlehen setzen wir uns mit den Kritikpunkten auseinander und zeigen seine Vor- und Nachteile auf.

      Der Bausparvertrag als Instandhaltungsrücklage

      Als Besitzer einer Immobilie benötigen Sie immer einen Notgroschen im Hintergrund, für Reparaturen, Ausbesserungsarbeiten oder notwendige Neuanschaffungen. Ein Bausparvertrag hilft Ihnen auch in solchen Fällen weiter. Brauchen Sie kurzfristig finanzielle Mittel, können Sie ihn zum Beispiel beleihen. Die Bausparkasse gewährt Ihnen einen niedrig bezinsten Kredit in Höhe der Summe, die Sie bereits angespart haben. Außerdem ist es möglich, die Zuteilungsreife auf kommende Reparaturintervalle abzustimmen. Wie Sie dabei vorgehen, verrät Ihnen unser Artikel rund um das Thema Instandhaltungsrücklage.

      Sparen mit dem Bausparvertrag

      Grundsätzlich lässt sich ein Bausparvertrag auch einfach nur zum Sparen nutzen, da Sie ihn nach der Mindestsparzeit jederzeit kündigen können. Dann wird Ihnen die bisher angesparte Summe inklusive Zinsen wieder ausbezahlt, und Sie dürfen das Geld für beliebige andere Zwecke verwenden. Ihr Anspruch auf das Bauspardarlehen verfällt dadurch natürlich. Die Frage ist nur: Ist ein Bausparvertrag sinnvoll, wenn es wirklich nur ums Sparen geht? Die Guthabenzinsen, die Sie während der Ansparphase einstreichen, sind heutzutage leider verschwindend niedrig und liegen aktuell bei etwa 0,1 bis einem Prozent pro Jahr. Die Rendite, die Sie über die gesamte Laufzeit hinweg erhalten, wird oftmals von der anfänglichen Abschlussgebühr geschluckt. Auch die Tatsache, dass Sie vom Staat vermögenswirksame Leistungen, Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie für Ihren Bausparvertrag erhalten können, macht ihn als Sparanlage nur geringfügig attraktiver. Das Beste am Bausparen sind immer noch seine sehr niedrigen Darlehenszinsen. Und damit ist er nur für Immobilienkäufer oder –besitzer von Interesse. Für Sparer gibt es derzeit bessere, rentablere Geldanlagen.

      Teilauszahlungen sind möglich

      Beim Bausparen besteht die Möglichkeit, sich nur einen Teil der angesparten Summe auszahlen zu lassen. Das kann dann sinnvoll sein, wenn sich die eigene Lebenssituation geändert hat und der ursprüngliche Finanzierungswunsch anderweitig geregelt ist. In diesem Fall lassen Sie sich einen Teil der Summe auf Ihr Girokonto auszahlen. Der restliche Betrag wird in einen neuen Bausparvertrag überführt, mit dem Sie weiter auf Ihre Bausparsumme hin sparen können. Der ausgezahlte Betrag besteht aus dem angesparten Guthaben, den aufgelaufenen Zinsen sowie, abhängig von Ihrem Vertrag, aus einem Bonuszins, der gewährt wird, wenn Sie auf das Bauspardarlehen verzichten. Die Teilauszahlungen sind zwar nicht an einen bestimmten Zweck gebunden, staatliche Zuschüsse wie die Wohnungsbauprämie müssen allerdings zurückgezahlt werden. Die staatlichen Förderungen gehen ebenfalls verloren, wenn Sie eine Auszahlung vor der Zuteilungsreife des Bausparers beantragen. In diesem Fall kündigen Sie Ihren Bausparvertrag und erhalten Ihren angesparten Betrag abzüglich Zinsen sowie einer Bearbeitungsgebühr.

      Die Vor- und Nachteile des Bausparens

      Vorteile
      • Bausparen wird durch Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie staatlich gefördert.
      • Von Ihrem Arbeitgeber können Sie vermögenswirksame Leistungen dazu bekommen.
      • Für Immobilienkäufer ist ein Bausparvertrag sehr gut geeignet aufgrund seiner niedrigen Darlehenszinsen.
      • Mit einem Bausparvertrag sichern Sie sich die heutigen, niedrigen Zinsen für später, Sie sind aber später nicht verpflichtet, das Bauspardarlehen anzunehmen.
      • Durch eine spezielle Variante namens Bausparsofortdarlehen können Sie mit einem Bausparvertrag auch einen sofortigen Immobilienkauf anstoßen.
      • Bausparen eignet sich auch als Instandhaltungsrücklage.
      Nachteile
      • Für Sparer lohnt er sich kaum: Die Zinsen für Ihr Guthaben liegen aktuell bei 0,1-1,0 Prozent pro Jahr.
      • Eine Auszahlung bevor der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, ist mit einer Bearbeitungsgebühr sowie der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Staatliche Förderungen gehen ebenfalls verloren oder müssen zurückgezahlt werden.
      • Die Abschlussgebühr für einen Bausparvertrag beträgt bis zu 1,6 Prozent der Bausparsumme.
      • Kann das Darlehen nach der Ansparphase von der Bausparkasse nicht sofort ausgezahlt werden, kann eine Finanzierungslücke entstehen. Diese Lücke muss mit einem variablen Darlehen überbrückt werden, für das wiederum Zinskosten anfallen.

      Für wen sich Bausparen lohnt

      Ob sich das Bausparen für Sie lohnt, ist von Ihrem Vorhaben abhängig. Möchten Sie Ihr Geld lediglich sparen, raten wir von einem Bausparvertrag ab, denn die Guthabenzinsen auf das Bausparen sind momentan sehr niedrig. Möchten Sie allerdings in Zukunft gerne eine Immobilie kaufen und benötigen dafür noch einen gewissen Teil an Eigenkapital, bietet sich ein Bausparvertrag förmlich an. Auch für eine später anstehende Modernisierung oder Renovierung Ihrer Immobilie eignet sich Bausparen. Denn Sie können sich mit einem Bausparvertrag die aktuell niedrigen Zinsen für lange Zeit im Voraus sichern. Das Darlehen erhalten Sie dann von der Bausparkasse zu besonders günstigen Zinsen.

      Vor allem in Zeiten niedriger Zinsen lohnt es sich, den aktuellen Zinssatz mit einem Bausparvertrag festzuschreiben, um möglichen steigenden Zinsen zu umgehen. 

      Sie haben bereits heute Ihr Herz an eine Immobilie verloren und möchten diese nun auch kaufen? Das sogenannte Bausparsofortdarlehen macht eine Auszahlung der vollen Bausparsumme bereits vor der Ansparphase möglich.

      Das richtige Bausparmodell finden

      Eigenkapital braucht Zeit, um angespart zu werden. Bauen Sie schon heute für die Zukunft vor: Durch Bausparen können Sie sich dann in einigen Jahren die eigenen vier Wände leisten. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung sind Ihnen bei der Planung behilflich: Sie kennen sich mit den Bedingungen des Bausparvertrags aus und finden aufgrund ihres umfassenden Marktüberblicks genau das Bausparmodell, das zu Ihren Wünschen und Plänen passt. Sie stimmen außerdem auch Ihren vorhandenen Bausparvertrag auf Ihre geplante Baufinanzierung ab und zeigen Ihnen, wann der richtige Zeitpunkt für Ihren Kauf gekommen ist. 

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