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Aus Bausparvertrag wird Eigenkapital: Bausparen für den Immobilienkauf

Ein Bausparvertrag ist zum Sparen da – soweit, so gut. Am besten eignet er sich dazu, Eigenkapital für einen späteren Hauskauf anzusammeln. Wie Bausparen funktioniert, zeigen wir hier.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Sinn und Zweck eines Bausparvertrags

      Keine Miete mehr zahlen, im eigenen Haus alles selbst bestimmen können — was für eine schöne Aussicht! Aber: Viele fangen heutzutage erst im Alter von dreißig an, richtig Geld zu verdienen und haben dann noch nicht genug beiseite gelegt für ein Eigenheim. Erspartes ist aber wichtig, um die Baufinanzierung auf sichere Beine zu stellen. Die Lösung: Ein Bausparvertrag. Er bereitet Sie auf die Anschaffung einer Immobilie vor. Wie genau macht er das?

      Bausparen erfolgt in zwei Phasen:

      • Es beginnt mit einer sieben- oder achtjährigen Ansparphase, in der der Bausparvertrag Ihnen das nötige Eigenkapital verschafft.

      • Dann folgt die Darlehensphase des Bausparvertrags, in der er Ihnen zusätzlich ein sehr zinsgünstiges Darlehen bietet.

      Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar auch möglich, aber nicht empfehlenswert. Idealerweise bringen Sie selbst 20 Prozent der Finanzierungssumme auf. Erscheint das unrealistisch, sollten zumindest die Nebenkosten des Hauskaufs aus der eigenen Tasche kommen. Ein Bausparvertrag versetzt Sie hierfür in eine gute Ausgangsposition.

      Wie Bausparen funktioniert

      Bausparen besteht nicht nur aus zwei Phasen, sondern auch aus zwei Komponenten:

      1. Einem Bausparvertrag, für den Sie Zinsen erhalten.
      2. Einem günstigen Bauspardarlehen, bei dem Sie sich Geld von der Bausparkasse leihen und darauf selbst Zinsen zahlen.

      Bei Abschluss des Bausparvertrags legen Sie eine Bausparsumme fest, etwa 80.000 Euro. Das ist die Zielsumme, die Sie für Ihren Immobilienerwerb zur Verfügung haben möchten. Von diesen 80.000 Euro sparen Sie 40 Prozent selbst an, und 60 Prozent erhalten Sie als Bauspardarlehen. In einigen Fällen beträgt das Verhältnis auch 50:50. Das passiert aber nicht gleichzeitig, sondern nacheinander.

      Sie starten nach Abschluss des Bausparvertrags zunächst in die Ansparphase und zahlen sieben oder acht Jahre lang jeden Monat etwas in den Bausparvertrag ein. Sobald die 40-Prozent-Grenze erreicht ist, wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Das bedeutet, Sie können das Bauspardarlehen nun zugeteilt bekommen. Sie haben in diesem Augenblick die Wahl: Entweder lehnen Sie das Darlehen ab, lassen sich das Angesparte auszahlen und verwenden es für einen anderen Zweck. Oder Sie nehmen das Bauspardarlehen an, erhalten die Darlehenssumme zusätzlich dazu und können nun mit den vollständigen 80.000 Euro eine Immobilie erwerben oder die Summe in Ihre Baufinanzierung investieren. Im Anschluss beginnen Sie damit, die Restschuld des Bauspardarlehens zurückzuzahlen, Monat für Monat. Nachfolgend zeigen wir Ihnen noch mal Schritt für Schritt, wie Bausparen abläuft.

      So funktioniert ein Bausparvertrag

      Schritt für Schritt mit Bausparen zur Immobilie

      1. Bausparsumme festlegen

        Zuerst legen Sie eine Bausparsumme fest. Das ist die Zielsumme, die Sie mit dem Bausparvertrag insgesamt erreichen und die sie später in Ihre Baufinanzierung stecken möchten, zum Beispiel 80.000 Euro. Beachten Sie dabei: Bei Vertragsabschluss müssen Sie eine einmalige Abschlussgebühr entrichten, die sich nach der Höhe der Bausparsumme richtet. Das heißt also: Je höher sie angesetzt wurde, desto höher fällt auch die Abschlussgebühr aus. Angaben der Verbraucherzentrale zufolge liegt sie im Schnitt bei einem bis 1,6 Prozent. Bei einer Bausparsumme von 80.000 Euro würden also einmalig zwischen 800 und 1.280 Euro fällig. Zudem liegt die jährliche Kontoführungsgebühr zwischen 8 und 25 Euro.

      2. Bausparen beginnt

        Nach Vertragsabschluss beginnen Sie mit dem Bausparen und zahlen Monat für Monat in den Bausparvertrag ein. Die meisten Bauspartarife enthalten eine Mindestsparzeit von 18 Monaten. Danach könnten Sie den Bausparvertrag theoretisch erstmals kündigen und sich das Angesparte auszahlen lassen. Wir gehen aber davon aus, dass Sie ihn zu Ende führen möchten. Nach zirka sieben bis acht Jahren bausparen haben Sie auf diesem Weg 40 Prozent der Bausparsumme erreicht, im Beispielfall also 32.000 Euro angespart.

      3. Bausparvertrag wird zuteilungsreif

        Nachdem Sie 40 Prozent der Bausparsumme selbst angespart haben, wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Die Bausparkasse bietet Ihnen nun ein zinsgünstiges Bauspardarlehen in Höhe der restlichen 60 Prozent der Bausparsumme an.

      4. Darlehensphase beginnt

        Sie nehmen nun das Bauspardarlehen über die restlichen 48.000 Euro bei der Bausparkasse auf und verfügen damit über insgesamt 80.000 Euro, die Sie nun in Ihre Hausfinanzierung investieren können. Sie werden darüber hinaus vermutlich noch weitere Darlehen wie beispielsweise ein Annuitätendarlehen benötigen, um den gesamten Finanzierungsbedarf zu decken. Dabei kommen Ihnen die selbst angesparten 32.000 Euro zugute: Sie werden als Eigenkapital betrachtet und bringen Ihnen niedrigere Zinsen bei der Hauptfinanzierung.

      Bausparen als Kollektivprinzip

      Der Gedanke hinter Bausparen basiert auf einem sogenannten Kollektivprinzip. Mehrere Personen zahlen im Zuge der Ansparphase gemeinsam in einen Topf ein. Nach einer gewissen Zeit, werden die einzelnen Bausparverträge zuteilungsreif. Das ist dann der Fall, wenn das Mindestguthaben angespart, eine Mindestlaufzeit von 18 Monaten eingehalten und die Bewertungszahl erreicht wurden. Die Bausparkasse schaut dann, ob genug Geld im Topf zusammengespart ist, um die entsprechenden Bauspardarlehen zu gewähren. Das Geld leiht sich der Bausparer quasi von den anderen Bausparern, die ebenfalls in den Geldtopf einzahlen. Wenn das nicht der Fall ist, beginnt die Darlehensphase bei einigen Bausparern unter Umständen etwas später als die Ansparphase endet. Während der Darlehensphase erfolgt die vollständige Rückzahlung des Darlehens durch den Bausparer. Auch dieses Geld fließt wieder in den kollektiven Geldtopf.

      Die Bausparkassen vergeben für die einzelnen Bausparverträge eine sogenannte Bewertungszahl. Sie gibt Auskunft darüber, wann einem Bausparer ein Bauspardarlehen gewährt wird. Dabei gilt: Je höher die Sparsumme und je länger in den Bausparvertrag eingezahlt wurde, desto eher ist er zuteilungsreif. Um die Bewertungszahl zu ermitteln, schaut sich die Bausparkasse alle zuteilungsreifen Bausparverträge an und gibt eine Prognose darüber ab, wann der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Ein genauer Zeitpunkt wird dabei nicht festgelegt, da die Zuteilung auch von dem im Geldtopf vorhandenen Mitteln ist. Eine Wartezeit in der Zuteilungsphase von mehreren Monaten ist dabei üblich. Die Bewertungszahl wird mit Abschluss des Vertrages vereinbart, kann aber auch bei der Bausparkasse erfragt werden.

      Wie viel Haus ermöglicht ein Bausparvertrag?

      Bleibt noch die Frage: Wie viel Haus kann ich mir leisten, wenn ich einige Jahre in einen Bausparvertrag eingezahlt habe? Das wollen wir mit der folgenden Beispielrechnung einmal exemplarisch darstellen. Wir gehen von folgenden Annahmen aus: Sie beginnen mit 0 Euro Eigenkapital und haben jeden Monat 400 Euro übrig, die Sie in den kommenden Jahren in den Sparvertrag investieren können. Ihr Ziel ist es, mithilfe des Bausparvertrags 20 Prozent Eigenkapital für eine spätere Hausfinanzierung zu generieren. Sie möchten die Zuteilungsreife nach sieben Jahren erreichen und sich dann ein Eigenheim anschaffen. Ihr Bauspartarif enthält einen Guthabenzins von 0,50 Prozent pro Jahr.

      Eigenkapital zum Start0 €
      Monatliche Sparrate400 €
      Nach 7 Jahren gespart34.200 €
      Bausparsumme daher85.500 €
      Bauspardarlehen51.300 €
      Später mögliche Finanzierungssumme171.000 €
      Beispielrechnung: Wie viel Haus ermöglicht ein Bausparvertrag?

      Kurz zusammengefasst: Mit einem monatlichen Einsatz von 400 Euro verhilft Ihnen ein Bausparvertrag innerhalb von sieben Jahren zu genügend Eigenkapital, um eine Finanzierung über 171.000 Euro sicher auf die Beine zu stellen. Genau genommen läuft es folgendermaßen ab: Nach sieben Jahren haben Sie einschließlich Zinsen 34.200 Euro angespart. Wenn diese 34.200 Euro insgesamt 40 Prozent der Bausparsumme darstellen, läge diese bei 85.500 Euro (und über die Differenz erhalten Sie nun ein zinsgünstiges Bauspardarlehen über 51.300 Euro). Und wenn diese 34.200 Euro später insgesamt 20 Prozent Eigenkapital darstellen sollen, können Sie sich eine Baufinanzierung in einer Gesamthöhe von 171.000 Euro leisten. Davon haben Sie bereits 85.500 Euro über den Bausparen abgedeckt, fehlen noch 85.500 Euro, für die Sie ein zusätzliches Darlehen benötigen.

      Bausparsumme realistisch ansetzen

      Überlegen Sie für sich, ob Ihnen unsere beispielhafte Investition von 400 Euro pro Monat und 171.000 Euro als Finanzierungssumme realistisch erscheinen und Ihren Wünschen entsprechen. Klar ist: Je mehr Sie heute bereits sparen können, desto mehr Haus können Sie sich später leisten. Setzen Sie die monatliche Sparrate und damit Ihre Bausparsumme aber nicht zu hoch an, um sich finanziell nicht zu strangulieren. 

      Bausparen wirkt sich außerdem positiv auf Ihre spätere Finanzierung aus. Je mehr Eigenkapital Sie dadurch ansparen, desto besser fallen die Finanzierungskonditionen aus. Das bedeutet: Je besser das Verhältnis zwischen selbst eingebrachtem Geld und Höhe des benötigten Darlehens, desto geringer fällt Ihr Sollzins aus. Dies können Sie mit unserem Bauzinsrechner exemplarisch durchrechnen.

      Verwendungsmöglichkeiten: Instandhaltungsrücklage, Sofortfinanzierung, Sparen

      Eigenkapital zu schaffen ist unbestrittenermaßen die Hauptfunktion eines Bausparvertrags. Er kann aber noch mehr: Mit etwas geschickter Planung lässt er sich als Instandhaltungsrücklage einsetzen. Über eine solche sollte jeder Immobilieneigentümer verfügen, schließlich muss ein Eigenheim immer mal wieder modernisiert oder renoviert werden. Daneben können Sie einen Bausparvertrag auch zur sofortigen Finanzierung nutzen, dies ist mit einer speziellen Sonderform des Bausparens möglich. Und – last but not least – natürlich können Sie einen Bausparvertrag auch zum reinen Sparen verwenden. Hierbei ist aber fraglich, ob es sich lohnt.

      Bauspardarlehen zur Sofortfinanzierung

      Im Normalfall bereitet der Bausparvertrag auf einen Immobilienkauf zu einem späteren Zeitpunkt vor, in einigen Jahren. Es gibt aber mit dem sogenannten Kombikredit auch die Möglichkeit, den Bausparvertrag für einen sofortigen Kauf einzusetzen. Mit ihm erhalten Sie zuerst einen Kredit und sparen gleichzeitig eine bestimmte Summe an, mit der Sie den Kredit später tilgen. Damit kann er eine sinnvolle Alternative zum klassischen Annuitätendarlehen darstellen. Allerdings wird diese Form der Baufinanzierung auch kritisch gesehen. Im Artikel Bausparsofortdarlehen setzen wir uns mit den Kritikpunkten auseinander und zeigen seine Vor- und Nachteile auf.

      Der Bausparvertrag als Instandhaltungsrücklage

      Als Besitzer einer Immobilie benötigen Sie immer einen Notgroschen im Hintergrund, für Reparaturen, Ausbesserungsarbeiten oder notwendige Neuanschaffungen. Ein Bausparvertrag hilft Ihnen auch in solchen Fällen weiter. Brauchen Sie kurzfristig finanzielle Mittel, können Sie ihn zum Beispiel beleihen. Die Bausparkasse gewährt Ihnen einen niedrig bezinsten Kredit in Höhe der Summe, die Sie bereits angespart haben. Außerdem ist es möglich, die Zuteilungsreife auf kommende Reparaturintervalle abzustimmen. Wie Sie dabei vorgehen, verrät Ihnen unser Artikel rund um das Thema Instandhaltungsrücklage.

      Sparen mit dem Bausparvertrag

      Grundsätzlich lässt sich ein Bausparvertrag auch einfach nur zum Sparen nutzen, da Sie ihn nach der Mindestsparzeit jederzeit kündigen können. Dann wird Ihnen die bisher angesparte Summe inklusive Zinsen wieder ausbezahlt, und Sie dürfen das Geld für beliebige andere Zwecke verwenden. Ihr Anspruch auf das Bauspardarlehen verfällt dadurch natürlich. Die Frage ist nur: Ist ein Bausparvertrag sinnvoll, wenn es wirklich nur ums Sparen geht? Die Guthabenzinsen, die Sie während der Ansparphase einstreichen, sind heutzutage leider verschwindend niedrig und liegen aktuell bei etwa 0,1 bis einem Prozent pro Jahr. Die Rendite, die Sie über die gesamte Laufzeit hinweg erhalten, wird oftmals von der anfänglichen Abschlussgebühr geschluckt. Auch die Tatsache, dass Sie vom Staat vermögenswirksame Leistungen, Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie für Ihren Bausparvertrag erhalten können, macht ihn als Sparanlage nur geringfügig attraktiver. Das Beste am Bausparen sind immer noch seine sehr niedrigen Darlehenszinsen. Und damit ist er nur für Immobilienkäufer oder –besitzer von Interesse. Für Sparer gibt es derzeit bessere, rentablere Geldanlagen.

      Teilauszahlungen sind möglich

      Beim Bausparen besteht die Möglichkeit, sich nur einen Teil der angesparten Summe auszahlen zu lassen. Das kann dann sinnvoll sein, wenn sich die eigene Lebenssituation geändert hat und der ursprüngliche Finanzierungswunsch anderweitig geregelt ist. In diesem Fall lassen Sie sich einen Teil der Summe auf Ihr Girokonto auszahlen. Der restliche Betrag wird in einen neuen Bausparvertrag überführt, mit dem Sie weiter auf Ihre Bausparsumme hin sparen können. Der ausgezahlte Betrag besteht aus dem angesparten Guthaben, den aufgelaufenen Zinsen sowie, abhängig von Ihrem Vertrag, aus einem Bonuszins, der gewährt wird, wenn Sie auf das Bauspardarlehen verzichten. Die Teilauszahlungen sind zwar nicht an einen bestimmten Zweck gebunden, staatliche Zuschüsse wie die Wohnungsbauprämie müssen allerdings zurückgezahlt werden. Die staatlichen Förderungen gehen ebenfalls verloren, wenn Sie eine Auszahlung vor der Zuteilungsreife des Bausparers beantragen. In diesem Fall kündigen Sie Ihren Bausparvertrag und erhalten Ihren angesparten Betrag abzüglich Zinsen sowie einer Bearbeitungsgebühr.

      Die Vor- und Nachteile des Bausparens

      Vorteile
      • Ihre Spartätigkeit wird durch Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie staatlich gefördert.
      • Von Ihrem Arbeitgeber können Sie vermögenswirksame Leistungen dazu bekommen.
      • Für Immobilienkäufer ist ein Bausparvertrag sehr gut geeignet aufgrund seiner niedrigen Darlehenszinsen.
      • Mit einem Bausparvertrag sichern Sie sich die heutigen, niedrigen Zinsen für später, Sie sind aber später nicht verpflichtet, das Bauspardarlehen anzunehmen.
      • Durch eine spezielle Variante namens Bausparsofortdarlehen können Sie mit einem Bausparvertrag auch einen sofortigen Immobilienkauf anstoßen.
      • Bausparen eignet sich auch als Instandhaltungsrücklage.
      Nachteile
      • Für Sparer lohnt er sich kaum: Die Zinsen für Ihr Guthaben liegen aktuell bei 0,1-1,0 Prozent pro Jahr.
      • Eine Auszahlung bevor der Bausparer zuteilungsreif ist, ist mit einer Bearbeitungsgebühr sowie der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Staatliche Förderungen gehen ebenfalls verloren oder müssen zurückgezahlt werden.
      • Die Abschlussgebühr für einen Bausparvertrag beträgt bis zu 1,6 Prozent der Bausparsumme.
      • Kann das Darlehen nach der Ansparphase von der Bausparkasse nicht sofort ausgezahlt werden, kann eine Finanzierungslücke entstehen. Diese Lücke muss mit einem variablen Darlehen überbrückt werden, für das wiederum Zinskosten anfallen.

      Für wen sich Bausparen lohnt

      Ob sich das Bausparen für Sie lohnt, ist von Ihrem Vorhaben abhängig. Möchten Sie Ihr Geld lediglich sparen, raten wir von einem Bausparvertrag ab. Die Guthabenzinsen auf das Bausparen sind momentan so niedrig, dass es andere Investitionsmöglichkeiten gibt, die wesentlich rentabler sind. Möchten Sie allerdings in Zukunft gerne eine Immobilie kaufen und benötigen dafür noch einen gewissen Teil an Eigenkapital, bietet sich ein Bausparer förmlich an. Bausparverträge sind an wohnwirtschaftliche Zwecke gebunden. Das bedeutet, Sie dürfen die zur Verfügung stehenden Finanzen für Ihre Baufinanzierung, eine Modernisierung oder eine Renovierung Ihrer eigenen vier Wände nutzen. Haben Sie während der Ansparphase dann genügend Kapital zusammengespart, profitieren Sie anschließend von besonders günstigen Konditionen in der Darlehensphase. 

      Vor allem in Zeiten niedriger Zinsen lohnt es sich, den aktuellen Zinssatz mit einem Bausparvertrag festzuschreiben, um möglichen steigenden Zinsen zu umgehen. 

      Sie haben bereits heute Ihr Herz an eine Immobilie verloren und möchten diese nun auch kaufen? Wie gut, dass sich ein Bausparvertrag auch als Teilfinanzierung für Ihr Eigenheim eignet. Das sogenannte Bausparsofortdarlehen macht eine Auszahlung der vollen Bausparsumme bereits vor der Ansparphase möglich. Die Höhe der Bausparsumme sollte dabei Ihren individuellen Lebensverhältnissen angepasst sein. Während der Ansparphase, die zwischen 18 Monaten und sieben Jahren liegt, gilt es 40 bis 50 Prozent der gewählten Bausparsumme in Form von monatlichen Raten einzuzahlen. Eine hohe Bausparsumme führt folglich zu hohen monatlichen Raten, während niedrigere Raten die Zuteilungsreife des Bausparvertrags hinauszögern. Die Höhe der Bausparsumme spielt außerdem in Bezug auf die Rückzahlung eine wichtige Rolle. Am Ende der Darlehensphase bleibt zwar keine Restschuld, die mit einer Anschlussfinanzierung getilgt werden muss. Dennoch erfolgt die Rückzahlung in 15 bis 20 Jahren. Zum Vergleich: Für die Tilgung einer Immobilienfinanzierung haben Sie in der Regel zwischen 20 und 40 Jahren Zeit. Wägen Sie daher genau ab, welches Finanzierungsmodell für Sie in Frage kommt. 

      Das richtige Bausparmodell finden

      Eigenkapital braucht Zeit, um angespart zu werden. Bauen Sie schon heute für die Zukunft vor: Durch Bausparen können Sie sich dann in einigen Jahren die eigenen vier Wände leisten. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung sind Ihnen bei der Planung behilflich: Sie kennen sich mit den Bedingungen des Bausparvertrags aus und finden aufgrund ihres umfassenden Marktüberblicks genau das Bausparmodell, das zu Ihren Wünschen und Plänen passt. Sie stimmen außerdem auch Ihre vorhandenen Bausparverträge auf Ihre geplante Baufinanzierung ab und zeigen Ihnen, wann der richtige Zeitpunkt für Ihren Kauf gekommen ist. 

      Mit einem Bausparvertrag heute schon an morgen denken

      Im persönlichen Beratungsgespräch mit Ihrem Berater vor Ort haben Sie die Gelegenheit, Antworten auf Ihre Fragen rund um den Bausparvertrag zu erhalten. Unser Service ist für Sie vollkommen kostenlos - kontaktieren Sie uns einfach, indem Sie Vorschläge für einen Bausparvertrag anfordern, und wir melden uns innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen.

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