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Haus abreißen und neu bauen: Tipps, Hinweise und Kosten

Haus abreißen: Tipps, Hinweise und Kosten

Die Nachfrage nach Grundstücken ist hoch, das Angebot eher mau. Deshalb kann es sich lohnen, ein bebautes Grundstück zu kaufen und das vorhandene Haus für einen Neubau abzureißen. Dr. Klein erklärt, was es dabei zu beachten gibt.

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  • Inhaltsverzeichnis
    • Haus abreißen: Das Wichtigste zusammengefasst.

      • Ein Haus abzureißen kosten im Schnitt zwischen 20.000 € und 30.000 €.
      • Die Kosten für Abrissarbeiten fallen unter die Baunebenkosten. Sie lassen sich also über einen Baukredit mitfinanzieren. Die Zinsen sind dann günstiger als bei einem normalen Ratenkredit.
      • Prüfen Sie vor dem Hausabriss, ob Sie Ihre Wunschimmobilie laut Bebauungsplänen auch auf dem Grundstück bauen dürfen.
      • Um ein Haus abzureisen, braucht es keine Genehmigung. Oft reicht es, wenn Sie das Bauamt rechtzeitig informieren.
      • Wer Gebäude mit einem Gesamtvolumen von unter 300 m³ abreißen will, muss das Bauamt in der Regel nicht informieren.
      • Fragen Sie zur Sicherheit immer beim Bauamt nach, da sich die Vorschriften von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.
      • Wer ein altes Haus doch sanieren möchte, kann einen Gutachter oder Sachverständigen zurate ziehen. So bekommen Interessenten ein Bild über Kosten und mögliche Sanierungsmaßnahmen.
      • Für energetische Sanierungen gibt es zinsgünstige KfW-Programme.

      Haus abreißen und neu bauen: Wann lohnt es sich, ein bebautes Grundstück zu kaufen?

      Ob es sich lohnt, ein bebautes Grundstück zu kaufen, um nach dem Abriss einen Neubau zu errichten, ergibt sich aus einer schlichten Rechnung: Ist ein unbebautes Grundstück teurer als das bebaute inklusive Abriss, lohnt es sich.

      Achten Sie bei der Überlegung auch auf die Bebauungspläne. Mitunter haben sich diese geändert und der eigene Neubau lässt sich nicht ohne Weiteres wie geplant umsetzen.

      Hat das Abrisshaus beispielsweise 2,5 Stockwerke und 200 m² Wohnfläche, heißt das nicht automatisch, dass der Neubau das gleiche Ausmaß haben darf. Gibt der aktuelle Bebauungsplan maximal 2 Stockwerke und 150 m² Wohnfläche vor, wäre der Neubau wesentlich kleiner als die zu sanierende Bestandsimmobilie.

      Liegt für das Grundstück, auf dem das Haus abgerissen werden soll, kein Bebauungsplan vor, muss § 34 des Baugesetzbuches beachtet werden. Dieser besagt, dass sich die neue Immobilie an die umliegenden Gebäude anpassen muss.

      Was kostet es, ein Haus abzureißen?

      Die Kosten für einen Hausabriss belaufen sich auf mindestens 150 € bis 200 € pro m². Je nach Größe und Lage des Hauses können sich die Gesamtkosten auf 20.000 € bis 30.000 € summieren. Die Kosten für den Abriss hängen von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören:

      • Abrissmethode
      • Zugänglichkeit und Standort der Immobilie
      • Bauweise des Objekts
      • Vorhandene Materialien beziehungsweise Schadstoffe
      • Sicherungsmaßnahmen für die umliegende Nachbarschaft
      • Eventuelle Absperrung der Straße
      • rechtmäßige Entsorgung des Schutts
      • Entmüllen sowie Leitungen und Kabel entfernen
      • Entsorgung Müll und Sondermüll
      • Eventuelles Auffüllen der Erde auf dem Grundstück

      Interessenten sollten bedenken, dass für einen Neubau nach aktuellen Standards auch ein neues Fundament notwendig ist. Zudem müssen Leitungen nach einem Abriss laut vorgeschriebener DIN-Norm neu verlegen. Die Spezialisten von Dr. Klein empfehlen deshalb, 40.000 € bis 50.000 € als Puffer für Notfälle für den Abriss bei Seite zu legen.

      Wer die Kosten etwas senken will, kann das Haus beispielsweise vor dem Abriss selbst ausräumen und entrümpeln.

      Banken erachten Abrisskosten meistens als Baunebenkosten. Das bedeutet, dass Sie Kosten dafür über die Baufinanzierung abdecken können. Dadurch sparen Sie Geld. Die Zinsen für eine Baufinanzierung sind nämlich niedriger als die eines herkömmlichen Ratenkredits.

      Wie lange dauert es, ein Haus abzureißen?

      Ein Haus abzureißen dauert, je nach Größe, mehrere Tage oder bis zu einer Woche.

      Bevor ein Haus abgerissen werden kann, sind im Vorfeld verschiedene Vorgaben zu erfüllen. In Hamburg zum Beispiel braucht es zunächst einen Nachweis für die Kampfmittelfreiheit. Dabei prüft der Kampfmittelräumdienst anhand von alten Luftbildern, ob auf dem Gelände ein Verdacht von Fliegerbomben aus dem 2. Weltkrieg besteht. Je nach Schnelligkeit der Behörden kann der Vorgang mehrere Wochen oder Monate dauern.

      Oft wird das Geld bei einem Neubau stückchenweise nach dem jeweiligen Baufortschritt ausgezahlt. Wenn der Zeitplan nicht eingehalten wird, berechnet die Bank Bereitstellungszinsen für die Teile des Darlehens, die noch nicht in Anspruch genommen wurden. Die meisten Banken gewähren aber eine bereitstellungszinsfreie Zeit. Dauer und Zinshöhe können je nach Anbieter schwanken. Wer eine gute Kombination aus beidem findet, kann Geld sparen.

      Ist es möglich, ein Haus selbst abzureißen?

      In der Regel kümmern sich spezielle Abrissunternehmen darum, die Immobilie sachgerecht zu entfernen. Prinzipiell können Sie ein Haus oder Teile davon auch eigenständig abreißen, wenn Sie über die nötige Erfahrung und Werkzeug verfügen sowie gewisse Schutzmaßnahmen einhalten.

      • Nehmen Sie das Haus vor Abrissbeginn bei den Versorgungswerken vom Strom-, Wasser- und Gasnetz.
      • Schließen Sie eine private Unfallversicherung ab.

      Je nach Größe und Zustand des Hauses kann ein Abriss in Eigenregie aber auch zu gefährlich für private Bauherren sein. Dazu gehören folgende Gefahren:

      • Der tonnenweise schwere Schutt kann bei einem Hausabriss eine Gefahr für Leib und Leben sein.
      • Laien erkennen potenzielle Gefahrenstoffe wie giftige Lacke oder Asbest nicht immer sofort und sind dadurch einem Risiko ausgesetzt.
      • Sortieren und entsorgen Sie Gefahrenstoffe falsch, weil Sie diese nicht erkennen, können Sie sich strafbar machen.

      Abrissunternehmen verfügen zusätzlich zu der nötigen Erfahrung, auch über sämtliche Werk- und Fahrzeuge sowie über entsprechenden Versicherungsschutz. So lassen sich Fehler beim Hausabriss verhindern. Und falls es doch dazu kommt, sind zumindest Sie als Bauherr nicht dafür verantwortlich.

      Braucht es eine Genehmigung, um ein Haus abzureißen?

      In den meisten Fällen brauchen Sie keine Abrissgenehmigung, um ein Haus abreißen zu können. Sie müssen das zuständige Bauamt lediglich rechtzeitig vor Abrissbeginn informieren. Das Bauamt bestätigt Ihnen dann die Abrissarbeiten.

      Keine Abrissgenehmigung brauchen Sie in der Regel bei Häusern mit einem Gesamtvolumen von bis zu 300 m³. Dieses Volumen entspricht in etwa einer Gesamtwohnfläche von 120 Quadratmetern bei einer Deckenhöhe von 2,5 m.

      Nicht ganz so einfach wird es hingegen, wenn das Haus, das Sie abreißen wollen, unter Denkmalschutz steht. Hier ist immer eine ordentliche Abrissgenehmigung erforderlich. Mitunter ist ein Abriss sogar ausgeschlossen.

      Die Landesbauordnungen, in denen auch Abrisse geregelt sind, unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Das heißt, dass Aufwand, Dauer und Vorschriften, um ein Haus abzureißen, je nach Standort variieren. Informieren Sie sich deshalb unbedingt bei Ihrem zuständigen Bauamt über die jeweiligen Vorgaben.

      Altes Haus abreißen oder sanieren?

      Bei vielen Grundstücken mit Altbestand befindet sich die Immobilie in einem sehr schlechten Zustand. Dann führt kein Weg daran vorbei, das Haus abzureißen. Es kann aber auch weitere Gründe geben, wann es sich lohnt, ein bestehendes Objekt auf einem Grundstück abzureißen, statt es zu sanieren.

      • Die Sanierungskosten sind viel zu hoch.
      • Es stehen größere Modernisierungsarbeiten an, zum Beispiel im Energiebereich.
      • Die Raumaufteilung und Größe des Objekts entsprechen nicht den eigenen Wünschen.
      • Das Haus soll barrierefrei umgestaltet werden.

      Doch nicht immer muss ein Hausabriss die erste Option sein. Manchmal kann es sein, dass sich ein altes Haus auch sanieren lassen kann. Das kann in folgenden Fällen zutreffen:

      • Der Sanierungsaufwand hält sich in Grenzen.
      • Das Gebäude hat einen besonderen Charm.
      • Die Grundstruktur ist ansprechend.
      • Es besteht ein emotionaler Bezug zum Haus und ein Abriss kommt deshalb nicht in Frage.

      Wie teuer eine Sanierung in etwa ist, kann Ihnen ein Gutachter oder Sachverständiger nach einer Begehung mitteilen. Ein Gutachter kann Ihnen auch sagen, ob die Sanierungsmaßnahmen, die Sie sich wünschen, überhaupt umsetzbar sind oder ein Hausabriss doch sinnvoller ist.

      Sanierung mit zinsgünstigen KfW-Darlehen

      Für die (energetische) Sanierung eines alten Hauses können Sie unterstützend zu Ihrer Baufinanzierung auch ein zinsgünstiges KfW-Darlehen beantragen. Auch für Häuser, die unter Denkmalschutz stehen, bietet die KfW spezielle Finanzierungsmöglichkeiten mit einmaligen Zuschüssen. Hausbesitzerinnen und Hausbesitzern stehen dabei bis zu 150.000 € pro Wohneinheit zur Verfügung – mit einem Tilgungszuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss.

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