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Aus Bausparvertrag wird Eigenkapital: So planen Sie Ihren Immobilienkauf auf clevere Weise

Wie funktioniert Bausparen?
  • Eigenkapital für das Eigenheim ansparen
  • Von der Kapitalgarantie profitieren
  • Staatliche Zuschüsse durch Bausparen sichern

Wofür ist ein Bausparvertrag gut?

Den Bausparvertrag zum Immobilienkauf nutzen

Keine Miete mehr zahlen, im eigenen Haus alles selbst bestimmen können - was für eine schöne Aussicht! Aber: Viele fangen heutzutage erst im Alter von dreißig an, richtig Geld zu verdienen und haben dann noch nicht genug beiseite gelegt für ein Eigenheim. Erspartes ist aber wichtig, um die Baufinanzierung auf sichere Beine zu stellen. Die Lösung: Ein Bausparvertrag. Er bereitet Sie auf die Anschaffung einer Immobilie vor. Wie genau macht er das? Ganz einfach, indem er Ihnen das nötige Eigenkapital und ein sehr zinsgünstiges Darlehen verschafft. 

Zwar ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital auch möglich, aber nicht empfehlenswert. Idealerweise bringen Sie selbst 20 Prozent der Finanzierungssumme auf. Erscheint das unrealistisch, sollten zumindest die Nebenkosten des Hauskaufs aus der eigenen Tasche kommen. Ein Bausparvertrag versetzt Sie hierfür in eine gute Ausgangsposition.

So funktioniert ein Bausparvertrag:

  • Mit dem Bausparvertrag bauen Sie Eigenkapital auf.
  • Er besteht aus einem Sparvertrag und einem zinsgünstigen Darlehen.
  • Bei Abschluss müssen Sie eine einmalige Gebühr von 1-1,6 Prozent der Bausparsumme zahlen.
  • Sie legen zu Beginn eine Bausparsumme fest, die Sie erreichen möchten.
  • Die Mindestsparzeit beträgt (abhängig von der Bausparkasse) 18 Monate, danach können Sie jederzeit kündigen und sich das Ersparte inkl. Zinsen auszahlen lassen.
  • Falls Sie den Bausparvertrag fortführen möchten, fangen Sie nun an, Monat für Monat zu sparen.
  • Im Schnitt dauert die Ansparphase 7-8 Jahre.
  • Sind in der Ansparphase 40% der Bausparsumme erreicht, wird der Bausparvertrag zuteilungsreif, das heißt: Sie haben nun Anspruch auf ein Bauspardarlehen.
  • Erfüllen Sie alle Voraussetzungen, erhalten Sie nun in der Darlehensphase das zinsgünstige Bauspardarlehen über 60% der Bausparsumme.
  • Mit der Auszahlung des Bauspardarlehens steht Ihnen inklusive Angespartem und Darlehen die gesamte Bausparsumme zur Verfügung, mit der Sie nun eine Immobilie kaufen können.
  • Das Angesparte (jedoch nicht das Bauspardarlehen) wird von Banken bei der späteren Baufinanzierung wie Eigenkapital behandelt, weswegen Sie niedrigere Zinsen erhalten.

Seine Pluspunkte:

  • Ihre Spartätigkeit wird durch Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie staatlich gefördert.
  • Von Ihrem Arbeitgeber können Sie vermögenswirksame Leistungen dazu bekommen.
  • Für Immobilienkäufer ist ein Bausparvertrag sehr gut geeignet aufgrund seiner niedrigen Darlehenszinsen.
  • Mit einem Bausparvertrag sichern Sie sich die heutigen, niedrigen Zinsen für später, Sie sind aber später nicht verpflichtet, das Bauspardarlehen anzunehmen.
  • Durch eine spezielle Variante namens Bausparsofortfinanzierung können Sie mit einem Bausparvertrag auch eine sofortigen Immobilienkauf anstoßen.
  • Ein Bausparvertrag eignet sich auch als Instandhaltungsrücklage.

Sein größter Nachteil:

Für Sparer lohnt er sich kaum: Die Zinsen für Ihr Guthaben liegen aktuell bei 0,5-1,0 Prozent pro Jahr.

Wie Sie beim Bausparvertrag vorgehen

Ein Bausparvertrag besteht aus zwei Komponenten: Einem Sparvertrag und einem Bauspardarlehen. Zuerst legen Sie eine Bausparsumme fest. Das ist die Zielsumme, die Sie mit dem Bausparvertrag insgesamt erreichen und die sie später in Ihre Baufinanzierung stecken möchten, zum Beispiel 80.000 Euro.

Beachten Sie dabei: Bei Vertragsabschluss müssen Sie eine einmalige Abschlussgebühr entrichten, die sich nach der Höhe der Bausparsumme richtet. Das heißt also: Je höher sie angesetzt wurde, desto höher fällt auch die Abschlussgebühr aus. Angaben der Verbraucherzentrale zufolge liegt sie im Schnitt bei einem bis 1,6 Prozent. Bei einer Bausparsumme von 80.000 Euro würden also einmalig zwischen 800 und 1.280 Euro fällig.

Nach Vertragsabschluss beginnen Sie mit dem Sparen und zahlen Monat für Monat in den Sparvertrag ein. Die meisten Bauspartarife enthalten eine Mindestsparzeit von 18 Monaten. Danach könnten Sie den Bausparvertrag theoretisch erstmals kündigen und sich das Angesparte auszahlen lassen. Wir gehen aber davon aus, dass Sie ihn zu Ende führen möchten: Nach zirka sieben bis acht Jahren haben Sie auf diesem Weg 40 Prozent der Bausparsumme erreicht, im Beispielfall also 32.000 Euro angespart. Dann bietet Ihnen die Bausparkasse über die Höhe der restlichen 60 Prozent ein sehr zinsgünstiges Darlehen an. Fachleute sprechen dann davon, dass der Bausparvertrag „zuteilungsreif“ wird. Sie nehmen also nun einen Kredit über die restlichen 48.000 Euro bei der Bausparkasse auf und verfügen damit über insgesamt 80.000 Euro, die Sie nun in Ihre Hausfinanzierung investieren können. 

Infografik: Das Bausparprinzip

Bauspardarlehen zur Sofortfinanzierung nutzen

Im Normalfall bereitet der Bausparvertrag auf einen Immobilienkauf zu einem späteren Zeitpunkt vor, in einigen Jahren. Es gibt aber mit dem sogenannten Kombikredit auch die Möglichkeit, den Bausparvertrag für einen sofortigen Kauf einzusetzen. Mit ihm erhalten Sie zuerst einen Kredit und sparen gleichzeitig eine bestimmte Summe an, mit der Sie den Kredit später tilgen. Damit kann er eine sinnvolle Alternative zum klassischen Annuitätendarlehen darstellen. Allerdings wird diese Form der Baufinanzierung auch kritisch gesehen. Im Artikel Sonderform des Bausparens setzen wir uns mit den Kritikpunkten auseinander und zeigen seine Vor- und Nachteile auf.

Zum Sparen zu niedrig verzinst

Grundsätzlich lässt sich ein Bausparvertrag auch einfach nur zum Sparen nutzen, da Sie ihn nach der Mindestsparzeit jederzeit kündigen können. Dann wird Ihnen die bisher angesparte Summe inklusive Zinsen wieder ausbezahlt, und Sie dürfen das Geld für beliebige andere Zwecke verwenden. Ihr Anspruch auf das Bauspardarlehen verfällt dadurch natürlich. Die Frage ist nur: Lohnt sich Bausparen in diesem Fall überhaupt noch? Die Guthabenzinsen, die Sie während der Ansparphase einstreichen, sind heutzutage leider verschwindend niedrig und liegen aktuell bei etwa 0,5 bis einem Prozent pro Jahr. Die Rendite, die Sie über die gesamte Laufzeit hinweg erhalten, wird oftmals von der anfänglichen Abschlussgebühr geschluckt. Das Einzige, was den Bausparvertrag momentan attraktiv macht, sind seine ebenfalls sehr niedrigen Darlehenszinsen. Und damit ist er nur für Immobilienkäufer oder –besitzer von Interesse. Für Sparer gibt es derzeit bessere, rentablere Geldanlagen.

Der Bausparvertrag als Instandhaltungsrücklage

Als Besitzer einer Immobilie benötigen Sie immer einen Notgroschen im Hintergrund, für Reparaturen, Ausbesserungsarbeiten oder notwendige Neuanschaffungen. Ein Bausparvertrag hilft Ihnen auch in solchen Fällen weiter. Brauchen Sie kurzfristig finanzielle Mittel, können Sie ihn zum Beispiel beleihen. Die Bausparkasse gewährt Ihnen einen niedrig bezinsten Kredit in Höhe der Summe, die Sie bereits angespart haben. Außerdem ist es möglich, die Zuteilungsreife auf kommende Reparaturintervalle abzustimmen. Wie Sie dabei vorgehen, verrät Ihnen unser Artikel rund um das Thema Instandhaltungsrücklage.

Bausparsumme nicht zu hoch ansetzen

Bevor Sie Ihre Bausparsumme festlegen, stellen Sie sich die Fragen:

  • Wie viel darf mein späteres Haus höchstens kosten?
  • Wie viel habe ich bereits gespart?
  • Wie hoch möchte ich mich maximal verschulden?

Jeder Hauskäufer hat hier ein anderes Empfinden. Manchen macht es nichts aus, höhere Darlehen aufzunehmen, andere lassen mit kleineren Finanzierungssummen lieber Vorsicht walten. Wenn Sie sich unsicher sind, ziehen Sie in dieser Frage unsere Spezialisten für Baufinanzierung zurate. Sie helfen dabei, Ihre finanzielle Ausgangssituation einzuordnen und geben Ihnen eine Einschätzung mit auf den Weg, wie viel Sie sich leisten können.

An dieser Stelle wollen wir Ihnen aber bereits vorab schon mal mit einer Beispielrechnung ein Gefühl dafür vermitteln, wie viel ein Bausparvertrag Ihnen in einigen Jahren bringen kann.

Beispielrechnung: Wie viel Haus kann ich mir später mithilfe eines Bausparvertrags leisten?

Wir gehen von folgenden Grundannahmen aus: 

  • Sie beginnen bei 0 Euro Eigenkapital.
  • Sie haben jeden Monat 400 Euro übrig, die Sie in den Bausparvertrag investieren können.
  • Sie möchten mithilfe des Bausparvertrags die empfohlenen 20 Prozent Eigenkapital für Ihre spätere Immobilie in Händen halten.
  • Sie planen, die Zuteilungsreife nach 7 Jahren zu erreichen, weil Sie dann ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten.
  • Der von Ihnen gewählte Bauspartarif gewährt Ihnen einen Guthabenzins von 0,50% p.a.
  • Ihr Bauspartarif legt außerdem fest, dass Sie 40 Prozent der Bausparsumme erreichen müssen, damit Ihr Vertrag zuteilungsreif wird und Sie das Bauspardarlehen wahrnehmen können.

Das Ergebnis sieht folgendermaßen aus:

  • Nach 7 Jahren haben Sie schließlich inklusive Zinsen 34.200 Euro angespart.
  • Wenn diese 34.200 Euro insgesamt 40 Prozent der Bausparsumme darstellen, läge diese bei 85.500 Euro (und über die Differenz erhalten Sie nun ein zinsgünstiges Bauspardarlehen über 51.300 Euro).
  • Wenn die 34.200 Euro später 20 Prozent Eigenkapital darstellen sollen, können Sie sich eine Immobilienfinanzierung in Höhe von 171.000 Euro leisten. Davon haben Sie bereits 85.500 Euro über den Bausparvertrag abgedeckt. Es fehlen nur noch 85.500 Euro, für die Sie eine zusätzliche Baufinanzierung abschließen müssen.

 
Kurz zusammengefasst: Mit einem monatlichen Einsatz von 400 Euro verhilft Ihnen ein Bausparvertrag innerhalb von sieben Jahren zu genügend Eigenkapital, um eine Finanzierung über 171.000 Euro sicher auf die Beine zu stellen.

Überlegen Sie nun für sich, ob Ihnen 400 Euro Investition pro Monat und 171.000 Euro als Finanzierungssumme realistisch erscheinen und Ihren Wünschen entsprechen. Klar ist: Je mehr Sie heute bereits sparen können, desto mehr Haus können Sie sich später leisten. Probieren Sie mit unserem Bausparrechner einfach aus, welche monatliche Zahlung Sie zu welcher Hauskaufsumme befähigt und entwickeln Sie auf diese Weise ein Gefühl für Ihre Möglichkeiten.

Bausparrechner

 
Bausparguthaben nach 7 Jahren

Möglicher Kaufpreis

Den Immobilienerwerb mit Bauspardarlehen vorausschauend planen: Dr. Klein hilft Ihnen dabei

Eigenkapital braucht Zeit, um angespart zu werden. Bauen Sie schon heute für die Zukunft vor: Durch einen Bausparvertrag können Sie sich dann in einigen Jahren die eigenen vier Wände leisten. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung sind Ihnen bei der Planung behilflich: Sie kennen sich mit den Bedingungen des Bausparvertrags aus und finden aufgrund ihres umfassenden Marktüberblicks genau das Bausparmodell, das zu Ihren Wünschen und Plänen passt.

Sie stimmen außerdem auch Ihre vorhandenen Bausparverträge auf Ihre geplante Baufinanzierung ab und zeigen Ihnen, wann der richtige Zeitpunkt für Ihren Kauf gekommen ist. Im persönlichen Beratungsgespräch haben Sie die Gelegenheit, Antworten auf Ihre Fragen rund um den Bausparvertrag zu erhalten. Dieser Service ist für Sie vollkommen kostenlos - kontaktieren Sie uns einfach, Ihr Berater vor Ort meldet sich innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen.

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