Teilungserklärung: Inhalte, Kosten und Streitfälle

Was ist eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument. Damit beurkundet der Eigentümer eines Mehrfamilienhaus oder mehrerer Reihenhäuser die Aufteilung der Immobilie in mehrere Eigentumswohnungen.

Eine Teilungserklärung regelt hauptsächlich das Verhältnis der Eigentümer untereinander: Wer ist für was zuständig ist und welche Kosten sind damit verbunden. Sie informiert also die neuen Eigentümer darüber, welche Rechte und Pflichten mit dem Immobilienkauf verbunden sind.

Was genau wird durch die Teilungserklärung festgelegt?

Neben der räumlichen Aufteilung der Immobilie regelt eine Teilungserklärung: 

• die Eigentumsverhältnisse der Miteigentümer untereinander 
• die Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen 
• die Kostenverteilung der Miteigentümer
• den Modus für das Stimmrecht
• die Organisation der Hausverwaltung

Unter dem Strich ist eine Teilungserklärung so etwas wie die „Verfassung“ der Eigentümergemeinschaft. Ihr Inhalt ist für alle Eigentümer der Immobilie bindend – bezogen auf die Rechte, Pflichten und Kosten.

Wann wird eine Teilungserklärung gebraucht?

Die Teilungserklärung muss bereits vor dem Verkauf der einzelnen Wohneinheiten erstellt werden. Denn ohne eine gültige Teilungserklärung ist kein Immobilienverkauf möglich. Daher geht nichts ohne einen Notar. Er beglaubigt oder beurkundet die Teilungserklärung und sorgt dafür, dass für jede Wohnung ein eigener Grundbucheintrag vorliegt.

Mit der Beglaubigung bestätigt der Notar, dass der Eigentümer die Teilungserklärung selbst unterschrieben hat. Mit der Beurkundung bürgt der Notar für eine rechtlich korrekte Teilungserklärung.

• Die Teilungserklärung ist ein wesentlicher Bestandteil des Immobilienkaufvertrags. Prüfen Sie also den Kaufvertrag Ihrer Eigentumswohnung beziehungsweise den Kaufvertrag für Ihr Haus, bevor Sie ihn unterschreiben. Nur so können Sie Ihre Rechte wahren und wissen, was auf Sie zukommt.
• Die Teilungserklärung muss geändert werden, wenn beispielsweise zwei Wohnungen zusammengelegt werden sollen. Denn durch die bauliche Veränderung ändern sich die Eigentumsanteile der Wohnungseigentümer untereinander.

Eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung ist möglich, wenn alle Miteigentümer zustimmen, die Änderung notariell beurkundet und im Grundbuch notiert wird.

Diese 5 Fachbegriffe der Teilungserklärung sollten Sie kennen

Wie bereits erwähnt ist die Teilungserklärung ein wesentlicher Bestandteil des Kaufvertrags. Um die Teilungserklärung besser zu verstehen, sollten Sie diese fünf Fachbegriffe kennen:

• Sondereigentum

  Als Sondereigentum werden Räume und Flächen bezeichnet, die Sie allein als Wohnungseigentümer nutzen dürfen, zum Beispiel Ihre Wohnung, den dazugehörigen Kellerraum und Kfz-Stellplatz.

• Gemeinschaftseigentum

  Hierbei handelt es sich um Räume und Flächen, die alle Wohnungseigentümer gleichberechtigt nutzen, zum Beispiel das Dach, der Aufzug, das Treppenhaus oder den Garten. Die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung übernehmen im Regelfall alle Wohnungseigentümer, denn jeder erwirbt durch den Kauf einen prozentualen Miteigentumsanteil.

• Wohnungseigentum

  Mit dem Fachbegriff wird die Gesamtheit aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum bezeichnet.

• Sondernutzungsrecht

  Damit sichern Sie sich das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentum exklusiv zu nutzen. Dies kann beispielsweise die alleinige Nutzung des Gartens sein.

• Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen

  Eine Teilungserklärung definiert auch, ob der Eigentümer sein Sondereigentum auch gewerblich nutzen darf, zum Beispiel als Büro, und ob beispielsweise der Dachboden für Wohnzwecke ausgebaut werden darf.

Sprechen Sie den Verwalter direkt an, wenn Sie Fragen zur Teilungserklärung haben. Lassen Sie sich zusätzlich fachlich beraten, zum Beispiel durch einen Fachanwalt oder einen Notar. Denn Sie sollten ein gutes Gefühl bei der Unterschrift des Kaufvertrags haben und Ihre Rechte und Pflichten gemäß der Teilungserklärung kennen.

Woraus besteht eine Teilungserklärung?

Die etwa 20 bis 40 Seiten umfassende Teilungserklärung besteht aus 3 Teilen:

• Aufteilungsplan

  Bei einem Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung (Maßstab 1:100), die die verschiedenen Wohneinheiten eines Gebäudes genau voneinander abgrenzt. Zusätzlich verdeutlicht der Aufteilungsplan die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum im jeweiligen Gebäude. Oft werden daher alle zum Wohnungseigentum gehörenden Räume mit derselben Nummer versehen und farblich umrandet.

  Die Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils der einzelnen Eigentümer wird im Aufteilungsplan meist in Tausendstel angegeben. Wird der Anteil eines Eigentümers beispielsweise mit 60/1.000stel angegeben, gehören ihm 6 % des gesamten Gebäudes.

  Im Regelfall wird der Aufteilungsplan von einem Architekten erstellt. Er muss zusätzlich von der zuständigen Baubehörde geprüft und unterzeichnet werden, damit die jeweilige Wohneinheit später ins Grundbuch eingetragen werden kann. Dies ermöglicht unter anderem die getrennte Beleihung der Wohneinheit per Grundschuld, wenn Sie die Eigentumswohnung für eine neue Baufinanzierung nutzen wollen.

• Abgeschlossenheitsbescheinigung

  Die Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört zum Aufteilungsplan und wird von der Baubehörde erstellt. Sie versichert, dass die Eigentumswohnungen baulich getrennt sind, also durch Decken, Wände und Türen, und somit unabhängig voneinander genutzt werden können.

  Zusätzlich können noch Räume außerhalb dieses Bereiches wie der dazugehöriger Keller in die Abgeschlossenheitsbescheinigung aufgenommen werden. Sie ist eine weitere Voraussetzung für die Eintragung des Wohnungseigentums ins Grundbuch.

• Gemeinschaftsordnung

  Die Gemeinschaftsordnung wird als zusätzlicher Bestandteil der Teilungserklärung mit beurkundet und in das Grundbuch eingetragen. Sie ist so etwas wie das „Grundgesetz“ der Eigentümergemeinschaft, denn sie regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, indem sie die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) konkretisiert. Dazu zählen beispielsweise die Stimmrechte der Eigentümer, die Regelungen zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum und zur Kostenaufteilung.

  Viele Dinge, die in der Teilungserklärung stehen, werden durch das WEG geregelt. Doch durch so genannte Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung kann sich die Eigentümergemeinschaft von den Vorgaben des WEG lösen.

Sie brauchen also eine Einsicht in die Teilungserklärung, um sich umfassend über sämtliche Rechte und Pflichten vor dem Kauf zu informieren. Auch für Ihre Immobilienkredit-Anfrage bei einer Bank ist eine gültige Teilungserklärung nötig.

Was bedeutet „geteilt nach WEG“?

In Exposés und in Anzeigen, beispielsweise für Doppel- oder Reihenhäuser, findet sich oft der Passus: „geteilt nach WEG“. In diesem Fall ist das Grundstück rechtlich nicht getrennt, sondern es wird im Grundbuch unter einer Flurnummer geführt. Dies bedeutet, dass das Innere des Hauses als Sondereigentum eingestuft wird, während das Grundstück und die Anlagen des Hauses gemeinschaftliches Eigentum darstellen. Um zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zu unterscheiden, wird eine Teilungserklärung im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes verfasst.

Checkliste: Darauf sollten Sie die Teilungserklärung prüfen

Fehlerhafte oder unklare Teilungserklärungen führen immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten, die Zeit, Nerven und Geld kosten. Das muss nicht sein. Diese zehn Leitfragen helfen Ihnen dabei, Unstimmigkeiten zu identifizieren und die Teilungserklärung zu beurteilen.

1. Grenzt sie Sondereigentum von Gemeinschaftseigentum klar voneinander ab?
    
2. Stimmen die Angaben des Aufteilungsplans mit den Angaben der Gemeinschaftsordnung überein?
    
3. Können Sie die Regelungen der Miteigentumsanteile nachvollziehen?
    
4. Gibt es Sondernutzungsrechte?
    
5. Wird der Verkauf einer Eigentumswohnung beschränkt?
    
6. Wie hoch ist das Hausgeld, mit dem Sie den Erhalt und Betrieb des Wohnhauses mitfinanzieren?
    
7. Wie sind die Stimmrechte der Eigentümerversammlung geregelt?
    
8. Gibt es eine Hausordnung?
    
9. Gibt es Öffnungsklauseln, die von den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes abweichen?
    
10. Für welche baulichen Veränderungen ist eine Zustimmung der Eigentümerversammlung nötig?

Wenn Sie keine Informationen dazu in der Teilungserklärung finden beziehungsweise widersprüchliche Angaben, dann befragen Sie den Verwalter des Gebäudes und lassen Sie sich zusätzlich fachkundig beraten. So vermeiden Sie unliebsame Überraschungen, nachdem Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben.

Was sind typische Streitfälle bei einer Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung ist für alle Eigentümer bindend, doch die Aspekte Rechte und Pflichten sowie die Festlegung der Kosten sind nicht selten umstritten. Sie sollten daher die typischen Streitfälle kennen und an der möglichen Präzisierung der Teilungserklärung mitwirken. Eine kleine Auswahl typischer Streitfälle:

Öffnungsklausel

Sie erlaubt es der Eigentümergemeinschaft Beschlüsse zu fassen, die sowohl vom Aufteilungsplan als auch vom Wohnungseigentumsgesetz abweichen können. Ein Beispiel: Fenster und Fensterrahmen gehören zum Gemeinschaftseigentum. Doch durch eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung ist es möglich, dass der Eigentümer einer Eigentumswohnung die Kosten für den Fensteraustausch allein übernimmt.

Balkon

Die äußere Seite eines Balkons zählt zum Gemeinschaftseigentum. Wenn Sie die äußere Gestalt des Balkons baulich verändern wollen, brauchen Sie dazu die Zustimmung der anderen Miteigentümer.

Zudem müssen im Regelfall alle Miteigentümer eine Balkonsanierung mitfinanzieren. Das ist besonders ärgerlich für Miteigentümer, die gar keinen Balkon haben. Allerdings sind auch abweichende Bestimmungen im Rahmen der Teilungserklärung möglich.

Wohnungstür

Die äußere Seite der Wohnungstür ist Teil des Gemeinschaftseigentums, während die Innenseite zum Sondereigentum zählt. Wer genau die Kosten für Instandhaltung und Reparatur der Wohnungstür übernimmt, sollten in der Teilungserklärung dokumentiert sein.

Voreigentümer

In manchen Teilungserklärungen findet sich der Passus, dass der neue Eigentümer die Rückstände des Voreigentümers hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage übernehmen muss, also den monatlichen Pauschalbetrag für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.

Stimmrechte

Die Stimmrechte bei der Eigentümerversammlung, das zentrale Organ der Eigentümergemeinschaft, können unterschiedlich geregelt sein. Beim Kopfprinzip hat jeder Miteigentümer genau eine Stimme.

Allerdings kann das Stimmrecht auch nach dem Objektprinzip vergeben werden: Je mehr Wohneinheiten Sie besitzen, desto mehr Stimmrechte haben Sie. Die dritte Option ist die Vergabe der Stimmrechte nach dem Wertprinzip: Je höher Ihr Anteil am Miteigentum ist, desto mehr Stimmen haben Sie.

Die Stimmvergabe nach dem Objekt- oder Wertprinzip ist die gängige Praxis. Somit können Investoren beispielsweise die Sanierung der Fassade in der Eigentümerversammlung viel leichter durchzusetzen.

Gewerbliche Nutzung

Eine vielfältige gewerbliche Nutzung ist möglich, wenn in der Teilungserklärung von einem „Geschäftsraum“ die Rede ist. Wird hingegen die Formulierung „Ladenfläche“ verwendet, können Sie Ihr Sondereigentum beispielsweise nicht einfach als Gaststätte oder als Vereinsheim nutzen. Dafür brauchen Sie die Zustimmung der anderen Miteigentümer und eine angepasste Teilungserklärung.

Tiere

In manchen Teilungserklärungen ist die Haltung von Haustieren wie Hunde verboten. Gibt es keine Vereinbarung, muss der Eigentümer niemanden um Erlaubnis fragen. Jedoch dürfen sich die Nachbarn durch tierischen Lärm nicht gestört fühlen.

Fazit

Die präzise Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist also bei der Kostenverteilung besonders wichtig. Während beim Sondereigentum der jeweilige Eigentümer die Kosten allein trägt, werden die Kosten des Gemeinschaftseigentums auf alle Eigentümer umgelegt. Prüfen Sie also vor der Unterschrift die Teilungserklärung auf Herz und Nieren, um Ihre Rechte zu wahren und juristischen Streitfällen vorzubeugen.

Kann eine Teilungserklärung nachträglich geändert werden?

Eine Teilungserklärung kann nur unter strengen Voraussetzungen nachträglich geändert werden. Dazu ist im Regalfall die Zustimmung aller Miteigentümer nötig. Die nachträgliche Änderung muss ein Notar beurkunden, damit sie im Grundbuch notiert werden kann. Eine solche Änderung wird beispielsweise nötig, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt und sich damit die Eigentumsanteile innerhalb der Eigentümergemeinschaft verändern.

Was kostet eine Teilungserklärung?

Die Initialkosten für die Teilungserklärung trägt zunächst einmal der Auftraggeber, also der Grundstückseigentümer. Ob er die Kosten auf die Käufer umlegt, ist Verhandlungssache. Die Initialkosten für die Teilungserklärung lassen sich grob beziffern:

• Eine beglaubigte Teilungserklärung kostet zwischen 70 und 140 Euro. Der Notar bestätigt damit, dass der Grundstückseigentümer die Teilungserklärung selbst unterschrieben hat.
• Für das Grundbuchamt wird jedoch eine notariell beurkundete Teilungserklärung benötigt. Dafür wird der volle Gebührensatz in Abhängigkeit des Immobilienwertes herangezogen. Bei einem Gesamtwert von 500.000 Euro liegt die Notargebühr laut Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bei 935 Euro.
• Die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung und eines Aufteilungsplanes kostet je nach Umfang zwischen 30 bis 200 Euro.

Wenn eine Teilungserklärung nachträglich geändert werden muss, weil zum Beispiel zwei Wohnungen zusammengelegt werden, entstehen weitere Notar- und Grundbuchkosten, die im Regelfall von der Eigentümergemeinschaft bezahlt werden.

Kalkulieren Sie zwischen 1,5 bis 2,0 Prozent der Kaufsumme für die gesamten Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf ein. Sollte die Kaufsumme beispielsweise bei 350.000 Euro liegen, bewegen sich die Notar- und Grundbuchkosten zwischen 5.250 bis 7.000 Euro.