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Haus abreißen und neu bauen: Tipps, Hinweise und Kosten

Die Nachfrage nach Grundstücken ist hoch, das Angebot eher mau. In diesem Bericht wollen wir klären, wann es sich lohnt ein bebautes Grundstück zu kaufen und das Haus darauf für einen Neubau abzureißen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Gründe für einen Hausabriss

      Gehören Sie auch zu denen, die so langsam bei der Suche nach einem geeigneten Grundstück verzweifeln? Unbebaute Grundstück sind beim aktuellen Eigenheim-Boom Mangelware. Gerade in Metropolregionen kann es vorkommen, dass das Grundstück allein bereits teurer als der geplante Neubau ist.

      In unserem Artikel „Was kostet ein Haus?“ erläutern wir die Preissituation und das Verhältnis zwischen Grundstückskosten und Neubaukosten einmal genauer.

      Daher ist es kaum verwunderlich, dass immer mehr zukünftige Eigenheimbesitzer auf die Idee kommen, ein bereits bebautes Grundstück zu kaufen, um dann das Haus abreißen und neu bauen zu können.

      Oder gehören Sie eher zu denen, bei denen sich nach anfänglicher Vorfreude über den Hauskauf das vermeintliche Traumhaus als ziemlich in die Jahre gekommenes Sanierungsobjekt herausstellt? Viele Käufer stehen jetzt vor einer Entscheidungsfindung, die auch finanziell abgewogen werden sollte. Wollen Sie den Altbau-Charme des Hauses erhalten und es sanieren oder ist es wirtschaftlich sinnvoller, das Haus abreißen und neu bauen zu lassen?

      Darf ich einfach ein Haus abreißen und neu bauen?

      Bevor Sie direkt zum Vorschlag- oder Bohrhammer greifen: Nur weil Ihnen das Haus gehört, dürfen Sie es nicht ohne weiteres abreißen. Doch ganz so kompliziert, wie man es im Behördenparadies Deutschland vermutet, ist ein Abriss dann aber auch wieder nicht.

      Wir haben gute Nachrichten für alle Abriss-Motivierten. Denn in den meisten Fällen brauchen Sie keine Abrissgenehmigung, um ein Haus abreißen zu können. Sie müssen dem Bauamt lediglich rechtzeitig vor Abrissbeginn mitteilen, dass Sie den Abriss planen. Das Bauamt bestätigt Ihnen dann die Abrissarbeiten. Allerdings sind die Landesbauordnungen, in denen auch Abrisse geregelt sind, Ländersache. Das heißt, dass es behördlich gesehen durchaus unterschiedlich leicht oder schwer sein kann, ein Haus abreißen zu lassen – je nachdem, in welchem Bundesland Sie wohnen.

      Faustregel

      Häufig ist es so, dass Häuser mit einem Gesamtvolumen von 300 Kubikmetern ohne Abrissgenehmigung abgerissen werden dürfen. 300 Kubikmeter entsprechen in etwa einer Gesamtwohnfläche von 120 Quadratmetern bei einer Deckenhöhe von 2,5 Metern. Informieren Sie sich aber unbedingt bei Ihrem zuständigen Bauamt über derartige Richtwerte.

      Nicht ganz so einfach wird es hingegen, wenn das Haus, das Sie abreißen wollen, unter Denkmalschutz steht. Hier ist immer eine ordentliche Abrissgenehmigung erforderlich. Mitunter ist ein Abriss sogar ausgeschlossen.

      Haus abreißen: Abriss in Eigenleistung?

      Nehmen wir nun an, Sie dürfen Ihr Haus abreißen und neu bauen. Dann stellt sich die Frage, ob Sie den Abriss in Eigenregie durchführen, oder ob Sie ein Abrissunternehmen engagieren. Prinzipiell können Sie ein Haus oder Teile davon auch eigenständig abreißen, wenn Sie über die nötige Erfahrung, Werkzeug verfügen und Schutzmaßnahmen einhalten. Achten Sie in jedem Fall darauf, dass Sie das Haus vor Abrissbeginn bei den Versorgungswerken vom Strom-, Wasser- und Gasnetz nehmen lassen.

      Je nach Größe und Zustand des Hauses kann ein Abriss in Eigenregie aber auch zu gefährlich für private Bauherren sein. Ein Hausabriss mit tonnenweise schwerem Schutt kann eine Gefahr für Leib und Leben werden. Eine private Unfallversicherung, die auch derartige Tätigkeiten absichert, ist für solche Fälle unerlässlich. Auch potenzielle Gefahrenstoffe wie giftige Lacke oder Asbest können von Laien nicht immer sofort erkannt werden und sind dadurch ein Risiko. Vielleicht ist es ratsamer, seine privaten Abrisskünste auf Gartenlauben oder Garagen zu konzentrieren und es erfahrenen Abrissunternehmen in die Hand zu legen, Ihr Haus abreißen zu lassen.

      Diese Unternehmen verfügen nicht nur über die nötige Erfahrung, sondern auch über sämtliche Werk- und Fahrzeuge, sowie über entsprechenden Versicherungsschutz. Zudem ist der Hausabriss nicht mit dem Einreißen der Wände getan. Der Schutt muss sortiert und rechtmäßig entsorgt werden. Sortieren und entsorgen Sie beispielsweise Gefahrenstoffe falsch, weil Sie diese nicht erkennen, können Sie sich strafbar machen. Abrissunternehmen verfügen über die notwendige Expertise, damit so etwas nicht passiert. Und falls doch, sind zumindest Sie als Bauherr nicht dafür verantwortlich.

      Haus abreißen und neu bauen: Lohnen sich die Kosten?

      Die Kosten für einen Hausabriss belaufen sich je nach Größe und Lage des Hauses auf 10.000 bis 25.000 Euro. Diese Kosten für den Abriss beinhalten die Planung, mögliche Vorarbeiten wie das Entfernen beweglicher Teile, die eigentlichen Abrissarbeiten, das Ausbaggern eines Kellers und die rechtmäßige Entsorgung des Schutts. Sie können diese Kosten etwas senken, indem Sie das Haus beispielsweise vor dem Abriss selbst ausräumen und entrümpeln, falls nötig.

      Ob es sich lohnt, ein bebautes Grundstück zu kaufen, um nach dem Abriss einen Neubau zu errichten, ergibt sich aus einer schlichten Rechnung: Ist ein unbebautes Grundstück teurer als das bebaute inklusive Abriss, lohnt es sich. Es lohnt sich aber häufig auch aus anderen Gründen wie beispielsweise einer hervorragenden Lage oder tollem Obstbaumbestand. Im Endeffekt kommt es darauf an, was genau Sie an dem gekauften Grundstück schätzen und was Sie bereit sind dafür zu investieren.

      Bebauungspläne einsehen

      Wenn Sie vorhaben, ein Haus abreißen und neu bauen zu lassen, sollten Sie in jedem Fall vorab klären, ob sich Ihre Wunschimmobilie nach dem Abriss rechtlich überhaupt umsetzen lässt. Mitunter haben sich die Bebauungspläne der Kommune geändert haben.

      Hat das Abrisshaus beispielsweise 2,5 Stockwerke und 200 Quadratmeter Wohnfläche, heißt das nicht automatisch, dass der Neubau das gleiche Ausmaß haben darf. Gibt der aktuelle Bebauungsplan maximal zwei Stockwerke und 150 Quadratmeter Wohnfläche vor, wäre der Neubau wesentlich kleiner als die zu sanierende Bestandsimmobilie.

      Altes Haus abreißen oder sanieren?

      Etwas anders sieht die Entscheidungsfindung aus, wenn Sie überlegen, ob sich die Sanierung eines alten Hauses lohnt, oder ob Sie es lieber abreißen sollten. Natürlich geht es hier einerseits auch um die Wirtschaftlichkeit. Übersteigen die potenziellen Sanierungskosten die Kosten für einen Neubau (inklusive der Abrisskosten), kann es wirtschaftlich sinnvoller sein, das alte Haus abreißen zu lassen.

      Sanierung mit zinsgünstigen KfW-Darlehen

      Für die (energetische) Sanierung eines alten Hauses können Sie unterstützend zu Ihrer Baufinanzierung auch ein zinsgünstiges KfW-Darlehen beantragen. Auch für Häuser, die unter Denkmalschutz stehen, bietet die KfW spezielle Finanzierungsmöglichkeiten mit einmaligen Zuschüssen.

      Andererseits haben alte Häuser mitunter einen einmaligen Charme. Die Urigkeit eines alten Bauernhauses lässt sich nur schwer in einen Neubau übertragen. Anders sieht es vielleicht bei Bestandsbauten aus der Nachkriegszeit aus. Häuser bis in die 1980er-Jahre hinein sind eher funktional und wenig geräumig oder gemütlich. Hier fällt ein Hausabriss vielleicht aufgrund dessen leichter.

      Wie teuer eine Sanierung in etwa wird, kann Ihnen ein Gutachter oder Sachverständiger nach einer Begehung mitteilen. Ein Gutachter kann Ihnen auch sagen, ob die Sanierungsmaßnahmen, die Sie sich wünschen, überhaupt umsetzbar sind. Ohne professionelle Beratung und Unterstützung kann die Sanierung eines alten Hauses deutlich teurer werden als vielleicht zunächst gedacht. Ein Gutachter verschafft Ihnen Klarheit, ob ein Hausabriss nicht sinnvoller ist.

      Das leistet Dr. Klein

      Die Suche nach einem Grundstück gestaltet sich beim aktuellen Immobilien-Boom schwierig. Um ein Baugrundstück zu finden, werden Bauherren daher immer kreativer und suchen nach neuen Lösungen. Beispielsweise bieten Bauträger hin und wieder Unterstützung bei der Suche nach einem Grundstück an.

      Auch der Kauf eines bebauten Grundstücks und der Abriss des darauf stehenden Hauses kann eine Option sein. In vielen Fällen ist das sogar eine gute und umsetzbare Lösung. Die Abrissbirne können wir von Dr. Klein für Sie zwar nicht schwingen, doch bei der Finanzierung Ihres Wohntraums stehen wir für Sie parat.

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