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Bei der Immobilienfinanzierung bezahlen einige Kreditnehmer ihr Darlehen über Jahrzehnte hinweg an die Bank zurück, andere Kreditnehmer benötigen einen kürzeren Zeitraum für die Rückzahlung. Wie schnell Sie Ihren Kredit tilgen können, hängt unter anderem von der Höhe des Sollzinses ab, den Sie wählen.
Unser Tilgungsrechner ermittelt für Sie, wie sich die monatliche Rate und die verbleibende Restschuld Ihres Immobilienkredits in Abhängigkeit vom Sollzins entwickeln. Außerdem stellt er Ihnen einen vollständigen Tilgungsplan zur Verfügung. Dieser listet auf, wie viel Ihrer Restschuld Sie Monat für Monat bereits abbezahlt haben.
An dieser Stelle erklären wir Ihnen, wie der Tilgungsrechner – auch als Restschuldrechner bezeichnet – funktioniert, welche Angaben dafür erforderlich sind und welche Erkenntnisse Sie aus den Ergebnissen gewinnen können.
Wenn Sie bereits eine Immobilie ins Auge gefasst haben, die Sie erwerben möchten, haben Sie vermutlich auch schon einen Kaufzeitpunkt festgelegt. Zu diesem Termin benötigen Sie die Auszahlung Ihres Immobilienkredits. Tragen Sie in das Feld „Beginn der Rückzahlung“ das Datum ein, an dem die erste Rate zur Rückzahlung Ihres Darlehens fällig wird. Falls Ihnen dieser Zeitpunkt noch nicht bekannt ist, wählen Sie im Tilgungsrechner einfach den frühestmöglichen Monat aus.
Geben Sie in dieses Feld den Betrag ein, den Sie sich für den Kauf Ihrer Immobilie von der Bank leihen möchten. Diese Summe bezeichnet man als „Darlehen“. Normalerweise ermittelt sich die Darlehenssumme aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis der Immobilie und dem Eigenkapital, das Sie in die Finanzierung einbringen.
Der Sollzins ist die Leihgebühr, die Ihre Bank dafür berechnet, dass sie Ihnen das Darlehen zur Verfügung stellt. Falls Ihnen bereits ein Angebot für eine Immobilienfinanzierung vorliegt, finden Sie den Sollzins in Ihren Unterlagen.
Wenn Ihnen noch kein Baufinanzierungsangebot vorliegt, können Sie sich in puncto Sollzins an den Zinsangeboten von Dr. Klein orientieren. Mehr zu den aktuellen Konditionen finden Sie auf unserer Seite Bauzinsen.
Verwechseln Sie den Sollzins jedoch nicht mit dem Effektivzins: Dieser enthält den Sollzins plus zusätzliche Gebühren für Sonderleistungen wie zum Beispiel inbegriffene Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel. Unser Tilgungsrechner gibt den jährlichen Effektivzins automatisch mit aus. Sie finden diese Angabe im Ergebnis-Feld des Tilgungsrechners.
Bitte geben Sie in dieses Feld im Tilgungsrechner den gewünschten Zeitraum in Jahren und gegebenenfalls Monaten ein, für den Sie eine Sollzinsbindung vereinbaren möchten. Üblicherweise bieten Banken Sollzinsbindungen über 5, 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahre an. Dabei gilt: Je länger der gewählte Zeitraum, desto besser lassen sich Ihre Rückzahlungsraten langfristig planen - desto höher steigt jedoch auch der Zinssatz. Ob es sinnvoll ist, eine längere oder kürzere Zinsbindung zu wählen, hängt von der aktuellen Höhe der Zinsen ab.
In diesem Abschnitt des Tilgungsrechners müssen Sie sich für eine von zwei Eingabemöglichkeiten entscheiden: entweder für den Anteil der Tilgung oder für die Höhe der monatlichen Rate. Den nicht ausgewählten Wert passt der Tilgungsrechner automatisch an.
Wenn Sie während der Laufzeit des Darlehens die Höhe des Tilgungsanteils oder der monatlichen Rate ändern möchten, können Sie das in diesem Abschnitt in die Berechnung einfließen lassen.
Öffnen Sie dazu über das kleine „+“-Symbol das entsprechende Feld und tragen Sie den neuen Tilgungssatz oder die neue Rate sowie das Datum ein, ab dem die Änderung gelten soll. Bitte beachten Sie auch hier: Geben Sie nur einen der beiden Werte an – der jeweils andere wird automatisch vom Tilgungsrechner ermittelt.
Über das „+“-Symbol können Sie weitere Änderungen von Tilgung und Rate innerhalb des Zahlungsplans hinzufügen.
Sie wissen bereits heute, dass Ihnen in Kürze mehr Kapital zur Verfügung steht – zum Beispiel durch eine Gehaltserhöhung – und möchten dieses über Sondertilgungen in Ihre Baufinanzierung einbringen? Unser Tilgungsrechner bietet Ihnen an dieser Stelle die Möglichkeit, entsprechende Beträge direkt in die Berechnung einzubeziehen, also eine extra Tilgung zu berechnen. Diese fließen nicht nur in das Ergebnis von Rate und Restschuld ein, sondern werden auch im Tilgungsplan ausgewiesen.
Wählen Sie dafür im Feld „Sondertilgung“ aus, ob die Sondertilgung einmalig oder regelmäßig erfolgen soll, sowie den Betrag und das Startdatum. Regelmäßige Zahlungen werden ab dem angegebenen Datum automatisch wiederholt.
Auch bei Sondertilgungen haben Sie die Möglichkeit, über das „+“-Symbol am Ende des Bereichs zusätzliche Beträge einzugeben, wenn Sie neben der regulären Rate weitere Rückzahlungen leisten möchten.
Nachdem Sie im Tilgungsrechner bzw. Restschuldrechner alle erforderlichen Felder ausgefüllt haben, zeigt Ihnen der Bereich „Ihr Ergebnis“ an, wie hoch die monatliche Rate und die verbleibende Restschuld auf Basis Ihrer Eingaben ausfallen.
Anschließend erhalten Sie eine übersichtliche Gegenüberstellung: Auf der einen Seite sehen Sie Ihre Eingaben, auf der anderen eine Zusammenfassung der geleisteten Zahlungen bis zum Ende der Sollzinsbindung. Diese Übersicht enthält die gesamte Summe Ihrer Ratenzahlungen – also den Betrag, den Sie innerhalb der Sollzinsbindung an die Bank zurückgezahlt haben – sowie die darin enthaltenen Anteile von Zins und Tilgung. Zudem werden die verbleibende Restschuld sowie die Gesamtlaufzeit des Darlehens ausgewiesen.
An dieser Stelle bietet Ihnen der Tilgungsrechner mit dem detaillierten Zahlungsplan ein zusätzliches Feature. Basierend auf der von Ihnen gewählten Tilgung, dem Zinssatz und eventuellen Sondertilgungen zeigt Ihnen der Tilgungsplan, wie viel Ihres Darlehens Sie zu welchem Zeitpunkt zurückgezahlt haben und wie sich die Ratenzahlungen auf die Höhe der Restschuld auswirkt. Sie erfahren auch, welchen Anteil die Zinsen und welchen die Tilgung in den einzelnen Raten ausmachen.
Der Tilgungsrechner stellt Ihnen zuerst die voraussichtlichen Zahlungen bis zum Ende der Zinsbindung Ihres Darlehens vor. Anschließend zeigt er, wie sich der Zahlungsplan bis zum Ende der gesamten Darlehenslaufzeit gestaltet, wenn alle Vorgaben zu Tilgung, Zinssatz und Sondertilgungen gleichbleiben. Das heißt:
Erster Teil Zahlungsplan
Dieser berechnet die Raten und die Restschuld innerhalb der Sollzinsbindung, die Sie vorgegeben haben. Das können beispielsweise 10 Jahre sein. Am Ende des Plans finden Sie die verbleibende Restschuld und das Datum der letzten Ratenzahlung.
Zweiter Teil Zahlungsplan
Dieser Zahlungsplan zeigt Ihnen, wie sich die Tilgung des Darlehens bis zum Ende der Gesamtlaufzeit weiter entwickelt. Das Darlehen ist danach vollständig zurückgezahlt.
Der Tilgungsrechner bietet Ihnen eine gute Möglichkeit, Restschuld und Tilgung für Ihr Darlehen zu berechnen und einen genauen Tilgungsplan zu erstellen.
Einen schnellen Überblick über die Konditionen von Dr. Klein bietet Ihnen unser Bauzinsrechner.
Die Berechnungen des Tilgungsrechners basieren auf einem heutzutage üblichen Annuitätendarlehen. Bei einem Annuitätendarlehen wird der Sollzins für einen festgelegten Zeitraum garantiert. Ist er einmal fixiert, kann sich der Sollzins über die Jahre hinweg nicht mehr ändern – diese Zinsbindung dient also Ihrer Sicherheit. Würde er sich zwischendurch erhöhen, hätten Sie plötzlich höhere Monatsraten zu leisten, was zu erheblichen, finanziellen Engpässen führen könnte.
Die Entscheidung darüber, welcher Zeitraum für eine Sollzinsbindung Ihres Kredits wahrscheinlich günstig ist, hängt von der Zinsentwicklung und von der Frage ab, ob die Zinsen in Zukunft eher steigen oder fallen werden.
Eine lange Zinsbindung bietet Ihnen zwar Planungssicherheit, kann aber auch ein Risiko darstellen: Legen Sie sich zum Beispiel für 20 Jahre auf einen festen Sollzins fest und die Zinsen sinken in dieser Zeit, zahlen Sie unter Umständen mehr für Ihr Darlehen als nötig. Mit einer kürzeren Zinsbindung hätten Sie die Chance, in näherer Zukunft zu besseren Konditionen umzuschulden. Wo die Zinsen aktuell stehen und wie sie sich entwickeln, erfahren Sie regelmäßig in unserem Newsletter.
Das gesetzlich festgelegtes Sonderkündigungsrecht hilft Ihnen bei Bedarf aus einem langen Darlehensvertrag heraus: Gemäß §489 BGB können Sie einen Immobilienkredit nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ganz egal, ob Sie sich 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahre daran gebunden hatten.
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