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Prolongation oder Umschuldung – Was ist besser?

Die Baufinanzierung einfach um weitere Jahre verlängern: Eine Prolongation ist zwar bequem, aber oft teuer. Lernen Sie hier ihre Vor- und Nachteile sowie die Umschuldung als günstige Alternative kennen.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Was ist eine Prolongation?

      In der Kreditwirtschaft ist mit Prolongation meist die Verlängerung einer Baufinanzierung gemeint (das Wort kommt vom Lateinischen „prolungare“ und heißt übersetzt „verlängern“). Baufinanzierungen laufen irgendwann ab, und zwar genau in dem Moment, in dem die Sollzinsbindung zu Ende geht. Es bleibt in der Regel eine Restschuld übrig, die weiterfinanziert werden muss. Mit einer Prolongation funktioniert das folgendermaßen:

      • Sie verlängern Ihre heutige Baufinanzierung bei derselben Bank um weitere Jahre.
      • Der alte Vertrag bleibt mit allen alten Konditionen bestehen, mit zwei Ausnahmen:

        • Die Bank legt die Höhe des Sollzinses neu fest.
        • Und Sie entscheiden sich für eine neue Sollzinsbindung.

      • Nachdem Ihr heutiges Darlehen abgelaufen ist, wird die Restschuld einfach zu diesen neuen Konditionen weiterfinanziert.

      Genau genommen ist die Prolongation eine Anschlussfinanzierung. Der größter Vorteil der Prolongation besteht im geringen Aufwand, mit dem sie sich realisieren lässt: Die Bank schickt Ihnen einen Brief mit einem neuen Angebot, diesen unterzeichnen Sie und schicken ihn zurück. So einfach ist das, aber es hat einen Haken: Meistens bietet Ihnen die Hausbank bei der Prolongation nur mittelmäßige Zinsen. Durch den Wechsel zu einer neuen Bank, einer Umschuldung, können Sie oft bessere Konditionen erhalten und dadurch eine Menge sparen. Wir zeigen Ihnen hier, wie eine Prolongation abläuft und helfen dabei, die richtige Entscheidung in puncto Anschlussfinanzierung zu treffen.

      Der Ablauf einer Prolongation

      Spätestens drei Monate vor Ablauf Ihrer ersten Zinsbindung erhalten Sie Post von Ihrer Bank: Darin teilt sie Ihnen mit, ob sie zur Verlängerung Ihrer Baufinanzierung bereit ist oder nicht. 

      Bank ist nicht zu neuem Prolongationsangebot verpflichtet

      Oft wird fälschlicherweise geschrieben, die Bank sei verpflichtet, Ihnen spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Prolongationsangebot zu unterbreiten. Das ist so nicht richtig. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) legt in §493 Abs. 1 lediglich fest, dass die Bank Ihnen spätestens drei Monate vor Zinsbindungsende mitgeteilt haben muss, ob sie zu einer Verlängerung der Baufinanzierung mit Ihnen bereit ist oder nicht. Ein Angebot muss sie dabei nicht unterbreiten.

      In der Regel ist die Bank zur Prolongation bereit, wenn das Vertragsverhältnis in den vergangenen Jahren unbelastet war und Sie Ihre Monatsraten pünktlich beglichen haben. Dann schickt die Bank Ihnen nicht nur eine Absichtserklärung, sondern direkt auch ein neues Angebot mit. Es gibt aber durchaus Fälle, in denen die Bank die Baufinanzierung nicht verlängern möchte. Dann muss sie Ihnen ebenfalls rechtzeitig Bescheid geben, damit Sie noch ausreichend Gelegenheit haben, sich ein neues Kreditinstitut zu suchen. 

      Beispiel für ein Prolongationsangebot

      Rein rechtlich gesehen wird bei einer Prolongation kein neuer Vertrag abgeschlossen, sondern nur ein bestehender fortgeführt, mit all seinen bisherigen Bedingungen. Lediglich die Zinsbedingungen werden neu festgelegt. Im Normalfall stellt die Bank Ihnen mit dem Prolongationsangebot drei oder vier gängige Zinsbindungen zur Wahl, zum Beispiel über 5, 10 oder 15 Jahre. Damit sind dann unterschiedlich hohe Sollzinsen verbunden, denn je länger Sie sich festlegen wollen, desto mehr steigt der angebotene Zins. Durch die neuen Zinsbedingungen verändert sich gleichzeitig die Monatsrate, auch sie steigt mit der Länge der Zinsbindung. Die Bank zeigt Ihnen die verschiedenen Varianten detailliert auf, was beispielsweise folgendermaßen aussehen könnte:

      Bitte Auswahl ankreuzenZinsbindungSollzins in % p.a.Effektivzins in % p.a.Tilgung in % p.a.Neue Monatsrate in €Restkapital nach Zinsbindung in €
      ()5 Jahre2,012,031,0616,5857.787,65
      ()10 Jahre2,382,411,0692,3753.018,71
      ()15 Jahre2,572,601,0731,3049.408,12
      Beispiel für ein Prolongationsangebot

      Manche Banken geben ihren Kunden gleichzeitig noch die Gelegenheit, eine einmalige Sondertilgung zu leisten, bevor die nächste Finanzierungsrunde startet. Auch solche einmaligen Extras werden in dem schriftlichen Angebot festgehalten.

      Weitere und längere Zinsbindungen einfordern

      Die Zinsbedingungen sind der einzige Vertragsbestandteil bei der Prolongation, der flexibel neu gestaltet werden kann. Hat die Bank Ihnen nur zwei oder drei verschiedene Sollzinsbindungen angeboten, die Ihnen aber nicht zusagen, dann haken Sie noch mal nach und fragen Sie, ob die von Ihnen bevorzugte Zinsbindung auch im Angebot ist. Hier zeigen Banken sich meist kooperativ. Aktuell sind die Zinsen niedrig: Setzen Sie daher zurzeit auf möglichst lange Zinsbindungen. 

      Rückmeldefrist beim Prolongieren

      Für das Prolongationsangebot setzt die Bank normalerweise ein Datum fest, bis zu welchem sie das Angebot aufrechterhält. Meist handelt es sich dabei um zirka 14 Tage. Als Kunde haben Sie also etwa zwei Wochen Zeit, sich für eine neue Zinsbindung zu entscheiden und das Angebot anzunehmen oder abzulehnen. Wenn Sie es annehmen wollen, kreuzen Sie einfach die entsprechende Variante an und schicken das Angebot unterschrieben zurück. Eine Prolongation erfolgt immer auf schriftlichem Wege, weil für Vertragsverlängerungen Ihre Unterschrift benötigt wird. Die Bank veranlasst dann alles Weitere, und Sie müssen nichts mehr tun. Einige Zeit später erhalten Sie eine schriftliche Bestätigung über die Darlehensfortführung.

      Endspurt: Prolongation wird ohne Notar und Grundbuch abgeschlossen

      Nachdem Sie das Prolongationsangebot angenommen haben, läuft alles wie gewohnt weiter: Die Restschuld muss nirgendwohin übertragen werden, sie bleibt einfach bestehen, und die Bank bucht von nun an die neue Monatsrate von Ihrem Konto ab. Weil es sich um eine Vertragsverlängerung handelt, muss das Darlehen auch nicht wieder neu ins Grundbuch eingetragen werden. Das erspart den Gang zum Notar und Folgekosten in Form von Notar- und Grundbuchgebühren. Normalerweise müssen auch keine weiteren Unterlagen mehr eingereicht werden, eine erneute Bonitätsprüfung ist ebenfalls nicht notwendig, denn die Bank kennt Ihre Zahlungsfähigkeit bereits. Last but not least: Der Ansprechpartner bleibt auch für die kommenden Jahre derselbe. All diese Punkte machen die Prolongation zu einer sehr einfach umsetzbaren Anschlussfinanzierung. Aber sie hat ihre Risiken. 

      Risiken einer Prolongation

      So bequem eine Prolongation erscheinen mag, so birgt sie doch auch erhebliche Nachteile: Die Zinsen sind bei Prolongationsangeboten oft vergleichsweise hoch, die Rahmenbedingungen unflexibel. Diese Minuspunkte sollten Sie sich genau vergegenwärtigen, bevor Sie sich für diese Form der Anschlussfinanzierung entscheiden.

      Bequemlichkeit zum Preis höherer Zinsen

      In den meisten Fällen ist das Prolongationsangebot der bisherigen Bank im Hinblick auf den Zinssatz schlechter als vergleichbare Angebote anderer Banken. Warum kommt die Bank Ihnen hier nicht weiter entgegen? Ganz einfach: Weil sie auf Ihre Bequemlichkeit setzt. Mit einem Wechsel zu einem anderen Anbieter, einer Umschuldung also, sind bürokratische Hürden verbunden. Beispielsweise muss ein neues Darlehen wieder neu im Grundbuch eingetragen werden, es entstehen Notarkosten und Grundbuchgebühren. Der bessere Zins macht beides zwar im Handumdrehen wieder wett, aber der Aufwand bleibt.

      Das weiß Ihre Bank und spekuliert darauf, dass Sie diesen Aufwand scheuen. Bei der Prolongation reicht ein Kreuzchen im Angebot, eine Unterschrift und ein Gang zur Post, um es abzuschließen. Dieser Vorteil fällt so stark ins Gewicht, dass eine Bank es nicht nötig hat, den Zins attraktiver zu gestalten. Gleichzeitig rennt Ihnen die Zeit davon: Je länger Sie passiv bleiben, desto mehr spielen Sie der Hausbank in die Karten. Denn Sie müssen sich am Ende beeilen, um andere Angebote für eine Anschlussfinanzierung einzuholen und zu vergleichen. Viele Bankkunden schrecken davor zurück, bleiben beim Gewohnten und verschenken das Sparpotenzial.

      Zeitdruck führt oft zu Fehlentscheidungen

      Der Zeitdruck hat weitere, negative Effekte: Wenn Sie so lange warten, bis die Bank sich meldet, geraten Sie am Ende in Stress. Drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung verschickt die Bank erst ihr Angebot – das ist keine sonderlich lange Zeit. Falls Ihnen das Angebot dann nicht zusagt, müssen Sie in Windeseile eine Alternative für Ihre Anschlussfinanzierung finden. Das setzt Sie unnötig unter Druck und kann zu überhasteten Fehlentscheidungen führen, deren Konsequenzen dann lange Jahre Bestand zum Tragen kommen – nämlich über den gesamten Zeitraum der neu gewählten Zinsbindung hinweg.

      Unflexible Vertragsgestaltung engt Sie ein

      Noch mal zur Erinnerung: Bei einer Prolongation handelt es sich um eine Verlängerung eines bestehenden Vertrages. Das bedeutet, dass alle Vertragsbedingungen, die bereits vorher galten, dieselben bleiben – bis auf die Zinsbedingungen. Die Anpassung weiterer Bedingungen ist somit bei einer Prolongation nicht vorgesehen. Es ist also wichtig, einen Blick in die AGBs des ersten Vertrages zu werfen.

      • Lag die Tilgung damals bei beispielsweise 1,0 Prozent, wird sie auch in Zukunft dort liegen.
      • Haben Sie vorher vierteljährlich getilgt, wird die Bank Ihnen beim neuen Angebot denselben Zahlungsturnus voraussetzen.
      • Hatten Sie vorher bestimmte Optionen im Hinblick auf die Sondertilgung, so bleiben diese bestehen, und gab es keine, wird es auch künftig keine geben.

      Im Klartext heißt das:

      Jede vertragliche Abweichung – abgesehen von den Zinsbedingungen – wäre keine Prolongation mehr, sondern ein neuer Vertrag. 

      Einen neuen Vertrag wird Ihnen Ihre alte Bank aber gar nicht erst anbieten, dann würde sie sich selbst Konkurrenz machen. In diese etwas starre Haltung bekommen Sie eventuell Bewegung, indem Sie ankündigen, sich nach einem neuen Anbieter umzusehen. Es ist also durchaus Verhandlungssache, ob und wie weit sie Ihnen bei der Anschlussfinanzierung zu den von Ihnen gewünschten Bedingungen entgegen kommt.

      Vertrag kann nicht an neue Marktlage angepasst werden

      Auf den ersten Blick erscheint es gar nicht so gravierend, dass bei einer Prolongation nur die Zinsbedingungen neu ausgehandelt werden. Das ist aber oft ein Trugschluss. Denn die Bedingungen, zu denen Sie vor Jahren Ihren ersten Baukredit abgeschlossen haben, wirken sich heutzutage unter Umständen nachteilig auf Ihre Anschlussfinanzierung aus.

      Ein wichtiges Schlüsselelement ist beispielsweise der Tilgungssatz. Vor einigen Jahren waren die Zinsen noch nicht so niedrig wie heute. Um die Monatsrate erträglich zu halten, wurde die Tilgung sehr niedrig angesetzt. Ein anfänglicher Tilgungssatz von nur einem Prozent pro Jahr war keine Seltenheit.

      Hat sich die Marktlage bis zur Anschlussfinanzierung verändert und sind die Zinsen – wie aktuell der Fall – auf ein Rekordtief gesunken, könnten Sie diesen Vorteil nutzen: Durch den niedrigeren Zins könnten Sie beispielsweise die alte Monatsrate beibehalten, mit dieser aber viel mehr tilgen, indem Sie die Tilgungsrate zur Anschlussfinanzierung hochsetzen. So würden Sie viel schneller mit der gesamten Finanzierung fertig werden und hätten am Ende tausende Euro gespart. Bei einer Prolongation ist das Anpassen des Tilgungssatzes aber gar nicht möglich, Sie müssen den ursprünglichen beibehalten.

      Tilgungsbedingungen bei Prolongation immer überprüfen!

      Banken machen Sie nicht von alleine darauf aufmerksam, dass es positiv für Sie wäre, den Tilgungssatz zu optimieren. Denn damit würde die Bank Sie von der Prolongation weglenken und auf die Möglichkeit der Umschuldung hinweisen, was nicht in ihrem Interesse liegt. Stellen Sie das Angebot deshalb unbedingt selbst auf den Prüfstand, prolongieren Sie nicht einfach die nächsten Jahre mit demselben Tilgungssatz weiter. Dadurch sinkt zwar Ihre Monatsrate und entlastet Sie finanziell, aber lassen Sie sich davon nicht blenden, Ihnen entgeht sonst ein enormes Sparpotenzial. Mit einer Umschuldung können Sie es hingegen nutzen und alle Vertragsbedingungen neu aushandeln.

      Beispiel für das Sparpotenzial durch Tilgungsanpassung

      Wir gehen davon aus, Sie haben zum Zeitpunkt der benötigten Anschlussfinanzierung noch eine Restschuld von 150.000 Euro übrig, die Sie weiterfinanzieren möchten. In der ersten Baufinanzierung hatten Sie eine Rate von 800 Euro, einen Tilgungssatz von nur 1 Prozent pro Jahr, einen Sollzins von 3,5 Prozent pro Jahr und eine Zinsbindung von 10 Jahren. Für Ihre Anschlussfinanzierung bietet Ihnen die alte Bank nun eine Prolongation zum günstigeren Zins von 2,5 Prozent pro Jahr, eine neue Bank ebenso. Nun können Sie wählen, was Sie mit diesem Vorteil anfangen wollen: Prolongationsangebot annehmen und damit gezwungenermaßen den niedrigen Tilgungssatz beibehalten, wodurch sich die Monatsrate automatisch um fast die Hälfte kürzt (Variante A). Oder umschulden und die Tilgungsrate hochsetzen, während Sie die ursprüngliche Monatsrate von 800 Euro beibehalten (Variante B).

      BedingungenVariante A: Prolongation, Tilgung bleibtVariante B: Umschuldung, Tilgung wird erhöht
      Tilgungsrate1,0 %3,9 %
      Sollzins2,5 %2,5 %
      Monatsrate437,50 €800 €
      Restschuld nach 10 Jahren132.978 €83.616 €
      Zinskosten nach 10 Jahren35.478 €29.616 €
      Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung50 Jahre und 1 Monat19 Jahre und 10 Monate

      Die wesentlich niedrigere Monatsrate bei dem Angebot zur Prolongation macht zunächst einen verlockenden Eindruck. Aber bei dieser Variante zahlen Sie 5.862 Euro mehr Zinsen über die gesamte Laufzeit hinweg. Außerdem verlängert sich die Restlaufzeit bis zur Volltilgung Ihrer Schulden um stattliche 31 Jahre, und Sie zahlen im selben Zeitraum von 10 Jahren fast 50.000 Euro weniger Restschuld ab. Die Tilgung bei nur einem Prozent zu belassen, ist also trotz sehr niedriger Monatsrate eine denkbar schlechte Idee.

      Vor- und Nachteile

      Vorteile
      • Bequem: Mit nur einem Brief ist es erledigt, Ansprechpartner bleiben
      • Unbürokratisch: Keine weiteren Unterlagen nötig
      • Keine Wechselgebühren, keine Grundbucheintragung nötig
      Nachteile
      • Teuer: Zinsen oft schlechter als bei einer Umschuldung
      • Unflexibel: Alte Vertragsbedingungen müssen übernommen werden
      • Wenig Verhandlungsspielraum mit alter Bank

      Wann lohnt sich Prolongation?

      Anschlussfinanzierungen bieten immer die einzigartige Gelegenheit, sich bei der eigenen Baufinanzierung besser zu positionieren. Zwei Faktoren bestimmen, wie viel Sie aus Ihrer Anschlussfinanzierung herausholen können:

      1. Die Zinsen am Markt:
        Behalten Sie die Zinsentwicklung im Auge: Sind die aktuellen Bauzinsen seit Abschluss Ihrer ersten Finanzierung gesunken, können Sie diesen Vorteil für die Anschlussfinanzierung auf zwei Wegen nutzen. Entweder senken Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung die Monatsrate, dann bleibt die restliche Laufzeit bis zur Volltilgung dieselbe. Oder Sie tilgen bei gleichbleibender Monatsrate höher und werden schneller fertig.

      2. Ihre eigene, finanzielle Lage:
        Auch Ihr Einkommen verändert sich in der Regel mit der Zeit: Wenn Sie beispielsweise inzwischen mehr verdienen oder etwas geerbt haben, möchten Sie das Geld vielleicht in die Baufinanzierung investieren und benötigen dann einen Tilgungssatzwechsel, um dies tun zu können.

      Die Prolongation kommt Ihnen beide Male nicht entgegen: Durch ihre starre Reglementierung bietet sie wenig Gestaltungsspielraum, um neue Marktsituationen oder individuelle Veränderungen für sich zu nutzen. Hier können Sie lediglich die Zinsbindung neu wählen. Daher gilt:

      Prolongationen bieten sich wirtschaftlich gesehen nur dann an, wenn sich seit Abschluss Ihrer ersten Baufinanzierung weder die marktüblichen Zinsen noch Ihre individuelle, finanzielle Lage geändert hat. 

      Dass sich auf beiden Ebenen innerhalb mehrerer Jahre nichts tut, ist relativ unwahrscheinlich. Somit reduzieren sich die Gründe, die für eine Prolongation sprechen, auf die bequeme Abwicklung. Um in den Genuss der Flexibilität zu kommen, Ihre Baufinanzierung neu ausrichten zu können und zu sparen, führt kein Weg an einer Umschuldung vorbei.

      Umschuldung als günstige Alternative

      Mit der Anschlussfinanzierung zu einer neuen Bank zu wechseln, lohnt sich finanziell gesehen fast immer mehr als eine Prolongation. Trotzdem scheuen viele Immobilienbesitzer die Umschuldung zunächst, weil neben der Bürokratie auch noch weitere Kosten anfallen: Weil ein ganz neues Darlehen abgeschlossen wird, muss auch ein neuer Grundbucheintrag stattfinden. Dieser ist in Deutschland nur mit Zuhilfenahme eines Notars machbar, was mit Notar- und Grundbuchgebühren verbunden ist. Diese Kosten können Sie vorab mit unserem Grundbuchrechner durchrechnen. Um die Prolongation und die Umschuldung richtig gegeneinander abzuwägen, müssen Sie Aufwand und Kosten dem Gewinn durch bessere Zinsen entgegen stellen. Dabei hilft Ihnen eine einfache Faustregel:

      Umschulden lohnt sich bereits, wenn der neue Zinssatz um 0,2 Prozentpunkte besser ist als der alte. 

      Beispielrechnung Prolongation vs. Umschuldung

      Notar- und Grundbuchgebühren amortisieren sich bei einem um 0,2 Prozentpunkte besseren Zins bereits nach kürzester Zeit und entschädigen Sie für Ihre Mühen. Dies zeigt unsere Beispielrechnung anschaulich: Eine Umschuldung verursacht in diesem Fall zwar Notarkosten von 540 Euro, dem gegenüber steht aber ein Gewinn durch die Einsparung der Zinskosten von 2.486,54 Euro.

      BedingungenProlongationUmschuldung
      Sollzins2,3 :%2,1 %
      Restschuld180.000 €180.000 €
      Tilgung3,0 %p.a.3,0 %p.a.
      Monatsrate795 €750 €
      Geleistete Tilgung nach 10 Jahren28.584,77 €28.371,31 €
      Restschuld nach 10 Jahren151.415,23 €151.628,69 €
      Gezahlte Zinsen nach 10 Jahren19.115,23 €16.628,69 €
      Notar- und Grundbuchkosten-540 €

      Was tun, wenn die Restschuld geringer als 50.000 € ausfällt?

      Ist Ihre Restschuld zum Ablösetermin niedriger als 50.000 Euro, kommt ein Baukredit als Anschlussfinanzierung meist nicht mehr infrage, weil fremde Banken für solch vergleichsweise geringe Summen keine niedrig verzinsten Baufinanzierungen anbieten. Ihre aktuelle Bank wird Ihnen trotzdem ein Prolongationsangebot dafür unterbreiten, weil Sie sie weiterhin als Kunden behalten möchte.

      Viele Immobilienbesitzer denken dann, sie hätten nun keine Wahl mehr, weil dies der einzige Weg ist, um den geringen Betrag noch über eine zinsgünstige Baufinanzierung weiterzufinanzieren. Sie halten das Angebot zur Prolongation hinsichtlich der Konditionen für das Optimum. Dabei gibt es auch bei geringeren Beträge lohnenswerte Finanzierungsalternativen: Ratenkredite speziell für Immobilienbesitzer.

      Hierbei handelt es sich um ganz normale Verbraucherkredite, die zwar grundsätzlich schlechter verzinst sind als Baudarlehen, das ist richtig. Aber auch hier kommt es darauf an, genau zu vergleichen: Manchmal liegt der Zins für die  Prolongation höher als beim Ratenkredit für Immobilienbesitzer. Der Ratenkredit als Variante der Umschuldung hat außerdem einen weiteren Vorteil: Es ist keine Grundbucheintragung nötig, die Umschuldung zieht also keine Extrakosten hierfür nach sich. Sie müssen dafür lediglich den Nachweis erbringen, im Besitz einer Immobilie zu sein. Dies honoriert die Bank und bietet Ihnen niedrigere Zinsen als bei einem normalen Ratenkredit. Im Vergleich zu den Bedingungen einer Prolongation kann sich dieser Ratenkredit für Immobilienbesitzer deutlich lohnen.

      Umschuldung in nur drei Schritten

      Das Einsparpotenzial ist groß, der Weg zur Umschuldung gar nicht schwer. Hier zeigen wir Ihnen, welche Schritte Sie gehen müssen, wenn Sie mit Ihrer Anschlussfinanzierung zu einer neuen Bank wechseln möchten.

      1. Angebote zur Umschuldung einholen

        Fangen Sie mindestens anderthalb bis zwei Jahre vor dem Ende Ihrer Zinsbindung an, sich mit dem Thema Anschlussfinanzierung auseinanderzusetzen. Fragen Sie ruhig auch bei Ihrer alten Bank an, welche Angebote sie Ihnen jetzt schon dazu machen kann. Vergleichen Sie Angebote anderer Banken mit dem Angebot zur Prolongation von Ihrer Hausbank. Dabei müssen Sie gar nicht selbst von Bank zu Bank laufen: Unsere Spezialisten vergleichen in nur einem Schritt die Angebote von über 300 Bankpartnern für Sie und zeigen Ihnen, welche Zinsen hier möglich wären.

      2. Altes Darlehen kündigen

        Spätestens drei Monate vor Ablauf Ihrer Zinsbindung gilt es dann, das aktuelle Darlehen schriftlich zu kündigen. Ihre alte Bank wird Ihnen die Kündigung bestätigen und den Termin mitteilen, zu welchem die noch offene Restschuld abgelöst werden muss. 

      3. Neuen Vertrag abschließen

        Sobald Sie den Termin zur Ablösung von Ihrer jetzigen Bank erhalten haben, geben Sie diese Information an Ihre neue Bank weiter und schließen einen neuen Kreditvertrag mit ihr ab. Die neue Bank stößt dann auch alle notwendigen Formalitäten rund um den Notartermin und die Grundbucheintragung an. Zum Ablösetermin wird die Restschuld automatisch durch das neue Darlehen abgelöst, und Sie zahlen von nun an Ihre monatlichen Raten an die neue Bank.

      Weitere Fragen zur Prolongation

      Abschließend stellen wir fest: Die Prolongation ist bequem, die Umschuldung günstiger. Bei der Prolongation gibt es aber noch weitere Fragestellungen, die nicht selbsterklärend sind. Um Ihnen eine gute Entscheidungshilfe zu geben, fassen wir hier noch mal gängige Fragen zusammen, die immer wieder gestellt werden.

      • Was passiert, wenn Sie die Prolongation vergessen haben?

        Es kann mal vorkommen: Im Eifer des Gefechts haben Sie vergessen, den Brief der Bank zu öffnen und konnten daher nicht rechtzeitig vor Ablauf der Frist auf das Angebot zur Prolongation reagieren. Das kann unangenehm teuer werden: Eine Baufinanzierung läuft nicht automatisch aus, sondern muss mit einer Frist von 3 Monaten schriftlich gekündigt werden.

        Haben Sie die Kündigung verschlafen, führen Banken die Baufinanzierung automatisch als variables Darlehen fort. Dabei orientieren sie sich normalerweise am Referenzzinssatz Euro OverNight Index Average (EONIA) und schlagen darauf noch eine Marge von 6,50 Prozent pro Jahr auf. In diesem Fall haben Sie aber das Recht, das Darlehen jederzeit zu tilgen und durch ein anderes abzulösen. Das sollte aus rein wirtschaftlichen Gründen schnellstmöglich passieren.

      • Und was passiert, wenn die Bank das Prolongationsangebot vergisst?

        Auch das kann vorkommen: Die Zinsbindung ist abgelaufen. Und Ihre Bank hat Ihnen gar keinen schriftlichen Bescheid geschickt, ob sie die Baufinanzierung verlängern möchte. Daher liegt Ihnen auch kein Angebot zur Prolongation vor. Normalerweise wird das Darlehen dann einfach stillschweigend zu den bisherigen Bedingungen fortgeführt, nur eben ohne Neufestlegung der Zinsbindung. Ist dieser Fall eingetreten, dürfen Sie jederzeit nach einem neuen Angebot verlangen. Werden Sie sich daraufhin mit der Bank nicht einig, muss die Restschuld von Ihnen innerhalb eines Monats ausgeglichen werden.

      • Kann man eine Prolongation widerrufen?

        Nein, die Baufinanzierung kann nach der Prolongation nicht widerrufen werden. Ein Widerruf zielt vom Grundprinzip her darauf ab, den gesamten Vertrag seit Anbeginn seines Bestehens rückgängig zu machen. Bei einer Prolongation besteht der Vertrag aber nicht erst seit dem Moment, in dem Sie das Prolongationsangebot annehmen, sondern bereits, seitdem Sie die erste Finanzierung abgeschlossen haben, also seit vielen Jahren. Bei einer Prolongation handelt es sich juristisch gesehen um eine sogenannte „unechte Abschnittsfinanzierung“.

        Bei einer „echten Abschnittsfinanzierung“ enden Vertrag und Zinsbindung gleichzeitig, ein neuer Vertrag muss aufgesetzt werden. Bei einer „unechten Abschnittsfinanzierung“ endet nur die Zinsbindung, nicht aber das Vertragsverhältnis. Möchte der Kunde prolongieren, bleibt der ursprüngliche Vertrag einfach bestehen und wird zu neuen Zinsbedingungen fortgeführt. Bei solchen unechten Abschnittsfinanzierungen steht dem Kreditnehmer gemäß § 495 Abs. 1 und § 355 BGB kein Widerrufsrecht zu, auch nicht im Moment der Prolongation – weil kein neues Vertragswerk aufgesetzt wird. Ein Widerruf dieser Baufinanzierung war somit ausschließlich damals direkt nach dem Abschluss innerhalb der ersten 14 Tage möglich. Haben Sie ihn damals nicht widerrufen, besteht er seitdem fort und kann nun nicht mehr nachträglich und rückwirkend widerrufen werden.

        Davon unberührt bleibt aber die Möglichkeit, die auslaufende Finanzierung nicht zu prolongieren, sondern zum Ablauf der Zinsbindung hin zu kündigen. Dazu lehnen Sie das Prolongationsangebot ab und teilen der Bank schriftlich mit, dass Sie das Vertragsverhältnis nicht fortsetzen möchten.

      • Die Prolongation läuft – wann kann man wieder kündigen?

        Haben Sie Ihre erste Finanzierung prolongiert, und die Prolongation läuft bereits seit Längerem, gelten die Kündigungsbedingungen einer ganz normalen Baufinanzierung. Denn nichts anderes ist eine Prolongation im Endeffekt. Sie haben zu Beginn eine Zinsbindung festgelegt und sind an diese grundsätzlich gebunden, egal, ob es sich um fünf oder fünfundzwanzig Jahre handelt – Vertrag ist Vertrag. Läuft die Zinsbindung aus, dann können Sie das Vertragsverhältnis durch eine schriftliche Erklärung gleichzeitig enden lassen.

        Vor Ablauf der Zinsbindung wird es hingegen schwierig: Eine vorzeitige Kündigung ist bei Baufinanzierungen nur in engen Grenzen möglich, denn Banken sind vom Grundsatz her nicht verpflichtet, Sie früher aus dem laufenden Kreditvertrag zu lassen. Es gibt aber Ausnahmen, in denen das Recht auf Ihrer Seite ist:

        1. Möchten Sie Ihr Haus verkaufen, muss die Bank einer Auflösung des Darlehens zustimmen. Sie stellt Ihnen dann aber in jedem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung. Deren Höhe variiert von Bank zu Bank und wird in den jeweiligen AGB definiert. Zudem gilt hier in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
        2. Läuft Ihr Immobilienkredit länger als 10 Jahre, können Sie ihn jederzeit mit einer taggenauen Frist von 6 Monaten kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Dies sichert Ihnen §489 des BGB zu. Das gilt für jede Zinsbindung, die Sie zu Vertragsbeginn ausgewählt haben. Sie kommen als auch aus einem Immobilienkredit, der beispielsweise noch fünfzehn oder zwanzig Jahre läuft, nach zehn Jahren mit sechsmonatiger Kündigungsfrist kostenfrei heraus.
      • Wie funktioniert eine Prolongation von KfW-Darlehen?

        Bei KfW Darlehen ist eine Prolongation nicht möglich, denn die Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) können nicht bei der KfW verlängert werden. Sobald sie auslaufen, benötigen Sie hierfür eine normale Anschlussfinanzierung. Doch Anschlussfinanzierungen bietet die KfW gar nicht an. Das bedeutet mit anderen Worten: Ist das KfW Darlehen zum Ablauf der Zinsbindung nicht vollständig getilgt, muss es in jedem Fall zu einer anderen Bank umgeschuldet werden. Sie benötigen also ein neues Darlehen, mit dem Sie die Restschuld aus dem KfW Darlehen tilgen.

        Falls Sie die Hauptfinanzierung einst mit derselben Zinsbindung ausgestattet haben, dann laufen beide Darlehen gleichzeitig aus, und Sie können die offenen Restschulden nun in einer einzigen Anschlussfinanzierung zusammenfassen. Das wäre ideal, denn dann erhalten Sie insgesamt bessere Zinsen, weil durch das Zusammenfassen nur noch ein einziges Darlehen und somit nur noch ein einziger Grundbucheintrag notwendig ist. Beide Summen können somit erstrangig im Grundbuch abgesichert werden, das sorgt für einen niedrigeren Darlehenszins.

        Laufen die beiden Finanzierungen nicht gleichzeitig aus, dann brauchen Sie für das KfW Darlehen einen zweiten, neuen Kredit, der nur nachrangig im Grundbuch abgesichert werden kann. Da KfW Darlehen immer mit überdurchschnittlich niedrigen Zinsen versehen sind, werden Sie sich unweigerlich im Zinssatz verschlechtern: Sowohl aufgrund der nachrangigen Absicherung als auch aufgrund der Tatsache, dass Nicht-KfW-Darlehen in der Regel höhere Zinsen aufweisen. Es ist also immer von Vorteil, die Zinsbindungen des Hauptdarlehens und des KfW Darlehens von Beginn an aufeinander abzustimmen, um die Darlehen dann bei der Anschlussfinanzierung zusammenfassen zu können.

      Bequemes Umschulden? Nichts leichter als das!

      Die Prolongation hat die Bequemlichkeit nicht für sich gepachtet: Auch Umschulden ist einfach und ohne großen Aufwand möglich. Auf das Know-how kommt's an! Unsere Spezialisten suchen nicht nur verschiedene Angebote von vielen verschiedenen Bankpartnern in nur einem Schritt für Sie heraus. Sie nehmen Ihnen auch den gesamten Schriftwechsel ab und führen Sie wie ein Navigator Schritt für Schritt durch den Umschuldungsprozess. 

      Prolongation und Umschuldung leicht gemacht

      Wofür Sie sich auch entscheiden, Prolongation oder Umschuldung – unsere Berater vor Ort stehen an Ihrer Seite. Im Beratungsgespräch leisten sie Entscheidungshilfe, sei es durch Beispielrechnungen oder fachkundige Antworten auf Ihre Fragen. Füllen Sie dazu einfach unsere Finanzierungsanfrage aus und erhalten Sie binnen kürzester Zeit Rückmeldung.

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