0800 8833880
Mo. – Fr. 08:00–18:00 UhrMehr Infos

Hypothek als Grundpfandrecht: Was sich dahinter verbirgt

Aus Hypothek wird Annuitätendarlehen

Die Hypothek war eine gängige Form der Immobilienfinanzierung. Was genau das ist, welche Arten es gibt und was der Unterschied zur Grundschuld ist: In diesem Artikel klären wir auf!

Introbild zum Thema Hypothek
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist eine Hypothek?

      Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht. Vergibt beispielsweise eine Bank einen Immobilienkredit an einen Kunden, so überlässt der Kunde im Gegenzug die Grundrechte der Immobilie seiner Bank. Sie dienen ihr als Sicherheit, für den Fall, dass der Kunde nicht mehr dazu in der Lage ist, den Kredit zu tilgen. Wie die Grundschuld eines Annuitätendarlehens, ist eine Hypothek im Grundbuch eingetragen.

      Heutzutage ist es üblich, Immobilienfinanzierungen mit Annuitätendarlehen zu bestreiten und diese nicht mehr über eine Hypothek, sondern über eine Grundschuld abzusichern.

      Was ist das Besondere an einer Hypothek?

      Eine Hypothek ist stets an eine Forderung gebunden. Das bedeutet, eine Hypothek als Grundpfandrecht besteht solange, wie es auch eine Forderung gibt. In der Fachsprache wird diese Bindung als Akzessorietät bezeichnet. Leihen Sie sich Geld von der Bank in Form eines Hypothekendarlehens, fordert die Bank eine monatliche Ratenzahlung bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens.

      Die Forderung für ein Hypothekendarlehen reduziert sich im Laufe der Zeit. Mit jeder Ratenzahlung wird die Forderung geringer. Wird mit der letzten Rate die Restschuld abgezahlt, besteht keine Forderung mehr.

      Wo kommt die Hypothek heute noch zum Einsatz?

      Eine Hypothek wird heutzutage nicht mehr für die Absicherung einer Immobilienfinanzierung eingesetzt. Stattdessen hat sich im Bereich der Finanzierung die Besicherung durch die Grundschuld etabliert. Eine Hypothek und eine Grundschuld sind also zwei Grundpfandrechte, mit denen ein Kredit abgesichert wird. Sie gelten nicht als eigene Kreditformen. Dennoch wird der Begriff „Hypothek“ umgangssprachlich als Synonym für ein Baudarlehen verwendet.

      Was bedeutet "eine Hypothek aufnehmen"?

      Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, bedeutet das, dass Sie die Rechte an Ihrer Immobilie an den Kreditgeber, in der Regel die Bank, abgeben. Im Gegenzug erhalten Sie von der Bank Geld. In den folgenden Fällen können Sie eine Hypothek aufnehmen:

      1. Immobilienfinanzierung: In der Regel ist die FInanzierung einer Immobilie gemeint.
      2. Kapitalbeschaffung: Benötigen Sie Geld, beispielsweise für eine Sanierung oder Modernisierung, können Sie ebenfalls eine Hypothek aufnehmen.

      Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, wird sie notariell beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen. Anschließend stellt das Grundbuchamt, eine Urkunde aus, einen sogenannten Hypothekenbrief. Haben Sie Ihren Kredit abgezahlt, besteht auch die Hypothek nicht mehr und wird in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.

      Welche Arten einer Hypothek gibt es?

      Ein Hypothekendarlehen kann auf zwei Arten besichert werden:

      1. Briefhypothek
      2. Buchhypothek

      Die Briefhypothek ist dabei die geläufigste Form.

      Die Briefhypothek

      Von einer Briefhypothek ist die Rede, wenn das Grundbuchamt einen Hypothekenbrief ausstellt. Darauf sind alle Informationen notiert, die der Grundbucheintrag hergibt. Eine Briefhypothek hat den Vorteil, dass der Brief bei einer Umschuldung oder einem anderen Gläubigerwechsel lediglich an den neuen Kreditgeber übergeben werden muss. Der ehemalige Gläubiger muss dazu eine Abtretungserklärung verschriftlichen. Ein neuer Grundbucheintrag ist nicht notwendig. Das spart Kosten und Zeit.

      Die Buchhypothek

      Eine Buchhypothek meint den Eintrag der Hypothek ins Grundbuch. Damit ist der Kreditgeber, häufig die Bank, zwar im Grundbuch notiert und kann bei Zahlungsausfällen Ansprüche geltend machen. Kommt es allerdings zu einem Gläubigerwechsel, beispielsweise bei einer Umschuldung oder einer Anschlussfinanzierung, ist ein erneuter Eintrag ins Grundbuch mit Kosten verbunden, die der Kreditnehmer zahlt. Die Kosten sind von der Restschuld des Darlehens abhängig. Es werden etwa 0,2 Prozent der Restschuld fällig. Beträgt die Restschuld zum Beispiel 150.000 Euro, entstehen Kosten in Höhe von 300 Euro.

      Wann erlischt eine Hypothek?

      Allgemein gesprochen, erlischt eine Hypothek als Grundpfandrecht, sobald keine Forderung mehr besteht. In den folgenden Situationen ist das der Fall:

      • Hypothekendarlehen ist vollständig bezahlt: Die Hypothek geht auf den Eigentümer über und wird in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.
      • Gläubiger (meist die Bank) verzichtet auf die Hypothek: In diesem Fall geht die Hypothek auf den Eigentümer über und wird in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt. Dazu ist eine schriftliche Aufhebungserklärung durch den Gläubiger nötig sowie die Zustimmung durch den Eigentümer. Die Löschung wird beim Grundbuchamt beantragt.
      • Gläubiger wird mit dem Erlös aus der Zwangsvollstreckung befriedigt: Kommt es zu Zahlungsausfällen, kann die Bank eine Zwangsversteigerung ansetzen. Mit dem Erlös begleicht sie die ausstehenden Zahlungen.

      Soll die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht werden, ist ein Notar notwendig. Er gibt die benötigten Unterlagen an das Grundbuchamt weiter. Dafür entstehen Notar- und Grundbuchkosten.

      Welche Kosten entstehen bei der Eintragung einer Hypothek?

      Für die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch fallen Gebühren an. Die Gebühren werden nicht an die Bank gezahlt, sondern an den Notar und das Grundbuchamt. Die Rechnung wird Ihnen nach der Abwicklung des Kaufvertrages für die Immobilie zugestellt. In der Regel können Sie mit Kosten zwischen 1,5 und 2 Prozent der Darlehenssumme rechnen. Bei einer Darlehenshöhe von 320.000 Euro entstehen beispielsweise Kosten von 4.800 Euro für die Eintragung einer Hypothek. Ermitteln Sie die genauen Kosten für Ihr Darlehen mit unserem Grundbuchrechner

      Welche Kosten entstehen durch den Grundschuldzins?

      Kommt es wegen Zahlungsausfällen zu einer Zwangsvollstreckung entstehen der Bank weitere Kosten für die Durchführung. Um diese Kosten ebenfalls abzudecken, wird häufig neben dem Zinssatz für das Darlehen ein weiterer Zinssatz vereinbart: der Grundschuldzins. Dieser liegt bei etwa 15 Prozent der Restschuld. Ob der Grundschuldzins am Ende tatsächlich zum Einsatz kommt, liegt im Ermessen der Bank. 

      Welche Rolle spielt die Rangfolge der Hypothek im Grundbuch?

      Die Rangfolge einer Hypothek im Grundbuch gibt an, welche Bank im Fall einer Zwangsversteigerung aus dem Erlös zuerst bedient wird. Dabei gilt das Prinzip: „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.“ Mit einer erstrangigen Hypothek oder einer 1a-Hypothek hat die Bank folglich die besten Aussichten, an ihr Geld zu kommen. Reicht der Erlös für die nachrangigen Banken oder Gläubiger nicht aus, gehen sie leer aus. Eine 1b-Hypothek oder auch zweitrangige Hypothek ist daher schlechter gestellt. Weil 1a-Hypotheken so beliebt sind, vergeben Banken dafür meist niedrige Hypothekenzinsen als für eine 1b-Hypothek.

      Banken beleihen eine Immobilie nur bis zu einer festen Grenze. Der Beleihungswert einer 1a-Hypothek beläuft sich auf etwa 60 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie. Reicht der Finanzierungsbedarf nicht aus, benötigen Sie eine weitere Hypothek. Sie wird dann als 1b-Hypothek ins Grundbuch eingetragen und ist häufig mit höheren Zinsen verbunden, da das Risiko für die Bank höher ist. Nehmen Sie weitere Kredite auf, werden sie ebenfalls nachrangig ins Grundbuch eingetragen.

      Besteht für eine Hypothek keine Forderung mehr, kann sie aus dem Grundbuch gelöscht werden. Die nachrangigen Hypotheken im Grundbuch rücken dann auf, erhalten demnach einen besseren Rang. Die automatische Umwandlung einer Eigentümerhypothek in eine Eigentümergrundschuld spielt dem Eigentümer in die Karten. Sie sichert den Rang, dient somit quasi als Platzhalter und kann bei einer späteren finanziellen Belastung verwendet werden.

      Wodurch unterscheiden sich Hypothek und Grundschuld voneinander?

      Eine Grundschuld wie auch eine Hypothek müssen als Grundpfandrecht beim Immobilienkauf ins Grundbuch eingetragen werden, um rechtswirksam zu sein. Damit enden die Gemeinsamkeiten aber auch schon. Unsere Tabelle zeigt die Unterschiede auf.

      UnterschiedHypothekGrundschuld
      ForderungEine Hypothek ist fest an eine Forderung gebunden. Ist das Darlehen getilgt, besteht auch keine Forderung mehr.Eine Grundschuld ist nicht von einer Forderung abhängig. Sie bleibt auch bestehen, wenn es keine Forderung gibt.
      GläubigerwechselBesteht eine Briefhypothek, kann sie ohne weitere Kosten an einen neuen Gläubiger übergeben werden.Ein Gläubigerwechsel ist häufig mit Kosten für eine neue Grundbucheintragung verbunden.
      TilgungEine Hypothek besteht lediglich in der Höhe, in der auch Zahlungen für Ihren Kredit bestehen. Eine Grundschuld bleibt immer in voller Höhe der Darlehenssumme bestehen - unabhängig davon, wie viel Sie bereits getilgt haben. Die Grundschuld sinkt also nicht im Laufe der Zeit.

      Tabelle: Unterschied Hypothek und Grundschuld

      Eine Grundschuld gewährt dem Immobilieneigentümer mehr Flexibilität als eine Hypothek. Sie kann auf andere Gläubiger und auf neue Darlehen übertragen werden. Angenommen, Sie haben bereits einen großen Teil Ihrer Restschuld beglichen oder sogar vollständig getilgt, möchten das Haus nun neu beleihen, zum Beispiel für ein Modernisierungsdarlehen. So können Sie nun einen neuen Kredit in Höhe der bereits getilgten Restschuld aufnehmen, ohne noch mal eine neue Grundschuld bestellen zu müssen. Bei einer Hypothek ist das nicht möglich.

      Alles auf einen Blick: Hypothek

      Eine Hypothek gehört zu den Grundpfandrechten und dient zur Besicherung einer Immobilie. Mit einer Hypothek ermöglichen Sie es einer Bank, Ihre Immobilie bei Zahlungsausfällen zu verwerten. Fassen wir die wichtigsten Punkte zusammen:

      • Eine Hypothek ist an eine Forderung gebunden, das bedeutet, sie ist akzessorisch. Ohne eine Forderung gibt es keine Hypothek.
      • In der Regel wird zwischen einer Brief- und einer Buchhypothek unterschieden. Wobei in der Praxis die Briefhypothek üblich ist.
      • Ist die Forderung beglichen, verwandelt sich die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld.
      • Eine Hypothek als Grundpfandrecht für ein Immobiliendarlehen kommt heute in der Regel nicht mehr zur Anwendung. Grund ist ihre akzessorische Eigenschaft.
      • Die Kosten für die Eintragung einer Hypothek liegen zwischen 1,5 und 2 Prozent der Darlehenssumme.

      Als Erben kommen Sie gegebenenfalls mit einer Hypothek in Berührung. Beispielsweise wenn der Verstorbene mit der Bank eine Hypothek auf seine Immobilie abgeschlossen hat. Aktuell gehen Branchenkenner davon aus, dass etwa 20 Prozent der Kredite eine Hypothek zugrunde liegt.

      Baufinanzierung zu günstigen Zinsen mit persönlicher Beratung

      Von der ersten Idee bis zur finalen Unterschrift: Unsere bundesweit mehr als 650 Berater vor Ort begleiten Sie bei Ihrer Baufinanzierung und stehen Ihnen mit fachkundigem Rat zur Seite. Dabei suchen sie die Angebote von über 400 namhaften Bankpartnern für Sie heraus. Kontaktieren Sie uns, und wir melden uns umgehend zurück.

      Jetzt Finanzierungsvorschläge anfordernunverbindlich und kostenlos
      Baufinanzierungsrechner
      Rechnen Sie's mal durch

      Einfach Werte eingeben und Darlehenshöhe, Monatsrate, Tilgung etc. selbst ausrechnen.

      Hier finden Sie unsere Rechner im Überblick:

      Finanzierung
      Ihr Kredit für Ihre Wünsche

      Ob Sie eine neue Küche oder ein ganzes Haus finanzieren wollen – gemeinsam machen wir es nicht nur möglich, sondern auch günstig.

      Alle Infos von Autokredit bis Zinsprognose:

      Finanzlexikon
      Finanzbegriffe verstehen

      Ausführliche Artikel liefern Hintergrundinfos rund um die wichtigsten Finanzthemen.

      Fachbegriffe so kurz wie möglich erklärt:

      Zufrieden? So bewerten andere Kunden den Dr. Klein Service.
      Alle Kundenbewertungen im Überblick
      Wir haben unserer Kunden befragt.
      Kundenbewertung
      /5
      Kundenempfehlung
      0,00%
      würden uns empfehlen