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Bausachverständiger: Tipps für die professionelle Baubegleitung

Ein Bausachverständiger ist ein Muss bei jeden Hausbau oder Hauskauf. Warum der Baugutachter so wichtig ist, wann Sie einen benötigen und welche Kosten für einen Baubegleiter anfallen, erfahren Sie bei Dr. Klein.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist ein Bausachverständiger?

      Ein Bausachverständiger, auch Baugutachter genannt, prüft, ob eine Immobilie sachgerecht erbaut wurde und erkennt mögliche Mängel, die beim Hausbau oder nach der Fertigstellung entstehen können. Auch beim Immobilienkauf ist ein Bausachverständiger hilfreich, um versteckte Mängel zu lokalisieren und Sanierungskosten einzuschätzen.

      Ein Bausachverständiger arbeitet eigenverantwortlich und unabhängig. Er wird direkt vom Bauherren oder Käufer als Baubegleitung oder Gutachter engagiert. Allerdings sind diese Berufsbezeichnungen nicht rechtlich geschützt, so dass Sie beim Engagement eines Bausachverständigen vor allem auf die Ausbildung, die Berufserfahrung und seine Sachkenntnis achten sollten.

      Wann brauche ich einen Bausachverständigen?

      Eine professionelle Baubegleitung ist vor allem in zwei Fällen sinnvoll:

      • beim Bau einer Immobilie
      • beim Kauf einer Immobilie

      Mit Hilfe eines Bausachverständigen können eventuelle Mängel frühzeitig erkannt und beseitigt werden. Beim Hausbau prüft der Baugutachter beispielsweise den Bauplan sowie die Kostenkalkulation der Immobilie und überwacht den Baufortschritt durch regelmäßige Besuche auf der Baustelle. Werden Mängel gefunden, hilft der Sachverständige, deren Beseitigung durchzusetzen.

      Engagieren Sie möglichst frühzeitig einen Baugutachter. So sind Sie von Anfang an auf der sicheren Seite und der Einzug verzögert sich nicht unnötig. Es ist aber auch möglich, den Bausachverständigen erst nach Beendigung der Bauarbeiten zur Bauabnahme zu engagieren. Werden dann noch Mängel gefunden, die beseitigt werden müssen, sind Sie jedoch unter Umständen gezwungen, noch etwas länger auf den Einzug warten.

      Viele Baumängel treten oft erst innerhalb der Gewährleistungsfrist zu Tage. Diese beginnt mit der Bauabnahme und beträgt fünf Jahre. Deshalb lohnt es sich, vor Ablauf dieser Frist die Immobilie noch einmal mit einem Bausachverständigen zu begehen.

      Beim einem Hauskauf nimmt der Baugutachter die Immobilie genau unter die Lupe, erkennt versteckte Mängel, gibt Tipps zur energetischen Sanierung und erstellt einen Sanierungsplan. Außerdem beurteilt er, ob der Kaufpreis angemessen ist und ist auf Wunsch des Kunden auch bei der Preisverhandlung dabei.

      Was ist der Unterschied zwischen einem Bausachverständigen und einem Bauleiter?

      Obwohl beide Begriffe oft synonym verwendet werden, gibt es doch erhebliche Unterschiede. So kümmert sich ein Bauleiter vor allem um den organisatorischen Einsatz der Gewerke auf der Baustelle und sorgt für einen reibungslosen Ablauf. Ein Bausachverständiger prüft dagegen, ob alle Arbeiten sachgemäß durchgeführt wurden und unterstützt den Bauherren, wenn Probleme auftreten.

      Was prüft ein Baugutachter?

      Je nachdem, ob Sie einen Bausachverständiger für den Hausbau oder den Hauskauf engagieren, unterscheiden sich die Tätigkeitsbereiche. Wir haben Ihnen im Folgenden einmal die wichtigsten Zuständigkeitsbereiche für einen Baugutachter aufgeführt:

      Bau einer Immobilie:

      • Prüfung der Vertragsunterlagen und der Baubeschreibung
      • Betreuung des Baus und regelmäßige Besichtigungen der Baustelle
      • Feststellung von Schäden und Überwachung der Mängelbeseitigung
      • Begleitung der Bauabnahme

      Kauf einer Immobilie:

      • Bewertung der Immobilie
      • Analyse von Schwachstellen, beispielsweise Schimmelbildung
      • Erstellung von Sanierungskonzepten
      • Überprüfung von Sanierungen
      • Energetische Beratung
      • Unterstützung bei der Beantragung von Fördergeldern

      Weitere Zuständigkeitsbereiche von Bausachverständigen:

      • Erstellung einer Immobilienbewertung
      • Erstellung eines Bau- oder Wertgutachtens für ein Haus
      • Erstellung eines Energieausweises
      • Gutachtenerstellung über Schadstoffe im Gebäude
      • Berechnung von Bodenflächen
      • Erstellung von Boden- und Brandschutzgutachten

      Was ist ein Baugutachten?

      Mit einem Baugutachten erhalten Käufer beispielsweise einen Überblick über eventuell anstehende Renovierungen und Sanierungen ihrer Immobilie. So lassen sich anfallende Kosten besser planen. Bei einem Neubau werden in einem Baugutachten zum Beispiel detaillierte Angaben zu den Baufortschritten und Baustoffen gemacht. Häufig dient ein Baugutachten als Beweissicherung, welches auch vor Gericht Bestand hat. Auch Banken verlangen für die Baufinanzierung in einigen Fällen ein Baugutachten.

      Welche Kosten fallen für einen Bausachverständiger an?

      Die Kosten für einen Baugutachter hängen vor allem vom Aufwand ab. Aber auch die Größe des Objekts, die Region und die Qualifikation des Bausachverständigen sind ausschlaggebende Faktoren. Betreut er beispielsweise den gesamten Prozess des Hausbaus, ist dies natürlich teurer, als wenn er nur Teilbereiche übernimmt. Welche Bereiche der Bausachverständige übernehmen soll, können Sie im Vertrag festhalten.

      Ein Bausachverständiger kann sein Honorar selbst festlegen. Das Honorar setzt sich aus dem Stundenlohn des Baugutachters, den Spesen (zum Beispiel für Anfahrten, Porto) und einem Seitenpreis für das Gutachten zusammen. Je mehr Seiten das Gutachten dabei hat, desto teurer wird es natürlich auch. Je nach Qualifikation kann der Stundenlohn eines Baubegleiters bis zu 200 Euro betragen, dazu kommen die Spesen sowie die Kosten für ein schriftliches Gutachten von etwa 40 bis 60 Euro pro Seite.

      In der folgenden Übersicht sehen Sie beispielhaft, was eine Baubegleitung bei einer Mängelbegutachtung kosten kann. Bitte beachten Sie aber, dass es sich dabei lediglich um Richtwerte handelt:

       EinzelkostenGesamtkosten
      Stundenlohn (10 Stunden)90 €/Stunde900 €
      Gutachtenerstellung (5 Seiten)45 €/Seite225 €
      Auftragswert Stundenlohn + Gutachtenerstellung (10x90 €+5x45€)1125 €
      Anfahrtskosten4% vom Auftragswert45 €
      GesamtkostenAuftragswert + Anfahrtskosten (1125 €+45 €)1.170 €
      Tabelle: Kostenbeispiel für ein Gutachter

      Je nachdem, für welchen Auftrag der Bausachverständige engagiert wird, ändern sich natürlich auch die Kosten. So kann beispielsweise eine qualitätssichernde Baubegleitung während des gesamten Hausbaus bis zu zwei Prozent der Bausumme betragen, die Überprüfung der Baupläne bis zu 500 Euro. Beträgt die Bausumme also beispielsweise 300.000 Euro, so kostet die Begleitung bis zur Bauabnahme durch einen Baugutachter bis zu 6.000 Euro.

      Ein Bausachverständiger ist auch bei einem Hauskauf sinnvoll. Soll hierfür ein schriftliches Gutachten erstellt werden, müssen Sie mit bis zu 700 Euro rechnen. Eine Energieberatung für ein Einfamilienhaus kostet je nach Größe und Aufwand bis zu 1.000 Euro.

      Wie kann ich Kosten bei der Baubegleitung sparen?

      Gerade bei der Energieberatung durch einen Bausachverständigen lassen sich Kosten einsparen. So können bei energetischen Gutachten Förderungen durch die KfW oder dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) in Anspruch genommen werden. Beispielsweise fördert die KfW mit dem Programm 431 die professionelle Baubegleitung während einer Sanierung mit einem Zuschuss von 50 Prozent der Gesamtkosten beziehungsweise maximal 4.000 Euro. Die BAFA unterstützt Sie mit der Übernahme von bis zu 80 Prozent des Honorars, wenn Sie einen Energieberater beauftragen. Die Höchstgrenze der Förderung beträgt hier 1.300 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser.

      Beide Förderungen sind kombinierbar. Voraussetzung für die Förderung ist, dass der Bausachverständige für die KfW und die BAFA zertifiziert ist und die Anträge sechs Monate vor Baubeginn gestellt werden. Um eine Kostenübernahme zu gewährleisten, sollten Sie auf jeden Fall mit Start des Hausbaus warten, bis der Antrag entschieden ist.

      Weitere Kosten können Sie sparen, wenn Sie genau überlegen, welche Leistungen Sie zwingend brauchen. Oft ist ein schriftliches Gutachten nicht unbedingt nötig. Auch Posten wie die Abnahme der Innentüren oder der Malerarbeiten können Sie eventuell selbst übernehmen. Sprechen Sie deshalb mit dem Baugutachter die Leistungen genau ab und fragen Sie gezielt nach Preisen.

      Lohnen sich die Kosten für einen Bausachverständigen?

      Natürlich erhöhen die Kosten für eine Baubegleitung die Hausbaukosten. Dennoch ist das Geld sinnvoll angelegt, denn so können teure Fehler durch falsche Planung oder Baumängel vermieden werden. Denn: Mängel, die Sie nach dem Hausbau beseitigen müssen, werden in jedem Fall teurer, als wenn diese gleich behoben werden.

      Zudem haben Sie einen Experten an Ihrer Seite, der Ihre Rechte durchsetzt. Nicht zu unterschätzen ist auch der Respekt, der einem professionellen Bausachverständigen entgegengebracht wird. So lassen sich Forderungen eher durchsetzen, als wenn man es als Laie selbst versucht.

      Vorteile
      • Professionalität
      • Erfahrung / Sachkenntnis
      • Vermeidung von zusätzlichen Kosten durch falsche Kalkulationen oder versteckte Mängel
      • Sicherheit durch Überwachung des Hausbaus bzw. beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie
      Nachteile
      • Zusätzliche Kosten
      • Nicht alle Gutachter sind auch zertifiziert und verfügen über die nötige Sachkenntnis
      • Berufsbezeichnis ist nicht geschützt

      Wie finde ich einen guten Bausachverständigen?

      Die Berufsbezeichnung des Bausachverständigen, Baugutachters oder Baubegleiters ist nicht rechtlich geschützt. Das bedeutet, theoretisch kann sich jeder so nennen. Deshalb ist es hilfreich darauf zu achten, dass der Gutachter öffentlich bestellt und vereidigt ist, da diese Ausbildung als einzige anerkannt ist.

      Üblicherweise handelt es sich bei einem Bausachverständigen um einen ausgebildeten Architekten oder Bauingenieur. Dieser sollte mindestens eine der folgenden Qualifikation vorzeigen können:

      • Eine Anerkennung als öffentlich bestellter und vereidigter Bausachverständiger
      • Eine staatliche Anerkennung
      • Eine Anerkennung durch einen qualifizierten Sachverständigenverband
      • Eine Zertifizierung nach DIN ISO 9001:2008

      Ehe Sie sich also für einen Bausachverständigen entscheiden, lassen Sie sich am besten erstmal seine Qualifikationsnachweise und ein Beispielgutachten zeigen. So bekommen Sie auch schon einmal einen Einblick in seine Arbeit und sehen, ob er und seine Arbeitsweise zu Ihnen passt.

      Wo finde ich den richtigen Baugutachter?

      Einen unabhängigen öffentlich bestellten und vereidigten Baugutachter finden Sie bei den folgenden Quellen:

      Achten Sie bei der Auswahl des Bausachverständigen – neben seiner Qualifikation – auch darauf, dass sein Fachgebiet und seine Erfahrungen Ihrem Anliegen entsprechen. Außerdem können Sie teure Anfahrtskosten sparen, wenn der Baugutachter in Ihrer Nähe wohnt.

      Alle Fakten zur Baubegleitung auf einen Blick

      Ein professionelles Auge in Form eines Bausachverständigen kann Ihnen beim Kauf oder Bau eines Hauses zusätzliche Kosten und Enttäuschungen ersparen. Worauf es dabei ankommt, haben wir Ihnen noch einmal übersichtlich dargestellt:

      • Ein Bausachverständiger unterstützt Sie vielfältig sowohl beim Hausbau als auch beim Hauskauf. Er führt beispielsweise eine Immobilienbewertung durch, fertigt Gutachten an oder erstellt Sanierungs- und Energiekonzepte. Als Baubegleiter ist er beim Hausbau und der Bauabnahme an Ihrer Seite, prüft, ob alle Arbeiten korrekt ausgeführt wurden, erstellt Schadensguten und überwacht die Mängelbeseitigung.
      • Eine professionelle Unterstützung durch einen Baugutachter erhöht zwar die Baunebenkosten, eine nachträgliche Mängelbeseitigung kann aber wesentlich teurer werden. Die Kosten für einen Bausachverständigen richten sich dabei vor allem nach dem Aufwand und der Größe des Projektes.
      • Für eine Baubegleitung können Sie Fördermittel durch die KfW oder die BAFA in Anspruch nehmen und so Kosten einsparen.
      • Achten Sie bei der Wahl des Bausachverständigen auf eine fundierte Ausbildung. Auf der sicheren Seite sind Sie mit einem öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen.

      Beauftragen Sie einen unabhängigen Baugutachter, der Sie bei Ihrem Hausbau begleitet, werden Mängel und falsche Prozesse früher entdeckt und kostengünstiger beseitigt. Bei einem Immobilienkauf erkennt der Bausachverständige, wo Sanierungsbedarf ist und ob die Immobilie ihren Preis wert ist. So oder so: Mit einem Bausachverständigen sind Sie auf der sicheren Seite, sparen eventuell später anfallende Kosten und können das gute Gefühl genießen, dass alles in Ihrem Sinne abläuft.

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