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Haus finanzieren mit den Eltern: Welche Möglichkeiten gibt es?

Es kommt nicht selten vor, dass Eltern ihren Kindern beim Hauskauf unter die Arme greifen. Welche Möglichkeiten es dafür gibt, lesen Sie in diesem Ratgeber.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Kann ich mein Haus mithilfe meiner Eltern finanzieren?

      Es ist absolut möglich, eine Immobilie mithilfe seiner Eltern zu finanzieren. Je nach finanzieller Familiensituation gibt es verschiedenen Möglichkeiten hierfür:

      • Eltern leihen oder schenken dem Kind Geld
      • Eltern stellen die eigene Immobilie als Sicherheit für Finanzierung des Kindes
      • Eltern beleihen die eigene Immobilie mit einem neuen Kredit, um Kind zu unterstützen
      • Eltern kaufen ein Haus und vermieten es an das Kind
      • Ein Bausparvertrag wird innerhalb der Familie übertragen

      Im nachfolgenden Ratgeber wollen wir Ihnen einige gängige Modelle, die unsere Spezialisten für Baufinanzierung erleben, genauer vorstellen

      Baufinanzierung: Können Eltern ihren Kindern Geld leihen oder schenken?

      Erfahrungsgemäß ist es die häufigste Variante, dass Eltern ihren Kindern Geld schenken oder leihen, damit sie eine Immobilie finanzieren können. Die Elterngeneration, die jetzt um die 70 Jahre alt ist, ist üblicherweise eine sparsame Generation, die ihren Kindern helfen will und es finanziell auch kann. Diese Eltern haben meist auch eine eigene Immobilie, die bereits abgezahlt ist.

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      Eltern schenken ihren Kindern Geld

      Haben die Eltern Ersparnisse, die sie anzapfen können, können sie dem Kind dieses Geld beispielsweise schenken und so bei der Immobilienfinanzierung helfen. Eltern sollten dabei die Steuerfreigrenzen für Schenkungen beachten. Bei geschenktem Geld handelt es sich um echtes Eigenkapital, da es nicht zurückgezahlt werden muss. Das ist die ideale und auch die häufigste Variante, wie Kinder eine Immobilie mit den Eltern finanzieren können. Dieses Geld kann 1:1 in den Hauskauf investiert werden.

      Bei Geschwistern ist innerhalb der Familie gerade beim Thema Geld Transparenz gefordert, damit sich niemand hintergangenen fühlt.

      Eltern leihen ihrem Kind Geld

      Eine weitere Möglichkeit ist, dass Eltern oder auch andere Familienmitglieder den Kindern Geld leihen. Das kann in Form eines verzinsten oder auch zinslosen Darlehens geschehen. Für Hauskäufer ohne Eigenkapital ist diese Option häufig immer noch zinsgünstiger, als würden sie die fehlende Summe Eigenkapital mit einem herkömmlichen Ratenkredit finanzieren.

      In der Regel verlangen Banken auch bei Familienkrediten einen Kreditvertrag – also auch zwischen Eltern und Kind. Zudem wird auch ein zinsloses Familiendarlehen als Kreditschuld angesehen und kann den Zinssatz der Baufinanzierung verschlechtern.

      Einige denken jetzt vielleicht: Ja, dann sag ich der Bank einfach nicht, dass es sich um einen Kredit handelt, in der SCHUFA steht so ein Kredit ja auch nicht drin. Prinzipiell müssen Sie das auch nicht. Aber geben Sie den Kredit Ihrer Eltern nicht als Kredit, sondern als geschenktes Geld an, kann das Ihre finanzielle Situation beschönigen. Bleiben Sie unbedingt realistisch und muten Sie sich finanziell nicht mehr zu, als sie wirklich stemmen können. Denn das sorgt im schlimmsten Falle dafür, dass Sie sich die Monatsraten für Ihre Finanzierung und den Familienkredit nicht mehr leisten können, sich überschulden und das Haus verlieren.

      Können Eltern das eigene Haus als Sicherheit für das Kind stellen?

      Eine ebenfalls recht gängige Möglichkeit, wie Kinder ihr Haus mit den Eltern finanzieren können, ist, dass die elterliche Immobilie der Bank als zusätzliche Sicherheit für den Baukredit der Kinder dient. Hier kann das Haus nur zum Teil – zum Beispiel bis 50.000 Euro – hinterlegt werden oder zur freien Verteilung. Diese Verteilung übernimmt dann die Bank.

      Bei dieser Variante sind die Eltern in keiner Weise selbst Kreditnehmer bei der Bank, es wird lediglich die Immobilie als Eigenkapital angerechnet. Diese Methode befriedigt das Sicherheitsbedürfnis der Bank und die gewährt dem Kreditnehmer einen besseren Zinssatz als ohne Zusatzsicherheit. Das kommt relativ häufig vor und wird von vielen Banken unterstützt.

      Die elterliche Immobilie als Sicherheit für die Finanzierung des Kindes bedeutet aber auch: Sollte es zum Ratenausfall oder zur Zwangsversteigerung kommen, kann sich die Bank die beispielhaften 50.000 Euro von den Eltern holen, sollte der Verkaufspreis der Immobilie nicht zum Ausgleich des offenen Kreditbetrages reichen.

      Im schlimmsten Fall muss dann sogar die Immobilie der Eltern verkauft werden, um die Schuld bei der Bank zu zahlen.

      Die Banken setzen sich jedoch natürlich mit den Eltern in Verbindung und versuchen es anders zu klären, bevor es zum äußersten kommt. Bestenfalls kommunizieren die Kinder ihre finanzielle Misere vor der Bank an die Eltern. Das Vertrauen und das allgemeine Verhältnis zwischen den Eltern und Kind sollten groß und offen sein. Denn stellen Eltern ihr Haus als Sicherheit für das Kind, ist das mit Verpflichtungen auf beiden Seiten verbunden.

      Können Eltern eine neue Grundschuld aufnehmen, um das Kind zu unterstützen?

      Etwas anders als „das elterliche Haus als Sicherheit“ ist die Variante, bei der die Eltern einen neuen Kredit auf ihr Haus aufnehmen und dieses Geld dann ihren Kindern geben. Sie belasten ihre Immobilie also mit einem neuen Kredit. In diesem Fall sind die Eltern also selbst Kreditnehmer und damit auch vollständig für die Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens verantwortlich.

      Beachten Sie, dass hierbei unter Umständen Grundbuchkosten für das Eintragen der neuen Grundschuld ins Grundbuch anfallen können.

      Das kann man zum einen machen, wenn man den Kredit als Eltern auch wirklich selbst zahlen will. Man kann die Rate dem Kind aber auch „in Rechnung stellen“. In diesem Fall könnten die Eltern einen Vertrag zwischen sich und ihrem Kind aufsetzen, woraus hervorgeht, dass das Kind die Raten an die Eltern zahlt und diese dann die Rate an die Bank weiterleiten. Sollte das Kind aber in Zahlungsverzug geraten, ist der Bank der zweite Vertrag zwischen Eltern und Kind egal – die Kreditnehmer haften und das sind in diesem Fall die Eltern.

      Das Prinzip „Eltern als Bürgen“ für eine Baufinanzierung ist übrigens absolut veraltet und wird eigentlich in der Praxis nicht mehr gemacht. Banken wollen harte Sicherheiten wie Eigenkapital und Immobilien. Eine Bürgschaft bietet diese Sicherheit nicht.

      Ist es möglich, dass die Eltern das Haus finanzieren und an das Kind vermieten?

      Eine weitere Möglichkeit, wie Eltern Ihre Kinder beim Hauskauf unterstützen können ist, wenn sie ihren Kindern eine Immobilie vermieten. Dafür kaufen die Eltern die Immobilie und vermieten sie an ihr Kind. Es könnte dann auf eine Art Mietkauf hinauslaufen, bei dem das Kind den Eltern die Immobilie in Raten abkauft.

      Müssen die Eltern für den Hauskauf eine Baufinanzierung aufnehmen, sind sie bei dieser Variante Vertragspartner und verantwortlich für das vertragsmäßige Begleichen der Raten. Sie können sich auch so lange ins Grundbuch eintragen lassen, bis das Kind die Immobilie abgezahlt hat. Auch in diesen Fall ist es mitunter ratsam, einen separaten notariell beurkundeten Vertrag zwischen Eltern und Kind aufzusetzen und etwaige Details zu klären. Dieses Modell eignet sich vor allem dann, wenn das Kind nicht so gut finanziell dasteht.

      Hier gibt es aber zwei Dinge zu bedenken: Sind die Eltern schon über 65 Jahre alt, kann es schwerer werden, eine Baufinanzierung zu erhalten. Eine Baufinanzierung für Senioren unterliegt bestimmten Bedingungen und das kann mit einem schlechteren Sollzins einhergehen, als wenn das Kind selbst eine Immobilienfinanzierung abschließt.

      Sollten die Eltern während der Kreditlaufzeit versterben, gehen die Schulden auf die Erben über und das Kind muss dann unter Umständen die Finanzierung weiter begleichen. Das muss sich das Kind leisten können. Ansonsten muss mitunter das Haus verkauft werden, um die Finanzierung zu begleichen.

      Kann ein bestehender Bausparvertrag auf das Kind übertragen werden?

      Sollten keine Barmittel in der Familie vorhanden sein, um sich zu unterstützen, gibt es die Möglichkeit, einen bestehenden Bausparvertrag zu übertragen. Vielleicht gibt es neben den Eltern auch Geschwister, die einen Bausparvertrag haben, aber deren Pläne sich geändert haben. Bausparkassen sind bei der Übertragung in der Regel großzügig.

      Das Bauspardarlehen kann dann mit häufig günstigem Zinssatz für die Baufinanzierung genutzt werden. Die beste Option hier ist, wenn der Vertrag bald oder bereits zuteilungsreif ist, damit das Kind recht schnell an die Bausparsumme gelangt. Wie sich die beiden Parteien bei der Bausparsumme, also dem eingezahlten Geld, einigen, müssen Sie untereinander klären.

      Alles auf einen Blick: Immobilie mit Eltern finanzieren

      Es ist also absolut möglich, gemeinsam mit seinen Eltern ein Haus zu finanzieren. Die drei gängigsten Varianten zum Finanzieren einer Immobilie mit den Eltern sind erfahrungsgemäß:

      • Eltern schenken Kind Geld: Um echtes Eigenkapital handelt es sich, wenn Eltern ihren Kindern zum Finanzieren einer Immobilie Geld schenken. Dieses Geld kann ohne weiteres in das Darlehen gesteckt werden.
      • Eltern leihen Kind Geld: Leihen Eltern Kindern für die Finanzierung Geld, dann sollten sie trotz der Familienbande einen Kreditvertrag aufsetzen. Darin sollten Zahlungsmodalitäten festgehalten werden. Spätestens die Bank braucht hier häufig einen schriftlichen Nachweis über diesen Familienkredit.
      • Eltern stellen eigenes Haus als Sicherheit: Eltern können ihre eigene Immobilie auch als Sicherheit für die Finanzierung des Kindes hinterlegen. Das sorgt mitunter für bessere Konditionen bei der Baufinanzierung des Kindes.

      Bei diesen drei Varianten sind die Eltern nie Vertragspartner einer Bank. Darüber hinaus können Eltern aber auch anderweitig helfen:

      • Eltern beleihen eigene Immobilie: Eltern können ihre eigene Immobilie mit einem neuen Kredit beleihen und dieses Geld dem Kind geben. Allerdings sind die Eltern als Vertragspartner der Bank für die Rückzahlung allein zuständig.
      • Eltern vermieten Immobilie an Kind: Natürlich könnten Eltern auch eine komplette Immobilie kaufen und ihrem Kind vermieten. Das Kind kauft den Eltern dann im Prinzip das Haus per Ratenkauf ab.

      Egal für welche Variante Sie sich entscheiden, es ist immer ratsam, sich vertraglich abzusichern. Das gilt auch für Geldgeschäfte innerhalb der Familie.

      Bitte beachten Sie, dass Dr. Klein keine Rechtsberatung ist. Bitte sehen Sie beim Thema Erbschaftsangelegenheiten von Anfragen ab. Zu allen übrigen Fragen in puncto Finanzierung stehen Ihnen unsere Spezialisten für Baufinanzierung zur Seite.

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