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Grundschuldbestellung: Ablauf, Kosten und Wissenswertes für Hauskäufer

Wenn Sie als Hauskäufer eine Immobilie finanzieren, müssen Sie als Kreditsicherheit eine Grundschuldbestellung vornehmen. Wir zeigen Ihnen, was Sie dabei beachten sollten.

Grundschuldbestellung: So funktioniert sie!
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist eine Grundschuldbestellung?

      Eine Grundschuldbestellung wird immer dann notwendig, wenn Sie als Hauskäufer Ihre Immobilie finanzieren. Für die Bank, die Ihnen den Kredit gibt, dient die Grundschuld als Sicherheit. Die Grundschuld wird ins Grundbuch der zuständigen Gemeinde eingetragen, und dieser Vorgang wird als "Grundschuldbestellung" bezeichnet. Im Normalfall setzt die Bank die Grundschuldbestellung für die Vergabe des Kredits voraus. Sie erhält dadurch gewisse Rechte an der Immobilie, die sie im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Käufers geltend machen kann. 

      Sollten Sie bei Ihrem Hauskauf allerdings gar keine Baufinanzierung benötigen, weil Sie die Immobilie aus eigener Tasche bezahlen können, müssen Sie selbstverständlich auch keine Grundschuldbestellung vornehmen. Eine Grundschuldbestellung kann grundsätzlich nur über einen Notar veranlasst werden. Sie findet am besten unmittelbar nach Unterzeichnung des Kaufvertrags (auch beim Notar) statt. Verzögert sich die Grundschuldbestellung, kann Ihre Bank die Darlehenssumme erst später auszahlen. Sie laufen Gefahr, den Kaufpreis nicht termingerecht begleichen zu können. Der Verkäufer hätte dann Anspruch auf Verzugszinsen.

      Rechtliche Hintergründe der Grundschuldbestellung

      Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, welches in den § 1191 ff. BGB geregelt ist. Darüber hinaus finden laut §1192 Abs. 1 BGB auch die meisten Vorschriften für Hypotheken auf die Grundschuld Anwendung. Ein Grundpfandrecht stellt die Belastung eines Grundstücks (und der Immobilie) zugunsten eines Gläubigers bzw. einer Bank dar. Sie wird in Höhe des Darlehensbetrag ins Grundbuch der Immobilie eingetragen und dient als Sicherheit für eine Baufinanzierung. Die Bank kann daraus ihre Forderungen befriedigen, wenn Sie als Kreditnehmer Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Mit der Eintragung der Grundschuld gewähren Sie der Gläubigerin bzw. der Bank somit bestimmte Rechte an Ihrer Immobilie:

      1. Dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung

      Der sehr sperrige Begriff der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung ist eine Klausel, die bei der Grundschuldbestellung in die Urkunde eingetragen wird. Damit stimmen Sie als Kreditnehmer zu, dass die Bank bei nachhaltigen Zahlungsschwierigkeiten ohne einen weiteren Klageweg die Zwangsvollstreckung durchführen darf. Sie erhält dann sofort einen vollstreckbaren Titel.

      Wenn Sie also Ihre Kreditraten nicht mehr bezahlen können, muss die Bank Sie nicht zuerst verklagen, sondern kann sofort die Zwangsverwaltung anordnen, um die Immobilie in einer Zwangsversteigerung zu verkaufen. Der Erlös aus der Zwangsversteigerung fließt der Bank in Höhe der noch offenen Schuld nebst Zinsen zu. Überzählige Beträge erhalten Sie als ehemaliger Eigentümer der Immobilie.

      2. Zwangsversteigerung

      Die Bank hat nach §1147 BGB das Recht, ihre Forderungen aus einer Grundschuld per Zwangsvollstreckung geltend zu machen. Im Bereich der Immobilien bedeutet dies, dass der Kreditgeber die Immobilie samt Grundstück in einer Zwangsversteigerung anbietet. Dies ist der Kern der Grundschuldbestellung und stellt die Absicherung für die die kreditgebende Bank dar.

      3. Abstraktes Schuldanerkenntnis

      Bei der Grundschuldbestellung wird heute zudem auch fast immer ein abstraktes Schuldanerkenntnis von Ihnen als Darlehensnehmer gefordert. Dies stellt eine Ausweitung der Sicherheiten von der Immobilie auf Ihr restliches Vermögen dar. Da eine Zwangsversteigerung viel Zeit in Anspruch nimmt, möchten Banken bei Zahlungsschwierigkeiten Ihrerseits schneller an ihr Geld gelangen. Durch das abstrakte Schuldanerkenntnis im Zuge der Grundschuldbestellung kann die Bank somit auch andere Vermögensgegenstände (Bargeld, Aktien, teure Autos) pfänden. Da Sie hier ebenfalls eine persönliche Vollstreckungsunterwerfung unterzeichnen müssen, erhält die Bank auch für diese Vermögensanteile sofort einen vollstreckbaren Titel. Ein langer Klageweg ist somit wiederum nicht nötig.

      Mit der Grundschuldbestellung und den oben genannten Rechtsfolgen sichern sich Banken also komfortabel ab, um im Zweifelsfall nicht auf den Kosten eines Kreditausfalls sitzen zu bleiben. Für Sie als Kreditnehmer bedeutet dies, dass Sie Ihr Eigenheim verlieren könnten, wenn Sie mit mehreren Kreditraten in Rückstand geraten. 

      Rechtsfolgen der Grundschuldbestellung für den Verkäufer

      Die Grundschuldbestellung ist oft ohne Mitwirkung des Verkäufers einer Immobilie nicht möglich. Dies liegt an den zeitlichen Zusammenhängen zwischen verschiedenen Ereignissen. Die Bank zahlt ein Immobiliendarlehen erst dann aus, wenn die Grundschuld bereits ins Grundbuch der Immobilie eingetragen ist. Das Problem besteht hier darin, dass zu diesem Zeitpunkt noch der alte Eigentümer (Verkäufer) im Grundbuch steht. Aus diesem Grund muss der Verkäufer Ihnen als Käufer eine sogenannte Belastungsvollmacht erteilen, ohne die Sie die Grundschuldbestellung nicht vornehmen lassen könnten.

      Bedeutung der Rangfolgen im Grundbuch

      Wenn Sie sich für eine Baufinanzierung interessieren, wird der Kreditgeber bei der Grundschuldbestellung fast immer auf eine erstrangige Besicherung bestehen. Die Ränge in der dritten Abteilung des Grundbuchs bestimmen die Rangfolge, nach der Gläubiger bei einer Zwangsversteigerung bedient werden. Ein Beispiel soll dies verdeutlichen:

      DarlehenBetragRang
      Baufinanzierung bei der Hausbank120.000 €1
      Baufinanzierung bei einer zweiten Bank60.000 €2
      Bauspardarlehen45.000 €3
      Tabelle: Rangfolgen im Grundbuch

      Käme es nun zu einer Zwangsversteigerung, die circa 200.000 Euro einbrächte, würde zunächst die Grundschuld der Hausbank sowie der zweiten Bank komplett bedient. Das Bauspardarlehen könnte hingegen nur teilweise bedient werden, so dass die Bausparkasse 25.000 Euro auf anderem Wege vom Schuldner einklagen müsste. Aus diesem Grund dürfte klar sein, warum Banken auf einer erstrangigen Besicherung bestehen und dafür auch die besten Zinskonditionen bieten.

      Unterschied Grundschuld und Hypothek

      Noch vor circa 40 Jahren galt die Hypothek als Standardsicherheit bei Baufinanzierungen. Seitdem wurde sie jedoch von der Grundschuld abgelöst, die zwei entscheidende Unterschiede aufweist:

      1. Abhängigkeit von Kreditbetrag: Während eine Hypothek vom jeweiligen Kreditbetrag abhängig ist, existiert die Grundschuld unabhängig davon. Haben Sie das Baudarlehen also abbezahlt, erlischt die Hypothek automatisch. Eine Grundschuld wird hingegen zur Eigentümergrundschuld und kann nur mit der Erlaubnis des Gläubigers (Löschungsbewilligung) nach Abzahlung manuell gelöscht werden.
      2. Flexibilität: Aufgrund ihrer Abhängigkeit vom Kreditbetrag ist eine Hypothek weniger flexibel. Die Grundschuld können Sie nach Abzahlung Ihrer Baufinanzierung auch noch für weitere besicherte Darlehen nutzen. Eine Grundschuldübertragung beim Notar ist dabei deutlich kostengünstiger als eine komplett neue Grundschuldbestellung.

      Nach der Grundschuldbestellung und der Abzahlung Ihrer Baufinanzierung stehen Sie also vor der Frage, ob Sie Ihre Grundschuld löschen lassen sollten. Auch für diesen Schritt ist übrigens ein Notar erforderlich. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Ansonsten können Sie die Grundschuld auch zunächst bestehen lassen und zum Beispiel für eine spätere Modernisierung erneut als Kreditsicherheit nutzen.

      Auflassungsvormerkung und Grundschuldbestellung

      Im Zuge des Immobilienkaufs wird nach der Kaufvertragsunterzeichnung eine Auflassungsvormerkung vorgenommen. Diese ist für Sie als Käufer sehr wichtig, denn sie bietet Ihnen einen Schutz vor weiteren Belastungen, die erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch aufgenommen werden. Ohne die Auflassungsvormerkung könnte der Verkäufer die Immobilie noch an jemand anderen verkaufen und darüber hinaus auch noch Grundschulden eintragen lassen, für die Sie später haftbar wären. Die Grundschuldbestellung für Ihre Baufinanzierung ist aber selbstverständlich trotzdem möglich.

      Ablauf der Grundschuldbestellung

      Die Grundschuldbestellung ist ein Prozess, an dem der Notar, die finanzierende Bank und Sie als Kreditnehmer und künftiger Eigentümer mitwirken. Folgende Schritte sind dazu notwendig:

      1. Grundschuldbestellungsformular an den Notar senden

        Damit Ihre Bank Ihnen die gewünschte Baufinanzierung auszahlt, muss die Grundschuld im Grundbuch eingetragen worden sein. Zu diesem Zweck erhalten Sie vom Finanzinstitut ein sogenanntes Grundschuldbestellungsformular, indem alle wichtige Daten wie die Höhe der Grundschuld und der Nutzungszweck angegeben sind. Die Zweckerklärung ist wichtig, da nur sie beschreibt, wozu die abstrakte Grundschuld genutzt wird. Die Formulare senden Sie an den zuständigen Notar, so dass er mit den Vorbereitungen beginnen kann.

      2. Beurkundungstermin beim Notar

        Im nächsten Schritt wird ein Beurkundungstermin für die Grundschuldbestellung ausgemacht. Häufig lässt sich dies mit der Kaufvertragsunterzeichnung und der Eintragung der Auflassungsvormerkung verbinden. Der Notar erstellt die Grundschuldbestellungsurkunde und lässt Sie als Käufer unterschreiben. Ferner klärt er Sie noch einmal über die rechtlichen Folgen der Zwangsvollstreckungsunterwerfung auf. Zusätzlich erhalten Sie als Käufer vom Verkäufer eine Belastungsvollmacht, um die Grundschuld eintragen lassen zu können.

      3. Einreichung der Urkunde beim Grundbuchamt durch den Notar (Grundschuldbestellung)

        Nun versendet der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde sowie die Belastungsvollmacht an das Grundbuchamt und veranlasst somit die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie. Circa 3-6 Wochen später erhält der Notar vom Grundbuchamt die Bestätigung über die Eintragung der Grundschuld.

      4. Bank erhält Ausfertigung und aktualisierten Grundbuchauszug

        Der Notar sendet der Bank eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde und einen aktualisierten Grundbuchauszug zu. Die Bank verfügt nun über die Bestätigung zur Grundschuldbestellung und kann das Immobiliendarlehen an Sie als Kreditnehmer auszahlen.

      Was passiert nach der Grundschuldbestellung?

      Wurde die Grundschuldbestellung vom Grundbuchamt bestätigt, schreitet der Kaufprozess weiter voran:

      1. Überweisung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer:
        Nachdem die Bank den Darlehensbetrag auf Ihr Konto überwiesen hat, können Sie den Kaufpreis beim Verkäufer begleichen. Zusätzlich wird auch noch die Grunderwerbsteuer fällig, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises ausmacht.
      2. Beantragung der Eigentümerumschreibung:
        Haben Sie den Kaufpreis entrichtet, veranlasst der Notar beim Grundbuchamt, dass Sie als neuer Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden. Hierfür benötigt der Notar zwingend noch eine Unbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes. Diese bestätigt, dass Sie auch die Grunderwerbsteuer ordnungsgemäß gezahlt haben.
      3. Sie werden wirtschaftlicher Eigentümer:
        Da eine Umschreibung der Eigentümerschaft (Erwerb des rechtlichen Eigentums) im Grundbuch zwischen 2 und 5 Monaten dauert, werden Sie zunächst wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie. Sie können das Objekt also bereits jetzt mit allen Rechten, Pflichten und Lasten nutzen. Ferner übernehmen (oder wechseln) Sie auch die Gebäudeversicherung, indem Sie die Versicherungsgesellschaft über den Eigentümerwechsel informieren.
      4. Offizielle Umschreibung:
        Nach 2 bis 5 Monaten ist die Umschreibung im Grundbuch vollzogen und Sie sind somit auch rechtlicher Eigentümer der Immobilie.
      5. Löschung der Grundschuld nach Kreditrückzahlung:
        Da eine Grundschuld unabhängig von der Kreditforderung existiert, verbleibt diese auch nach kompletter Rückzahlung Ihrer Baufinanzierung im Grundbuch. Zu diesem Zeitpunkt erhalten Sie jedoch von der Bank eine Löschungsbewilligung, mit der Sie beim Notar die Löschung beantragen können. Da dies Gebühren nach sich zieht, ist ein solcher Schritt nur bei Bedarf zu empfehlen. Solange Sie Ihre Immobilie nicht verkaufen können, bringt eine eingetragene Grundschuld keinerlei Nachteile mit sich.

      Dauer einer Grundschuldbestellung

      Für den Prozess der Grundschuldbestellung ist es sinnvoll, einen Zeitraum von 4 bis 6 Wochen einzuplanen. Eine entsprechend gutes Timing ist aus finanzieller Sicht für Sie sehr wichtig. Der Verkäufer kann von Ihnen nämlich Verzugszinsen fordern, wenn Sie zum Fälligkeitstermin den Kaufpreis nicht entrichten. Die Terminplanung nimmt der Notar vor: Aufgrund seiner Erfahrungswerte schätzt er ein, wann die Kaufpreiszahlung circa stattfinden wird und schreibt diesen Termin im Kaufvertrag fest. Achten Sie aber ebenfalls darauf, dass er den Termin, zu dem die Zahlung fällig wird, nicht zu früh ansetzt.

      Zeit drängt? Rangbescheinigung kann helfen!

      Falls es zwischen der Grundschuldbestellung und dem Fälligkeitstermin knapp wird und Sie nicht länger auf  die Bestätigung des Grundbuchamtes warten können, hilft Ihnen eventuell eine Rangbescheinigung des Notars weiter. In dieser Bescheinigung versichert der Notar der Bank gegenüber, dass einer erstrangigen Grundschuldbestellung nichts im Wege steht. Vielen Banken genügt dies als Nachweis und sie zahlen die Baufinanzierung deutlich früher aus. Für eine Rangbescheinigung berechnet der Notar allerdings Gebühren, die als Zusatzkosten auf Sie zukämen.

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      Kosten einer Grundschuldbestellung

      Die Kosten der Grundschuldbestellung teilen sich in die Notargebühren für die Beurkundung und die Gebühren an das Grundbuchamt auf. Da beide ihre Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetzt (GNotKG) berechnen, zahlen Sie als Käufer auch zweimal den gleichen Satz. Dieser bemisst sich am Kaufpreis der Immobilie.

      0,8 bis 1,0 % des Kaufpreises

      Die Grundschuldbestellung gehört zu den Notarkosten und Grundbuchgebühren, für die Sie als Hauskäufer am besten zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises einplanen. Hierin enthalten sind allerdings auch die Kosten für die Eigentümerumschreibung sowie etwaige Betreuungsgebühren durch den Notar. Die Kosten für die Grundschuldbestellung liegen zwischen 0,8 und 1,0 Prozent des Kaufpreises.

      Wenn Sie die Kosten einer Grundschuldbestellung bereits im Vorfeld ausrechnen lassen möchten, können Sie dafür ganz bequem unseren Grundbuchrechner nutzen. Hier geben Sie einfach nur die Höhe der Grundschuld an und schon zeigt Ihnen der Rechner auf Basis der Gebührensätze der GNotKG-Sätze die voraussichtlichen Kosten für den Notar und das Grundbuchamt. Das folgende Beispiel soll Ihnen ein besseres Gefühl dafür vermitteln, welche Kosten für eine Grundschuldbestellung in Höhe von 170.000 Euro auf Sie zukommen:

      LeistungBetrag
      Beurkundung der Grundschuld (einfacher Satz 10/10)381 € (an den Notar)
      Eintragung der Grundschuld (einfacher Satz 10/10)381 € (ans Grundbuchamt)
      Gesamtkosten762  €
      Tabelle: Kostenbeispiel für die Grundschuldbestellung, Quelle: Gebührentabelle des GNotKG

      Die in der Tabelle angegebenen Sätze richten sich nach der Gebührenordnung aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Dort sind für bestimmte Geschäftswerte die Gebühren angegeben. Ferner gibt es für das Grundbuchamt und die Notare Bestimmungen, für welche Leistungen die jeweiligen Vervielfachungen (halber Satz, einfacher Satz, doppelter Satz) angesetzt werden dürfen.

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