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Der Kaufvertrag für Ihr Haus: So geht’s sicher zur eigenen Immobilie

Der Kaufvertrag stellt den letzten Schritt auf Ihrem Weg zum eigenen Haus oder der eigenen Wohnung dar. Was genau drin stehen sollte und wie der Kaufvertragsprozess abläuft, erklärt Ihnen Dr. Klein.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Welche rechtliche Bedeutung hat der Kaufvertrag für ein Haus?

      Die passende Immobilie ist gefunden, Sie sind sich mit dem Verkäufer einig – nun soll der Kauf unter Dach und Fach gebracht werden. Der Kaufvertrag für das Haus oder die Wohnung bildet dabei die wichtigste Grundlage. Denn: Nur ein notariell beglaubigter Kaufvertrag, den beide Parteien unterschrieben haben, berechtigt zum Eigentümerwechsel. Ein Handschlag oder eine mündliche Vereinbarung reichen hier nicht aus. Zudem hat er eine verbindliche Wirkung, alle im Kaufvertrag festgelegten Regelungen und Absprachen müssen von Käufer und Verkäufer eingehalten werden. Umso wichtiger ist es, zu wissen, was eigentlich in den Vertragsunterlagen stehen sollte und worauf Sie achten sollten.

      Kaufvertrag für Haus und Wohnung: Ohne Notar geht’s nicht

      Soll ein Kaufvertrag für die Immobilie aufgesetzt werden, geht dies nicht ohne einen Notar. Er bildet den neutralen Mittler zwischen Käufer und Verkäufer und organisiert den Übergang des Eigentums. Dabei hat er die Aufgabe, den Kaufvertrag aufzusetzen und beide Vertragspartner über die rechtliche Bedeutung und die Inhalte des Vertrages aufzuklären. Außerdem achtet er darauf, dass der Kaufpreis gezahlt wird und beantragt die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch. Dabei muss der Notar immer neutral bleiben und beide Seiten unparteiisch beraten. Dafür erhält er ein Honorar, das meist vom Käufer zu zahlen ist.

      Wie hoch die Notarkosten sind, hängt vom Kaufpreis ab; insgesamt sollten Sie aber für den Notar und die Grundbuchgebühren mit rund 2 Prozent der Kaufsumme rechnen.

      Alles nach Plan: Wie läuft ein Kaufvertrag ab?

      Bis der Kaufvertrag für das Haus unterschrieben ist und der neue Eigentümer einziehen kann, vergehen manchmal Monate. Wir geben Ihnen deshalb einen Überblick über den Vertragsprozess und sagen Ihnen, welche Schritte wann erfolgen:

      Was vor dem Kaufvertrag passiert

      Haben Sie sich für eine Immobilie entschieden, können Sie den Makler bitten, diese für Sie zu reservieren. Mit einer so genannten Reservierungsvereinbarung wird Ihnen garantiert, dass das Wunschobjekt für einen festgelegten Zeitraum keinem anderen Interessenten angeboten wird. Die Vereinbarung schließen Sie mit dem Makler direkt. Es kann eine Reservierungsgebühr anfallen, meist beträgt diese zwischen 5 und 10 Prozent des Kaufpreises. Diese dient als Entschädigung für den Makler, falls Sie es sich doch noch anders überlegen. Betragen die Gebühren mehr als 10 Prozent, muss die Vereinbarung notariell beglaubigt werden.

      Einen Anspruch auf die Immobilie haben Sie nur, wenn der Verkäufer auch mit der Reservierungsvereinbarung einverstanden ist. Zudem sollte der Makler mit dem bisherigen Eigentümer einen Alleinvertrag abgeschlossen werden, so dass der Verkäufer sein Haus nicht selbst anbieten kann. Lassen Sie am besten sowohl Makler als auch den Eigentümer die Reservierungsvereinbarung unterschreiben. Rechtssicherheit erhalten Sie allerdings nur über eine notariell beglaubigte Reservierungsvereinbarung.

      Vorvertrag kann beim Hauskauf sinnvoll sein

      Sind Sie sich dagegen bereits ganz sicher, dass Sie die Immobilie erwerben möchten, ist es möglich, einen Vorvertrag für den Hauskauf aufzusetzen. Dieser ist bindend für beide Parteien, das heißt, Sie verpflichten sich, die Immobilie zu kaufen und der Verkäufer verpflichtet sich, das Haus an Sie zu verkaufen. Auch für den Vorvertrag zum Hauskauf ist ein Notar nötig, das heißt, es fallen doppelt Notarkosten an. Eine gezahlte Anzahlung ist durch einen notariell beglaubigten Vorvertrag aber abgesichert. Anders sieht es aus, wenn Sie den Vorvertrag für den Hauskauf ohne Notar und nur in schriftlicher Form oder sogar mündlich abschließen: Möchten Sie den Kauf dann doch nicht durchführen, sind Sie auf die Kulanz des Verkäufers angewiesen, um das Geld zurückzubekommen – es sei denn, es wurde eine Schadensersatzklausel in den Vertrag mit aufgenommen.

      Die Besonderheiten von Reservierungsvereinbarung und Vorvertrag sehen Sie hier noch einmal auf einen Blick:

      ReservierungsvereinbarungVorvertrag
      Der Makler sichert zu, die Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum keinen weiteren Interessenten anzubieten.Beide Parteien werden zum Abschluss eines Kaufvertrages verpflichtet. In dem Vertrag sind bereits alle wesentlichen Punkte eines Kaufvertrages aufgeführt. Außerdem kann eine Klausel vereinbart werden, die Schadenersatzansprüche geltend macht, sollte eine der beiden Parteien vom Vertrag zurücktreten. Eine notarielle Beurkundung des Vorvertrages ist gesetzlich nicht erforderlich, sollte jedoch durchgeführt werden.
      Tabelle: Besonderheiten Reservierungsvereinbarung und Vorvertrag

      Finanzierungsangebote einholen

      Vor dem Immobilienkauf ist auch der richtige Zeitpunkt, um Ihre Baufinanzierung zu klären. Holen Sie sich am besten verschiedene Angebote ein – ein unabhängiger Vermittler ist dabei die bequemste Wahl. Mit unserem Bauzinsrechner können Sie Ihre Finanzierung bereits einmal durchrechnen und anschließend mit einem unserer Berater vor Ort die Detailfragen klären.

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      Haben Sie sich für ein konkretes Objekt entschieden, stellt Ihnen die Bank nach einer Bonitätsprüfung und anhand der Informationen zu der Immobilie eine schriftliche Finanzierungszusage aus. Dabei handelt es sich um eine formlose Zusage der Bank, dass sie die Baufinanzierung übernimmt. So können Sie dem Verkäufer zeigen, dass Sie zahlungsfähig sind und den Kaufpreis entrichten können.

      Vorgespräch beim Notar vereinbaren

      Wenn Sie sich mit dem Verkäufer einig sind, ist es Zeit für ein erstes Gespräch mit dem Notar. In der Regel wird dieser vom Käufer beauftragt, da dieser auch die Notargebühren zahlt. In dem Vorgespräch beantwortet der Notar rechtliche Fragen, erfasst die Personalien und prüft den Grundbucheintrag. Im Anschluss erstellt er den Kaufvertrag für die Immobilie. Nun haben Sie zwei Wochen Zeit, den Vertrag zu prüfen. Oft bietet der Notar noch einen Gesprächstermin vor der eigentlichen Beurkundung an, in dem Sie dann noch offene Fragen klären können.

      Was während des Notartermins passiert

      Jetzt steht die Unterzeichnung Ihres Kaufvertrages an. Der Notar wird Ihnen während des Termins den Kaufvertrag in aller Ausführlichkeit vorlesen. Verstehen Sie etwas nicht oder haben Sie Fragen zu einem Punkt, ist jetzt der Zeitpunkt, diese Unklarheiten noch einmal abzuklären. Änderungen und Ergänzungen nimmt der Notar sofort auf und gestaltet den Vertrag dementsprechend um. Anschließend müssen beide Parteien ihr Einverständnis zum dem Kaufvertrag geben und diesen unterzeichnen. Mit der notariellen Beurkundung ist der Vertrag final abgeschlossen – der Kaufvertrag für das Haus kann jetzt nicht mehr rückgängig gemacht werden. Sie als Käufer sind nun verpflichtet, dem Verkäufer den Kaufpreis sowie die anfallenden Gebühren und Steuern zu zahlen; der Verkäufer ist verpflichtet, Ihnen die Immobilie zu übergeben.

      Was nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages passiert

      Haben beide Parteien den Kaufvertrag unterschrieben, wird der Notar anschließend alle weiteren Schritte in die Wege leiten. Als erstes wird er eine so genannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen. Damit wird die Immobilie für Sie reserviert und kann an keinen Dritten mehr weiterkauft werden. Zudem schützt es Sie auch vor zusätzlichen Belastungen der Immobilie, da der Verkäufer keine neuen Schulden mehr in das Grundbuch eintragen darf.

      Als nächstes erhalten Sie vom Finanzamt den Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Ist diese bezahlt und wurden auch sämtliche Notarkosten sowie Grundbuchgebühren ausgeglichen, erfolgt die Eigentumsüberschreibung. Sie müssen nun auch den Kaufpreis zahlen. Anschließend erfolgt die Übergabe der Immobilie und Sie erhalten vom Grundbuchamt die Bestätigung über die Eintragung. Damit ist der Immobilienkauf abgeschlossen und sie sind nun rechtmäßiger Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten.

      Das steht im Kaufvertrag für die Immobilie

      Im Kaufvertrag sind alle Rechte und Pflichten des Käufers und des Verkäufers aufgeführt. Einige Angaben sind obligatorisch, dazu gehören:

      • Der Name und die Anschrift der beteiligten Parteien

      • Der Kaufgegenstand, also das Haus oder Grundstück, sowie eventuelle Hypotheken oder Nutzungsrechte. Für die detaillierte Beschreibung greift der Notar auf das Grundbuch zurück
      • Die Ausstattung und eventuell mitverkauftes Mobiliar

      • Der Objektzustand und vorhandene Mängel

      • Die Gewährleistungshaftung: Hier gilt „Gekauft wie gesehen“. Der Verkäufer sichert zu, dass ihm keine versteckten und offensichtlichen Mängel bekannt und übernimmt für später entdeckte Mängel keine Haftung

      • Die Aufteilung der Nebenkosten und die Regelung der Jahresendabrechnung

      • Der Kaufpreis, der Zahlungstermin und die Zahlungsmodalitäten

      • Die Höhe der Verzugszinsen, falls der Verkäufer die Immobilie nicht zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben kann

      • Der Übergabetermin

      Was Sie beim Kaufvertrag für das Haus beachten sollten

      Bereits vor der Unterzeichnung sollten Sie den Kaufvertrag gründlich prüfen. Dafür haben Sie in der Regel 14 Tage, nachdem Ihnen der Vertrag vom Notar zugeschickt wurde, Zeit. Achten Sie dabei darauf, dass alle Namen in korrekter Rechtschreibung angegeben wurden und sämtliche Daten zur Immobilie vorliegen. Auch mögliche erbrechtliche Regelungen und eventuelle Nutzungsrechte sollten im Kaufvertrag für die Immobilie fixiert werden.

      Nehmen Sie vorhandenes bewegliches Inventar in den Kaufvertrag für das Haus mit auf. Dieses sollte im Vertrag gesondert ausgewiesen werden – so reduziert sich der Kaufpreis und Sie müssen weniger Grunderwerbssteuer zahlen.

      Außerdem muss neben dem Kaufpreis auch das Bankkonto des Verkäufers angegeben werden. Soll der Betrag in Raten gezahlt werden, hinterlegen Sie im Vertrag am besten einen detaillierten Zahlungsplan.

      Notaranderkonto als Sicherheitspuffer

      Wurde vereinbart, dass die Eigentumsübergabe bereits vor der Eintragung ins Grundbuch erfolgen soll, kann die Kaufsumme auch erst einmal auf ein so genanntes Notaranderkonto überwiesen werden. Der Notar fungiert in diesem Fall als Treuhänder des Geldes und zahlt dieses erst an den Verkäufer aus, wenn die Grundbucheintragung erfolgt ist. Dies gibt beiden Parteien Sicherheit: Der Käufer kann sein Geld fristgerecht zahlen und ist im Falle einer Insolvenz des Verkäufers abgesichert; der Verkäufer kann sicher sein, dass der Kaufpreis auch gezahlt wurde.

      Für ein Notaranderkonto entstehen Gebühren, diese sind gesetzlich geregelt. Für einen Immobilienkauf über 10.000 Euro betragen diese 0,25 Prozent der Kaufsumme, bei Teilauszahlungen entstehen höhere Gebühren. Sie können im Kaufvertrag festlegen, wer diese Gebühren zahlt, üblicherweise teilen sich Verkäufer und Käufer die Kosten.

      Wann Sie den Kaufvertrag für Ihr Haus rückgängig machen können

      Grundsätzlich kann ein notariell beglaubigter Kaufvertrag für ein Haus nicht rückgängig gemacht werden. Mit Ihrer Unterschrift binden Sie sich an den Vertrag und sind verpflichtet, Ihre dort festgelegten Aufgaben zu erfüllen. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht gibt es nur bei erheblichen Mängeln – und auch dies nur bei neuen Immobilien und für einen Zeitraum von fünf Jahren.

      Bei einem gebrauchten Haus wird das Recht auf Gewährleistung im Kaufvertrag meist ausgeschlossen. Der Verkäufer muss den Käufer auf sämtliche vorhandene Mängel hinweisen. Nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln und oder wenn dem Käufer im Kaufvertrag die Behebung eines vorhandenen Mangels zugesichert wurde und dies nicht erfolgt ist, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten. Allerdings ist der Käufer hier in der Beweispflicht. Umso wichtiger ist es, bereits vor der Vertragsunterzeichnung eine Immobilienbewertung von einem Bausachverständigen durchführen zu lassen. Wird wiederum der Kaufpreis nicht wie vereinbart gezahlt, hat der Verkäufer das Recht, den Kaufvertrag für das Haus rückgängig zu machen.

      Mit Ihrer Unterschrift unter dem Kaufvertrag verpflichten Sie sich zur Zahlung des Kaufpreises. Können Sie dies wider Erwarten nicht leisten, haften Sie mit Ihrem gesamten Vermögen bis hin zur Zwangsvollstreckung.

      Abgesehen vom gesetzlichen Rücktrittsrecht können im Kaufvertrag aber auch individuelle Regelungen getroffen werden. Dann gelten die vereinbarten Bedingungen vor den gesetzlichen Bestimmungen. Alternativ ist auch eine Anfechtung des Kaufvertrages möglich, beispielsweise wenn eine der beiden Parteien nach der Vertragsunterzeichnung einen Irrtum oder eine Täuschung feststellt. Bei Mängeln gibt es zudem die Möglichkeit, den Kaufpreis zu mindern.

      Das ist beim Kaufvertrag für eine Wohnung wichtig

      Möchten Sie eine Wohnung kaufen, müssen in den Kaufvertrag noch zusätzliche Inhalte mit aufgenommen werden. Denn als Wohnungsbesitzer sind Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft und haben Anteile am Gemeinschaftseigentum. Folgende Punkte werden im Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung noch mit aufgeführt:

      • Die Wohnungsnummer
      • Die Größe der Wohnung
      • Die Lage der Wohnung
      • Welche Räume zu Ihrem Sondereigentum gehören
      • Ihre Sondernutzungsrechte, beispielsweise für Parkplätze, Garten etc.
      • Was zum Gemeinschaftseigentum gehört
      • Ihre Nutzungsrechte für das Gemeinschaftseigentum
      • Die Gemeinschaftsordnung
      • Der Miteigentumsanteil, mit dem Sie in die Instandhaltungsrücklage einzahlen
      • Die aktuelle Höhe des Hausgeldes

      Erwerben Sie eine neue Wohnung, sollten auch die aktuellen Baupläne sowie eine Baubeschreibung dem Kaufvertrag beiliegen. Ebenso werden eventuell geleistete Anzahlungen dokumentiert. Damit der Wohnungskauf rechtsgültig ist, muss auch der Kaufvertrag für eine Wohnung notariell beglaubigt werden.

      Im Überblick: 10 Schritte auf dem Weg zum Kaufvertrag

      Von der Entscheidung für eine Immobilie bis zur Übergabe kann es manchmal Wochen und Monate dauern. Welche Punkte auf diesem Weg liegen, haben wir Ihnen hier noch einmal zusammengefasst:

      1. Der Käufer und der Verkäufer einigen sich.
      2. Der Käufer legt dem Verkäufer eine schriftliche Finanzierungszusage vor.
      3. Es wird ein erster Notartermin gemacht, an dem alle wichtigen Unterlagen beigebracht werden, damit der Notar den Kaufvertrag ausarbeiten kann.
      4. Beide Parteien können den Kaufvertrag in der Zwei-Wochen-Frist prüfen.
      5. Der Kaufvertrag wird beurkundet, etwa eine Woche später erhalten beide Seiten den Kaufvertrag.
      6. Der Käufer erhält vom Finanzamt den Grunderwerbssteuerbescheid.
      7. Der Käufer überweist den Kaufpreis.
      8. Der Notar beantragt die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch.
      9. Das Objekt wird übergeben.
      10. Das Grundbuchamt bestätigt die Eintragung des neuen Besitzers.

      Wichtig zu wissen: Schließen Sie Ihre Baufinanzierung nicht zu früh ab. Frühestens zwei Wochen vor der notariellen Beurkundung sollte Sie Ihre Unterschrift unter den Finanzierungsantrag setzen, da Sie in dieser Zeit noch von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen können.

      Lassen Sie sich bei Fragen zur Hausfinanzierung am besten von einem unabhängigen Vermittler beraten, dieser findet das für Sie beste Angebot und begleitet Sie von der Planung bis zum Abschluss des Immobilienkredits.

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