Haus abreißen und neu bauen: Tipps, Hinweise und Kosten

Haus abreißen und neu bauen: Wann lohnt es sich, ein bebautes Grundstück zu kaufen?

Ob es sich lohnt, ein bebautes Grundstück zu kaufen, um nach dem Abriss einen Neubau zu errichten, ergibt sich aus einer schlichten Rechnung: Ist ein unbebautes Grundstück teurer als das bebaute inklusive Abriss, lohnt es sich.

Achten Sie bei der Überlegung auch auf die Bebauungspläne. Mitunter haben sich diese geändert und der eigene Neubau lässt sich nicht ohne Weiteres wie geplant umsetzen.

Hat das Abrisshaus beispielsweise 2,5 Stockwerke und 200 m² Wohnfläche, heißt das nicht automatisch, dass der Neubau das gleiche Ausmaß haben darf. Gibt der aktuelle Bebauungsplan maximal 2 Stockwerke und 150 m² Wohnfläche vor, wäre der Neubau wesentlich kleiner als die zu sanierende Bestandsimmobilie.

Liegt für das Grundstück, auf dem das Haus abgerissen werden soll, kein Bebauungsplan vor, muss § 34 des Baugesetzbuches beachtet werden. Dieser besagt, dass sich die neue Immobilie an die umliegenden Gebäude anpassen muss.

Warum sollte man ein Haus abreißen?

Es kann mehrere Gründe geben, ein Haus auf einem Grundstück abzureißen:

• Das Gebäude befindet sich in einem stark renovierungsbedürftigen bis baufälligen Zustand.
• Es liegen bauliche Mängel oder Schadstoffbelastungen vor.
• Eigene energetische oder architektonische Pläne lassen sich im bestehenden Gebäude nicht umsetzen. Das Haus soll barrierefrei umgestaltet werden.

Die Kosten für einen Hausabriss belaufen sich auf mindestens 150 € bis 200 € pro m². Je nach Größe und Lage des Hauses können sich die Gesamtkosten auf 20.000 € bis 30.000 € summieren.

In unserer Beispielrechnung haben wir die verschiedenen Kostenpunkte aufgeführt. Bei den Kosten handelt es sich um grobe Richtwerte. Um eine genaue Kosteneinschätzung für Ihr Vorhaben zu bekommen, können Sie ein Abrissunternehmen um ein Angebot bitten.

Wie hoch die Kosten für den Abriss sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören:

• Größe des Gebäudes
• Abrissmethode
• Zugänglichkeit und Standort der Immobilie
• Bauweise des Objekts
• Vorhandene Materialien beziehungsweise Schadstoffe
• Sicherungsmaßnahmen für die umliegende Nachbarschaft
• Eventuelle Absperrung der Straße
• Rechtmäßige Entsorgung des Schutts
• Entmüllen sowie Leitungen und Kabel entfernen
• Entsorgung Müll und Sondermüll
• Eventuelles Auffüllen der Erde auf dem Grundstück

Interessenten sollten bedenken, dass für einen Neubau nach aktuellen Standards auch ein neues Fundament notwendig ist. Zudem müssen Sie Leitungen nach einem Abriss laut vorgeschriebener DIN-Norm neu verlegen. Die Spezialisten von Dr. Klein empfehlen deshalb, 40.000 € bis 50.000 € als Puffer für Notfälle für den Abriss bei Seite zu legen.

Wer die Kosten etwas senken will, kann das Haus beispielsweise vor dem Abriss selbst ausräumen oder Bäume fällen beziehungsweise den Zugang zum Grundstück für das Abrissunternehmen freiräumen.

Wie lange dauert es, ein Haus abzureißen?

Ein Haus abzureißen dauert, je nach Größe, mehrere Tage oder bis zu eine Woche. Bevor ein Haus abgerissen werden kann, sind im Vorfeld verschiedene Vorgaben zu erfüllen. In Hamburg zum Beispiel braucht es zunächst einen Nachweis für die Kampfmittelfreiheit. Dabei prüft der Kampfmittelräumdienst anhand von alten Luftbildern, ob auf dem Gelände ein Verdacht von Fliegerbomben aus dem 2. Weltkrieg besteht. Je nach Schnelligkeit der Behörden kann der Vorgang mehrere Wochen oder Monate dauern.

Ist es möglich, ein Haus selbst abzureißen?

In der Regel kümmern sich spezielle Abrissunternehmen darum, die Immobilie sachgerecht zu entfernen. Prinzipiell können Sie ein Haus oder Teile davon auch eigenständig abreißen, wenn Sie über die nötige Erfahrung und Werkzeug verfügen sowie gewisse Schutzmaßnahmen einhalten. Bevor Sie das tun, sollten Sie aber folgende Aufgaben erledigen:

• Nehmen Sie das Haus vor Abrissbeginn bei den Versorgungswerken vom Strom-, Wasser- und Gasnetz.
• Schließen Sie eine private Unfallversicherung ab.

Je nach Größe und Zustand des Hauses kann ein Abriss in Eigenregie aber auch zu gefährlich für private Bauherren sein. Dazu gehören folgende Gefahren:

• Der tonnenweise schwere Schutt kann bei einem Hausabriss eine Gefahr für Leib und Leben sein.
• Laien erkennen potenzielle Gefahrenstoffe wie giftige Lacke oder Asbest nicht immer sofort und sind dadurch einem Risiko ausgesetzt.
• Sortieren und entsorgen Sie Gefahrenstoffe falsch, weil Sie diese nicht erkennen, können Sie sich strafbar machen.

Abrissunternehmen verfügen zusätzlich zu der nötigen Erfahrung, auch über sämtliche Werk- und Fahrzeuge sowie über entsprechenden Versicherungsschutz. So lassen sich Fehler beim Hausabriss verhindern. Und falls es doch dazu kommt, sind zumindest Sie als Bauherr nicht dafür verantwortlich.

Braucht es eine Genehmigung, um ein Haus abzureißen?

Ob Sie eine Abrissgenehmigung brauchen, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Wie es in Ihrem Bundesland aussieht, können Sie in der jeweiligen Landesbauordnung nachlesen.

In vielen Bundesländern ist jedoch keine Abrissgenehmigung notwendig, wenn das Haus ein Gesamtvolumen von unter 300 m³ hat. Dieses Volumen entspricht in etwa einer Gesamtwohnfläche von 120 m² bei einer Deckenhöhe von 2,5 m.

Nicht ganz so einfach wird es hingegen, wenn das Haus, das Sie abreißen wollen, unter Denkmalschutz steht oder in einem Erhaltungsgebiet liegt. Hier ist immer eine ordentliche Abrissgenehmigung erforderlich. Mitunter ist ein Abriss sogar ausgeschlossen. Ob das der Fall ist, können Sie im Bebauungsplan nachschauen.

Was sollte man vor einem Hausabriss beachten?

Bevor Sie ein Haus abreißen, sollten Sie ein paar Punkte berücksichtigen.

Kampfmittelfreiheit

In einigen Bundesländern, wie zum Beispiel Hamburg, gibt es die sogenannte Kampfmittelfreiheit, die vor einem Hausabriss geprüft werden muss. Der Kampfmittelräumdienst hat anhand von alten Luftbildaufnahmen die Möglichkeit zu prüfen, ob auf dem Grundstück ein Verdacht auf Bombenmaterial aus dem 2. Weltkrieg besteht.

Zugang zum Grundstück

Vor allem in Hamburg entscheidet ein Wegewart vom Tiefbauamt, wo die Baustraße und die endgültige Zufahrt auf das Grundstück im öffentlichen Bereich verlaufen werden. Da bei den Arbeiten öffentlicher Grund benutzt wird, müssen Sie eine Art Kaution beim Tiefbauamt hinterlegen, falls der Gehweg oder ähnliches beschädigt wird.

Bäume

Auf vielen älteren Grundstücken stehen oft einige Bäume und Sträucher. Diese können Sie jedoch nicht einfach so entfernen. Beim Bauantrag müssen Sie einen sogenannten ,,Gehölzplan“ mit einreichen. Schützenswerte Bäume und Hecken sind beim Neubau ein äußerst wichtiger Punkt. Jedoch unterscheiden sich Regeln und Gesetze für der Umgang mit ihnen von Bundesland zu Bundesland. Ein Baumsachverständiger kann Sie dazu beraten.

Bodengutachten

Ein Bodengutachter prüft, ob sich auf dem Grundstück Schadstoffe befinden und ob der Boden die Last eines Neubaus überhaupt tragen kann. Dafür nimmt der Gutachter Bohrungen im Grundstück vor, um den Boden im Anschluss zu analysieren. Die Kosten für ein solches Gutachten belaufen sich auf ungefähr 1.000 €. Dafür wissen Sie aber, ob Sie auf dem Grundstück überhaupt Ihre Traumimmobilie bauen können. Deshalb sollten Sie das Gutachten immer vor dem Grundstückskauf machen.

Viele Abriss- beziehungsweise Bauunternehmen kümmern sich im Vorfeld für Sie um die oben angesprochenen Themen. So sparen Sie Zeit und Nerven.

Hausabriss: Lohnt es sich, den alten Keller beizubehalten?

Ist der Keller in einem guten Zustand, kann es sich lohnen, den Keller beizubehalten. Vorausgesetzt, man möchte einen Keller haben. Es gibt aber auch viele Fälle, in denen es sich nicht lohnt, den Keller zu erhalten:

• Der Keller ist feucht und es ist teuer, ihn trockenzulegen.
• Er entspricht nicht den statischen Anforderungen an den Neubau.
• Sie wollen den Neubau an eine andere Stelle des Grundstückes setzen.

Deshalb lassen sich manche Baufirmen oft gar nicht erst darauf ein, einen vorhandenen Keller beizubehalten. Sie bieten dann oft an, einen neuen Keller oder eine Bodenplatte anstelle des alten Kellers zu errichten.

Wie findet man ein gutes Abrissunternehmen?

Achten Sie bei der Auswahl eines geeigneten Unternehmens auf entsprechende Siegel wie das „RAL-Gütezeichen Abbrucharbeiten“ oder ob das Unternehmen von einem geprüften Meister für Abbruch und Betontrenntechnik geführt wird.

Auch wenn es sich hier „nur“ um Abrissarbeiten handelt, sollten Sie hier nicht sparen. Denn ein unsachgemäßer Abriss kann zum Beispiel dazu führen, dass Schäden am Nachbargrundstück entstehen oder Schadstoffe nicht richtig abgetragen werden. Im schlimmsten Fall können dadurch weitere Folgekosten entstehen, die den Hausabriss zusätzlich verteuern.

Sollte ich bei einem Hausabriss die Nachbarn informieren ?

Grundsätzlich sind Sie nicht verpflichtet Ihre Nachbarn über einen anstehenden Hausabriss zu informieren. Da es aber bei einem Hausabriss zu einer großen Lärm- und Staubbildung kommen kann, sollten Sie Ihre Nachbarn im Vorfeld benachrichtigen. So können diese sich darauf vorbereiten beziehungsweise ihren Tagesablauf dementsprechend anpassen.

Wenn Sie es aber mit einer Grenzbebauung, wie zum Beispiel gemeinsamen Mauern oder Gebäudeteilen, zu tun haben oder für die Arbeiten das Nachbargrundstück betreten oder temporär nutzen müssen ist eine Zustimmung der betroffenen Nachbarn notwendig. Stimmen Sie sich mit Ihren Nachbarn genau ab und treffen Sie klare Vereinbarungen, damit die Arbeiten reibungslos ablaufen können.

Kann ich bei einem Hausabriss bestehende Anschlüsse weiternutzen?

Wenn Sie ein Haus abreißen, müssen Sie alle Leitungen für Strom, Trinkwasser, Schmutzwasser und Telekommunikation laut vorgeschriebenen DIN-Normen neu verlegen. Die alten Leitungen könnten nämlich porös oder beschädigt sein. Auch bei vorhandenen Schächten für Regen- oder Schmutzwasser muss ein Experte prüfen, ob diese weitergenutzt werden können.

Insbesondere bei Häusern in 2. oder 3. Reihe müssen Sie mit deutlich höheren Erschließungskosten rechnen. Zusätzlich muss man prüfen, ob es einen Höhenunterschied zwischen Straße und Grundstück gibt und ob man dann zusätzlich mit Hebeanlagen arbeiten muss. Das verursacht ebenfalls höhere Erschließungskosten.

Wann lohnt es sich, ein Haus zu sanieren, statt es abzureißen?

Nicht immer muss ein Hausabriss die erste Option sein. Manchmal kann es sein, dass sich ein altes Haus auch sanieren lässt. Das kann in folgenden Fällen zutreffen:

• Der Sanierungsaufwand hält sich in Grenzen.
• Das Gebäude hat einen besonderen Charme.
• Die Grundstruktur ist ansprechend.
• Es besteht ein emotionaler Bezug zum Haus und ein Abriss kommt deshalb nicht infrage.
• Die Immobilie steht unter Denkmalschutz

Wie teuer eine Sanierung in etwa ist, kann Ihnen ein Gutachter oder Sachverständiger nach einer Begehung mitteilen. Ein Gutachter kann Ihnen auch sagen, ob die Sanierungsmaßnahmen, die Sie sich wünschen, überhaupt umsetzbar sind oder ein Hausabriss doch sinnvoller ist.