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Aus Hypothek wird Annuitätendarlehen: Baufinanzierung im Wandel

Wodurch unterscheiden sich Hypothek und Annuitätendarlehen, und warum setzt man heute nur noch auf eine dieser Finanzierungsformen? Unser Artikel klärt über die Unterschiede auf.

Introbild zum Thema Hypothek
  • Inhaltsverzeichnis
    • Hypothekenkredit, Finanzierungsform der vorigen Generation

      Die gute, alte Hypothek – einst eine gefragte Form der Immobilienfinanzierung, ist heute ein wenig in die Jahre gekommen. Früher wurden zur Finanzierung von Immobilienkäufen Hypothekenkredite eingesetzt, heute sind es Annuitätendarlehen. Früher hießen die Leihgebühren dafür Hypothekenzinsen, heute ist der Begriff Baufinanzierungszinsen geläufiger.

      Eine Hypothek aufnehmen, das war einmal. Um zu erläutern, weshalb Hypothekenkredite heute kaum noch Anwendung finden, müssen wir ein wenig weiter ausholen und etwa zwanzig bis dreißig Jahre zurück schauen. Damals waren Hypothekenkredite die gängige Form der Immobilienfinanzierung.

      Hypothekendarlehen bestanden früher oftmals aus Tilgungsdarlehen, deren monatliche Rate relativ hoch angesetzt wurde und sich nach und nach reduzierte. Die heute üblichen Annuitätendarlehen zeichnen sich hingegen durch konstante Monatsraten aus, die über die gesamte Darlehenslaufzeit immer gleich hoch bleiben. Ein weiterer, wichtiger Unterschied zwischen damals und heute findet sich in der Art und Weise, wie die Darlehen besichert wurden. Hypothekenkredite wurden über eine „Hypothek“ (griechisch: „Unterpfand“) im Grundbuch abgesichert, bei Annuitätendarlehen geschieht dies heutzutage über die sogenannte Grundschuld. Sowohl Hypothek als auch Grundschuld haben ihre Vor- und Nachteile, worauf wir im Folgenden eingehen.

      Hypothek und Grundschuld: Wie Kredite besichert werden

      Ob Hypothek oder Annuitätendarlehen: Keine Bank verleiht Geld, ohne sich abzusichern. Das tut sie im ersten Schritt, indem sie die Bonität (Zahlungsfähigkeit) des Kreditnehmers prüfen. Ist die Bonität akzeptabel, besteht trotzdem noch das Risiko, dass der Kreditnehmer das Darlehen irgendwann nicht mehr bedienen kann, weil sich beispielsweise die Lebensumstände plötzlich ändern.

      Dieses Risiko federt die Bank im zweiten Schritt durch den Sollzins, auch Hypothekenzins genannt, ab. Das ist sozusagen die Leihgebühr, die eine Bank für das Verleihen des Geldes erhebt. Die regelmäßigen Zinszahlungen minimieren das Ausfallrisiko aus Sicht der Bank bereits. Je besser die Bonität des Kunden, desto niedriger der Sollzins, den der Kunde zahlen muss, und umgekehrt. Bei größeren Kreditsummen reicht der Bank der Sollzins alleine zur Risikominimierung aber nicht aus. Baufinanzierungen basieren in der Regel auf hohen Summen, weshalb höhere Sicherheiten als Gegengewicht benötigt werden.

      Die Lösung: Im Gegenzug dafür, dass eine Bank für einen Immobilienkauf mehr Geld verleiht, erhält sie in bestimmten Fällen ein „dingliches Verwertungsrecht“, also das Recht, die Immobilie zu verwerten. Beim Kauf einer Immobilie wird die Bank, die den dazu gehörenden Immobilienkredit vergibt, als Eigentümer dieses Rechts in das Grundbuch eingetragen. Bleiben in der Zeit nach dem Kauf die monatlichen Kreditzahlungen aus, darf die Bank beispielsweise eine Zwangsversteigerung in die Wege leiten, um ihre finanziellen Ansprüche geltend zu machen. Dieses Recht wird auch als „Grundpfandrecht“ bezeichnet. In Deutschland gibt es im Wesentlichen zwei verschiedene Arten des Grundpfandrechts für die Besicherung von Immobilienkrediten: die „Hypothek“ und die „Grundschuld“.

      Wodurch sich Hypothek und Grundschuld voneinander unterscheiden

      Beide Grundpfandrechte müssen beim Immobilienkauf ins Grundbuch eingetragen werden, um rechtswirksam zu sein (die dabei entstehenden Kosten können Sie mithilfe unseres Grundbuchrechners ermitteln). Damit enden die Gemeinsamkeiten aber auch schon.

      Die Hypothek ist an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt. Weil das Darlehen regelmäßig, meist Monat für Monat, abbezahlt wird, reduziert sich auch die Höhe der Hypothek im Grundbuch kontinuierlich. Ist die Restschuld komplett abgetragen, erlischt die Hypothek. Sie steht dann zwar weiterhin im Grundbuch, geht aber auf den Immobilieneigentümer über und verwandelt sich gleichzeitig in eine Grundschuld.

      Die Grundschuld hingegen ist gar nicht davon abhängig, dass überhaupt ein Darlehen für die Finanzierung des Grundstücks oder der Immobilie existiert. Im Gegensatz zur Hypothek erlischt sie deshalb am Ende nicht, sondern muss von Seiten des Immobilieneigentümers gegebenenfalls per Antrag aus dem Grundbuch gelöscht werden. Der Gläubiger, also die Bank, muss diesem Schritt zustimmen. So lange das nicht der Fall ist, bleibt die Grundschuld bei der Bank in ihrer ursprünglichen Höhe bestehen, und zwar ganz unabhängig davon, ob bereits alle Restschulden getilgt wurden oder nicht.

      Vor- und Nachteile von Hypothek und Grundschuld für Eigentümer

      Eine Grundschuld gewährt dem Immobilieneigentümer mehr Flexibilität als eine Hypothek. Sie kann auf andere Gläubiger und auf neue Darlehen übertragen werden. Angenommen, Sie haben bereits einen großen Teil Ihrer Restschuld beglichen, möchten das Haus aber nun neu beleihen, zum Beispiel für ein Modernisierungsdarlehen.

      Weil die Grundschuld losgelöst vom Stand Ihrer Restschuld immer gleich hoch bleibt, können Sie nun einen neuen Kredit in Höhe der bereits getilgten Restschuld aufnehmen, ohne noch mal eine neue Grundschuld bestellen zu müssen. Dadurch sparen Sie sich Grundbuchkosten, die schnell mehrere hundert Euro betragen können. Bei einer Hypothek ist das nicht möglich, weil sie immer an ein konkretes Darlehen gebunden ist. Sie müssten dann eine zweite Hypothek aufnehmen, wodurch ebenfalls Grundbuchkosten entstehen.

      Die Grundschuld birgt aber auch Nachteile: So lange sie existiert, hat der Inhaber der Grundschuld (zum Beispiel Ihre Bank) finanzielle Ansprüche an die Immobilie oder das Grundstück und kann diese praktisch jederzeit geltend machen. Das heißt im Extremfall: Selbst, wenn Sie Ihre Restschuld komplett getilgt haben, besteht das Risiko, dass die Bank ihre finanziellen Ansprüche an die Immobilie geltend macht und zum Beispiel eine Zwangsversteigerung einleitet. Das ist zwar unwahrscheinlich, aber auch nicht ausgeschlossen. Hinzu kommt: So lange die Bank die Grundschuld innehat, kann die Immobilie ohne Zustimmung des Gläubigers nicht verkauft werden – auch dies ist also mit einem gewissen Risiko behaftet.

      Der Vor- und Nachteil einer Hypothek

      Vorteil
      • Erlischt automatisch, sobald die Restschuld des dazu gehörenden Darlehens beglichen wurde
      Nachteil
      • Ist immer an ein bestimmtes Darlehen gebunden

      Der Vor- und Nachteil der Grundschuld

      Vorteil
      • Flexibler als Hypothek: Kann auf neue Gläubiger und neue Darlehen übertragen werden
      Nachteil
      • Muss bei beglichenen Schulden erst per Antrag und mit Zustimmung des Gläubigers aus dem Grundbuch gelöscht werden, erlischt nicht automatisch wie die Hypothek

      Annuitätendarlehen mit Grundschuld: So finanziert man heute

      Wie unser Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) zeigt, ist das Annuitätendarlehen heutzutage sehr beliebt und hat im Vergleich zu anderen Finanzierungsmodellen einen verhältnismäßig hohen Marktanteil von etwa 70 Prozent. Der Grund: Das Annuitätendarlehen bietet eine konstante Monatsrate, die über die gesamte Laufzeit hinweg immer gleich bleibt. Damit ist es sehr gut planbar und vorhersehbar.

      Vor zwei oder drei Jahrzehnten gestaltete sich die Lage noch anders: Damals gab es keine gleichermaßen dominante Darlehensform, sondern viele, verschiedene Wege neben der Hypothek. Sehr beliebt war beispielsweise das Tilgungsdarlehen, bei dem der Kreditnehmer mit recht hohen, monatlichen Raten startet, die sich dann aber kontinuierlich mit jeder Zinszahlung reduzieren.

      Ebenfalls verbreitet: das endfällige Darlehen in Kombination mit einer Lebensversicherung, in dessen erster Phase für das Darlehen immer nur Zinsen anfallen und gleichzeitig zum Kapitalaufbau in eine Lebensversicherung investiert wird. Wird das Darlehen nach einigen Jahren fällig, wird dessen vollständig erhaltene Restschuld mit dem Kapital aus der Lebensversicherung auf einen Schlag beglichen. Solche Darlehensformen gibt es heute auch noch, aber den meisten Immobilienkäufern ist eine Finanzierungsvariante mit gleich hohen Monatsraten meist lieber. 

      Alle Finanzierungsmodelle vergleichen

      Mit hoher Wahrscheinlichkeit ist das Annuitätendarlehen das Mittel Ihrer Wahl. Gewissheit erlangen Sie aber nur, wenn Sie die verschiedenen Finanzierungsmodelle kennenlernen und miteinander vergleichen können. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung verschaffen Ihnen den Überblick und zeigen Ihnen, welche Arten von Baudarlehen zur Auswahl stehen. So ermöglichen sie Ihnen einen einfachen Vergleich und helfen bei der Entscheidungsfindung.

      Welche Baufinanzierung passt zu Ihnen?

      Wer ein Annuitätendarlehen als Baufinanzierung wählt, geht mit der Zeit. Aber darüber hinaus stehen Ihnen auch heute noch weit mehr Darlehensformen zur Verfügung, die sich für einen Immobilienerwerb eignen. Welche das sind, finden Sie mithilfe unserer Spezialisten für Baufinanzierung ganz einfach heraus. Im persönlichen Gespräch können Sie Ihre Fragen rund um das Thema Besicherung des Immobilienkredits stellen – auch hiermit kennen sich unsere Berater vor Ort aus. Nutzen Sie zur Kontaktaufnahme die Möglichkeit, kostenlos und unverbindlich Finanzierungsvorschläge von uns einzuholen. Innerhalb von 24 Stunden meldet sich Ihr Ansprechpartner bei Ihnen.

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