Grundstück kaufen – was es zu beachten gibt
Viele Menschen träumen vom Eigentum. Doch neben dem Haus an sich spielt auch das Grundstück eine wichtige Rolle. Welche Arten von Grundstücken es gibt und worauf Sie beim Kauf achten sollten, lesen Sie hier.
Grundstück kaufen: Welche Arten von Grundstücken gibt es?
Ob online, über eine Zeitungsanzeige oder auf den Hinweis eines Freundes – wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, ist es wichtig, sich vorab so viele Informationen wie möglich einzuholen und Exposees genau zu lesen. Denn Flächen, die innerhalb einer Gemeinde zum Verkauf stehen, sind nicht immer automatisch auch Bauland. Es gibt vier Arten Grundstücksflächen, die es zu unterscheiden gilt und die nicht immer aus rechtlicher Sicht bebaut werden dürfen.
Es kann durchaus sein, dass das romantische Grundstück am Waldrand nicht den baulichen Voraussetzungen entspricht, wie Sie sich das vielleicht wünschen. Es kommt darauf an, wie Sie das Grundstück, das Sie ins Auge gefasst haben, nutzen wollen. Denn dafür braucht es mitunter eine unterschiedliche Beschaffenheit. Je nachdem wie welche Flächen innerhalb einer Gemeinde genutzt werden dürfen, kann es vorkommen, dass nebeneinander liegende, gleichwertig erscheinende Grundstücke, unterschiedlich teuer sind. Daher ist es durchaus von Belang, sich über die verschiedenen Arten von Flächen in der Gemeinde zu informieren, wenn man ein Grundstück kaufen will.
Wie einzelne Flächen definiert sind, steht in der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV). Wie welche Flächen konkret in der jeweiligen Gemeinde ausgeschrieben sind, können Sie im kommunalen Flächennutzungsplan einsehen.
Flächen zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung
Da wären zunächst die Flächen, die zur land- und forstwirtschaftlichen Nutzung ausgeschrieben werden. Hierbei handelt es sich umgangssprachlich um Ackerland. Derartige Flächen sind zum Teil weit von den Zu- und Ableitung der öffentlichen Versorgungsbetriebe entfernt und vielleicht auch verkehrstechnisch eher „weit ab vom Schuss“.
Diese Grundstücke sind in der ImmoWertV so definiert, dass sie auch in Zukunft voraussichtlich Ackerfläche bleiben. Wollen Sie ein Grundstück kaufen, um es zu landwirtschaftlich zu bestellen, dann können Sie zuschlagen. Möchten Sie jedoch ein Grundstück kaufen, um es in Zukunft zu bebauen, dann ist Ackerland höchstwahrscheinlich nicht das Richtige für Sie.
Bauerwartungsland
Als Bauerwartungsland werden Flächen definiert, die eine baldige Bebauung erwarten lassen. Es ist noch nicht an die Zu- und Ableitungen für Wasser, Abwasser, Energie, Gas, Telefon und Internet angeschlossen – ist es also nicht er erschlossen, wie man im Fachjargon sagt. Bauerwartungsland befindet sich vom Status her zwischen Ackerland und Bauland, es ist aber noch kein Bauland. Auch preislich liegt es sich zwischen Ackerland und Bauland.
Wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, dass Sie möglich zügig bebauen können, dann sollten Sie Bauerwartungsland vermeiden. Es wird zwar eine Bebauung erwartet, wann diese geschehen wird, entscheidet aber die Gemeinde. Das kann innerhalb recht kurzer Zeit passieren, kann aber auch Jahre oder sogar Jahrzehnte dauern. Wenn Sie Bauerwartungsland als Grundstück kaufen, dann handelt es sich um ein Spekulations-Grundstück , bei dem nicht sicher ist, wann ein Haus darauf gebaut werden darf.
Die Art des Grundstücks zu kennen ist auch für Finanzierung wichtig. Bauerwartungsland ist in den Augen der Banken beispielsweise mit Ackerland gleichzusetzen. Daher wird es nahezu unmöglich werden, eine Bank zu finden, die Ihnen dieses Grundstück mit einer Baufinanzierung finanziert. Gleichzeitig wird Bauerwartungsland aber wie ein normales vollwertiges Grundstück behandelt, wenn es an die zu zahlende Grundsteuer geht.
Rohbauland
Eine Stufe weiter als Bauerwartungsland ist Rohbauland. Auch diese Grundstücke sind noch nicht erschlossen; besitzen also keine Verbindung zu den Versorgungsbetrieben der Gemeinde. Was Rohbauland aber von Bauerwartungsland unterscheidet ist, dass es von der Gemeinde bereits als Bauland ausgeschrieben wurde. Die Gemeinde hat der baulichen Nutzung also zugestimmt.
Baureifes Land
Als baureifes Land werden Grundstücke bezeichnet, die unter den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind. Wenn Sie ein solches Grundstück kaufen, dann ist es bereits erschlossen, und es besteht Baurecht. Auf baureifen Grundstücken befinden sich auch keine natürlichen Hindernisse mehr, wie etwa große Bäume, die einen Hausbau behindern können.
Bauland kann aus mehreren Grundstücken bestehen, diese einzelnen Grundstücke nennt man Baugrundstücke. Da Sie hier ein quasi baufertiges Grundstück kaufen, ist es dem Status nach auch die teuerste Art der aufgeführten Grundstücke. Aber Sie können hier nach dem Einholen der Baugenehmigung gleich anfangen zu bauen und müssen nicht erst warten, bis es als Bauland freigegeben oder erschlossen wurde. Im Gegensatz zu Acker- oder Bauerwartungsland lässt sich baureifes Land gut mit einem Bankdarlehen finanzieren.
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Begehung: Worauf muss ich achten, wenn ich ein Grundstück kaufen will?
Haben Sie ein Grundstück gefunden, das Ihr Interesse geweckt hat, dann heißt es: unbedingt anschauen! Sie sollten kein Grundstück kaufen, das Sie vorher nicht persönlich besichtigt haben, denn es gibt viele Dinge zu beachten, die den Hausbau im Anschluss erleichtern oder erschweren können.
Wir haben Ihnen eine Checkliste zusammengestellt, anhand derer Sie Ihr Wunschgrundstück unter die Lupe nehmen und gezielt Fragen an den Verkäufer oder Makler stellen können. Wie Sie welchen Aspekt gewichten, ist Ihnen natürlich individuell überlassen. Es kommt auch immer darauf an, wie Sie das Grundstück nutzen wollen – ob Sie selbst einmal darauf wohnen möchten oder ob Sie ein Mehrparteienhaus auf das Grundstück bauen wollen.
Lage
Die Lage des Grundstücks ist das einzige Kriterium, an dem Sie nach dem Kauf nichts ändern können. Daher ist sie besonders wichtig. Grundstücke an Hängen oder am Wasser benötigen beim Hausbau beispielsweise eine andere Vorbereitung als „normale“ Grundstücke. Hänge müssen vielleicht abgetragen werden, und dicht am Wasser könnte aufgrund des höheren Grundwasserspiegels ein Kellergeschoss schwierig werden.
Achten Sie auch darauf, ob das Grundstück für Ihre Vorstellungen verkehrsgünstig gelegen ist. Gibt es Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Schulen oder Ärzte in der Nähe oder müssen Sie weit fahren, um diese zu erreichen? Wenn ja, wollen Sie das? Ist vielleicht eine vielbefahrene Autobahn in der Nähe oder befindet sich das Grundstück in der Umgebung eines Flughafens? Eine Autobahn oder ein Flughafen in Grundstücknähe senken zudem den Wiederverkaufswert erheblich.
Soll das Gebiet, in dem das Grundstück liegt, vielleicht bald ausgebaut werden? Dann kann es sein, dass Sie plötzlich ein großes Einkaufszentrum oder hochgeschossige Wohnkomplexe vor der Nase haben, die Ihnen womöglich die schöne Aussicht verbauen. All das kann Ihre spätere Wohn- und Lebensqualität beeinflussen und unterstreicht die Wichtigkeit der Lage eines Grundstücks. Die Entwicklung der Gemeinde, in der Sie ein Grundstück kaufen möchten, finden Sie im kommunalen Stadtentwicklungsplan.
Größe des Grundstücks
Auch die Größe des Grundstücks sollte Ihre Entscheidung beeinflussen, ob Sie das Grundstück kaufen oder lieber weitersuchen. Die Größe sollte Ihren Plänen rund um Haus- und Gartengestaltung gerecht werden. Denn die Größe Ihres Grundstücks hat Einfluss auf die Größe Ihres Eigenheims und auch darauf, ob Sie beispielsweise eine Garage, ein Carport oder ein Gartenhäuschen bauen können. Wenn Sie ein Liebhaber üppiger Bepflanzung und ausladender Gartengestaltung sind, sollten Sie auch das bei der Wahl des Grundstücks mit einbeziehen.
Beschaffenheit des Grundstücks
Neben der Lage und der Größe des Grundstücks spielt auch die Beschaffeheit des Bodens eine – wortwörtlich – tragende Rolle bei der Auswahl eines Grundstücks. Böden mit beispielsweise einem hohen Lehm- oder Tonanteil, so genannte bindige Böden, eignen sich nicht so gut, um ein Haus darauf zu bauen. Unter hoher Last neigt diese Bodenart dazu, sich zu verformen. Das Haus kann dadurch im schlimmsten Fall absacken oder reißen.
Nicht bindiger Boden ist etwas grobkörniger als bindiger Boden. Er besteht meistens aus Sand oder Kies mit unterschiedlicher Körnung. Ist dieser Boden schön fest, ist er bestens dazu geeignet, ein Haus zu tragen. Es ist zudem auch ratsam, sich zu erkundigen, was vorher auf dem Grundstück war oder passiert ist. Finden sich Ölspuren oder Reste gesundheitsgefährdender Stoffe wie Asbest im Bodes des Grundstücks, müssen diese beseitigt werden. Und das kann teuer werden. Lassen Sie im Zweifelsfall lieber für ein paar hundert Euro ein Bodengutachten von einem geotechnischen Ingenieurbüro erstellen. So können Sie im Ernstfall noch aus den Kaufverhandlungen aussteigen.
Im Zuge der Fundament- oder auch Gartenarbeiten auf einem Grundstück kann es vorkommen, dass Sie Dinge im Boden finden, die dort eigentlich nicht hingehören. Das können positive Funde sein aber auch negative. Zu den positiven Funden gehört beispielsweise ein Schatz. Das können alte Münzen, aber auch Bodenschätze wie Metallerze oder sogar Öl sein. Doch obwohl Ihnen das Grundstück gehört, gehört Ihnen noch längst nicht alles, was Sie darauf oder im Erdreich finden. In Deutschland ist es nämlich so, dass Schätze – ob nun Bodenschätze oder kulturhistorische Schätze – dem Staat gehören. Finden Sie also eine Kiste alter Münzen, müssen Sie dies behördlich melden. Ob Sie einen Finderlohn dafür bekommen, hängt davon ab, wie das Bundesland solche Funde geregelt hat. Im jeweiligen „Schatzregal“, eine rechtliche Regelung der Länder, können Sie nachlesen, ob Sie ein Anrecht auf Finderlohn haben oder nicht. Melden Sie den Fund nicht, kann das sogar eine Freiheitsstrafe wegen Unterschlagung mit sich bringen.
Ganz anders hingegen handhabt der Staat negative Funde. Finden Sie beispielsweise Blindgänger oder alliierte Fliegerbomben aus dem zweiten Weltkrieg auf Ihrem Grundstück, dann „gehören“ sie Ihnen. Das bedeutet nicht, dass Sie sich die Bombe dann dekorativ ins Wohnzimmer stellen dürfen, sondern, dass Sie die Freilegung der Bombe (evtl. mit Abrissarbeiten verbunden) sowie die Erdarbeiten höchstwahrscheinlich aus eigener Tasche zahlen dürfen. Denn jeder Grundstücksbesitzer ist für die Sicherheit seines Grundstücks selbst verantwortlich. Für den Einsatz von Polizei, Feuerwehr, Kampfmittelräumdienst und Sprengkommando können so schnell mehrere tausend Euro anfallen. Lediglich für Waffen, die der deutschen Wehrmacht zuzuordnen sind, sowie für die eigentlich Entschärfung und den Abtransport des Blindgängers trägt der Staat die Verantwortung und die Kosten. Wie sich die Kosten genau aufteilen, regeln die einzelnen Bundesländer und Gemeinden unterschiedlich.
Sollte sich das Grundstück, das Sie kaufen möchten, in einer viel umkämpften ehemaligen Kriegsregion befinden, sollten Sie unbedingt nachfragen, ob der Boden bereits auf Blindgänger untersucht wurde.
Anschlüsse und Leitungen
Grundsätzlich ist empfehlenswert, dass Sie ein Grundstück kaufen, das bereits erschlossen ist. Sind alle Leitungen für Energie, Wasser, Abwasser, Telefon und Internet schon gelegt, kann eigentlich direkt mit der Bebauung gestartet werden.
Sollte das Grundstück noch nicht erschlossen sein, ist es zwar vermutlich um einiges günstiger, allerdings werden Sie an den Kosten für die Erschließung beteiligt. Wie hoch diese Kosten ausfallen, bestimmt die Kommune. Ob es sich finanziell lohnt und Sie trotz der Erschließungskosten noch sparen, wenn Sie ein unerschlossenes Grundstück kaufen, müssen Sie nachrechnen.
Bewuchs
Es ist auch wichtig, zu schauen, was auf dem Grundstück oder daneben an Pflanzen wächst. Große, gesunde Bäume – am besten Obstbäume – sind sicherlich ein Zugewinn und Schattenspender für ein Grundstück. Doch passt der Baum nicht ins Planungskonzept, muss er weg. Dafür brauchen Sie häufig eine Fällgenehmigung. Zudem darf nicht jeder Bau m einfach so abgeholzt werden.
Auch Sträucher oder Beeren am Rand des Grundstücks haben ihre Vor- und Nachteile. Sie können Sichtschutz zu den Nachbarn sein und köstliche Backzutat, wuchern aber gerne unkontrolliert. Sie sind teils schwer in den Griff zu kriegen und können viel Arbeit machen.
Bebauungsplan checken
Wenn Sie bis jetzt keine Mängel an Ihren Traum-Grundstück gefunden haben, sollten Sie noch einen Blick in den Bebauungsplan der Gemeinde werfen. Er gibt Aufschluss darüber, ob der Hausbau unter bestimmten Bedingungen eingeschränkt werden kann. Zum Beispiel finden Sie im Bebauungsplan Angaben darüber, welche Abstände zwischen den Häusern auf den Grundstücken eingehalten werden müssen, wie hoch Häuser sein dürfen, wie viele Stockwerke sie haben dürfen oder welche Form das Dach haben darf.
Nachbarschaft
Ebenfalls nicht ganz außer Acht zu lassen, ist die Nachbarschaft. Wollen Sie das Grundstück kaufen, um anschließend selbst dort zu leben, dann ist das meist eine Entscheidung, mit der Sie vermutlich jahrzehntelang leben müssen. Da sollte man sich mit seinen direkten Nachbarn nach Möglichkeit gut verstehen, oder sich zumindest höflich begegnen. Nicht selten landen Nachbarschaftsstreitigkeiten etwa um die Höhe der Hecke oder überhängende Äste vor Gericht.
Wenn Sie also auf dem Nachbargrundstück Ihren potenziellen Nachbarn sehen, gehen Sie beherzt und höflich auf ihn oder sie zu und fragen Sie nach, wie es sich im Ort denn so wohnt. Durch das kurze Gespräch können Sie sich zumindest einen ersten Eindruck der Nachbarschaft verschaffen.
Verkauft der Grundstücksbesitzer ein verpachtetes Grundstück, so ist der Käufer zunächst einmal Verpächter. Der Kaufvertrag bricht nicht den Pachtvertrag. Das kann gerade in ländlichen Gegenden ärgerlich für den Käufer werden. Denn hat ein Bauer das verkaufte Grundstück gepachtet und bildet diese Pacht seine wirtschaftliche Lebensgrundlage, kann der Bauer auf die Fortführung des Pachtvertrages bestehen. Hat er einen Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, kann dieser nur aus „wichtigem Grund“ und mit zweijähriger Kündigungsfrist aufgelöst werden.
Grundstück kaufen: Kaufvertrag & Finanzierung
Sagt Ihnen das Grundstück finanziell und von seiner Beschaffenheit zu, kann der Kaufprozess starten. Auch hier gibt es wieder einiges zu beachten. Wir listen Ihnen gern auf, was Sie dringend prüfen und wovon Sie lieber die Finger lassen sollten:
- Grundbuchauszug checken: Um sicher zu gehen, dass Sie kein finanziell belastetes Grundstück kaufen, ist der Blick ins Grundbuch ratsam. Im Grundbuch finden Sie Angaben darüber, ob noch eine Grundschuld gegenüber einem Finanzinstitut oder anderen Unternehmen besteht und auch darüber, ob jemandem ein Vorkaufsrecht eingeräumt wurde. In der Regel wird der Grundbuchauszug über das Grundstück auf derartige Einträge auch noch einmal von einem Notar kontrolliert.
- Kaufvertrag prüfen: Rund zwei Wochen bevor der finale Kaufvertrag über das Grundstück unterschrieben wird, wird Ihnen der Notar, den in der Regel Sie als Käufer beauftragen, einen Kaufvorvertrag aushändigen. In diesem Vertrag finden Sie Angaben über die Größe, Lage sowie den Preis des Grundstücks, das Sie kaufen möchten. Darin wird auch festgehalten, ob es Gebäude auf dem Grundstück gibt.
Stimmen die Angaben im Kaufvortrag mit denen aus den vorherigen Verhandlungen überein, dann können Sie das Grundstück kaufen. Haben Sie Zweifel, dann lassen Sie den Vorvertrag lieber noch einmal von einem Anwalt prüfen.
Um Grunderwerbssteuer zu sparen, kommen hin und wieder Käufer und Verkäufer auf die Idee, einen geringeren Preis in den Kaufvertrag eintragen zu lassen als eigentlich vereinbart. Die Differenz soll der Käufer dem Verkäufer dann schwarz auszahlen. Da sich die Höhe der Grunderwerbsteuer am Kaufpreis errechnet, „spart“ der Käufer dadurch Steuern.
Allerdings ist das Steuerhinterziehung und Betrug und wird strafrechtlich verfolgt. Zudem ist der Kaufvertrag aufgrund eines Scheingeschäfts nichtig und ungültig.
- Notarielle Beglaubigung: Der finale Kaufvertrag muss dann von einem Notar beglaubigt werden. Der Notar kümmert sich nach der Unterschrift des Kaufvertrags auch um sämtliche behördliche Genehmigungen und um die Änderungen im Grundbuch. Er sorgt also dafür, dass Sie als neuer Eigentümer des Grundstücks eingetragen werden. Finanzieren Sie das Grundstück mit einem Darlehen, dann beurkundet der Notar auch die Grundschuld und Hypothek auf das Grundstück.
- Finanzierung klarmachen: Dieser Schritt sollte parallel zur Unterschrift des Kaufvertrags über Ihr Grundstück erfolgen. Sie sollten den Kaufvertrag niemals abschließen, wenn die Finanzierung nicht abschließend geklärt und sicher ist. Im schlimmsten Fall bekommen Sie keine Finanzierung von der Bank, haben aber einen bindenden Vertrag über den Kauf des Grundstücks unterschrieben. Aus diesem Kaufvertrag kommen Sie nur schwer und vermutlich nur gegen Zahlung von Schadenersatz an den Verkäufer heraus.
Wenn Sie Ihre Finanzierung gut planen, dann kann der Notar die Beurkundung der Grundschuld direkt im Zuge des Kaufvertrages durchführen, und es muss kein weiterer Termin dafür angesetzt werden. In unserem Bericht Grundstück finanzieren finden Sie noch mehr Informationen zur Finanzierung eines Grundstücks. Um dem Verkäufer eindeutig zu zeigen, dass Sie die Finanzierung bereits geklärt haben, können Sie sich von der Bank auch zunächst eine Finanzierungsbestätigung ausstellen lassen. So haben beide Seiten von vornherein finanzielle Sicherheit. - Nebenkosten mit einberechnen: Zusätzlich zu den eigentlichen Kosten für das Grundstück fallen Nebenkosten an. Dazu zählen
- Sowie die jährlich anfallende Grundsteuer (abhängig von dem Einheitswert und dem entsprechenden Grundsteuer-Hebesatz der Gemeinde)
- Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Grundstückspreises, abhängig vom Bundesland),
- Notarkosten (rund 1,5 Prozent vom Grundstückspreis),
- eventuell Maklerprovision (zwischen 3,5 und 7 Prozent des Grundstückspreises, abhängig vom Bundesland).
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