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Kann ich meine Baufinanzierung auf zwei Darlehen aufteilen?

Es ist möglich, die Baufinanzierung auf zwei Darlehen aufzuteilen. Nicht immer ist diese Überlegung aber auch wirklich sinnvoll. Entscheiden Sie sich für eine Aufteilung Ihres Darlehens, würden sich die beiden Kredite in der Regel nur durch Ihre Laufzeiten voneinander unterscheiden. Eine geringere Laufzeit wird mit einem niedrigeren Zinssatz belohnt, sodass Sie eine Zinsersparnis erreichen. Allerdings lohnt sich diese Variante nur, wenn Sie das Darlehen mit der niedrigeren Sollzinsbindung nach Ende der Laufzeit aus eigenen Mitteln ablösen können, sodass es keiner Anschlussfinanzierung bedarf. Die unterschiedlichen Laufzeiten birgen jedoch auch ein gewisses Risiko. Sie müssen genau im Blick behalten, wann für welches Darlehen eine Anschlussfinanzierung fällig wird. 

Beispielrechnung:

Die erste Möglichkeit, die Sie haben, wenn Sie Ihre Baufinanzierung auf zwei Darlehen aufteilen wollen, ist die Stückelung des Darlehens auf zwei Annuitätendarlehen. In unserem Beispiel führen wir Ihnen die Unterschiede auf, die sich durch eine Aufteilung der Baufinanzierung auf zwei Darlehen ergeben.  Nehmen wir an, Sie leihen sich insgesamt 250.000 Euro von der Bank. Die Laufzeit beträgt 15 Jahren, der Zinssatz 1,81 Prozent. 

 Darlehen über 250.000  €
Darlehenshöhe250.000 €
Laufzeit15 Jahre
Zinssatz1,78 %
Monatliche Rate787,50 €
Restschuld nach Zinsbindung 164.106,17 €
Getilgter Betrag85.893,83 €
Gezahlte Zinsen56.227 €
Tabelle: Darlehenshöhe 250.000 €

Wenn Sie das Darlehen aufteilen und für die kleinere Summe eine kurze Zinsbindung vereinbaren, ergeben zahlen Sie weniger Zinsen, sodass der Kredit insgesamt billiger ist.

 Darlehen über 200.000  €Darlehen über 50.000  €
Darlehenshöhe200.000 €50.000 €
Laufzeit15 Jahre 5 Jahre
Zinssatz1,58 %0,88 %
Monatliche Rate596,67 €161,67 €
Restschuld nach Zinsbindung 132.342,66 €42.335,19 €
Getilgter Betrag67.657,34 €7.664,81 €
Gezahlte Zinsen40.006,59 €2.072,06 €
Tabelle: Aufteilung des Darlehens

Es wird deutlich: Bei gleichem Darlehensbetrag sind die gezahlten Zinsen beim aufgeteilten Darlehen um etwa 14.000 € geringer als würden Sie den gesamten Betrag in einem Darlehen aufnehmen. Das Beispiel für zwei klassische Annuitätendarlehen lohnt sich aber nur, wenn das niedrigere Darlehen, die verbliebenen 42.335,19 Euro, nach Ablauf der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt werden kann. Das ist unter anderem dann der Fall, wenn Sie zeitgleich eine Erbschaft oder Schenkung erwarten. Anschließend ist nur noch eine Anschlussfinanzierung für das eine Darlehen nötig. Können Sie die Restschuld des geringeren Darlehens nach Ablauf der Zinsbindung nicht aus eigenen Mitteln finanzieren, lohnt sich die Aufteilung des Darlehens nicht.

Neben der Möglichkeit, das Darlehen auf zwei klassische Annuitätendarlehen aufzuteilen, bestehen weitere Kombikredit-Varianten:

  1. Annuitätendarlehen und variables Darlehen
  2. Annuitätendarlehen und KfW-Darlehen
  3. Annuitätendarlehen und Bausparer

Annuitätendarlehen kombiniert mit variablen Darlehen

Eine weitere Kombinationsmöglichkeit zweier Darlehen bei einer Baufinanzierung ist ein Annuitätendarlehen und ein variables Darlehen. Das klassische Darlehen wird erstrangig im Grundbuch gesichert. Das variable Darlehen ist zweitrangig gesichert. Den Hauptanteil der Darlehenssumme macht das Annuitätendarlehen aus. Es bietet sich an, etwa ein Drittel mit einem variablen Darlehen zu finanzieren. Beim variablen Darlehen wird im Gegensatz zum Annuitätendarlehen kein fester Zinssatz vereinbart. Dadurch ist er zwar sehr günstig, aber auch entsprechend risikoreich, da er sich den aktuellen Marktwerten anpasst und alle drei beziehungsweise sechs Monate abgerechnet wird. Dieser Kombikredit ist zwar sehr flexibel, lohnt sich jedoch nur als finanzielle Zwischenlösung und ist absolut nicht für eine lange Laufzeit empfehlenswert.

Baufinanzierung kombiniert mit KfW-Darlehen

Profitieren Sie zudem von den günstigen Finanzierungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und kombinieren Sie Ihre Baufinanzierung mit einem KfW-Darlehen. Ihre Zinsbindung ist auf bis zu zehn Jahre festgeschrieben. Außerdem besteht bei einigen Programmen die Möglichkeit, erst nach fünf Jahren nach der Auszahlung des Darlehens mit der Tilgung zu beginnen. Das KfW-Darlehen muss zeitgleich mit der Baufinanzierung beantragt werden. 

Bausparprodukte und Baufinanzierung verbinden

Einen Teil Ihres Darlehens können Sie mit einem Bausparsofortdarlehen finanzieren. Bei dieser Form des Bausparvertrages steht Ihnen im Gegensatz zu einem herkömmlichen Bausparvertrag das Darlehen sofort zur Verfügung. Sie zahlen anschließend eine Mindestsumme in Höhe von 40 oder 50 Prozent in den Bausparvertrag ein und zahlen gleichzeitig Zinsen, für das bereits ausgezahlte Darlehen. Erst nachdem Sie die Mindestsparsumme eingezahlt haben, beginnen Sie mit der Tilgung des Bausparsofortdarlehens. Der Vorteil eines Bausparsofortdarlehens besteht darin, dass Sie sich die Zinsen von heute sichern. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Bauzinsen wieder steigen. Der Nachteil: Die Bausparkassen stellen Ihnen eine Abschlussgebühr sowie Kontogebühren in Rechnung.

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