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Wie viel Sie durch Eigenleistung beim Hausbau sparen können

Wer Arbeiten beim Hausbau selbst übernimmt, kann diese als Eigenkapital in die Finanzierung mit einbringen. Welche Vor- und Nachteile solch eine Muskelhypothek mit sich bringt und worauf Bauherren achten sollten, erfahren Sie bei Dr. Klein.

Introbild Eigenleistungen beim Hausbau
  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist eigentlich eine Muskelhypothek?

      Als so genannte Muskelhypothek werden alle Arbeiten beim Hausbau bezeichnet, die in Eigenleistung selbst ausgeführt werden. Dazu zählen nicht nur Arbeiten, die Sie in Eigenregie erbringen, sondern auch Leistungen, die Familienmitglieder oder Freunde übernehmen. Statt fremde Gewerke zu beauftragen, erledigen Sie handwerkliche Maßnahmen aus eigener Kraft und können so im Idealfall mehrere Tausend Euro sparen. Finanzieren Sie Ihren Hausbau, können Sie mit den Eigenleistungen zudem einen Teil des Eigenkapitals ersetzen – das ist vor allem dann hilfreich, wenn Ihnen nicht genug Eigenkapital zur Verfügung steht. Bestenfalls erhalten Sie somit auch einen günstigeren Sollzinssatz für Ihr Darlehen. 

      Die Vorteile von Eigenleistungen

      Selbst Hand am Neubau anzulegen, macht sich vor allem finanziell bemerkbar. Die Muskelhypothek wird von den Banken – bis zu einem bestimmten Grad – als Eigenkapital anerkannt und kann somit sowohl die Baukosten als auch die Kosten für die Baufinanzierung senken. Kommen Eigenleistungen für Sie infrage, profitieren Sie von:

      • weniger Baukosten,
      • einer geringeren Darlehenssumme,
      • günstigeren Hypothekenzinsen,
      • einer höheren Wahrscheinlichkeit, den Baukredit zu bekommen.

      Wie viel Geld Sie dabei sparen können, lässt sich ganz einfach mit unserem Bauzinsenrechner herausfinden. Dort sehen Sie die tagesaktuellen Beispielzinsen für Ihre gewählte Finanzierung und können so die verschiedenen Darlehenssummen mit und ohne Eigenkapital vergleichen.

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      Eigenleistungen, die Sie beim Hausbau übernehmen können

      Als Maßnahmen in Eigenregie kommen Arbeiten infrage, die der Hauskäufer oder unprofessionelle Helfer selbst übernehmen können. Dazu gehören

      • Malerarbeiten
      • Tapezieren
      • Bodenbeläge einbauen ( Laminat- und Teppichverlegen)
      • Arbeiten im Garten wie Zäune setzen, Gartengestaltung etc.

      Wer vom Fach ist oder entsprechende Fachleute an der Hand hat, kann auch Zimmertüren selber setzen oder die Wärmedämmung im Dachbereich selbst übernehmen. Doch wie viel Geld kann man eigentlich durch Eigenleistungen beim Hausbau sparen? Laut einer Umfrage des Bauherren-Schutzbundes e. V. unter 500 Bauherren gab die Hälfte davon an, durch eigenen Einsatz 10.000 Euro gespart zu haben. Bei 22 Prozent waren es 20.000 Euro, weitere 22 Prozent konnten 25.000 Euro und mehr durch Eigenleistungen sparen. Dabei unterscheiden sich die einzelnen Maßnahmen in Bezug auf ihr Einsparpotenzial. Wie viel Kosten Sie durch die Muskelhypothek ungefähr einsparen, zeigt Ihnen unsere Tabelle:

      Tapezieren / Malerarbeitenca. 4.000 € Ersparnis
      Gartenanlage / Terrassenbauca. 3.000 € Ersparnis
      Türen erneuern (innen)ca. 3.000 € Ersparnis
      Wärmedämmung Dachca. 5.000 € Ersparnis
      Tabelle: Mögliche Ersparnis bei Eigenleistungen

      Nicht alle handwerklichen Arbeiten eignen sich dazu, diese in Eigenregie selbst durchzuführen. Sanitär- und Elektroinstallationen sollten Sie beispielsweise immer von einem Fachbetrieb durchführen lassen, da hier das Risiko relativ groß ist, Fehler zu machen. Muss dann von einem Profi nachgebessert werden, ist das Einsparpotential häufig dahin und Sie müssen sogar noch draufzahlen.

      Eigenleistungen als Eigenkapital: Wie viel ist möglich?

      Eigenleistungen beim Hausbau lassen sich auf das Eigenkapital anrechnen. Das heißt, Sie müssen weniger Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, um bessere Zinsen zu erhalten und gleichzeitig Ihre Kreditchancen zu erhöhen. 

      Banken akzeptieren in der Regel bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme als Eigenleistung – meist aber nicht mehr als 30.000 Euro. Als realistisch gilt ein Betrag zwischen fünf und zehn Prozent, um Eigenleistungen beim Hausbau geltend zu machen.

      Der Grund: Sind Sie nicht gelernter Handwerker, kann eine professionelle Durchführung der Arbeiten nicht garantiert werden. Das Risiko ist also relativ hoch, dass beim Eigenbau etwas schief geht oder die Bauzeiten nicht eingehalten werden. Muss dann nachgebessert werden oder kommt es zu Schadenersatzforderungen, entstehen Mehrkosten, die im Ernstfall die ganze Finanzierung in Gefahr bringen können. Banken prüfen deshalb ganz genau, ob Sie die Eigenleistungen beim Hausbau auch wirklich erbringen können und verlangen unter Umständen entsprechende Nachweise dafür.

      Wie kann man die Eigenleistung berechnen?

      Aber wie können Sie Ihre Eigenleistung nun berechnen und der Bank darlegen? Eigenleistung bedeutet nichts anderes als der Betrag, den Sie im Vergleich zu einer Handwerksfirma eingespart haben. Dabei kann nur von den Lohnkosten ausgegangen werden; Materialkosten werden nicht berücksichtigt, da Sie diese ja auch bei der Muskelhypothek zu erbringen hätten. Würden Ihnen der Maler beispielsweise 3.000 Euro Lohnkosten für das Tapezieren Ihres neuen Heims berechnen, so entspricht diese Summe dem Wert der Eigenleistung.

      Um der Bank eine genaue Aufstellung über die geplanten Maßnahmen zu geben, können Sie sich von Ihrem Bauplaner eine Aufstellung der Gewerke aushändigen lassen. Dort sollten die Gesamtkosten, aufgeschlüsselt nach Lohn- und Materialkosten, ausgewiesen sein. Die Lohnkosten können Sie dann als Kostenvoranschlag bei Ihrer Bank vorlegen.

      Ehe die Bank eine Eigenleistung als Eigenkapital beim Hausbau anerkennt, analysiert sie allerdings genau, welche Arbeiten am Haus Sie selbst erledigen möchten und ob Sie dazu in der Lage sind. Bauherren sollten deshalb – auch im eigenen Interesse – ihr Können nicht überschätzen, sondern realistisch betrachten. Auch der Faktor Zeit spielt eine wichtige Rolle, schließlich müssen selbst erbrachte Arbeiten in der Freizeit ausgeführt werden. Um den zeitlichen Aufwand einer Muskelhypothek zu berechnen, gibt es eine einfache Rechnung: gesparte Lohnkosten/Stundensatz= Zeitaufwand. Am konkreten Beispiel bedeutet das: 3.000 Euro/35 Euro=86 Stunden, die Sie nebenbei investieren müssen.

      Risiken einer Muskelhypothek

      Zwar können Sie mit Eigenleistungen fehlendes Eigenkapital beim Hausbau ersetzen, dennoch sollten Sie genau prüfen, ob sich dieser Aufwand lohnt. Denn es gibt auch Risiken, welche die Ersparnis zunichtemachen können:

      • Selbstüberschätzung: Wer seine handwerklichen Fähigkeiten überschätzt, riskiert Fehler am Bau und erhebliche zeitliche Verzögerungen. Daraus können sich Mehrkosten ergeben, eventuell muss sogar nachfinanziert werden. 
      • Falsche Auswahl der Materialien: Fehlende Kenntnis über geeignete Baustoffe kann zu Mängeln und teuren Nachbesserungen führen.
      • Keine Gewährleistung: Werden Arbeiten in Eigenregie ausgeführt, muss bei Mängeln auf eigene Kosten nachgebessert werden.
      • Termingerechte Fertigstellung: Beeinflusst die Eigenleistung andere Gewerke, müssen die Arbeiten zu einem festen Zeitpunkt fertiggestellt sein. Ist dies nicht der Fall oder wurde die Arbeit mangelhaft ausgeführt, kann dies nicht nur zu erheblichen Zeitverzögerungen führen, sondern der Bauherr kann auch zum Schadensersatz aufgefordert werden.
      • Keine Gewährung von Firmen-Rabatten: Handwerksbetriebe bekommen Material oft günstiger als private Kunden. Dieser Vorteil entfällt bei der Muskelhypothek.
      • Eventuelle Ausgaben für Werkzeug: Wird ein bestimmtes Werkzeug benötigt, welches Sie nicht in Ihrem Repertoire haben, muss dieses erst angeschafft oder gegen Gebühr ausgeliehen werden.
      • Fehlende Qualitätsansprüche: Bestimmte Kredite, beispielsweise KfW-Darlehen, werden nur vergeben, wenn technische Mindestanforderungen und energetische Standards hergestellt werden. Diese müssen auch bei einer Muskelhypothek garantiert werden.

      Geplante Eigenleistungen sollten deshalb in jedem Falle mit dem Bauleiter oder dem Bauunternehmen abgesprochen werden. So erhält man auch eine Rückmeldung, ob die geplanten Arbeiten in Eigenregie realistisch sind oder besser von einer Fachfirma ausgeführt werden sollten.

      Wer bei Schäden haftet

      Ist es bei der Eigenleistung am Hausbau doch zu einem Mangel gekommen, sind Sie in der Haftung. So müssen Sie für Fehler selbst finanziell aufkommen und für die Beseitigung in die eigene Tasche greifen. Aber auch ein langfristiger Mangel kann auf die Dauer teuer werden. Wurde beispielsweise das Dach nicht ordnungsgemäß gedämmt, zieht dies höhere Heizkosten nach sich. Möchte man den Mangel beseitigen, muss unter Umständen ein Fachmann ran.

      Erbringen Sie Ihre Leistung nicht termingerecht oder mangelhaft und das nachfolgende Gewerk kann deswegen seinen Termin beim nächsten Auftraggeber nicht halten, können sogar Schadensersatzansprüche an Sie gestellt werden. Wichtig ist es deshalb, genau festzuhalten, wer wann was fertigzustellen hat. Schreiben Sie dies im Bauträgervertrag nieder und halten Sie dort Ihre Eigenleistungen – am besten im Detail aufgeschlüsselt – fest.

      Für den passenden Versicherungsschutz sorgen

      Als Bauherr sollten Sie sich absichern, wenn es auf der Baustelle zu einem Sach- oder Personenschaden kommt. Empfehlenswert ist der Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung, die für Sie Schadensersatzansprüche abdeckt oder abwehrt. Diese Versicherung greift auch bei Eigenleistung, zudem können Sie auch Ihre Helfer mitversichern – in der Regel wird dann allerdings der Beitrag teurer.

      Wichtig ist auch eine Unfallversicherung für alle am Bau Beteiligten. Denn passiert auf Ihrer Baustelle ein Unfall, sind Sie in der Haftung. Die so genannte Bauhelferversicherung können Sie bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft abschließen, dort müssen Sie Ihre Helfer auch binnen einer Woche anmelden. Des Weiteren sind Sie für den Arbeitsschutz der Bauhelfer verantwortlich und haben die Pflicht, passende Arbeitskleidung und Helme zur Verfügung zu stellen.

      Lohnen sich Eigenleistungen beim Hausbau trotzdem?

      Ob sich eine Muskelhypothek wirklich lohnt, ist vor allem von Ihrem handwerklichen Geschick bzw. dem Ihrer Bauhelfer abhängig. Zudem sollten Sie genügend Zeit mitbringen. Oft ist deshalb der Fachmann die bessere Wahl. Ist es aber nicht möglich, seine Finanzierung ohne Eigenleistungen zu stemmen – sprich: Sie müssen Ihr Eigenkapital durch Eigenleistungen beim Hausbau aufstocken –, kann eine Muskelhypothek durchaus sinnvoll sein. Alternativ bietet sich auch ein Ausbauhaus als Lösung an: Dieses kann als Fertighaus bestellt und dann in Eigenregie fertig gestellt werden.

      Ist die Muskelhypothek steuerlich absetzbar?

      Als privater Bauherr können Sie Eigenleistungen nicht über die Steuer absetzen. Steuerlich geltend machen können Sie nur Arbeiten, die über eine Firma ausgeführt wurden. Eine Ausnahme gilt für Vermieter: Sie können Eigenleistungen als Werbungkosten versteuern – allerdings nicht die reine Arbeitsleistung, sondern nur Material- und eventuelle Entsorgungskosten.

      Checkliste: 6 Regeln für Eigenleistungen beim Hausbau

      Entscheiden Sie sich, einzelne Maßnahmen beim Hausbau in Eigenleistung zu erbringen, achten Sie auf diese sechs Grundsätze:

      • Lassen Sie sich von einem Fachmann beraten.
      • Halten Sie Ihre Eigenleistungen im Bauvertrag fest.
      • Informieren Sie sich über die gesetzlichen Bestimmungen.
      • Übernehmen Sie nur Arbeiten, die Sie auch sicher können.
      • Rechnen Sie mit einer längeren Bauzeit.
      • Planen Sie höhere Materialkosten ein.
      Unser Spezialist für Baufinanzierung, Andreas Brendel, beleuchtet außerdem im dreiminütigen Gespräch mit Claudia Fyrnihs, weshalb Banken Eigenleistungen beim Hausbau nur bis zu einer bestimmten Grenze als Eigenkapital anerkennen und gibt Empfehlungen dazu, welche Arbeiten man lieber von Fachleuten erledigen lassen sollte, mit auf den Weg.
      Mit freundlicher Unterstützung von Radio Hannover.

      Eine fundierte Beratung ist bei der Muskelhypothek unerlässlich. Nutzen Sie gern ein persönliches Gespräch mit einem unserer Spezialisten für Baufinanzierung in Ihrer Nähe, um sich ausführlich über die Themen Eigenkapital und Eigenleistungen zu informieren und starten Sie so mit einer sicheren Basis in Ihren Hausbau.

      Eigenleistung beim Hausbau - So geht's

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