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Immobiliensuche mit Makler: Kosten, Tipps, Auswahlkriterien

Ein Makler kann Ihnen bei der Immobiliensuche helfen. Wie Sie den richtigen für Ihre Bedürfnisse finden, erklärt Dr. Klein.

Das Wichtigste in Kürze

  • Einen guten Makler erkennen Sie anhand seines Portfolios, seiner Ausbildung und des Exposés.
  • Die ortsübliche Maklerprovision beträgt je nach Bundesland zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises.
  • Erhalten Sie vom Makler schriftlich ein Exposé, inklusive Adresse des Objekts und Namen des Verkäufers, kommt ein Maklervertrag zustande.
  • § 656 a-d BGB regelt die Aufteilung der Maklercourtage zwischen Käufer und Verkäufer.
  • Die Provision ist erst nach einer erfolgreichen Vermittlung fällig.
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Lesen Sie mehr dazu in unserem Ratgeber: Sofortkreditentscheidung für die Baufinanzierung.

Wie finde ich den passenden Makler?

Sie finden den richtigen Makler, wenn Sie auf ein paar Details achten. Welche das sind, zeigen wir Ihnen hier:

1. Hat der Makler die notwendige Ausbildung?

Ein guter Makler verfügt über eine entsprechende Ausbildung als Makler oder im Immobilien-, Banken- oder Baubereich. Je mehr Qualifikationen Ihr Makler hat, desto besser und detailreicher kann er Sie bei der Haussuche beraten.

2. Hat der Makler das richtige Portfolio?

Jeder Makler hat sich auf eine andere Immobilienart spezialisiert. Schauen Sie sich deshalb die Referenzen des Maklers an, um zu erfahren, welchen Immobilientyp er hauptsächlich vermittelt. Suchen Sie eher eine Eigentumswohnung, sollten Sie auch einen Makler wählen, der diese vornehmlich im Portfolio führt.

3. Hat der Makler ein aussagekräftiges Exposé erstellt

Ein gutes Exposé sollte alle relevanten Informationen rund um das Haus beinhalten. Es sagt zudem viel über den Makler selbst aus. Hat er sich Mühe gegeben und alle wichtigen Daten festgehalten oder ist das Exposé eher oberflächlich. Wie aussagekräftig sind die Informationen? Beurteilen Sie deshalb die Qualität des Exposés. Ein sorgfältig ausgearbeitetes Exposé ist ein Indikator für einen guten Makler.

4. Kann der Makler Ihre Fragen beantworten?

Ein Makler sollte sich mit dem Kaufobjekt gut auskennen. Dazu gehört, dass er Ihre Fragen zum Haus beantworten, für den Kauf relevanten Unterlagen vorlegen und Ihnen rechtliche Details zum Kaufvertrag erklären kann.

5. Fühlen Sie sich beim Makler gut aufgehoben?

Ein Makler begleitet Sie während allen Phasen Ihres Hauskaufs. Dazu gehört neben dem Besichtigungstermin auch der Termin beim Notar und die Schlüsselübergabe.

Maklervertrag bei der Immobiliensuche: Wie kommt er zustande?

Ein Maklervertrag kommt zustande, wenn Sie auf schriftliche Anfrage vom Makler folgende Informationen bekommen:

  • Exposé,
  • Adresse des Objekts
  • Namen des Verkäufers
  • Information zu den Provisionsansprüchen des Maklers

Dadurch, dass der Makler Ihnen die oben genannten Informationen zur Verfügung stellt, hat er eine Dienstleistung im Rahmen der Immobilienvermittlung erbracht. Somit ist ein Maklervertrag zustande gekommen.

Wichtig ist, dass seit dem 23.12.2020 ein Maklervertrag nur in Textform zustande kommen kann. Eine E-Mail oder eine Textnachricht reichen schon aus. Mündliche Absprachen oder ein Abschluss per Handschlag haben keine Gültigkeit mehr.

Sie erhalten deshalb mit dem Exposé auch eine Widerrufsbelehrung zum Maklervertrag. Dazu sind Makler nach § 355 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sogar verpflichtet. Das 14-tägige Widerrufsrecht beginnt dann mit dem Abschluss des Maklervertrages, also sobald Sie alle relevanten Informationen vom Makler erhalten haben.

Wenn Sie einen Vertrag mit dem Makler eingegangen sind, müssen Sie nicht automatisch eine Provision zahlen. Die Maklercourtage wird nur im Fall einer erfolgreichen Vermittlung fällig. Entscheiden Sie sich gegen die Immobilie, kommt es auch nicht zu einer erfolgreichen Vermittlung und somit zu keinen Provisionsansprüchen.

Was kostet die Immobiliensuche mit einem Makler?

Die ortsübliche Maklerprovision beträgt je nach Bundesland zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 500.000 € kann die Maklerprovision somit zwischen 29.750 € und 35.700 € liegen. Die Maklerprovision ist Teil der Kaufnebenkosten und kann ihren Immobilienkauf, zusätzlich verteuern.

Die Höhe der Courtage ist nicht gesetzlich festgeschrieben und somit verhandelbar. Insbesondere in Gegenden mit einer geringen Käufernachfrage stehen Ihre Chancen gut, die Höhe der Provision nach unten zu verhandeln.

Wer muss die Maklerprovision zahlen?

Wer den Makler bestellt, muss ihn auch bezahlen. Der § 656 a-d BGB hält dabei fest, wie in unterschiedlichen Situationen die Kostenaufteilung zwischen Käufer und Verkäufer geregelt wird. Die Regelungen gelten nur für den privaten Kauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern.

Wer den Makler in welcher Höhe bezahlt, hängt jetzt von folgenden Voraussetzungen ab:

Verkäufer und Käufer haben beide den Makler beauftragt

Wenn 2 Parteien den Immobilienvermittler bestellt haben, teilen sie sich die Kosten für die Maklerprovision. Die Provision muss aber für beide Seiten gleich hoch sein. Fordert der Makler vom Verkäufer zum Beispiel 3 % Maklergebühren, muss er auch vom Käufer 3 % verlangen.

Nur eine Partei bestellt den Makler

Beauftragt lediglich eine Person den Makler, muss sie ihn auch bezahlen. Laut § 656 d BGB besteht jedoch die Möglichkeit, eine Beteiligung der Maklerprovision von der anderen Seite zu verlangen. Der Auftraggeber muss dabei mindestens 50 % der Kosten tragen und der Vertragspartner darf nicht mehr als 50 % der Kosten stemmen. Die andere Partei muss ihren Anteil erst zahlen, wenn der Auftraggeber seinen Teil nachweislich an den Makler überwiesen hat.

Wann muss ich den Makler bei der Immobiliensuche bezahlen?

Vermittelt Ihnen ein Makler erfolgreich eine Immobilie, hat er Anspruch auf eine Provision. Die Zahlung muss dann innerhalb einer Frist von 7 bis 14 Tagen nach Fälligkeit des Kaufpreises beim Makler eingehen.

Die genauen Voraussetzungen für einen Provisionsanspruch sind in § 652 Abs. 1 BGB geregelt. Demnach hat ein Makler unter folgenden Bedingungen Anspruch auf eine Provision:

  • Er hat einen Maklervertrag mit dem Käufer oder dem Verkäufer oder beiden abgeschlossen
  • Ein Kaufvertrag ist zwischen Käufer und Verkäufer der Immobilie zustande gekommen, die er vertritt.
  • Er war nachweislich an der Vermittlung der Immobilie beteiligt

Trifft dies zu, darf der Makler seine Dienstleistung in Rechnung stellen.

  • Makler umgehen?

    Manchmal kann es verlockend sein, den Vermittler zu überspringen und hinter seinem Rücken direkt die Hausbesitzer anzusprechen. Sollte es dann zwischen den Eigentümern und Ihnen zu einem Kaufvertrag kommen, kann der Makler dennoch seine Provision einfordern. Dann nämlich, wenn er nachweislich beide Vertragsparteien zusammengebracht hat. Haben Sie den Makler beauftragt, kann er in diesem Fall alternativ auch Schadensersatzansprüche geltend machen, sollten Sie sich hinter seinem Rücken um eine Immobilie bewerben.

  • Doppelte Maklerprovision zahlen?

    Manchmal kann es sinnvoll sein, sich von mehreren Maklern unterstützen zu lassen. Dadurch erweitern Sie Ihr Suchgebiet und erhalten Zugang zu weiteren potenziellen Kaufobjekten.

    Doch Vorsicht: Wenn Ihnen mehrere Makler dasselbe Objekt anbieten, müssen Sie unter Umständen beiden eine Provision zahlen. Unterrichten Sie Ihren Makler also sofort, wenn Sie eine vorgeschlagene Immobilie bereits über einen anderen Makler gesehen haben. Klären Sie zudem aktiv die Provisionsfrage im Vorfeld. So vermeiden Sie unliebsame Überraschungen im Nachgang.

    Durch eine Freistellungsvereinbarung oder Vereinbarung über die Aufteilung der Provision können Sie sich zusätzlich davor schützen. So halten Sie fest, dass ein Makler entweder auf die Provision verzichtet oder beide Makler sich die Provision aufteilen.

Immobiliensuche mit einem Makler: Vor- und Nachteile

Wer sich bei der Immobiliensuche von einem Makler unterstützen lässt, kann schneller an sein Ziel kommen. Dafür muss er aber auch ein paar Dinge in Kauf nehmen:

Vorteile
  • Marktkenntnis
  • Exklusiver Zugang zu Immobilien
  • Vorauswahl passender Immobilien
  • Gute Kenntnisse über das Objekt
Nachteile
  • Maklercourtage
  • Die Qualität der Makler kann variieren

Vorteile

Marktkenntnis: Ein Makler kennt die Preise am Markt und ist mit der Umgebung des Objekts vertraut. Er kann Sie diesbezüglich beraten und sagen, ob die Immobilie Ihren Ansprüchen entspricht.

Exklusiver Zugang zu Immobilien: Makler vermitteln fast 70 % aller verkauften Wohnobjekte. Als Kunde eines Maklers erfahren Sie vorab von einer verfügbaren Immobilie. Erst wenn seine Kunden kein Interesse haben, bietet der Makler das Objekt im Internet an.

Vorauswahl passender Immobilien: Durch einen Makler ersparen Sie sich die Immobiliensuche. Er kennt ihre Wünsche und Vorstellungen und kann Ihnen deshalb passende Objekte vorschlagen.

Kenntnisse über das Objekt: Ein guter Makler kann Ihnen viele Fragen über die Immobilie beantworten. Zum Beispiel, welche Sanierungsaufgaben als Nächstes anstehen oder welche Miete man für ein Haus in dieser Lage verlangen kann.

Nachteile

Maklercourtage: Für seine Dienstleistung verlangt ein Makler Geld. Die Kosten orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie. Je teurer die Immobilie, desto höher die Provision für den Makler.

Qualität des Maklers: Die Tätigkeit des Maklers ist kein geschützter Beruf. Da theoretisch jeder Makler sein kann, gibt es Qualitätsunterschiede. Investieren Sie deshalb Zeit, um einen guten Makler zu finden und sich so einiges an Arbeit und Ärger zu ersparen.

Welche Aufgaben erledigt ein Makler?

Ein Makler übernimmt organisatorische Aufgaben bei einer Immobilientransaktion, unterstützt Käufer und Verkäufer aber auch mit seiner Expertise. Er ist die Schnittstelle zwischen beiden Parteien bei einem Immobilienkauf.

Zu seinen Aufgaben gehören folgende für den Käufer interessanten Dienstleistungen:

  • Ermittlung des Verkaufswertes
  • Zusammentragen aller Unterlagen wie Grundrisszeichnungen, Bauplänen, Grundbuchauszug, Energieausweis, Versicherungsausweis oder Katasterplan
  • Erstellung eines Exposés, das alle relevanten Angabe und aussagekräftige Fotos beinhaltet.
  • Organisation von Besichtigungsterminen
  • Verkaufsverhandlungen mit Kaufinteressenten
  • Prüfung der Kaufpreisfinanzierung der Kaufinteressenten
  • Vorbereitung des Notartermins zur Unterzeichnung des Kaufvertrages
  • Begleitung des Kaufprozesses, inklusive der fristgerechten Zahlung des Kaufpreises
  • Objektübergabe nach Beurkundung des Kaufvertrages

Diese Aufgaben können Sie von einem Makler erwarten. Ein guter Makler beantwortet Ihnen dabei all Ihre Fragen zum Objekt und schlägt Ihnen nur Immobilien vor, die auch zu Ihnen passen.

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