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So kalkulieren Sie die Nebenkosten beim Hauskauf in die Finanzierung ein

Ein Hauskauf verursacht unterschiedliche Nebenkosten, die bedacht werden müssen. In diesem Artikel lesen Sie, um welche es sich handelt, wie hoch Sie ausfallen und wann sie zu begleichen sind.

Introbild Nebenkosten
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was Kaufnebenkosten sind

      Ein eigenes Haus hat seinen Preis, und der wird Ihnen vom Verkäufer oder vom Makler genannt. Schön wär's, wenn es bei den Hauskosten bliebe – aber es kommen noch Kaufnebenkosten hinzu. Als Kaufnebenkosten werden alle zusätzlichen Kosten bezeichnet, die Ihnen zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis für Ihre Immobilie entstehen. Zu den obligatorischen Nebenkosten bei einem Hauskauf zählen in jedem Fall die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten sowie die Grundbuchkosten der Baufinanzierung. Je nachdem, ob ein Makler im Spiel war, kommt auch noch dessen Courtage hinzu.

      Die Höhe der Kaufnebenkosten kann niemand genau vorhersagen, denn sie hängen von verschiedenen, individuellen Faktoren ab, wie beispielsweise dem Standort der Immobilie. Groben Schätzungen zufolge belaufen sich die Nebenkosten in der Regel auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

      Alle Kaufnebenkosten im Überblick

      Hinsichtlich der Nebenkosten beim Hauskauf unterscheiden wir zwei verschiedene Arten: Obligatorische Nebenkosten, die bei jedem Hauskauf entstehen und flexible Nebenkosten, die je nach Ausgangssituation hinzu kommen können.

      Grunderwerbsteuer3,5-6,5 % vom Kaufpreis (abhängig vom Bundesland)
      Notarkostenca. 1,5 % vom Kaufpreis
      Grundbuchkostenca. 1,5 % vom Kaufpreis
      Tabelle: Obligatorische Nebenkosten
      Maklercourtage5,95-7,14 % vom Kaufpreis
      Modernisierungskostenje nach Objektzustand
      Umzugje nach Aufwand ab ca. 2.000 €
      Finanzierungsnebenkostenabhängig von Kreditart und -angebot
      Tabelle: Flexible Nebenkosten

      Finanzierung der Nebenkosten beim Hauskauf

      Die Nebenkosten belaufen sich in der Regel auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Damit Sie eine Chance haben eine Baufinanzierung zu bekommen, sollten Sie beim Hauskauf die Nebenkosten aus Eigenkapital aufbringen. Banken sehen die sogenannte Vollfinanzierung, bei der Kaufnebenkosten mitfinanziert werden, nicht so gern. Denn Gelder, die für Nebenkosten gebraucht werden, sind nach dem Kauf ausgegeben – es gibt für sie keinen materiellen Gegenwert mehr. Das erhöht das Finanzierungsrisiko. Berücksichtigen Sie die Kaufnebenkosten daher in Ihrem Finanzierungsplan.

      Unser Podcast erklärt, wie Sie Nebenkosten richtig kalkulieren

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      Grunderwerbsteuer verursacht zuerst Nebenkosten beim Hauskauf

      Direkt nach dem Erwerb eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses wird die Grunderwerbsteuer fällig. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des zu zahlenden Kaufpreises, der im Kaufvertrag vereinbart wird. Unter Umständen kann es beim Kauf eines Neubaus sinnvoll sein, für Grundstück und Haus getrennte Kaufverträge aufzusetzen, damit nur für den Grundstückskauf die Grunderwerbsteuer zu zahlen ist. Wie viel Grunderwerbssteuer in welchem Bundesland fällig wird, zeigt Ihnen die nachfolgende Grafik.

      Grafik Grunderwerbsteuer Bundesländer
      Grafik: Grunderwerbsteuer Bundesländer

      Notarkosten als Kaufnebenkosten

      Um Immobilienkäufer vor unüberlegten Aktionen zu schützen, ist in Deutschland eine notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben. Zu den Nebenkosten beim Wohnungskauf oder Hauskauf zählen dementsprechend auch die Notarkosten. Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis und der Höhe des Bankdarlehens. In der Regel belaufen sich die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Bestellung einer Grundschuld sowie Beratungs- und Vollzugstätigkeiten auf etwa ein bis zwei Prozent des Kaufpreises. Diese Gebühren sind ebenfalls wenige Tage nach Abschluss des Kaufvertrags beim Notar zu zahlen.

      Grundbuchkosten als Nebenkosten beim Hauskauf

      Um Eigentümer eines Grundstücks werden zu können, ist in Deutschland eine Eintragung in das Grundbuch zwingend erforderlich. Hierbei handelt es sich um ein amtliches Register, in dem alle Beurkundungen über die Rechte an Grundstücken verzeichnet sind, beispielsweise Eigentum, Grundschuld oder Hypothek. Mit der Führung der Grundbücher sind die Grundbuchämter, in der Regel die Amtsgerichte, betraut. Die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch veranlasst ebenfalls der Notar.

      Vor einem Immobilienkauf sollten sich Interessierte den Grundbuchauszug und die damit einhergehenden rechtlichen Verpflichtungen ausführlich erläutern lassen. Die Eintragung veranlasst – wie oben beschrieben – der Notar, der für diese Tätigkeit bezahlt werden muss. Das Grundbuchamt bittet die Käufer zusätzlich zur Kasse: Hier werden noch mal etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises fällig. Diese Kosten können Sie mithilfe unseres Grundbuchrechners im Voraus durchkalkulieren.

      Weitere Nebenkosten beim Hauskauf

      Maklercourtage bei den Kaufnebenkosten bedenken

      Wer bei der Suche nach einer passenden Immobilie die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, muss bei den Kaufnebenkosten auch die Maklergebühren einkalkulieren. Das neue Bestellerprinzip zur Maklerprovision besagt zwar, dass derjenige zahlt, der den Makler engagiert - für Immobilienverkäufe gilt dies allerdings nicht. Hier fällt für den Käufer auch dann Courtage an, wenn der Verkäufer den Makler eingesetzt hat. Die Maklerverbände geben ihren Mitgliedern Richtwerte für die Höhe der Courtage vor, doch diese sind nicht verbindlich.

      Daher können die Maklergebühren gerade bei sehr hohen oder sehr niedrigen Kaufpreisen von den vorgegebenen Sätzen der Maklerverbände abweichen. Hinzu kommt, dass die Höhe der Vermittlungsprovision zwischen Makler und Kunden verhandelt wird. Bevor ein Makler mit der Immobiliensuche beauftragt wird, sollte daher die Höhe der Maklergebühren schriftlich festgehalten oder eine Obergrenze vereinbart werden. In der Regel belaufen sich die Maklergebühren auf etwa sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises. Sie werden zumeist direkt nach Abschluss des Kaufvertrags fällig.

      Mögliche Modernisierungskosten sind auch Kaufnebenkosten

      Je nach Zustand der Wunschimmobilie und den eigenen Ansprüchen können Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten erforderlich sein. Die hierfür anfallenden Kosten sollten ebenfalls zu den Nebenkosten beim Hauskauf gerechnet werden. Insbesondere bei Bestandsbauten können Sanierungsarbeiten wie die Erneuerung der Fenster und des Daches oder die Dämmung der Außenwände notwendig sein. Ausmaß und Kosten der Modernisierung sollten zwingend vor dem Immobilienkauf kalkuliert werden. Aber auch bei Neubauten können zusätzliche Kaufnebenkosten für die Gartenbepflanzung oder Pflasterarbeiten anfallen.

      Kosten für Umzug und Möbel

      Bedenken Sie unbedingt auch Posten für den Umzug, für notwendige Renovierungsmaßnahmen und für neue Möbel. Denn eine neue Behausung erfordert erfahrungsgemäß immer neues Interieur wie Einrichtungsgegenstände, neue Lampen, Vorhänge und andere, ergänzende Utensilien.

      Finanzierungsnebenkosten

      Wenn Sie die Immobilie nicht vom Ersparten bezahlen, benötigen Sie – wie die Mehrheit aller Käufer – eine Baufinanzierung dafür. Sie leihen sich also Geld bei einer Bank oder einem Kreditinstitut und zahlen dafür Zinsen. Die Zinsen fließen nicht in die Tilgung Ihrer Restschuld, sondern an die Bank. Deshalb lassen sich die Zinsen der Finanzierung ebenfalls als Nebenkosten einstufen.

      Dabei existiert noch ein wichtiger Unterschied zwischen dem Sollzins und dem Effektivzins, den Sie bei der Berechnung sämtlicher Nebenkosten nicht vernachlässigen dürfen. Während die Bank mit dem Sollzins lediglich die Kosten ausweist, die sie für das reine Verleihen des Geldes berechnet, zeigt sie beim Effektivzins, welche weiteren Gebühren etwa für den Auszahlungskurs, die Zinsbindung und die von Ihnen gewählte Tilgung Monat für Monat hinzu kommt. Beispielsweise für Services wie die Wertermittlung, Teilauszahlungszuschläge oder Bereitstellungszinsen. Sie alle werden im Effektivzins mit ausgewiesen. Er ist also der tatsächliche Zinssatz, den Sie über die gesamte Zinsbindungsdauer hinweg zu zahlen haben.

      Finanzierungsangebote immer mit Effektivzins vergleichen

      Vergleichen Sie verschiedenen Finanzierungsvorschläge immer anhand des Effektivzinssatzes und der zusätzlichen, einmaligen Gebühren miteinander. Nur dann erhalten Sie ein realistisches Bild davon, welcher Anbieter Ihnen wirklich den besten Vorschlag macht.

      Laufende Nebenkosten nach dem Hauskauf

      Die nun folgenden, laufenden Nebenkosten haben mit Ihrer Finanzierungsplanung nichts mehr am Hut, müssen aber trotzdem bedacht werden. Denn sie kommen nach dem Erwerb des Hauses regelmäßig auf Sie zu und wirken sich auf Ihr monatliches Budget aus. Zu diesen laufenden Nebenkosten zählen:

      • die einmal pro Jahr fällige Grundsteuer
      • die monatlichen Gebühren für Strom und Abwasser
      • Gebühren für die Müllentsorgung
      • Versicherungsbeiträge wie zum Beispiel die Gebäudeversicherung

      Oft hört oder liest man, dass die Nebenkosten für Hausbesitzer höher sind als die für Mieter von Wohnungen. Die ist aber nur bedingt der Fall. In der Regel fällt das Eigenheim flächenmäßig größer aus als die Mietwohnung. Allein deshalb steigen einige Betriebskosten entsprechend der zusätzlichen Quadratmeter an. Das gilt beispielsweise für Heizkosten, weil dann mehr Räume beheizt werden müssen. Andere Kosten zahlen Sie nun direkt an den Versorger und haben dies vorher an den Vermieter getan. Deshalb fielen etwa Steuern und Versicherungen vielleicht nicht auf.

      Fragen zu Kaufnebenkosten? Antworten von unseren Spezialisten!

      Die Kaufnebenkosten gehören zu einer lückenlosen Finanzplanung dazu. Wer sie vergisst oder wichtige Komponenten übersieht, stößt irgendwann auf finanzielle Engpässe und benötigt eine Nachfinanzierung. Das gilt es zu vermeiden, denn die sind traditionell teurer als Erstfinanzierungen. Gehen Sie die Planung nicht alleine an, holen Sie sich die Expertise unserer Spezialisten hinzu. Sie helfen Ihnen dabei, eine wasserdichte Kalkulation auf die Beine zu stellen.

      Gute Planung, gute Zinsen

      Wenden Sie sich mit all Ihren Fragen rund um die Kaufnebenkosten einfach an einen unserer bundesweit 550 Berater vor Ort. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung stellen nicht nur Ihre Finanzplanung auf, sie suchen auf Wunsch auch passende Kreditangebote zu günstigen Zinsen für Sie heraus. Fordern Sie dazu einfach unsere aktuellen Finanzierungsvorschläge an.

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