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Hauskauf unverheiratet: Ohne Trauschein in die eigenen vier Wände

Viele Paare leben in der heutigen Zeit unverheiratet zusammen. Geht es daran, sich ein gemeinsames Nest zu bauen und etwa ein Haus zu kaufen, gibt es einige Dinge zu beachten. Ein Partnerschaftsvertrag kann dabei helfen, bestimmte Situationen zu regeln. Bei Dr. Klein erläutern wir Ihnen, wie man den Hauskauf unverheiratet richtig angeht.

Introbild Hauskauf ohne Trauschein
  • Inhaltsverzeichnis
    • Unverheiratet ein Haus kaufen: Heute an morgen denken

      Was für eine herrliche Vorstellung: Sie und Ihr Partner sind verliebt und verbringen gern Zeit und Ihr Leben miteinander. Wieso nicht ein gemeinsames Nest bauen und im gemütlichen Eigenheim wohnen? Vielleicht sind Sie auf der Suche nach einem eigenen Haus sogar schon auf Ihre Traumimmobilie gestoßen?

      Vorab: Niemand wird Sie davon abhalten, sich ohne Trauschein eine gemeinsame Immobilie zu kaufen. Doch obwohl Sie vermutlich nicht gern daran denken wollen, müssen sich Paare in einer wilden Ehe beim Hauskauf intensiver mit negativen Eventualitäten auseinandersetzen als verheiratete Paare. Denn uneheliche Partnerschaften und deren Besitzverhältnisse sind vom Gesetz her weniger geschützt als Ehepaare. In einem Partnerschaftsvertrag beispielsweise können solche Details und etwaige Situationen zum gemeinsamen Immobilienkauf geregelt werden.

      Daher ist es durchaus ratsam, sich gerade beim Thema Hauskauf unverheiratet frühzeitig mit dem Ende der Partnerschaft zu befassen und bestimmte Situationen zu betrachten und zu diskutieren, wenn man sich liebt und versteht und nicht erst dann, wenn man womöglich im Streit auseinander geht.

      Hauskauf unverheiratet: Gang zum Anwalt ist unerlässlich

      Im Ernstfall macht ein Trauschein nämlich mehr aus als man vorher vielleicht vermutet hat. Denn anders als in einer Ehe leben Paare in Partnerschaften nicht in einer so genannten Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass es in einer Partnerschaft keinen gemeinschaftlichen Vermögenszuwachs gibt, dessen Aufteilung bei Trennung oder falls ein Partner verstirbt, automatisch geregelt ist.

      Das Vermögen beider Partner bleibt in der Regel getrennt, auch wenn es zur gemeinsamen Nutzung angeschafft wurde. Beim Hauskauf oder -bau ohne Trauschein kommt es immer darauf an, wie die Eigentums- und Besitzverhältnisse vertraglich geregelt sind. Ein Gang zum Notar oder zum Anwalt ist daher beinahe unerlässlich – so unromantisch diese Vorstellung auch sein mag.

      Einen Partnerschaftsvertrag schließen

      In einem notariell beglaubigten Partnerschaftsvertrag lassen sich beispielsweise etwaige Eventualitäten regeln. In einem Partnerschaftsvertrag kann festgelegt werden, wer welchen Teil Eigenkapital eingebracht hat, wem welche Möbel gehören, ob Rentenzahlungen geleistet werden sollen oder wer für die Rückzahlung der Baufinanzierung haftet.

      Regeln Sie in dem Partnerschaftsvertrag zum Hauskauf ohne Trauschein auch, wie sich die Eigentumsverhältnisse am Haus im Falle einer Heirat verändern sollen. Denn nur WÄHREND der Ehe gemeinsam erworbenes Vermögen gilt als Zugewinn und wir nach dem eventuellen Ende der Beziehung aufgeteilt.

      Ein solcher Partnerschaftsvertrag kostet durchschnittlich 5 Euro je 1.000 Euro Vermögenswert. Handelt es sich also um eine Immobilie im Wert von 200.000 Euro, fallen 1.000 Euro Kosten für den Vertrag an. Hinzu kommen die Beratungsgebühren des Anwalts oder Notars. Die Höhe dieser Kosten ist unterschiedlich, jedoch sollte man mit mindestens 250 Euro rechnen.

      Eine GbR gründen

      Eine weitere Möglichkeit, Besitzverhältnisse von Immobilien ohne Trauschein zu regeln, ist die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Hierbei wird die GbR als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Die Besitzverhältnisse zwischen den Partnern und Eventualitäten bei Trennung oder Auflösung der Gesellschaft werden in einem separaten Gesellschaftervertrag festgehalten.

      Eine GbR bietet eine große Flexibilität, da beispielsweise die Eigentumsanteile der unverheirateten Partner nicht im Grundbuch, sondern lediglich im Gesellschaftervertrag geändert werden müssen. Die Verschiebung der Anteile unter den Partnern ist dadurch unter bestimmten Voraussetzungen wie beispielsweise bis zur Grenze von 95 Prozent der Anteile (grunderwerb-)steuerfrei. Weiterhin ist im Grundbuch nach außen nicht einsehbar, wem welcher Anteil am Eigentum gehört.

      Allerdings muss für eine GbR ab einem bestimmten Gesellschaftsvermögen, wozu das Haus des unverheirateten Paares ja zählt, Buchhaltung geführt werden. Alle Ausgaben – eventuell auch die Ausgaben zum alltäglichen Leben – müssen hier aufgedröselt und festgehalten werden. Das kann viel Aufwand werden. Womöglich ist eine GbR als Immobilienkäuferin deshalb eher die Ausnahme unter Paaren ohne Trauschein.

      Besitzverhältnisse: Wem gehört die Immobilie ohne Trauschein?

      Eins zunächst vorweg: Derjenige, der namentlich im Grundbuch steht, ist Eigentümer des Hauses und Grundstücks. Nur ihm steht das Nutzungsrecht der Immobilie gesetzlich zu.

      Finanzieren beide Partner das Eigentum gemeinsam oder bringt einer Eigenkapital, der andere Arbeitsleistung zum gemeinsamen Wohntraum mit, sollten auch beide Partner im Grundbuch stehen. Die Besitzverhältnisse können im Grundbuch separat angegeben werden. Das heißt, je nachdem wie Sie sich einigen, kann neben einem Besitzverhältnis von jeweils 50 Prozent auch ein Verhältnis von beispielsweise einem Drittel zu zwei Dritteln angegeben werden.

      Steht nur ein Partner im Grundbuch, so hat der andere keinen rechtlichen Anspruch auf das Eigentum. Da ist es leider auch egal, wie viel Geld, Arbeit oder Liebe in die Errichtung und Einrichtung des Hauses oder der Wohnung gesteckt worden ist. Da stellt sich die Frage: Wieso sollte man sich denn nicht hälftig im Grundbuch eintragen lassen, wenn man gemeinsam ein Haus kauft? Das kann mehrere Gründe haben. Steht einer der Partner nicht im Grundbuch, so haben eventuelle Ex-Ehegatten oder Kinder aus früheren Beziehungen auch keinen Anspruch auf das Haus. Das kann in manchen Situationen von Vorteil sein.

      Unverheiratet das Haus finanzieren

      Ähnlich wie mit dem Grundbuch verhält es sich mit der Finanzierung der Immobilie: Derjenige, der seine Unterschrift unter die Immobilienfinanzierung setzt, ist für die Tilgung der Raten verantwortlich. Der Bank ist es zunächst herzlich egal, ob Sie verheiratet sind oder nicht. Sie interessiert nur die Bonität ihrer Vertragspartner.

      In den meisten Fällen finanzieren beide Partner das Haus oder die Wohnung gemeinsam. Haben beide Partner die Baufinanzierung unterschrieben, haften beide jeweils zu 100 Prozent für den Kredit, unabhängig davon, wer eigentlich die Raten zahlt oder wie die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch geregelt sind. Fällt ein Partner aus, muss der andere den Kredit weiter begleichen.

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      Hauskauf ohne Trauschein: Was passiert bei Trennung oder Tod?

      Man mag eigentlich in einer so schönen Phase der Zweisamkeit nicht an das Ende der Beziehung denken. Doch um auch auf den Ernstfall vorbereitet zu sein, sollten auch die Trennung und der Tod eines Partners frühzeitig diskutiert werden. Denn gerade beim Hauskauf unverheiratet gibt es rechtliche Fallstricke, wem was zusteht, wenn das Paar sich trennt oder einer der beiden verstirbt. Wie die Rechtslage in solchen Fällen ist und was Sie tun können, um einander abzusichern, wollen wir im Folgenden betrachten.

      Was passiert bei Trennung mit dem Haus?

      Wenn es keine gesonderten Regelungen oder einen Partnerschaftsvertrag gibt, gehört das Haus bei einer Trennung, wie bereits kurz erwähnt, demjenigen, der im Grundbuch steht. Zwar besteht auch für unverheiratete Paare ein Anspruchsausgleich für so genannte „gemeinschaftsbezogene Zuwendungen“, aber diese müssen nachgewiesen werden. Als solche Zuwendungen gelten Anschaffungen, die mit der Erwartung verbunden sind, dass die Beziehung Bestand hat.

      Stehen beide Partner beispielsweise jeweils hälftig im Grundbuch, gibt es zunächst keinen Zweifel daran, wem wieviel der Immobilie gehört. Jetzt gilt es zu klären, wer im Haus oder in der Wohnung bleiben darf und wer auszieht und dann finanziell entschädigt wird. Kann sich das Paar in Trennung hier nicht einigen, droht im schlimmsten Fall eine gerichtlich angeordnete Teilungsversteigerung.

      Teilungsversteigerung

      Eine Teilungsversteigerung ist eine Art Zwangsversteigerung. Allerdings wird das Haus hier nicht versteigert, weil Zahlungsunfähigkeit herrscht, sondern weil sich die Parteien nicht einigen können – also wegen Zerstrittenheit. In diesem Fall bleibt zunächst kein Ex-Partner im Haus wohnen. Es steht beiden Partnern jedoch frei, bei der Versteigerung mitzubieten.

      In der Regel wird bei einer Versteigerung längst nicht der Verkehrswert der Immobilie erzielt, sodass eine Teilungsversteigerung immer mit großen Verlusten einhergeht. Allerdings darf das Gericht dem Verkauf nur zustimmen, wenn das Höchstgebot mindestens 50 Prozent des ermittelten Verkehrswerts der Immobilie entspricht. Außerdem werden die Kosten für das Verfahren vom Erlös abgezogen.

      Der Restbetrag wird auf alle Eigentümer aufgeteilt. Wird der Antrag auf Teilungsversteigerung zurückgezogen, hat der Antragsteller die bis dahin angefallenen Kosten zu tragen. Eine Teilungsversteigerung ist aus Kostengründen sowie wegen der zu erwartenden finanziellen Verluste nicht zu empfehlen.

      Ähnlich verhält es sich mit der Baufinanzierung. Im schlimmsten Fall wurde sich im Kauf- oder Bauprozess so geeinigt, dass ein Partner im Grundbuch steht und der andere die Finanzierung unterschreibt. Dann gehört bei Streit und Trennung dem einen das Haus und der andere muss weiter zahlen. Da allerdings die Bank im Grundbuch steht, kann sie, falls der „finanzierende Partner“ einfach aufhört die Raten zu zahlen, das Haus oder die Wohnung zwangsversteigern. Aber auch das macht wohl am Ende niemanden so wirklich glücklich.

      Sie sehen, wie wichtig es für den Ernstfall sein kann, vorab derartige Szenarien zu regeln und beispielsweise in einem Partnerschaftsvertrag festzuhalten, wem welcher Teil der Immobilie gehört, wie das Nutzungsrecht geregelt wird, wer im Falle des Falles auszieht, wer die Finanzierung übernimmt und wie hoch die Abfindung ist.

      Was passiert, wenn ein Partner verstirbt?

      Noch schlimmer als eine Trennung ist es wohl, wenn ein Partner unverhofft verstirbt. Daran möchten die Hauskäufer ohne Trauschein sicherlich noch weniger denken als an eine Trennung. Doch auch mit dieser Eventualität sollte man sich befassen – dem Partner zu Liebe.

      Nehmen wir folgende Situation an: Beim Hauskauf unverheiratet haben sich beide Partner hälftig ins Grundbuch eintragen lassen. Es wurden keine weiteren Verträge oder Vereinbarungen getroffen. Ein Partner stirbt. Was passiert mit seinem Anteil am Haus?

      Überlebender Partner ist nicht erbberechtigt

      Der überlebende Partner ist nämlich nicht erbberechtigt und hat rechtlich gesehen keinen Anspruch auf den Anteil des verstorbenen Partners. Dieser Anteil wird an die nächsten Verwandten vererbt. Beispielsweise an die Kinder aus einer früheren Beziehung oder die Eltern oder Geschwister des Verstorbenen. Wollen die Erben schnelles Geld machen, droht eine Teilungsversteigerung, wenn der überlebende Partner die Erben nicht ausbezahlen kann oder die Erben ins Haus einziehen wollen. Ist der Verstorbene dem Grundbuch nach der alleinige Besitzer der Immobilie muss der Überlebende innerhalb von 30 Tagen aus dem Haus ausziehen, wenn die Erben Anspruch erheben.

      Um dem vorzubeugen, ist es dringend anzuraten, jeweils ein Testament oder einen Erbvertrag aufzulegen und sich so gegenseitig abzusichern. Zwar haben potenzielle Erben dann immer noch Anspruch auf einen Pflichtanteil, der verstorbene Partner kann dem anderen aber ein Vorkaufsrecht oder ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. Falls der verstorbene Partner dem Überlebenden einen Anteil seines Hausanteils vererbt, sollte man die steuerlichen Folgen bedenken. Denn unverheiratete Partner haben nur einen steuerlichen Freibetrag bei Erbschaften von 20.000 Euro (Ehegatten: 500.000 Euro). Alles über den Freibetrag hinaus wird mit mindestens 30 Prozent besteuert.

      Nicht selten können sich die Erben die Erbschaftssteuer nicht leisten und müssen das Haus doch verkaufen, um die Steuer zahlen zu können. Räumt der verstorbene Partner dem Überlebenden ein lebenslanges Wohnrecht ein, entfällt die Steuer und auch die Erben können nichts dagegen tun, dass der überlebende Partner im Haus bleibt. Vor allem dann nicht, wenn das Wohnrecht als so genanntes dringliches Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen wird.

      Versicherungen können im Ernstfall Haus und Finanzen retten

      Bei der Baufinanzierung verhält es sich im Todesfall eines Partners wie folgt: Haben beide Partner die Finanzierung unterschrieben, haftet der lebende Partner zu 100 Prozent. Läuft die Baufinanzierung nur auf einen Partner, fallen die Schulden auf die Erben über. In letzterem Fall droht vermutlich der Verkauf der Immobilie, um die Baufinanzierung auslösen zu können. Um diesem konkreten Fall vorzubeugen, kann sich eine Restschuldversicherung lohnen. Diese kommt bei Tod des Kreditnehmers für die Kreditschulden auf.

      Redaktions-Tipp

      Schließen Sie für einander eine Lebensversicherung ab. Schließt Partner A als Versicherungsnehmer für Partner B (Versicherter) eine Lebensversicherung ab, fällt im Falle des Todes von B keine Erbschaftssteuer für die Versicherungssumme an. Von der Summe kann dann aber zur Not die Erbschaftssteuer für die Immobilie gezahlt, die Erben (Pflichtanteil) ausbezahlt oder die restliche Finanzierung gestemmt werden.

      Haben die unverheirateten Partner das Haus zu Lebzeiten als GbR erworben, kann auch der Tod eines Partners im Gesellschaftervertrag geregelt werden. In diesem Fall können dann beispielsweise alle Anteile des Verstorbenen auf den Überlebenden übertragen werden (abzüglich des Pflichtanteils für potenzielle Erben). Gleichzeitig wird die GbR aufgelöst, da sie mindesten aus zwei Personen bestehen muss. Beachten Sie, dass der Überlebende höchst wahrscheinlich Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und für die Grunderwerbsteuer haben wird. Diese Kosten sind je nach Gemeinde unterschiedlich und können bei der zuständigen Behörde erfragt werden.

      Beratung ist für Hauskauf ohne Trauschein wichtig

      Sie sehen, es gibt einiges zu beachten und Fallstricke zu verhindern. In vielerlei Hinsicht, ist der Hausbau oder -kauf verheiratet einfacher, weil Szenarien wie etwa eine Scheidung oder der Tod eines Partners gesetzlich geregelt sind. Eheleute sind schlichtweg vom Gesetz her besser abgesichert; Stichwort: Erfolge oder auch Witwen- oder Witwerrente. Vielleicht wäre bei einem solch großen Unterfangen wie einem Hauskauf eine Heirat doch eine Überlegung wert? Das ist aber natürlich immer situationsabhängig und individuell zu betrachten und auszuloten.

      Wenn man also auf die verschiedenen Situationen gut vorbereitet ist und die Augen auch vor den unangenehmen Dingen nicht verschließt, steht dem Traum vom Haus auch ohne Trauschein nichts im Wege. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung beraten Sie gern und suchen gemeinsam mit Ihnen nach der besten Finanzierung für Ihr Wohnprojekt.

      Hinweis: Der voranstehende Text ist ein Hilfsangebot zur Orientierung. Er stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt nicht die Fachberatung durch einen Notar oder Anwalt.

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