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Grundschuldbrief verloren – was tun beim Immobilienverkauf?

Der Grundschuldbrief ist ein wichtiges Dokument, das eine bestehende Grundschuld beurkundet. Sein Verlust erschwert den Verkauf einer Immobilie. Lesen Sie hier, wie Sie dieses Problem in den Griff bekommen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Grundschuldbrief?

      Bei einem Grundschuldbrief handelt es sich um eine Urkunde und gleichzeitig um ein Wertpapier. Der Grundschuldbrief bestätigt, dass ein Grundstück mit einem Kredit belastet ist und weist die Höhe des Kredites aus. Dieser Kredit wird gleichzeitig ins Grundbuch eingetragen und als sogenannte Briefgrundschuld gekennzeichnet. Der Grundschuldbrief wird vom Grundbuchamt ausgestellt und verbleibt so lange als eine Art Pfand bei der Bank, bis der Kredit vollständig abbezahlt wurde. Danach schickt die Bank den Grundschuldbrief an den Kreditnehmer zurück. Der Kreditnehmer benötigt nun sowohl den Grundschuldbrief als auch eine extra von der Bank erteilte Löschungsbewilligung, um den Kredit aus dem Grundbuch löschen zu lassen.

      Ist der Grundschuldbrief verloren gegangen, kann diese Löschung nicht stattfinden. Solange das Haus nicht verkauft werden soll, ist das nicht sonderlich dramatisch. Doch spätestens beim Verkauf treten dann Probleme zutage, denn  das Grundstück muss lastenfrei an den Käufer übergeben werden, es dürfen also keine Schulden mehr im Grundbuch stehen. Um die Grundschuld löschen zu können, muss der verlorene Grundschuldbrief vom Amtsgericht für ungültig erklärt werden, und zwar durch ein sogenanntes Aufgebotsverfahren. Dies können Sie selbst beantragen oder durch einen Notar regeln lassen. Für Notariate sind verlorene Grundschuldbriefe Alltag; es kommt immer wieder vor, dass Verkäufer dieses Dokument plötzlich nicht mehr finden. Wie in einem solchen Fall verfahren wird, zeigen wir hier.

      Der Wert eines Grundschuldbriefes

      Vielen Eigentümern ist gar nicht bewusst, um welch wichtiges Dokument es sich beim Grundschuldbrief handelt. Und genau deshalb passiert es, dass ein Grundschuldbrief verloren geht. Ist der Kredit abbezahlt, schickt die Bank den Grundschuldbrief zurück. Der Kreditnehmer heftet ihn ab, ohne zu ahnen, wie viel er wert ist:

      Der Grundschuldbrief ähnelt vom Grundprinzip her dem Kfz-Brief: Wer im Besitz des Grundschuldbriefes ist, dem steht die darauf eingetragene Grundschuld zu, und zwar ganz unabhängig davon, ob sie bereits an einen früheren Gläubiger zurück bezahlt wurde oder nicht. 

      Der Grundschuldbrief hat also exakt den Wert, auf den er beziffert ist. Gerät der Grundschuldbrief in fremde, unbefugte Hände, dann ist derjenige plötzlich der neue Gläubiger und kann die vollständige Auszahlung der im Grundschuldbrief eingetragenen Schuld plus Zinsen von Ihnen verlangen. Im absoluten Worst Case müssten Sie die Restschuld also ein zweites Mal begleichen, obwohl Sie den ursprünglichen Kredit beim früheren Kreditgeber längst beglichen hatten. Darum ist es so wichtig, mit dem Grundschuldbrief sorgfältig umzugehen. Am besten ist es, direkt mit dem Grundschuldbrief und der Löschungsbewilligung das Grundbuchamt aufzusuchen und die Grundschuld löschen zu lassen.

      Sofortige Grundschuldlöschung ratsam

      Der Kredit ist abbezahlt, und der Grundschuldbrief liegt in Ihrem Briefkasten. Die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch wäre der nächste, logische Schritt. Oft raten Banken ihren Kunden aber, damit noch zu warten und den Grundbucheintrag bestehen zu lassen. Das Argument: Falls Sie irgendwann einmal einen neuen Kredit benötigen, zum Beispiel für eine Modernisierung, dann können Sie dafür einfach die bestehende Grundschuld nutzen und quasi "wieder mit frischem Kredit auffüllen", bei derselben Bank wohlgemerkt. Das spart Zinsen, und eine neue Grundbucheintragung ist auch nicht notwendig. Stellen Sie sich aber selbst die Frage, wie wahrscheinlich es ist, dass Sie diese Grundschuld tatsächlich noch mal für einen neuen Kredit benötigen.

      Wir raten Ihnen grundsätzlich:

      Lassen Sie die Grundschuld nach Erhalt des Grundschuldbriefes umgehend aus dem Grundbuch löschen!

      Die Löschung kostet zwar etwas: Bei einer Grundschuld von 100.000 Euro fallen etwa 300 Euro an, siehe Grundbuchrechner. Wenn Sie dies direkt erledigen, ist aber alles geklärt. Sie müssen keinen Grundschuldbrief mehr aufbewahren und können auch nicht mehr in Schwierigkeiten geraten. Das Argument, die Grundschuld bestehen zu lassen, um später noch mal von günstigen Krediten zu profitieren, lässt sich leicht entkräften: Als Immobilienbesitzer erhalten Sie auch im Nachhinein noch günstige Modernisierungskredite, die ohne Grundbucheintrag vonstatten gehen und ebenfalls gute Zinsen bieten.  

      Grundschuldbrief weg: Immobilienverkauf mit Aufgebotsverfahren

      Es kann vorkommen: Trotz aller Sorgfalt ist der Grundschuldbrief abhanden gekommen. Zuerst die gute Nachricht, ein Verkauf der Immobilie ist trotz fehlendem Grundschuldbrief möglich. Die schlechte: Der Käufer und Sie müssen sich auf zeitliche Verzögerungen einstellen. Genau genommen wird die Eigentümsübertragung vom alten Eigentümer auf den neuen Eigentümer im Grundbuch etwa sechs Monate länger dauern als bei einem gewöhnlichen Hausverkauf, weil der fehlende Grundschuldbrief erst durch ein Aufgebotsverfahren für ungültig erklärt werden muss.

      Dies läuft folgendermaßen ab: Das zuständige Amtsgericht gibt den Verlust Ihres Grundschuldbriefes öffentlich bekannt und ruft dazu auf, einen Anspruch einzufordern. Falls sich der Grundschuldbrief in der Zwischenzeit im Besitz einer dritten Person befindet, muss diese sich nun melden. Dazu hat sie sechs Monate lang Zeit. Ist diese Frist verstrichen, ohne, dass ein Anspruch angemeldet wurde, wird der Grundschuldbrief für ungültig erklärt. Anschließend kann die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden. Bevor Sie dieses langwierige Prozedere anstoßen, sollten Sie auf jeden Fall eines machen: noch mal gründlich suchen!

      Muster eines Grundschuldbriefes

      Oftmals wissen Immobilieneigentümer gar nicht, wie der Grundschuldbrief überhaupt aussieht. Sie haben ihn vor Jahren weggeheftet, und dann gilt meist: aus den Augen, aus dem Sinn. Akut wird das Problem dann erst, wenn ein Verkauf der Immobilie ansteht. Damit Sie wissen, wonach Sie überhaupt suchen, möchten wir Ihnen an dieser Stelle noch mal zeigen, wie ein Grundschuldbrief inhaltlich aufgebaut ist:

      Muster eines Grundschuldbriefs
      Abbildung: Muster eines Grundschuldbriefs

      Beachten Sie bitte: Hierbei handelt es sich lediglich um ein Muster. Die Darstellung des tatsächlichen Grundschuldbriefes kann erheblich davon abweichen. In manchen Fällen sind Grundschuldbriefe auf gelbem Papier abgedruckt, häufig verfügen sie außerdem aus Zwecken der Fälschungssicherheit über eine spezielle Bordüre am Rand und ein eigenes Siegel. Bei unserem Beispiel geht es uns nur darum, kenntlich zu machen, welche Informationen ein Grundschuldbrief enthält. So können Sie leichter mit Ihren Akten abgleichen, ob Ihnen ein solches Dokument vorliegt oder nicht. 

      Ablauf eines Hausverkaufs bei verlorenem Grundschuldbrief

      Bleibt der Grundschuldbrief trotz gründlicher Suche unauffindbar, ist schnelles Handeln angesagt: Falls Sie den Verlust des Grundschuldbriefes noch vor dem Termin zur Kaufvertragsunterzeichnung bemerken, geben Sie unbedingt dem Notar Bescheid. Er nimmt diesen Umstand durch einen Passus direkt mit in den Kaufvertrag auf und klärt den Käufer neutral über die nun folgenden Vorgänge auf. Fällt der Verlust erst nach dem Termin auf, ist es für alle Seiten ärgerlich, denn ein neuer Kaufvertrag muss aufgesetzt und in einem weiteren Termin vor Ort unterzeichnet werden. Es gilt also, diesen Zusatzaufwand sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer zu vermeiden. Der weitere Ablauf sieht dann folgendermaßen aus:

      Immobilienverkauf mit Aufgebotsverfahren vornehmen:

      1. Treuhandkonto wird eingerichtet

        Der Notar richtet ein Treuhandkonto, auch Notaranderkonto genannt, ein. Vom Kaufpreis, den der Käufer Ihnen zahlt, wird als Puffer die doppelte Summe des Grundschuldbriefes abgezogen. Dieser Betrag geht Ihnen also nicht direkt zu, sondern wird so lange auf dem Treuhandkonto zwischengeparkt, bis der Grundschuldbrief für ungültig erklärt und der Eigentümerwechsel im Grundbuch vorgenommen wurde.

      2. Interne Recherche bei der Bank

        Geben Sie Ihrer Bank Bescheid, dass Sie einen Grundschuldbrief vermissen. Die Bank recherchiert nun intern, ob der Grundschuldbrief sich noch bei ihr befindet oder ob sie noch nachvollziehen kann, wie damit verfahren wurde. Banken sind verpflichtet, Unterlagen über Kredite bis zu zehn Jahre nach der vollständigen Abzahlung aufzubewahren.

      3. Eidesstattliche Erklärung abgeben

        Sollte der Grundschuldbrief auf beiden Seiten nicht auffindbar sein, wird die Bank eine Erklärung vom Verkäufer verlangen, dass er den Grundschuldbrief an keine dritte Person weitergegeben hat. Diese eidesstattliche Erklärung unterzeichnen Sie und senden sie per Post an die Bank zurück. Sie lässt die Erklärung nun von einem hausinternen Notar beglaubigen.

      4. Aufgebotsantrag beim Amtsgericht stellen

        Nach der eidesstattlichen Erklärung erstellt die Bank eine neue Löschungsbewilligung. Damit können Sie nun einen sogenannten Aufgebotsantrag beim zuständigen Amtsgericht stellen, mit dem Ziel, den verschwundenen Grundschuldbrief für ungültig erklären zu lassen. Diesen Schritt können Sie entweder selbst vornehmen oder vom Notar erledigen lassen.

      5. Warten!

        Das Amtsgericht wird eine Bekanntmachung zum verlorenen Grundschuldbrief veröffentlichen. Ein potenzieller Eigentümer des Grundschuldbriefes hat nun sechs Monate Zeit, sich zu melden und seine Ansprüche geltend zu machen. Erst nach Ablauf dieser Wartefrist kann der verlorene Grundschuldbrief für ungültig erklärt werden, sofern sich niemand gemeldet hat.

      6. Eigentümerwechsel im Grundbuch

        Wurde der verschwundene Grundschuldbrief amtlich für ungültig erklärt, kann die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden. Diesen Schritt können Sie ebenfalls selbst vornehmen, um Notarkosten zu sparen, oder vom Notar erledigen lassen. Der Notar wird anschließend den neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Damit ist der Eigentümerwechsel abgeschlossen.

      7. Auszahlung der Restsumme

        Mit Abschluss des Aufgebotverfahrens kann nun auch die restliche, noch offene Summe, die sich bis dato auf dem Treuhandkonto des Notars befindet, an den Verkäufer der Immobilie überwiesen werden.

      Die wichtigsten Fragen rund um den verlorenen Grundschuldbrief

      An dieser Stelle haben wir noch mal die wichtigsten Fragen rund um den Umgang mit einem verlorenen Grundschuldbrief gesammelt und geben die passenden Antworten darauf.

      • Was kostet ein Aufgebotsverfahren?

        Die Kosten eines Aufgebotsverfahrens hängen von der Höhe der Grundschuld ab. Ein Aufgebotsverfahren verursacht Kosten beim Amtsgericht und Notarkosten. Liegt die Grundschuld beispielsweise bei 30.000 Euro, müssen Sie mit etwa 1.030 Euro insgesamt rechnen, wovon etwa 200 Euro aufs Amtsgericht und 830 Euro auf den Notar entfallen. Es kann sich also lohnen, den Antrag selbst zu stellen.

      • Warum wird die doppelte Summe auf dem Treuhandkonto einbehalten?

        Weil ein Gläubiger auch Anspruch auf Zinszahlungen hätte. Angenommen, die Kreditsumme belief sich ursprünglich auf 30.000 Euro, und diese Summe haben Sie bereits zurückgezahlt, den Grundschuldbrief zurück bekommen und verloren. Jemand, der den Grundschuldbrief in die Hände bekommen hat, hätte jetzt Anspruch auf die 30.000 Euro plus Zinszahlungen über all die Jahre seit Ausstellung des Grundschuldbriefes hinweg. Üblich ist es daher, einen Puffer in Höhe der doppelten Summe einzubehalten. In diesem Fall blieben also 60.000 Euro auf dem Treuhandkonto.

      • Welche Konsequenzen hat der fehlende Grundschuldbrief für den Käufer?

        Der Käufer wird durch den fehlenden Grundschuldbrief erst später zum rechtlichen Eigentümer der Immobilie und des Grundstücks. Das kann zu Verunsicherungen auf Seiten des Käufers führen. Achten Sie darauf, dass der Notar hier seinen Pflichten nachkommt und den Käufer sachlich und neutral über die veränderte Vorgehensweise aufklärt, die lautet: Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags wird der Käufer wirtschaftlich gesehen Besitzer der Immobilie, sobald er das Geld an den Verkäufer überwiesen hat. Nur der rechtliche Eigentumsübergang an den Käufer verzögert sich. Ansonsten halten sich die Auswirkungen in Grenzen: Nach der Kaufpreiszahlung kann die Immobilie direkt an den Käufer übergeben werden, und er darf dann bereits einziehen oder mit Modernisierungsmaßnahmen beginnen.

      • Verzögerter Eigentümerwechsel – wer zahlt die Grundsteuer?

        Durch den verlorenen Grundschuldbrief verzögert sich der Eigentümerwechsel im Grundbuch. Dadurch kommt die Frage auf, wer die Grundsteuer für das laufende Jahr zahlen muss. Die Regelung hierzu ist folgende: Wer am 1. Januar eines Jahres als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, ist für dieses Jahr grundsteuerpflichtig. Das gilt auch für "normale" Hausverkäufe, bei denen kein verlorener Grundschuldbrief vorkommt. Findet die Eigentümerumschreibung im Grundbuch am 2. Januar statt, müssen Sie dennoch für das gesamte Jahr die Grundsteuer zahlen.

      • Was passiert bei verlorenem Grundschuldbrief mit der Gebäudeversicherung?

        Eine Gebäudeversicherung geht normalerweise immer automatisch auf den neuen Eigentümer über, sobald dieser ins Grundbuch eingetragen ist. Bei einem verlorenen Grundschuldbrief verzögert sich aber genau dieser Vorgang. Das heißt: zwischen dem Moment, in dem der Käufer wirtschaftlich gesehen Eigentümer wird, und dem Augenblick, in dem er auch rechtlich Eigentümer ist, liegen mehrere Monate. Wenn beide Parteien einverstanden sind, kann die Gebäudeversicherung schon vorher auf den neuen Eigentümer übertragen werden.

        Dabei ist zu beachten: Beim automatischen Übergang hat der neue Eigentümer eine einmonatige Kündigungsfrist, um sich eine neue Gebäudeversicherung zu suchen. Einigen Sie sich auf einen früheren Übergang der Versicherung, fällt die Kündigungsfrist plötzlich länger aus: Sie beträgt dann drei Monate zum Ende des Versicherungsjahres. Für den Käufer ist es dennoch besser, die Gebäudeversicherung eher zu übertragen: Angenommen, es tritt ein Schadenfall ein, bevor er Eigentümer ist, und die Versicherung läuft noch auf den Verkäufer, dann muss der Käufer den Schadensfall vom Verkäufer abwickeln lassen.

        Das heißt, der Verkäufer muss den Schaden melden und bekommt die Schadenssumme ausbezahlt, die er dann an den Käufer weiterleiten muss. Ein umständliches Verfahren, wenn man nach Hagel, Feuer oder Wasserschäden auf eine schnelle Regulierung angewiesen ist.

        Auch für den Verkäufer hat die vorzeitige Übertragung der Gebäudeversicherung Vorteile: Er muss die Jahresbeiträge nicht mehr zahlen und hat mit auftretenden Schadensfällen nichts mehr am Hut.

      • Hausübergabe vor Kaufpreiszahlung – ist das ratsam?

        Der fehlende Grundschuldbrief verzögert nicht nur den Eigentümereintrag im Grundbuch, sondern in manchen Fällen die gesamte Abwicklung des Verkaufs. Beispielsweise kann der Kaufpreis nicht fließen, solange der Verbleib des Grundschuldbriefs nicht klar ist. Das kann für den Käufer ärgerliche Konsequenzen haben, wenn ihm beispielsweise schon ein Termin für die Schlüsselübergabe zugesagt wurde, der nicht eingehalten werden kann. Denn Grundregel Nummer eins lautet: Vor der Kaufpreiszahlung niemals die Immobilie an den Käufer übergeben!

        Normalerweise raten sowohl Notariate als auch Makler strikt von einer vorzeitigen Übergabe ab. Grund: Ist der Käufer erst mal drin, könnte er theoretisch den Kaufpreis einbehalten, wenn ihm zuvor unbekannte Mängel am Haus auffallen. Das heißt: Hat der Käufer erst mal den Schlüssel, hat er die Macht. Das bringt den Verkäufer in eine Zwickmühle, schließlich ist er derjenige, der den Grundschuldbrief verloren hat und dem Käufer nicht noch weitere Schwierigkeiten zumuten möchte. Der Käufer hat seinerseits vielleicht schon seine Mietwohnung gekündigt und den Umzug organisiert, was nun verschoben werden müsste. Hierbei muss der Verkäufer gut abwägen: Ist er bereit, das Risiko der vorzeitigen Schlüsselübergabe einzugehen, um dem Käufer entgegen zu kommen? Diese Frage lässt sich leider nicht pauschal beantworten und hängt sehr von den agierenden Parteien ab.

      • Wer zahlt bis zum Eigentümerwechsel Müll, Straßenreinigung, Strom, Heizkosten und Wasser?

        Strom, Heizkosten und Wasser übernehmen Sie als Verkäufer so lange, wie Sie die Immobilie selbst nutzen. Der Käufer übernimmt die Kosten, sobald er das Haus übernommen hat und als Verbraucher fungiert. Sie können also Ihren Versorgern nach Abschluss des Kaufvertrages kündigen und die Zählerstände am Tag der Übergabe gemäß Protokoll mitteilen. Bei den Gebühren für Müll und Straßenreinigung sieht es hingegen anders aus: Auch hier ist der im Grundbuch eingetragene Eigentümer zahlungspflichtig. Vielleicht können Sie sich mit dem Käufer aber gütlich einigen, was diese Kosten betrifft. Hier sind Sie aber auf sein Entgegenkommen angewiesen, eine rechtliche Verpflichtung zur Kostenteilung gibt es für den Käufer nicht.

      • Wie unterscheiden sich Briefgrundschuld und Buchgrundschuld?

        In Deutschland zwei verschiedene Wege, um Immobilienkredite grundpfandrechtlich abzusichern:

        • die Buchgrundschuld
        • die Briefgrundschuld

        Bei einer Buchgrundschuld wird einfach nur der geschuldete Betrag samt Gläubiger-Name und ID ins Grundbuch eingetragen und als Buchgrundschuld gekennzeichnet. Ist der Kredit abbezahlt, kann die Buchgrundschuld mit einer einfachen Löschungsbewilligung der Bank aus dem Grundbuch gelöscht werden.

        Bei einer Briefgrundschuld wird der geschuldete Betrag als „Briefgrundschuld“ gekennzeichnet samt Gläubiger-Name und ID ins Grundbuch eingetragen, gleichzeitig stellt das Grundbuchamt aber auch noch einen physischen Grundbuchbrief aus und übermittelt ihn der Bank. Im Grundschuldbrief wird ebenfalls vermerkt, wie viel der Kreditnehmer der Gläubigerin schuldet, und der Grundschuldbrief bleibt bis zur Begleichung des letzten Cents im Besitz der Bank. Ist der Kredit getilgt, muss zur Löschung der Grundschuld sowohl die Löschungsbewilligung der Bank als auch der Grundschuldbrief beim Grundbuchamt vorgelegt werden.

        Noch vor 20 oder 30 Jahren war eine Briefgrundschuld als Besicherungsweg bei privaten Immobilienkrediten durchaus üblich, heute wird sie eigentlich nur noch bei gewerblichen Baukrediten eingesetzt. Im privaten Bereich ist die Buchgrundschuld heutzutage gängiger.

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