Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt finanzieren: Eigenkapital, Strategien und Tipps vom Experten

Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt?

Ein Mehrfamilienhaus kann sich als Renditeobjekt lohnen, wenn Kaufpreis und Mieteinnahmen in einem guten Verhältnis stehen. Als grobe Faustregel gilt hier: Der Kaufpreis sollte nicht mehr als das 20-Fache der Jahreskaltmiete betragen. 

Dieses Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahreskaltmiete kann sich verschieben, wenn das Mehrfamilienhaus in einer sehr begehrten Lage wie der Münchner oder Hamburger Innenstadt liegt. Dann können sich auch Renditeobjekte lohnen, die das 23-Fache bis 25-Fache der Jahresmiete kosten. Der Spezialist für Baufinanzierung, Ole Sander, rät zudem: „Gute Renditechancen bieten Mehrfamilienhäuser, bei denen sich das Mietpreisniveau entwickeln und der Immobilienwert, beispielsweise durch energetische Sanierungen, erhöhen lässt.“

Damit Ihre Finanzen nicht in Schieflage geraten, sollten die Mieteinnahmen langfristig und mit geringem Ausfallrisiko fließen. Hierbei ist die Lage des Objektes entscheidend. Denn: Eine gute Mikro- und Makrolage in einem gefragten Wohngebiet erhöht die Chancen auf eine dauerhaft gute Vermietbarkeit. 

Welche Rolle spielen die Mieteinnahmen bei einer Immobilie als Renditeobjekt?

Mieteinnahmen bilden das finanzielle Fundament eines Renditeobjekts. Daher spielen sie bei der Baufinanzierung eines Mehrfamilienhauses eine tragende Rolle. Im Idealfall decken die Mieteinnahmen die Darlehensrate und erwirtschaften darüber hinaus einen Überschuss. Als fortlaufende Einnahme bestimmen sie maßgeblich die Mietrendite, sichern die Zahlungsfähigkeit durch einen positiven Cashflow und fließen direkt in die Tilgung des Immobilienkredits. Mit Hilfe der Mieteinnahmen bauen Investoren also langfristig Vermögen auf. 

Wie viel Geld Ihre Kapitalanlage durch Mieteinnahmen erwirtschaftet, beeinflusst auch das Zinsniveau des Darlehens. „Banken schauen bei großen Investitionen ganz genau auf den Ertragswert – also den Wert, der sich aus Mieteinnahmen erwirtschaften lässt - eines Renditeobjektes“, erklärt Ole Sander. „Daran orientieren sich letzten Endes die Konditionen des Kredits.“

Wann finanzieren Mieteinnahmen das Darlehen für den Kauf eines Mehrfamilienhauses?

Grundsätzlich können Sie über die Mieteinnahmen die Raten Ihres Darlehens bedienen – sofern die Ratenhöhe niedriger ausfällt als Ihre Mieteinnahmen nach Abzug der laufenden Kosten. „Investoren sollten vor dem Kauf eines Objektes einen realistischen Mietansatz verfolgen und hier lieber konservativ rechnen“, meint Ole Sander. „Ein Blick auf den lokal geltenden Mietspiegel gibt Orientierung, ob bei der Mietpreisentwicklung noch Luft nach oben ist.“ 

Denken Sie bei den Kostenkalkulation auch daran, Rücklagen für Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen sowie Leerstandszeiten einzuplanen. Ole Sander rät: „Mittel- bis langfristig sollte die Kreditrate mit allen Kosten durch die Miete gedeckt sein. Kurzfristige Mietausfälle kommen vor, sollten dann aber durch Rücklagen problemlos beglichen werden können.“

Mit Hilfe unseres Tilgungsrechners können Sie verschiedene Rückzahlungs-Szenarien für Ihr Baudarlehen durchspielen. So erhalten Sie einen ersten Eindruck davon, wie hoch Ihre Mieteinnahmen ausfallen müssten, um mit diesen das Darlehen zu finanzieren.

Beispielrechnung für die Gegenfinanzierung eines Mehrfamilienhauses

Die folgenden Tabellen zeigen eine grobe Berechnungsgrundlage für eine Gegenfinanzierung der Kreditraten für eine Mehrfamilienhaus. Dabei gehen wir von acht Wohneinheiten aus, jede von ihnen zahlt eine Kaltmiete von 1.200 € im Monat. Daraus ergeben sich bei einer Vollvermietung Gesamtmieteinnahmen von 9.600 €. Bei unserem ersten Beispiel decken die Mieteinnahmen die Darlehensrate, bei der zweiten Beispielrechnung decken sie die Rate nicht. 

Bei Beispiel 1 verbleiben nach Abzug der laufenden Kosten 8.200 €. Da die monatliche Darlehensrate 8.000 € beträgt, kann der Kredit vollständig aus den Mieteinnahmen bedient werden. Es verbleibt ein monatlicher Überschuss von 200 €. 

Bei Beispiel 2 verbleiben nach Abzug der laufenden Kosten hingegen lediglich 8.050 €. Die monatliche Darlehensrate beträgt jedoch 8.400 €. Es entsteht somit eine Finanzierungslücke von 350 € pro Monat, die aus anderen Einkünften gedeckt werden müsste.

Das Beispiel verdeutlicht, dass nicht die gesamten Mieteinnahmen, sondern die Mieteinnahmen nach Abzug der laufenden Kosten entscheidend sind. Nur wenn dieser Betrag mindestens der monatlichen Darlehensrate entspricht, können Sie die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses als Renditeobjekt aus den Mieteinnahmen decken.

Worin unterscheiden sich Mehrfamilienhaus und Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Im Vergleich zur Investition in eine einzelne Eigentumswohnung unterscheidet sich ein Mehrfamilienhaus vor allem hinsichtlich der Wertentwicklung, des Verwaltungsaufwands, des finanziellen Risikos und des Renditepotenzials.

„Ein Mehrfamilienhaus kann sich als Kapitalanlage mehr lohnen als einzelne Eigentumswohnungen, weil es oft einen besseren Quadratmeterpreis, höhere Mieteinnahmen und ein geringeres Risiko bei Mietausfällen bietet“, ordnet Ole Sander ein. „Die Einstiegshürde ist jedoch vergleichsweise hoch: Investoren benötigen meist 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus Kaufnebenkosten. Zudem tragen sie die Verantwortung für das gesamte Gebäude allein.“

Der Wert einer Eigentumswohnung hängt außerdem stark von der allgemeinen Entwicklung des Immobilienmarktes und des jeweiligen Standorts ab. Mehrfamilienhäuser unterliegen ebenfalls diesen Einflüssen, ihre Eigentümer haben jedoch zusätzliche Möglichkeiten, den Immobilienwert aktiv zu steigern – etwa durch gezielte Modernisierungen, eine effiziente Bewirtschaftung, die Verringerung von Leerständen und die Optimierung der Mieterträge.

Tabelle: Vor- und Nachteile eines Mehrfamilienhauses als Renditeobjekt

Die Investition in ein Mehrfamilienhaus birgt im Vergleich zu einer einzelnen Wohnung als Renditeobjekt sowohl Vor- als auch Nachteile. Die folgende Liste stellt beide gegenüber:

Wie lässt sich beim Investment in eine Immobilie Rendite erzielen?

Rendite, also Gewinn nach Abzug der Ausgaben, können Sie bei der Investition in ein Mehrfamilienhaus mit vier verschiedenen Strategien erwirtschaften:

1. Buy & Hold
   Die Buy & Hold-Strategie, auf Deutsch Kaufen & Halten-Strategie, verfolgt den langfristigen Vermögensaufbau durch regelmäßige Mieteinnahmen, Kredittilgung und potenzielle Wertsteigerungen der Immobilie.
2. Cashflow-Strategie
   Bei der Cashflow-Strategie geht es darum, laufende, monatliche Überschüsse zu erzielen. Das Renditeobjekt soll sich komplett selbst bezahlen und monatlich Geld abwerfen.
3. Value-Add-Strategie
   Die Value-Add-Strategie - diese lässt sich in etwa mit Strategie „zur aktiven Wertsteigerung“ von Immobilien übersetzen - zielt darauf ab, den Wert und die Ertragskraft eines Mehrfamilienhauses durch Modernisierungen, Umbauten oder eine Optimierung der Bewirtschaftung aktiv zu steigern.
4. Fix & Flip-Strategie
   Die Fix & Flip-Strategie konzentriert sich auf die gezielte Weiterentwicklung der Immobilie mit dem Ziel, sie nach einer Wertsteigerung gewinnbringend zu veräußern.

Die Strategien unterscheiden sich somit vor allem hinsichtlich ihres Anlageziels, des Zeithorizonts sowie des erforderlichen Management- und Kapitaleinsatzes.

Für wen eignet sich ein Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt?

„Die Investition in Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlagen eignet sich vor allem für zwei Kundengruppen: Die erste Gruppe besitzt bereits weitere Immobilien, die zweite Gruppe sehr viel Eigenkapital“, erklärt Ole Sander. „Beide Gruppen verfolgen einen langfristigen Anlagehorizont und planen, die Immobilie über viele Jahre zu halten.“

In Mehrfamilienhäuser investieren demnach insbesondere Privatinvestoren, die bereits Erfahrung mit Immobilien als Renditeobjekte gesammelt haben, sowie Anleger, die über viel Kapital verfügen. Sie verfolgen häufig das Ziel, langfristig Vermögen aufzubauen und laufende Mieteinnahmen zu erzielen.

Ist ein Mehrfamilienhaus ein gutes Investment für Anfänger?

Für Anfänger ist die Investition in ein Mehrfamilienhaus in Ausnahmefällen zwar möglich, aber nicht unbedingt empfehlenswert. „Die Investition in ein Mehrfamilienhaus ist deutlich anspruchsvoller als die in eine Eigentumswohnung, da man sich bei der Verwaltung gleich um mehrere Wohnungen kümmern muss“, meint Ole Sander. „Zudem kann es als Einsteiger schwierig werden, von der Bank einen Kredit für die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses zu erhalten. Denn bei der Vergabe spielt auch die Expertise der Antragsteller im Investment-Bereich eine nicht unerhebliche Rolle.“
 
Neben der Finanzierung des deutlich höheren Kaufpreises und dem hohen Verwaltungsaufwand müssen Sie sich als Kapitalanleger mit Themen wie Mietrecht, alleiniges Instandhaltungsrisiko und langfristige Investitionsplanung auseinandersetzen. Sollten Sie sich als Einsteiger dennoch für ein Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt interessieren, ziehen Sie vor der Investition am besten Experten der verschiedenen Fachgebiete wie Steuerberater, Bausachverständigen und Finanzierungberater zurate. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung schätzen für Sie ein, wie Ihre Chancen auf eine Kreditzusage stehen und finden für Sie unter den Angeboten von mehr als 600 Banken die günstigste Finanzierung.

Checkliste für den Einstieg ins Immobilieninvestment

Bevor Sie sich für ein Investment in ein Mehrfamilienhaus entscheiden, sollten Sie einige Grundlagen für eine solide Finanzierung vorbereiten und prüfen:

✔ Eigenkapital realistisch einschätzen

✔ Haushaltsrechnung erstellen

✔ Standort der Immobilie sorgfältig analysieren

✔ Mietverträge prüfen

✔ Zustand des Gebäudes bewerten lassen

✔ Finanzierungen vergleichen

✔ Liquiditätsreserve für Reparaturen einplanen

Wo erhalten private Investoren einen Kredit für die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses?

Als Privatperson können Sie einen Kredit für ein Mehrfamilienhaus bei Banken, Sparkassen, Volksbanken oder über Baufinanzierungsvermittler erhalten. Unsere Spezialisten für Baufinanzierungen unterstützen Sie gern bei der Suche nach einem geeigneten Kreditinstitut. Wir finden für Sie heraus, welche Bank die besten Konditionen für die Finanzierung Ihres Renditeobjektes bietet. Füllen Sie dazu einfach unsere Finanzierungsanfrage aus. Ihr Berater meldet sich dann umgehend bei Ihnen.

Wie sieht die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage aus?

Ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage finanzieren Sie in der Regel durch geliehenes Geld in Form eines Bankdarlehens und Eigenkapital. „Banken erwarten bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses oftmals einen höheren Anteil an Eigenkapital als bei der Finanzierung von Eigenheimen“, berichtet Ole Sander aus seiner Berufspraxis. „Der Grund ist das Rückzahlungsrisiko. Das schätzt die Bank anders ein als bei einem selbst genutzten Eigenheim. Beim Eigenheim hängt die Rückzahlung des Kredits hauptsächlich von Einkommen und Bonität der Kreditnehmer ab. Bei einem Mehrfamilienhaus spielt dagegen die Ertragskraft des Objektes, also die Mieteinnahmen und das Wertsteigerungspotenzial der Immobilie, eine tragende Rolle.“ 

Der Hintergrund: Leerstand, Mietausfälle, unerwartete Instandhaltungskosten oder sinkende Immobilienwerte können die Tragfähigkeit der Finanzierung beeinträchtigen. Zusätzlich sind die Darlehenssummen bei Mehrfamilienhäusern oft höher. Mehr Eigenkapital dient der Bank daher als Sicherheitspuffer, reduziert den Beleihungsauslauf und kann gleichzeitig zu günstigeren Finanzierungskonditionen führen.

Wie viel Eigenkapital verlangen Banken für die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses?

Viele Banken verlangen für die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses mindestens 20 bis 30% Eigenkapital. Der Eigenkapitalanteil bei einem Darlehen von beispielsweise 1.200.000 € beliefe sich dann auf 240.000 € bis 360.000 €. „Zusätzlich zu dem Eigenkapitalanteil am reinen Kaufpreis sollten Investoren die Kaufnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision, aus eigenen Mitteln zahlen können“, rät Ole Sander. 

Ist es möglich, ein Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital zu finanzieren?

Grundsätzlich ist die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses ohne Eigenkapital möglich, sie wird von Banken jedoch nur in Ausnahmefällen durchgewunken. „Eine Vollfinanzierung erlauben Banken nur, wenn der Kunde eine sehr gute Bonität mitbringt und der Kaufpreis der Immobilie in einem sehr guten Verhältnis zur Miete steht“, erklärt Ole Sander. „Der Gesamtverschuldungsgrad des Kreditnehmers darf auch hier nicht zu hoch sein.“ 

Die Nebenkosten müssen in der Regel immer vom Kunden übernommen werden. „Eine Vollfinanzierung von 110% gibt es beim Kauf von Mehrfamilienhäusern als Renditeobjekten selten“, berichtet der Spezialist für Baufinanzierungen weiter. „Das Risiko fällt für die finanzierende Bank in diesem Fall zu hoch aus. Sie würde im Ernstfall bei einer Zwangsversteigerung die Kosten einer 110%igen Finanzierung nicht wieder reinbekommen.“ 

Wenn Sie in die Finanzierung Ihres Mehrfamilienhauses als Renditeobjekt kein Eigenkapital einbringen, müssen Sie zudem mit höheren Zinsen rechnen. Dadurch verteuert sich das Gesamtdarlehen erheblich.

Welche Förderungen gibt es für den Kauf und die Sanierung eines Mehrfamilienhauses?

Für Kapitalanleger kommen insbesondere KfW-Förderkredite für die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern infrage. Auch Förderungen des BAFA, beispielsweise für den Heizungstausch oder bestimmte Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen als Investor nutzen. Möglich sind auch Landesförderungen wie die der Hamburgische Investitions- und Förderbank (IFB Hamburg) oder der Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH). Unsere Berater für Baufinanzierungen wissen, welche Förderungen für Sie infrage kommen und helfen Ihnen gern bei den Anträgen.

Worauf achten Banken bei der Finanzierung von Mehrfamilienhäusern?

Banken prüfen vor der Darlehensvergabe für Mehrfamilienhäuser sowohl Kreditnehmer als auch Immobilie. Ziel der Prüfung ist festzustellen, ob die Immobilie ausreichend Erträge erwirtschaftet und der Kreditnehmer seine Schulden voraussichtlich zuverlässig zurückzahlen kann.

In die Risikobewertung fließen insbesondere das wirtschaftliche Knowhow, Bonität und Expertise in der Immobilienwirtschaft des Kreditnehmers mit ein. „Besonders gute Chancen auf ein Darlehen mit günstigen Konditionen haben sehr vermögende Kunden“, berichtet Ole Sander. „Diese können hohe Kosten aus eigener Tasche begleichen – das verringert das Ausfallrisiko der Bank.“ Neben dem verfügbaren Geld spielt der Überschuldungsgrad von Kreditnehmern für Banken eine entscheidende Rolle. Wenn Investoren zwar mehrere Immobilien besitzen, diese aber bisher kaum abbezahlt haben, sind hohe Summen offen. Das erhöht das Risiko der Bank, das verliehene Geld nicht zurückzuerhalten. 

Darüber hinaus spielen der Zustand des Gebäudes, die Lage und das Leerstandsrisiko eine wichtige Rolle bei der Kreditentscheidung. 

Lohnt sich die Investition in ein Mehrfamilienhaus bei den aktuellen Zinsen?

Ob sich die Investition in ein Mehrfamilienhaus bei den aktuellen Bauzinsen lohnt, hängt vom Verhältnis von Kaufpreis zu den Mieteinnahmen ab. „Bei höheren Zinsen muss der Kaufpreis des Objektes gut verhandelt werden, da die Gesamtkosten durch die Zinsforderung der Bank steigen“, rät Ole Sander. „Bei mittleren und höheren Zinsphasen sollte man das in den Kaufpreis mit einkalkulieren. Als Faustregel gilt hier: Die Nettomietrendite sollte möglichst über den Finanzierungskosten liegen oder diese zumindest langfristig ausgleichen. Beträgt der Zinssatz beispielsweise 3,5–4,5 % und die Nettomietrendite nur 2–3 %, ist das Objekt oft schwer rentabel.“

Sie können aber auch aus eigener Kraft am Zinsniveau schrauben, das Ihnen die Bank anbietet. Je höher der Eigenkapitalanteil, ertragsreicher das Renditeobjekt und besser Ihre gesamte Bonität, desto niedriger bemessen Banken die Zinsen.

Wie hoch darf der Kaufpreis eines Mehrfamilienhauses sein?

„Wie hoch der Kaufpreis eines Mehrfamilienhauses ausfallen darf, kommt darauf an, in welcher Lage sich das Objekt befindet“, ordnet Ole Sander ein. „Immobilien in sehr beliebter Lage, diese bezeichnet man als A-Lage, dürfen mehr kosten als vergleichbare Objekt in einer C-Lage. Denn: Der Kaufpreis spiegelt auch immer die Wertstabilität eines Objektes wider bzw. das Risiko des Leerstands und die damit verbundenen finanziellen Einbußen.“ 

Entscheidend ist, dass der Kaufpreis in einem angemessenen Verhältnis zu den erzielbaren Mieteinnahmen und den Finanzierungskosten steht. Als Kapitalanleger sollten Sie daher darauf achten, dass der Kaufpreis nur so hoch ist, dass die Investition langfristig rentabel bleibt und Sie idealerweise einen positiven Cashflow erwirtschaftet. 

Orientierungshilfen sind hier neben der Kalkulation der Mietrendite auch die des Kaufpreisfaktors. Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten Sie benötigen, um den Kaufpreis einer Immobilie zu erreichen. Zur Orientierung: Ein guter Kaufpreisfaktor beläuft sich auf 20 bis 25. Kostet ein Mehrfamilienhaus beispielsweise 1 Mio. € und erzielt 50.000 € Jahresnettokaltmiete, liegt der Kaufpreisfaktor bei 20. 

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Kauf eines Mehrfamilienhauses an?

Bei dem Erwerb eines Mehrfamilienhauses fallen neben dem reinen Kaufpreis Kaufnebenkosten in nicht unerheblicher Höhe an. Zu diesen zählen:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten der Baufinanzierung
• ggf. Gutachter- oder Sachverständigenkosten 
• ggf. Maklerprovision

Insgesamt sollten Sie grob mit Kaufnebenkosten von etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises rechnen. Diese Kosten müssen Sie als Immobilienkäufer in der Regel aus eigener Tasche bezahlen. Banken übernehmen die Finanzierung der Nebenkosten nur bei einer äußerst guten Bonität, einer wertstabilen Immobilie und weiteren Sicherheiten – wie beispielsweise eine bereits abbezahlte Immobilie. 

Beispielrechnung: Nebenkosten beim Kauf eines Mehrfamilienhauses

Bei einem Mehrfamilienhaus, das 1.200.000 € kostet, ergeben sich die Kaufnebenkosten wie folgt:

Bei einem Immobilienkauf für 1.200.000 € sollten Sie also Nebenkosten in der Höhe von rund 109.000 – 145.000 € aus eigener Tasche bezahlen können. Generell gilt: Je mehr Geld Sie selbst zum Kauf des Objektes beisteuern können, desto bessere Konditionen gewährt Ihnen die Bank bei der Vergabe des Darlehens. Der Grund: Das Risiko eines hohen Zahlungsausfalls sinkt damit – und das belohnen Banken mit günstigeren Zinsen.

Welche Unterlagen verlangt die Bank für die Finanzierung eines Renditeobjektes?

Für die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses als Renditeobjekt verlangt die Bank in der Regel sowohl Unterlagen zum Kreditnehmer als auch zur Immobilie. Anhand dieser Unterlagen prüft die Bank die Bonität des Käufers und die Wirtschaftlichkeit der Immobilie. Dazu gehören:

• Einkommensnachweise
• Nachweise über das Eigenkapital
• Kontoauszüge
• gegebenenfalls Steuerbescheide
• Exposé des Mehrfamilienhauses
• Kaufvertragsentwurf
• Mieterliste oder bestehende Mietverträge
• Grundbuchauszug
• Grundrisse
• Energieausweis

Eine Checkliste für die notwendigen Unterlagen für den Baufinanzierungsantrag haben wir hier für Sie bereitgestellt.

Welche laufenden Kosten entstehen bei einem Mehrfamilienhaus?

Neben der Kreditrate entstehen bei einem Mehrfamilienhaus folgende laufende Kosten:

• Ausgaben für Instandhaltung und Reparaturen
• Gebäudeversicherung
• Grundsteuer
• Kosten für die Hausverwaltung (falls beauftragt)
• nicht umlagefähige Betriebskosten
• Rücklagenbildung für größere Sanierungen und mögliche Leerstandszeiten

Für Kapitalanleger ist es wichtig, diese laufenden Kosten bei der Rentabilitätsberechnung zu berücksichtigen, damit die Mieteinnahmen langfristig alle Ausgaben decken und idealerweise einen Überschuss erwirtschaften. 

„Investoren sollten vor dem Kauf genau auf die Höhe der laufenden Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung, nicht umlagefähigen Kosten sowie Modernisierungspflichten des Objektes schauen“, rät Ole Sander. „Mein Tipp: Wenn Sie ein Objekt kaufen, bei dem kurzfristig Modernisierungsmaßnahmen anstehen, sollten Sie die Kosten für diese direkt in Ihr Baudarlehen einfließen lassen. So erhalten Sie bessere Finanzierungskonditionen, als wenn Sie nach kurzer Zeit ein weiteres, separates Darlehen aufnehmen müssen.“

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage für ein Mehrfamilienhaus sein?

Als groben Richtwert können Sie etwa 0,80 bis 1,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche als monatliche Instandhaltungsrücklage oder 1% des Gebäudewertes pro Jahr einplanen. Eine gesetzlich vorgeschriebene Mindestsumme gibt es hier nicht.

Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus mit 600 m² Wohnfläche:

600 m² × 0,80 € = 480 € Rücklage pro Monat
600 m² × 1,50 € = 900 € Rücklage pro Monat

Alternative Berechnung anhand des Gebäudewerts von 900.000 €:

900.000 € × 1 % = 9.000 € Rücklage pro Jahr
9.000 € ÷ 12 Monate = 750 € Rücklage pro Monat

Je nach Berechnungsmethode liegt die empfohlene Instandhaltungsrücklage somit zwischen 480 und 900 € monatlich. 

„Die Höhe der Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen sollte sich an dem Alter des Renditeobjektes orientieren“, erklärt Ole Sander. „Bei älteren Mehrfamilienhäusern ist aufgrund des höheren Sanierungs- und Reparaturbedarfs eine höhere Rücklage sinnvoll als bei neuen Immobilien. Auch technische Modernisierungen, beispielsweise für den Einbau eines Aufzugs oder eines neuen Heizsystems, sollten die Rücklagen berücksichtigen.“ Eine konservative Berechnung verringert dabei Ihr Risiko, später aufgrund von zu geringen Rücklagen finanziell unter Druck zu geraten.

Wie kalkuliert man Leerstand bei einem Mehrfamilienhaus als Renditeobjekt?

„Viele Investoren kalkulieren je nach Lage und Vermietbarkeit der Immobilie mit einer Leerstandsquote von etwa 2 bis 5 % der jährlichen Mieteinnahmen“, meint Ole Sander. „In Regionen mit hoher Nachfrage kann der Wert niedriger ausfallen, während in strukturschwächeren Gebieten ein höherer Ansatz sinnvoll ist.“ Durch diese finanzielle Reserve können Sie vorübergehende Mietausfälle bei Mieterwechseln oder unvermieteten Wohnungen auffangen, ohne dabei in eine finanzielle Bredouille zu schlittern.

Generell gilt: Die Mieterfluktuation – und damit das Leerstandsrisiko – ist bei kleinen Wohnungen höher, weil sie überdurchschnittlich oft von Singles, Studierenden, Berufseinsteigern oder Pendlern bewohnt werden. Deren Lebenssituation ändert sich schnell durch einen neuen Job, eine Partnerschaft oder Familiengründung – dann benötigen sie eine größere Wohnung. Größere Wohnungen werden dagegen öfter von Paaren und Familien gemietet, die tendenziell längerfristig an einem Wohnort bleiben. 

Welche Rendite ist bei Mehrfamilienhäusern realistisch?

Welche Rendite bei Mehrfamilienhäusern realistisch ist, hängt stark von Standort, Objektzustand, Vermietbarkeit und Kaufpreis ab. So fallen in gefragten Lagen die Bruttomietrenditen aufgrund höherer Immobilien-Kaufpreise häufig niedriger aus, während in weniger gefragten Regionen höhere Renditen möglich sind – allerdings meist bei entsprechend höheren Leerstands-, Vermietungs- und Wiederverkaufsrisiken. Als grobe Orientierung liegen Bruttomietrenditen in sehr guten Lagen häufig bei etwa 3 bis 4 %, in guten bis mittleren Lagen bei rund 4 bis 5,5 % und in weniger gefragten Lagen bei etwa 5,5 bis 7 % oder darüber. 

Für die Beurteilung der Renditechancen einer Kapitalanlage sollten Sie daher neben der Bruttomietrendite insbesondere die laufenden Kosten, die Nettorendite und den Cashflow – also die Summe, die von den Mieteinnahmen nach Abzug der laufenden Kosten und Finanzierungsausgaben tatsächlich übrigbleibt - analysieren.

Welche Steuervorteile kann man bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses nutzen?

Bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses können Sie von einer Vielzahl steuerlicher Vorteile profitieren. Dazu gehören:

• Die Zinsen für den Immobilienkredit sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar. 
• Abschreibung (AfA): Der Gebäudewert kann über viele Jahre steuerlich abgeschrieben werden (bei Wohngebäuden in der Regel 2–3 % pro Jahr, abhängig vom Baujahr und den geltenden Vorschriften). 
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten können häufig vollständig oder unter bestimmten Voraussetzungen verteilt steuerlich geltend gemacht werden. 
• Verwaltungs- und Betriebskosten, die der Vermieter selbst trägt (z. B. Hausverwaltung, Versicherungen, Steuerberatung), sind ebenfalls absetzbar. 
• Fahrtkosten und weitere Werbungskosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, können berücksichtigt werden. 
• Verluste aus Vermietung und Verpachtung können unter bestimmten Voraussetzungen mit anderen steuerpflichtigen Einkünften verrechnet werden und so die Steuerlast senken.

Welche Steuervorteile Sie für Ihre Immobilie nutzen können, erklärt Ihnen Ihr Steuerberater im Detail.

Was ist bei der Wahl eines Mehrfamilienhauses als Renditeobjekt wichtiger: Lage oder Rendite?

Die beste Investition vereint beides: eine gute Lage mit einer attraktiven Rendite. Für langfristigen Vermögensaufbau ist die Lage aufgrund eines geringeren Leerstandrisikos und infolgedessen weniger Phasen des Mietausfalls entscheidend. Für die laufenden Einnahmen (Cashflow) ist hingegen eine ausreichende Rendite wichtig. 

Wie viel Arbeit macht ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?

Der Arbeitsaufwand hängt davon ab, ob Sie die Immobilie selbst verwalten oder eine Hausverwaltung beauftragen. Mit Hausverwaltung ist der Aufwand eher gering. Sie kümmern sich hauptsächlich um wichtige Entscheidungen, prüfen Abrechnungen und stimmen größere Reparaturen ab. Ohne Hausverwaltung ist der Aufwand deutlich höher. Sie sind Ansprechpartner für Mieter, organisieren Reparaturen, erstellen Nebenkostenabrechnungen und kümmern sich um Neuvermietungen.

Wann lohnt sich eine Hausverwaltung?

Eine Hausverwaltung lohnt sich, wenn der Zeitaufwand oder die Entfernung zur Immobilie zu groß wird oder mehrere Mietparteien betreut werden müssen. Auch wenn Sie mehrere Renditeobjekte besitzen, nimmt Ihnen eine professionelle Hausverwaltung viel Arbeit ab und Sie können Zeit einsparen.

Welche Unterlagen sollten vor der Investition in eine Immobilie geprüft werden?
Vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses sollten Sie sowohl wirtschaftliche Unterlagen als auch den baulichen und rechtlichen Zustand der Immobilie prüfen. Anhand dieser Unterlagen können Sie unerwartete Kosten und Risiken besser einschätzen:
• Mietverträge und aktuelle Mieterliste (Mieten, Laufzeiten, Leerstand) 
• Grundbuchauszug (Eigentumsverhältnisse, Grundschulden, Wegerechte) 
• Teilungserklärung (bei Wohnungseigentum) 
• Energieausweis  
• Nebenkostenabrechnungen und Betriebskostenübersicht 
• Jahresabrechnungen und Mieteinnahmen der letzten Jahre 
• Nachweise über Instandhaltungen und Sanierungen 
• Baupläne sowie ggf. Baugenehmigungen 
• Versicherungsunterlagen  
• Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei WEG) 
Ist ein Mehrfamilienhaus besser als mehrere Eigentumswohnungen?

Ob ein Mehrfamilienhaus oder mehrere Eigentumswohnungen die bessere Kapitalanlage sind, lässt sich nicht pauschal beantworten. Beide Varianten bieten Chancen und Herausforderungen.

Ein Mehrfamilienhaus ermöglicht die vollständige Kontrolle über das Gebäude. Eigentümer können Modernisierungen oder Sanierungen eigenständig entscheiden und müssen sich nicht mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft abstimmen. Gleichzeitig ist der Kapitalbedarf deutlich höher.

Mehrere Eigentumswohnungen bieten dagegen mehr Flexibilität. Sie lassen sich einzeln verkaufen und häufig mit geringerem Eigenkapital erwerben. Dafür entstehen meist höhere Verwaltungsaufwände durch verschiedene Hausverwaltungen oder Eigentümergemeinschaften.