Bedienungsanleitung zum Tilgungsrechner
Die Berechnungen des Tilgungsrechners basieren auf einem heutzutage üblichen Annuitätendarlehen. An dieser Stelle zeigen wir Ihnen, wie der Tilgungsrechner – auch Restschuldrechner – genannt, funktioniert, welche Angaben Sie dazu benötigen und welche Schlüsse Sie aus den Ergebnissen ziehen können.
Bereich „Auszahlungsdatum“
Wenn Sie bereits eine konkrete Immobilie im Auge haben, die Sie erwerben möchten, dann schwebt Ihnen vermutlich auch schon ein Kauftermin vor, zu dem Sie schließlich die Summe aus dem Darlehen benötigen. Geben Sie diesen Termin hier ein. Wenn Sie ihn noch nicht kennen, dann wählen Sie an dieser Stelle im Tilgungsrechner einfach den frühestmöglichen Monat aus.
Bereich „Darlehensbetrag“
Hierbei handelt es sich um den Betrag, den Sie von der Bank leihen möchten, um die Immobilie kaufen zu können. Normalerweise ermittelt er sich aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis der Immobilie und Ihrem Eigenkapital, das Sie einbringen werden.
Bereich „Sollzins“
Falls Ihnen bereits ein Angebot für eine Immobilienfinanzierung vorliegt, dann werfen Sie einen Blick in die Unterlagen, um herauszufinden, welcher Sollzins ihm zugrunde liegt. Der Sollzins ist sozusagen die Leihgebühr, die Ihre Bank für das Verleihen der Gesamtsumme berechnet. Verwechseln Sie ihn nicht mit dem Effektivzins: Dieser enthält den Sollzins plus zusätzliche Gebühren für Sonderleistungen wie zum Beispiel inbegriffene Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel. Übrigens: Unser Tilgungsrechner gibt den Effektivzins automatisch mit aus, Sie finden diese Angabe nicht nur in Ihren Angebotsunterlagen, sondern auch im Ergebnis-Feld des Tilgungsrechners, nachdem Sie auf „Berechnen“ geklickt haben. Falls Ihnen noch kein Baufinanzierungsangebot vorliegt, können Sie sich in puncto Sollzins an den Zinsangeboten von Dr. Klein orientieren.
Bereich „Tilgung“
In diesem Abschnitt des Tilgungsrechners müssen Sie sich für eine von drei Eingabemöglichkeiten entscheiden, weshalb zwei von den drei Feldern immer auf „0“ stehen bleiben sollten:
- Tilgung: An dieser Stelle geben Sie die gewünschte, anfängliche Tilgung ein. Der Rechner gibt als Ergebnis die Höhe der Monatsrate und die Länge der Laufzeit aus. Dieser Weg bietet sich an, wenn Sie bereits genau wissen, mit welcher anfänglichen Tilgung Sie starten möchten.
- Rate: Hier teilen Sie dem Rechner einfach Ihre gewünschte Ratenhöhe mit, beispielsweise 900 Euro monatlich. Daraus ermittelt der Tilgungsrechner im Zusammenhang mit dem bereits definierten Sollzins, wie hoch Ihre anfängliche Tilgung und die Laufzeit des Darlehens insgesamt ausfallen. Diesen Weg können Sie gehen, wenn Sie noch nicht wissen, wie hoch Sie die Tilgungsrate ansetzen wollen oder wie lange die Laufzeit maximal gehen soll.
- Laufzeit: Anstelle von Tilgung und Rate können Sie an dieser Stelle bei „Monate Laufzeit“ einfach die gewünschte Gesamtlaufzeit Ihrer Baufinanzierung eingeben. Diese Berechnung ist sinnvoll, wenn Sie genaue Vorstellungen davon haben, wie lange Ihre Baufinanzierung bis zur vollständigen Begleichung Ihrer Restschuld maximal dauern soll. Angenommen, Ihnen schweben dafür 20 Jahre vor, dann zeigt Ihnen der Tilgungsrechner an, welche Monatsrate und welche anfängliche Tilgung diesem Wunsch entsprechen würden.
Wie hängen „anfängliche Tilgung“, Monatsrate, Laufzeit und Sollzins zusammen?
Um den Sinn der Angaben im Bereich Tilgung richtig zu verstehen, ist ein wenig mehr Hintergrundwissen erforderlich. Die anfängliche Tilgung ist der Tilgungssatz, mit dem Sie starten möchten. Sie überlegen sich, wie viel Prozent der Restschuld Sie im ersten Jahr abtragen können. Üblicherweise startet man mit einem Prozent pro Jahr. Heutzutage empfehlen die Spezialisten von Dr. Klein aber, die anfängliche Tilgungsrate direkt höher anzusetzen, auf mindestens zwei oder drei Prozent pro Jahr – denn die aktuell niedrigen Sollzinsen geben Ihnen genügend Luft dazu.
Welchen Sinn eine höhere, anfängliche Tilgung hat
Die monatliche Rate, die Sie für Ihr Darlehen bezahlen, besteht aus einem Zinsanteil, der als „Leihgebühr“ an die Bank fließt, und einem Tilgungsanteil, welcher der Begleichung Ihrer Restschuld dient. Der Zinsanteil wird über den Sollzins festgelegt, zum Beispiel 1,9 Prozent pro Jahr. Er orientiert sich an der vorhandenen Restschuld, die durch Ihre monatlichen Zahlungen jeden Monat sinkt. Das bedeutet: Der Zinsanteil innerhalb der Rate sinkt mit der Zeit, der Tilgungsanteil innerhalb der Rate steigt mit der Zeit.
Wie der Zinsanteil den Tilgungsanteil bestimmt
Zu Beginn zahlen Sie also diese 1,9 Prozent noch auf die vollständige Restschuld. Damit ist dieser Teil der Rate bereits fest definiert. Bei einer Restschuld von beispielsweise 200.000 Euro fließen mit einem Sollzins von 1,9 Prozent pro Jahr etwa 3.800 Euro jährlich und damit 317 Euro monatlich von der Rate in die Zinsen.Nun müssen Sie sich überlegen: Wie viel Luft haben Sie insgesamt für die Monatsrate übrig? Wie viel können Sie jeden Monat in die Immobilie investieren? Mal angenommen, Sie haben sich auf einen Höchstbetrag von 900 Euro insgesamt festgelegt, und das wäre die Summe, die Sie Monat für Monat leisten können. Abzüglich der 317 Euro für die Zinsen haben Sie 583 Euro für die Tilgung jeden Monat übrig, pro Jahr 6.996 Euro. Daraus ergibt sich für eine Restschuld von 200.000 Euro eine anfängliche, jährliche Tilgungsrate von etwa 3,49 Prozent.
Fazit: Sollzins und Tilgungsrate hängen eng zusammen
Somit kristallisiert sich hinter dieser Beispielrechnung folgender Grundgedanke heraus: Je niedriger der Sollzins, den Ihre Bank Ihnen von Beginn an bietet, desto mehr Luft haben Sie von Beginn an für die Tilgung über. Daher lohnt es sich, beim Sollzins auf jeden Prozentpunkt hinter dem Komma zu achten. Wäre der Sollzins niedriger, könnten Sie mit derselben Monatsrate mehr tilgen. Und je höher Sie von Beginn an tilgen, desto schneller haben Sie Ihre Restschuld abgetragen – dementsprechend wirken sich Sollzins und anfänglicher Tilgungssatz auch auf die Gesamtlaufzeit Ihrer Baufinanzierung aus.
Bereich „Tilgungsveränderungen sind geplant“
Mit diesem Feld fragt der Tilgungsrechner folgendes ab: Haben Sie bereits heute Kenntnisse darüber, ob sich Ihre finanzielle Situation in Zukunft ändert? Wenn Sie beispielsweise wissen, dass Ihnen eine Gehaltserhöhung winkt, können Sie damit möglicherweise die jährliche Tilgung erhöhen und dies heute schon in die Berechnung mit einfließen lassen. Oder umgekehrt: Durch eine Tilgungsabsenkung können Sie Ihre monatliche Rate verringern und dies mit einkalkulieren. Bedenken Sie dabei aber, dass Tilgungsabsenkungen nicht immer möglich sind, dies hängt von Ihrem Finanzierungsvertrag ab.
Bereich „Ratenzahlung“
Hier können Sie wählen, in welchem Turnus Sie die Raten für das Darlehen leisten möchten, monatlich oder vierteljährlich. Einige Banken bieten Ihnen Rabatte, wenn Sie vierteljährlich zahlen, die monatliche Zahlungsweise ist aber die üblichere.
Bereich „Sollzinsbindung“
Bei einem Annuitätendarlehen wird der angebotene Sollzins für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Geben Sie Ihren gewünschten Zeitraum in den Tilgungsrechner ein und wählen Sie zwischen 5, 10, 15, 20, 25 und sogar 30 Jahren. Ist er einmal fixiert, kann sich der Sollzins über die Jahre hinweg nicht mehr ändern – diese Zinsbindung dient also Ihrer Sicherheit. Denn: Würde er sich zwischendurch erhöhen, hätten Sie plötzlich höhere Monatsraten zu leisten, was zu erheblichen, finanziellen Engpässen führen könnte.
Allerdings kann auch das Gegenteil eintreten: Sie legen sich 20 Jahre lang auf Ihren Sollzins fest, und in der Zwischenzeit sinken die Zinsen. Dann kommen Sie nicht ohne weiteres aus Ihrem Vertrag heraus, um von den gesunkenen Zinsen zu profitieren. Die Entscheidung darüber, wie lange Sie sich festlegen wollen, hängt also von der Zinsentwicklung und von der Frage ab, ob die Zinsen in Zukunft eher steigen oder sinken werden. Aktuell sind die Zinsen sehr niedrig, und die Wahrscheinlichkeit steigender Zinsen ist erhöht. Es empfiehlt sich derzeit deshalb, den günstigen Zins möglichst lange festzuhalten.
Im Zweifel hilft Ihnen übrigens ein gesetzlich festgelegtes Sonderkündigungsrecht aus dem langen Vertrag heraus: Gemäß §489 BGB können Sie einen Immobilienkredit nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ganz egal, ob Sie sich 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahre daran gebunden hatten.
Bereich „Kalkulierter Zins nach Sollzinsbindung“
An dieser Stelle kommt das Thema Zinsänderungsrisiko ins Spiel, denn das können Sie mit unserem Tilgungsrechner auch direkt mit einkalkulieren. Worum handelt es sich dabei? Das Zinsänderungsrisiko ist eng mit der Frage verknüpft, auf welchen Zeitraum Sie Ihre Zinsbindung festgelegt haben.
Angenommen, Sie binden sich direkt von Beginn an etwa 30 Jahre und legen anhand des Sollzinses, der Tilgungsrate und Ihrer monatlichen Rate fest, dass Ihre Restschuld innerhalb dieser 30 Jahre vollständig beglichen sein muss – dann haben Sie mit dem Zinsänderungsrisiko nichts mehr am Hut. Es kann Ihnen nichts anhaben, weil Ihr Zins über die gesamte Zeit hinweg festgelegt ist und weil keine Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung übrig bleiben wird. Anders sieht es aus, wenn Sie sich lediglich 10 oder 15 Jahre festlegen. Dann müssten Sie in der Regel eine sehr hohe Monatsrate tragen, um anschließend schuldenfrei zu sein.
Normalerweise bleibt nach einer kürzeren Zinsbindung immer eine Restschuld übrig, die dann über eine Anschlussfinanzierung weiter finanziert werden muss. Nach 10 oder 15 Jahren haben sich die marktüblichen Zinsen für Baufinanzierungen in der Regel verändert, sie sind dann entweder gestiegen oder gesunken. Gesunken wäre wünschenswert, denn dann können Sie in der nächsten Finanzierungsrunde entweder Ihre Monatsrate herabsetzen oder mit einer gleichbleibenden Rate mehr tilgen. Im Fall von gestiegenen Zinsen müssten Sie dann aber definitiv mit einer höheren Monatsrate rechnen, vor allem, wenn sich die Gesamtzeit, in der Sie Ihre Baufinanzierung ursprünglich abbezahlt haben wollten, nicht erheblich verlängern soll.
So gehen Sie vor, wenn Sie das Zinsänderungsrisiko mit einkalkulieren möchten
Innerhalb der letzten 16 Jahre haben sich die Bauzinsen bei Krediten mit zehnjähriger Zinsbindung unseren Daten zufolge von etwa 6,00 Prozent pro Jahr auf etwa 1,00 Prozent herabgesetzt – das ergibt eine Differenz von 5,00 Prozent. Es ist also durchaus möglich, dass sich Marktzinsen für Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsbindung innerhalb von 16 Jahren um 5 Prozent nach oben oder nach unten bewegen. Wenn Sie nun mit unserem Tilgungsrechner Ihr persönliches Zinsänderungsrisiko ausrechnen lassen wollen, dann addieren Sie zu Ihrem aktuellen Sollzins fünf Prozent hinzu und geben das Ergebnis ins Feld „Kalkulierter Zins nach Sollzinsbindung“ ein. Mit plus 5 Prozent hätten Sie dann allerdings ein Beispiel für das absolute Worst-Case-Szenario. Die Spezialisten für Baufinanzierung von Dr. Klein gehen nicht davon aus, dass die Zinsen in den kommenden Jahren in einem solchen Ausmaß ansteigen werden.
Bereich „Sondertilgungen sind geplant“
Sie wissen bereits heute, dass Ihnen in Kürze mehr Kapital zur Verfügung stehen wird, zum Beispiel infolge einer Erbschaft oder aufgrund einer Gehaltserhöhung? Und das frei werdende Geld möchten Sie in die Baufinanzierung in Form von Sondertilgungen investieren? Dann ermöglicht unser Tilgungsrechner es Ihnen an dieser Stelle, die entsprechenden Summen mit einzukalkulieren. Sie wirken sich dann nicht nur auf das Ergebnis von Rate und Restschuld aus, sondern werden auch im Tilgungsplan mit ausgewiesen.
Bereich „Rate und Restschuld berechnen“
In diesem Abschnitt des Tilgungsrechners haben Sie die Möglichkeit, nun über „Berechnen“ das Ergebnis aufzurufen. Je nachdem, was Sie oben im Tilgungsabschnitt ausgewählt haben, werden Ihnen nun unterschiedliche Ergebnisse präsentiert:
- Haben Sie unter „Tilgung“ eine anfängliche Tilgungsrate festgesetzt, erhalten Sie als Ergebnis die entsprechende Monatsrate und die Restschuld nach Ablauf der gewählten Sollzinsbindung.
- Haben Sie unter „Tilgung“ hingegen zuvor eine feste Monatsrate angegeben, bekommen Sie diese im Ergebnisfeld auch noch mal angezeigt plus die übrig bleibende Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung. Gleichzeitig erscheint oben im Tilgungsbereich die anfängliche Tilgungsrate, die daraus entsteht.
- Haben Sie unter „Tilgung“ zu Beginn eine feststehende Gesamtlaufzeit eingegeben, innerhalb der alle Schulden beglichen sein sollen, erhalten Sie im Ergebnisfeld die monatliche Rate, eine Restschuld von 0 Euro. Oben im Tilgungsbereich wird Ihnen die entsprechende, anfängliche Tilgung angezeigt.
Außerdem haben Sie die Möglichkeit, eine Alternative zu berechnen. Damit können Sie zwei Rechnungen direkt vergleichen.
Bereich „Gesamtübersicht und Tilgungsplan“
An dieser Stelle bietet der Tilgungsrechner Ihnen ein praktisches Zusatzfeature in Form eines Tilgungsplans. Er beantwortet die Fragen: Wie viel werden Sie zu welchem Zeitpunkt abgezahlt haben und wie entwickelt sich die Restschuld von Monat zu Monat? Sie haben auch hier noch mal die Wahl: Entweder ziehen Sie einen Plan, der Ihnen eine Übersicht über den Tilgungsverlauf bis zum Ende Ihrer gewählten Sollzinsbindung anzeigt, oder Sie erhalten eine Gesamtübersicht bis zur Komplett-Tilgung. Wie sie sich gestaltet, hängt davon ab, was Sie oben im Feld „Kalkulierter Zins nach Sollzinsbindung“ eingegeben haben:
- Sind Sie davon ausgegangen, dass sich Ihr Sollzins zur Anschlussfinanzierung hin nicht merklich verändert und haben in das Feld „Kalkulierter Zins nach Sollzinsbindung“ deshalb denselben Wert eingegeben wie weiter oben bei „Sollzins“? Dann zeigt Ihnen die Gesamtübersicht bis zum Ende an, wie die Finanzierung unter denselben Zinsumständen weiter gehen würde.
- Sind Sie davon ausgegangen, dass sich der Marktzins erhöht hat, wenn Sie in Zukunft eine Anschlussfinanzierung brauchen werden, und haben Sie deshalb ins Feld „Kalkulierter Zins nach Sollzinsbindung“ einen höheren Zins angegeben? Dann zeigt Ihnen die Gesamtübersicht im Tilgungsrechner an, wie sich Ihre Monatsrate mit der Anschlussfinanzierung verändert, und Sie erfahren, wie lange es bis zur Kompletttilgung dauert.
- Sie wollten ermitteln, wie sich Ihre Finanzierung verändert, wenn der Marktzins nach Ablauf Ihrer Zinsbindung gesunken ist und haben im Feld „Kalkulierter Zins nach Sollzinsbindung“ einen niedrigeren Wert eingegeben? Dann zeigt Ihnen die Gesamtübersicht an, wie und ab wann sich Ihre Monatsrate im Tilgungsverlauf reduziert.
Welchen Bauzins Dr. Klein anbietet: Günstig finanzieren, Tilgung optimieren
Der Tilgungsrechner bietet Ihnen eine gute Möglichkeit, Ihre Baufinanzierung auszurechnen. Dabei zeigt sich immer wieder: Der Sollzins ist der alles entscheidende Faktor. Je besser er ausfällt, desto günstiger wird Ihre Finanzierung in puncto Dauer, Höhe der Monatsrate und Abbau der Restschuld. Es lohnt sich deshalb immer, noch weitere Angebote einzuholen.
Einen schnellen Überblick über die Konditionen von Dr. Klein bietet Ihnen unser Rechner für Bauzinsen. Geben Sie hier einfach die Ihnen bekannten Daten ein und erhalten Sie einen Sollzinssatz im Ergebnis. Er bietet Ihnen einen ersten Anhaltspunkt dazu, mit welchen Zinsbedingungen Sie ungefähr rechnen können. Dabei handelt es sich allerdings noch um eine grobe Richtung.
Individuelle Angebote, die genau auf Ihre Voraussetzungen angepasst wurden, erhalten Sie auf Wunsch im nächsten Schritt, im Zuge einer Kontaktaufnahme.