Altes Haus verkaufen – neues Haus kaufen

Finanziertes Haus verkaufen und neues Haus kaufen: Wie geht das?

Es gibt 4 Lösungen, um eine Immobilie vor dem Verkauf des alten Hauses zu kaufen:

1. Anzahlung durch den Käufer
2. Zwischenfinanzierung
3. Variables Darlehen
4. Objekttausch

Wie Sie hohe Zusatzkosten vermeiden und welche Übergangslösung sich wann lohnt, erläutern wir Ihnen in den nachfolgenden Abschnitten.

Lösung 1: Anzahlung durch den Käufer

Sie sind sich handelseinig mit dem Käufer Ihres Eigenheims und haben einen guten Draht zueinander. Dann fragen Sie nach, ob er eventuell bereit ist, eine Anzahlung auf sein künftiges Haus zu leisten, ohne sofort einzuziehen. So könnten Sie übergangsweise im alten Haus wohnen bleiben und hätten schon Eigenkapital zur Verfügung, um einen günstigen Immobilienkredit für das neue Haus abzuschließen. Ein weiterer Pluspunkt: Sie ersparen sich eine Zwischenfinanzierung oder sie fällt zumindest niedrig aus.

„Bei privaten Immobiliengeschäften sind Anzahlungen durchaus ein probates Mittel, denn beide Seiten bekommen was sie wollen“, sagt Björn Pätzold, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein. Damit beide Vertragsparteien auf der sicheren Seite sind, sollten Sie einen Notar oder Fachanwalt beauftragen, der einen entsprechenden Vertrag aufsetzt.

Lösung 2: Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung, auch Zwischenkredit genannt, ist eine Sonderform der Baufinanzierung. „In der Regel wird sie gemeinsam mit einem langfristen Immobilienkredit beantragt. So ist gewährleistet, dass der Darlehensbetrag aus der Zwischenfinanzierung rechtzeitig zur Verfügung steht und als Eigenkapital eingesetzt werden kann“, erläutert Björn Pätzold.

Anhand eines kleinen Beispiels zeigen wir Ihnen, wie eine Zwischenfinanzierung abläuft. Angenommen Ihr Reihenhaus hat einen Immobilienwert von 250.000 € und die offene Restschuld für Ihre Alt-Immobilie beträgt 80.000 €. Dann können Sie maximal 170.000 € mithilfe eines Zwi­schenkredits finanzieren. Die Laufzeit gilt für 6 Monate. Parallel schließen Sie ein langfristiges Annuitätendarlehen in Höhe von 230.000 € ab. Da Ihre Zwischenfinanzierung als Eigenkapital bewertet wird, erhalten Sie ein besonders zinsgünstigen Immobilienkredit. Denn Sie möchten sich ein Einfamilienhaus kaufen, dessen Kaufpreis bei 400.000 € liegt.

Während der Laufzeit zahlen Sie nur die Zinsen für die Zwischenfinanzierung ab. Parallel fallen die konstanten Monatsraten für Ihr Annuitätendarlehen an. Sie tilgen den kompletten Zwischenkredit, wenn der Betrag aus dem Hauserkauf verfügbar ist und zahlen fortan nur noch die Raten für den neuen Immobilienkredit. „Ist absehbar, dass Sie Ihre Alt-Immobilie innerhalb eines überschaubaren Zeitfensters verkaufen, ist eine Zwischenfinanzierung eine gute Option“, betont Björn Pätzold. Sie wollen mehr wissen? Dann empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeberartikel über die Zwischenfinanzierung.

Lösung 3: Variables Darlehen

Wenn Sie schnell einen Nothelfer für den sofortigen Hauskauf benötigen und Sie sich sicher sind, dass Sie Ihr altes Haus in den nächsten 3 Monaten verkaufen, kann ein variables Darlehen Ihre Geldklemme lösen. So klappt die Finanzierung:

• Sie schließen gleichzeitig zwei Darlehen ab: variables Darlehen und Annuitätendarlehen.
• Sie nutzen die Kreditsumme des Annuitätendarlehens, um das neue Haus zu finanzieren.
• In den nächsten 3 Monaten bedienen Sie die beiden Darlehen.
• Sie verkaufen nach zwei Monaten Ihre Alt-Immobilie.
• Mit dem Verkaufserlös tilgen Sie das variable Darlehen auf einen Schlag und bedienen anschließend nur noch das Annuitätendarlehen.

„Ein variables Darlehen ist ein Weg, wenn Sie die Restschuld Ihres alten Kredites zeitnah ablösen können. Doch denken Sie daran, bei einem variablen Darlehen kann man nie genau vorhersehen, wie hoch die Kosten am Ende sind“, betont Björn Pätzold. 

Der Hintergrund: Beim variablen Darlehen werden die Kreditzinsen alle drei Monate an das aktuelle Zinsentwicklung angepasst. Ihre monatliche Rate kann also quartalsweise steigen oder sinken. Grundsätzlich gilt: Die Kosten beim variablen Darlehen sind in der Regel nochmals höher als bei einer Zwischenfinanzierung. Sie wollen mehr wissen? Dann empfehlen wir Ihnen unseren Ratgeberartikel: Variables Darlehen.

Lösung 4: Objekttausch

Dieser Weg bietet sich an, wenn Sie beispielsweise beruflich bedingt umziehen, in der neuen Heimat ein Haus kaufen oder eine Eigentumswohnung kaufen und ihr altes Haus verkaufen – trotz eines laufenden Immobilienkredits. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, dass Sie den laufenden Kredit auf Ihr neues Haus übertragen. Im Fachjargon spricht man dann von einem Pfand- oder Objekttausch. Natürlich muss die Bank zustimmen.

In der Regel knüpft sie ihre Zustimmung an die folgenden Bedingungen: 

• Die Immobilienwerte sind ähnlich. Die neue Immobilie hat mindestens den gleichen Wert.
• Sie tragen alle Verwaltungskosten für den Objekttausch.

In der Praxis läuft der Objekttausch dann so ab:

• Der laufende Kredit wird auf die neue Immobilie übertragen.
• Eine Zwischenfinanzierung wird abgeschlossen, um das neue Haus zu finanzieren. 
• Mit dem Erlös aus dem Hausverkauf wird die Zwischenfinanzierung abgelöst.
• Der „alte“ Kredit läuft wie gehabt weiter.
• Die Neue Immobilie dient als Sicherheit.

„Ein Objekttausch ist im Prinzip eine kostengünstige Lösung. Doch diese Lösung ist eher die Ausnahme. Denn in den letzten Jahren sind die Immobilienpreise deutlich gestiegen. Daher benötigt man für das neue Haus meist mehr Kredit als beim Abschluss der Erstimmobilie“, sagt Björn Pätzold.

Anzahlung, Zwischenfinanzierung, Variables Darlehen oder Objekttausch: Was ist sinnvoller?

Im Idealfall verkaufen Sie erst Ihr Haus und nutzen anschließend den Erlös für den Hauskauf. So sparen Sie sich jede Form einer Zwischenfinanzierung. Doch in der Praxis ist dies nicht immer möglich.

Die zweitgünstigste Variante ist wahrscheinlich die Anzahlung, gefolgt vom Objekttausch. In beiden Fällen brauchen Sie aber Verhandlungsgeschick und beide Optionen sind nicht immer umsetzbar. Dann bietet sich in der Regel entweder eine klassische Zwischenfinanzierung oder ein variables Darlehen als Überbrückungslösung an − sofern der Verkauf Ihrer Immobilie zeitnah erfolgt.

Eine Zwischenfinanzierung ist in der Regel günstiger als ein variables Darlehen. Ein weiterer Pluspunkt: Sie können besser planen. In beiden Fällen sollten Sie die Laufzeit kurzhalten, um die Finanzierungskosten zu begrenzen. Suchen Sie daher Gespräch mit Ihrem Bankberater oder neutralen Vermittler, um in einem direkten Vergleich Nutzen und Kosten gegeneinander abzuwägen.
 

Haus verkaufen: Welche Kosten kommen auf mich zu?

Wahrscheinlich verkaufen Sie zum ersten Mal in Ihrem Leben ein Haus. Unterschätzen Sie sich nicht die Vorbereitung, den Zeitaufwand und die Kosten – egal ob Sie einen Makler beauftragen oder den Hausverkauf selbst managen. Verkauft beispielsweise ein Makler Ihr Einfamilienhaus für 350.000 € bewegt sich die Spanne für die Maklerprovision grob zwischen 10.500 bis 14.500 €. Mit welchen weiteren Kosten Sie rechnen müssen, haben wir für Sie in unserem Ratgeberartikel „Hausverkauf“ zusammengefasst.