Haus finanzieren mit den Eltern: Welche Möglichkeiten gibt es?

Kann ich ein Haus mithilfe meiner Eltern finanzieren?

Es ist absolut möglich, eine Immobilie mithilfe seiner Eltern zu finanzieren. Je nach finanzieller Familiensituation gibt es verschiedenen Möglichkeiten hierfür:

1. Eltern leihen oder schenken dem Kind Geld.
2. Kinder nehmen gemeinsam mit den Eltern eine Finanzierung auf.
3. Eltern stellen die eigene Immobilie als Sicherheit für Finanzierung des Kindes.
4. Eltern beleihen die eigene Immobilie mit einem neuen Kredit, um Kind zu unterstützen.
5. Eltern kaufen ein Haus und vermieten es an das Kind.
6. Eltern und Kinder finanzieren gemeinsam ein Mehrgenerationenhaus.
7. Ein Bausparvertrag wird innerhalb der Familie übertragen.
8. Eltern unterstützen Ihre Kinder durch Eigenleistung bei der Baufinanzierung.

Im nachfolgenden Ratgeber stellen wir Ihnen einige gängige Modelle, die unsere Spezialisten für Baufinanzierung in der Praxis erleben, genauer vor.

Haus finanzieren mit Schenkung der Eltern

Eine Schenkung ist die ideale und auch die häufigste Variante, wie Kinder eine Immobilie mit den Eltern finanzieren können. Haben die Eltern Ersparnisse, die sie anzapfen können, können sie dem Kind dieses Geld schenken und so bei der Immobilienfinanzierung helfen. “Eine Schenkung hat den Vorteil, dass Sie als Kreditnehmer einen besseren Zinssatz für das Baudarlehen erhalten. Bei geschenktem Geld handelt es sich um echtes Eigenkapital, da es nicht zurückgezahlt werden muss. Dieses Geld kann 1:1 in den Hauskauf investiert werden.” erklärt Niklas Heßling, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein.

Welche Freibeträge muss ich bei der Schenkung beachten?

Dabei sollten aber die gesetzlich festgelegten Steuerfreigrenzen beachtet werden. Diese betragen bei Schenkungen von Eltern an ihre Kinder oder Stiefkinder 400.000 €, Enkelkinder erhalten bei Schenkungen von den Großeltern einen Freibetrag von 200.000 €. Der Freibetrag gilt jeweils pro Eltern- oder Großelternteil.

Da jeder Eltern-, Großeltern- und Urgroßelternteil über einen eigenen Freibetrag verfügt, sind im Prinzip auch höhere Schenkungen möglich. Eltern können also beispielsweise maximal 800.000 € an jedes ihrer Kinder verschenken. Haben Sie vier Großeltern, kann jeder von ihnen den vollen Betrag von 200.000 € an Sie verschenken, ohne dass Schenkungsteuer anfällt. Auch hier sind also 800.000 € möglich. Zudem können die Freibeiträge der verschiedenen Verwandtschaftsverhältnisse untereinander kombiniert werden, so dass sehr hohe Schenkungssummen möglich sind.

Haus mit Eltern finanzieren: Beispielrechnung zur Schenkung

Aber auch mit vergleichsweise kleinen Schenkungen kann bereits Geld gespart werden. Durch die eingebrachte Schenkung sinkt der Darlehensbetrag und Sie erreichen in vielen Fällen die nächste Beleihungsstufe mit einem günstigeren Zinssatz. Unsere Beispielrechnung zeigt Ihnen, welchen Einfluss eine geringere Darlehenssumme auf den Zinssatz haben kann:

Bei einer Darlehenssumme von 349.750 € ohne zusätzliches Eigenkapital durch Schenkung würden Sie beispielsweise einen Zinssatz von 4,31 % erhalten. Mit einer Tilgung von 2 % zahlen Sie eine Monatsrate von 1.809,96 €. Bringen Sie dagegen noch weitere 50.000 € als Schenkung in Ihre Finanzierung ein, sinkt der Beleihungsauflauf und Sie fallen bei vielen Banken in eine bessere Zinskategorie. In unserem Beispiel erhalten Sie dann einen Zinssatz von 3,82 % und zahlen eine Monatsrate von 1.433,80 €. Sie sparen also jeden Monat 376,16 €, über eine Zinsbindung von 10 Jahre gerechnet sind das 45.139,20 €. 

Eltern leihen ihren Kindern Geld, um das Haus zu finanzieren

Eine weitere Möglichkeit ist, dass Eltern oder auch andere Familienmitglieder den Kindern Geld leihen. Das kann in Form eines verzinsten oder auch zinslosen Darlehens geschehen. „Im Unterschied zur Schenkung muss das Familiendarlehen zurückgezahlt werden. Das bedeutet, dass bei der Planung der Finanzierungsrate auch die Rate an die Eltern mitberücksichtigt werden muss.“ sagt Baufinanzierungsberater Niklas Heßling. Für Hauskäufer ohne Eigenkapital ist diese Option häufig immer noch zinsgünstiger, als würden sie die fehlende Summe Eigenkapital mit einem herkömmlichen Ratenkredit finanzieren.

Um herauszufinden, ob ein Familiendarlehen zu Ihnen passt, sollten Sie sich zusammen mit Ihren Eltern folgende Fragen stellen:

• Habe ich zu wenig Eigenkapital für gute Kreditkonditionen?
• Wäre ein zusätzlicher Bankkredit deutlich teurer?
• Kann ich die Rückzahlung an meine Eltern langfristig tragen?
• Sind meine Eltern finanziell stabil genug, um mir Geld zu leihen?
• Sind wir bereit, klare und schriftliche Vereinbarungen zu treffen?

Können Sie die Fragen überwiegend bejahen, kann ein Familiendarlehen eine sinnvolle Ergänzung Ihrer Finanzierung sein.

Einige denken jetzt vielleicht: Ja, dann sag ich der Bank einfach nicht, dass es sich um einen Kredit handelt, in der SCHUFA steht so ein Kredit ja auch nicht drin. Prinzipiell müssen Sie das auch nicht. Aber geben Sie den Kredit Ihrer Eltern nicht als Kredit, sondern als geschenktes Geld an, kann das Ihre finanzielle Situation beschönigen. Bleiben Sie unbedingt realistisch und muten Sie sich finanziell nicht mehr zu, als sie wirklich stemmen können. Denn das sorgt im schlimmsten Falle dafür, dass Sie sich die Monatsraten für Ihre Finanzierung und den Familienkredit nicht mehr leisten können, sich überschulden und das Haus verlieren.

Kann ich gemeinsam mit meinen Eltern eine Baufinanzierung aufnehmen?

Natürlich können Kreditnehmende auch gemeinsam mit den Eltern eine Baufinanzierung abschließen. Dabei sollten einige Besonderheiten berücksichtig werden: „Sind mehrere Generationen bei einem Darlehen involviert, wird die Bonität bei Eltern und Kindern von den Banken unterschiedlich bewertet. Wer am Anfang seines Berufslebens steht, hat in den meisten Fällen wenig Eigenkapital, wohingegen die Eltern oft schon über etwas Vermögen verfügen, dafür aber in absehbarer Zeit ihren Ruhestand erwarten oder vielleicht sogar bereits als regelmäßige Einkünfte eine Rente- oder Pensionszahlung beziehen. Dieser Aspekt spielt bei der Finanzierung eine wichtige Rolle und wird von Bank zu Bank unterschiedlich mit bewertet“, erklärt Niklas Heßling, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein.

Auch bei einer Baufinanzierung mit den Eltern können staatliche Fördermittel in Anspruch genommen werden. Ein Tipp von Spezialist Niklas Heßling: „Von der Kreditanstalt für Wiederaufbau gewährt das Programm KfW 159 – Altersgerecht Umbauen einen zinsgünstigen Kredit in Höhe von 50.000 Euro pro Wohneinheit. Bei zwei separaten Wohneinheiten können Darlehensnehmende somit bis zu 100.000 Euro Kredit für barrierefreie Baumaßnahmen in Anspruch nehmen.“

Können Eltern das eigene Haus als Sicherheit für das Kind stellen?

Eine ebenfalls recht gängige Möglichkeit, wie Kinder ihr Haus mit den Eltern finanzieren können, ist, dass die elterliche Immobilie der Bank als zusätzliche Sicherheit für den Baukredit der Kinder dient. Hier kann das Haus nur zum Teil – zum Beispiel bis 50.000 Euro – hinterlegt werden oder zur freien Verteilung. Diese Verteilung übernimmt dann die Bank.

Bei dieser Variante sind die Eltern in keiner Weise selbst Kreditnehmer bei der Bank, es wird lediglich die Immobilie als Eigenkapital angerechnet. Diese Methode befriedigt das Sicherheitsbedürfnis der Bank und die gewährt dem Kreditnehmer einen besseren Zinssatz als ohne Zusatzsicherheit. Das kommt relativ häufig vor und wird von vielen Banken unterstützt. „Unter Umständen kann auch mehr Geld aufgenommen werden, um beispielsweise direkt eine Modernisierung der Immobilie umzusetzen, die man sonst noch ein paar Jahre hätte schieben müssen.“, weiß Dr. Klein Baufinanzierungspezialist Niklas Heßling.

Die elterliche Immobilie als Sicherheit für die Finanzierung des Kindes bedeutet aber auch: Sollte es zum Ratenausfall oder zur Zwangsversteigerung kommen, kann sich die Bank die beispielhaften 50.000 Euro von den Eltern holen, sollte der Verkaufspreis der Immobilie nicht zum Ausgleich des offenen Kreditbetrages reichen.

Die Banken setzen sich jedoch natürlich mit den Eltern in Verbindung und versuchen es anders zu klären, bevor es zum äußersten kommt. Bestenfalls kommunizieren die Kinder ihre finanzielle Misere vor der Bank an die Eltern. Das Vertrauen und das allgemeine Verhältnis zwischen den Eltern und Kind sollten groß und offen sein. Denn stellen Eltern ihr Haus als Sicherheit für das Kind, ist das mit Verpflichtungen auf beiden Seiten verbunden.

Können Eltern eine neue Grundschuld aufnehmen, um das Kind zu unterstützen?

Etwas anders als „das elterliche Haus als Sicherheit“ ist die Variante, bei der die Eltern einen neuen Hauskredit aufnehmen und dieses Geld dann ihren Kindern geben. Sie belasten ihre Immobilie also mit einem neuen Kredit. In diesem Fall sind die Eltern selbst Kreditnehmer und damit auch vollständig für die Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens verantwortlich.

Das kann man zum einen machen, wenn man den Kredit als Eltern auch wirklich selbst zahlen will. Man kann die Rate dem Kind aber auch „in Rechnung stellen“. In diesem Fall könnten die Eltern einen Vertrag zwischen sich und ihrem Kind aufsetzen, woraus hervorgeht, dass das Kind die Raten an die Eltern zahlt und diese dann die Rate an die Bank weiterleiten. Sollte das Kind aber in Zahlungsverzug geraten, ist der Bank der zweite Vertrag zwischen Eltern und Kind egal – die Kreditnehmer haften und das sind in diesem Fall die Eltern.

Ist es möglich, dass die Eltern das Haus finanzieren und an das Kind vermieten?

Eine weitere Möglichkeit, wie Eltern Ihre Kinder beim Hauskauf unterstützen können ist, wenn sie ihren Kindern eine Immobilie vermieten. Dafür kaufen die Eltern die Immobilie und vermieten sie an ihr Kind. Es könnte dann auf eine Art Mietkauf hinauslaufen, bei dem das Kind den Eltern die Immobilie in Raten abkauft.

Müssen die Eltern für den Hauskauf eine Baufinanzierung aufnehmen, sind sie bei dieser Variante Vertragspartner und verantwortlich für das vertragsmäßige Begleichen der Raten. Sie können sich auch so lange ins Grundbuch eintragen lassen, bis das Kind die Immobilie abgezahlt hat. Auch in diesen Fall ist es mitunter ratsam, einen separaten notariell beurkundeten Vertrag zwischen Eltern und Kind aufzusetzen und etwaige Details zu klären. Dieses Modell eignet sich vor allem dann, wenn das Kind nicht so gut finanziell dasteht.

Hier gibt es aber zwei Dinge zu bedenken: Sind die Eltern schon über 65 Jahre alt, kann es schwerer werden, eine Baufinanzierung zu erhalten. Eine Baufinanzierung für Senioren unterliegt bestimmten Bedingungen und das kann mit einem schlechteren Sollzins einhergehen, als wenn das Kind selbst eine Immobilienfinanzierung abschließt.

Wie kann ich gemeinsam mit den Eltern ein Mehrgenerationenhaus finanzieren?

Die Finanzierung eines Mehrgenerationenhauses, das Sie gemeinsam mit Ihren Eltern bewohnen, ist in den meisten Fällen einfacher und günstiger, als wenn Sie allein finanzieren. So kann beispielsweise mehr Eigenkapital in die Baufinanzierung eingebracht werden und so ein besserer Zinssatz erreicht werden. Haben die Eltern bereits eine Immobilie, kann diese als Zusatzsicherheit dienen und somit ebenfalls einen positiven Einfluss auf den Zinssatz ausüben.

Vor der Planung des Mehrgenerationenhauses sollten Sie sich aber gemeinsam folgende Fragen stellen:

• Welche Erwartungen und Wünsche werden an die künftige Wohnsituation gestellt?
• Wie viele Wohneinheiten sind geplant?
• Wer steht als Eigentümer im Grundbuch?
• Welche Wohnrechte werden vereinbart?
• Wer trägt die einmaligen und die laufenden Kosten?

„Immobilienkäuferinnen und -käufer sollten möglichst frühzeitig das Gespräch mit den beteiligten Personen suchen und gemeinsam die finanzielle Situation abklären“, empfiehlt Niklas Heßling. „Häufig bieten die Eltern ihre Unterstützung an, um das Eigenkapital zu optimieren, steigen aber nicht unbedingt als zusätzliche Darlehensnehmende in die Finanzierung mit ein. Möglich ist auch, dass sie ihrem Kind zu Lebzeiten die eigene Immobilie übertragen, sofern ein Haus mit größerem Grundstück vorhanden ist. Dann kann der elterliche Bestand beispielsweise durch einen modernen Anbau erweitert werden, um eine zweite Wohneinheit zu schaffen. Es entfallen dadurch Teile der üblichen Kaufnebenkosten, die bei einem Neuerwerb anstehen“, so der Baufinanzierungsspezialist. Im Gegenzug wird den Eltern oft ein lebenslanges Wohnrecht in der umgebauten Immobilie gewährt. 

Ebenso wichtig ist es, die Eigentumsverhältnisse vertraglich absichern zu lassen. Gibt es Geschwister, die nicht am Mehrgenerationenhaus beteiligt sind, sollte die Erbfolge rund um die Immobilie rechtlich geklärt werden. So können Streitigkeiten im Todesfall vermieden werden.

Kann ein bestehender Bausparvertrag auf das Kind übertragen werden?

Sollten keine Barmittel in der Familie vorhanden sein, um sich zu unterstützen, gibt es die Möglichkeit, einen bestehenden Bausparvertrag zu übertragen. Vielleicht gibt es neben den Eltern auch Geschwister, die einen Bausparvertrag haben, aber deren Pläne sich geändert haben. Bausparkassen sind bei der Übertragung in der Regel großzügig.

Das Bauspardarlehen kann dann mit häufig günstigem Zinssatz für die Baufinanzierung genutzt werden. Die beste Option hier ist, wenn der Vertrag bald oder bereits zuteilungsreif ist, damit das Kind recht schnell an die Bausparsumme gelangt. Wie sich die beiden Parteien bei der Bausparsumme, also dem eingezahlten Geld, einigen, müssen Sie untereinander klären.

Hilft Eigenleistung durch Eltern bei der Baufinanzierung?

Eltern können Ihre Kinder bei der Finanzierung ihres Hauses nicht nur durch Geld, sondern auch durch so genannte Eigenleistungen unterstützen. Dabei helfen sie aktiv auf der Baustelle mit und übernehmen handwerkliche Arbeiten, wie Malern, Fliesen oder Trockenbau. Diese Arbeiten werden von Banken oft als Eigenleistung anerkannt und fließen als Eigenkapital in die Finanzierung mit ein. Dadurch sinkt die Kreditsumme und es kann ein günstigerer Zinssatz erreicht werden.

5 Tipps eines Baufinanzierungsspezialisten für die Immobilienfinanzierung mit Eltern

Damit Ihre Baufinanzierung mit den Eltern auf festen Beinen steht, gibt Dr. Klein-Baufinanzierungsspezialist Niklas Heßling Ihnen noch 5 Tipps an die Hand:

1. Es kommt nicht immer auf die maximal höchste Summe an. Auch mit kleinen Beträgen kann man bei der Bank bereits den nächstbesseren Zinssatz erhalten.
2. Sprechen Sie innerhalb der Familie offen über Geld – und das bereits vor der Projektumsetzung. Gerade, wenn es noch Geschwister gibt oder sich finanzielle Schwierigkeiten anbahnen könnten, ist eine transparente Kommunikation wichtig.
3. Halten Sie Verträge schriftlich fest. Dies empfiehlt sich besonders bei einem Familiendarlehen, einer Beleihung der Elternimmobilie oder einer Eintragung der Grundschuld. Im Vertrag sollte festgehalten werden, welchen Zweck das geliehene Geld erfüllen soll, wann und wie es zurückgezahlt wird und welche Fristen festgelegt werden. Wird ein Zinssatz vereinbart, sollte auch dieser fixiert werden.
4. Eltern sollten trotz Unterstützungswillen auf ihre eigene Liquidität und finanzielle Reserven achten. Um Sicherheit zu erhalten, könnten sie nachrangig eine private Grundschuld am Finanzierungsobjekt im Grundbuch eintragen lassen. Zudem sollten Regelungen für den Fall getroffen werden, dass ein oder beide Elternteile versterben.
5. Nehmen Sie einen Beratungstermin bei einem Finanzierungspezialisten gemeinsam mit den Eltern wahr. Darin werden noch einmal die Vorgehensweise erklärt, offene Fragen beantwortet und über die Verpflichtungen aufgeklärt.

Bei allen Fragen rund um die Finanzierung stehen Ihnen unsere Spezialisten für Baufinanzierung gern zur Seite. Beachten Sie aber, dass Dr. Klein keine Rechtsberatung ist und sehen Sie bitte auch beim Thema Erbschaftsangelegenheiten von Anfragen ab.