Finanzierungsplan erstellen: Planung, Tipps, Fehler

Was ist ein Finanzierungsplan?

Ein Finanzierungsplan ist die Grundlage jeder Baufinanzierung. Er zeigt, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, wie hoch Ihr Kredit ausfällt und ob Ihre Finanzierung langfristig tragbar ist.
Er besteht aus 3 zentralen Bausteinen: Gesamtkosten, Eigenkapital und Darlehen. Nur wenn diese Bausteine sauber aufeinander abgestimmt sind, vermeiden Sie Finanzierungslücken.

1. Gesamtkosten: Die Gesamtkosten setzen sich zusammen aus den Kauf- sowie den Erwerbsnebenkosten oder den Bau- sowie den Baunebenkosten.
    
2. Eigenmittel: Unter die Eigenmittel fallen das Eigenkapital sowie die Eigenleistung, die Sie einbringen können. Einen Privatkredit von Freunden oder Verwandten können Sie gegenüber der Bank ebenfalls als Eigenkapital geltend machen.
    
3. Fremdmittel: Hierzu zählt in erster Linie der Immobilienkredit einer Bank. 

Erstellen Sie einen Finanzierungsplan mit realistischen Daten und Zahlen, erkennen Sie bereits vor dem Abschluss einer Baufinanzierung mögliche Zahlungslücken oder finanzielle Engpässe.

Beispiel: Wie sieht ein Finanzierungsplan aus?

Ein Finanzierungsplan für ein Haus oder eine Wohnung beinhaltet alle wichtigen Bausteine einer Baufinanzierung. Wir zeigen Ihnen anhand eines Beispiels, wie Sie einen Finanzierungsplan erstellen können. Wir gehen hier von einer Bestandsimmobilie aus, bei der noch Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen vorgenommen werden. Zusätzlich zu Ihrem Eigenkapital können Sie mit einer Förderung rechnen.

In unserem Beispielfall müssen Sie ein Darlehen von 359.750 € aufnehmen und für die ersten 10 Jahre mit einer monatlichen Rate von 1.993,61 € rechnen. Ein solcher Finanzierungsplan ermöglicht Ihnen eine realistische Einschätzung der finanziellen Belastung, die Sie bei einer Baufinanzierung tragen müssen.

Der Finanzierungsplan zeigt Ihnen aber auch, an welchen Stellschrauben Sie drehen können, um Ihre monatliche Rate zu verringern.

Eigenkapital

Je mehr Eigenkapital Sie in die Baufinanzierung einbringen, desto weniger Geld müssen Sie sich leihen und entsprechend niedriger sind die Zinskosten. Das reduziert auch Ihre monatliche Rate.

Modernisierungskosten

Sind Sie handwerklich begabt oder haben Sie Handwerker im Verwandten- oder Bekanntenkreis, können Sie gewisse Aufgaben in Eigenleistung übernehmen und dadurch die Modernisierungskosten senken. Banken rechnen diese sogenannte „Muskelhypothek“ auch als Eigenkapital an.

Förderungen

Zusätzlich zu den Förderungen der KfW und des BAFA gibt es auch viele regionale und kommunale Förderprogramme. Informieren Sie sich, was für Sie infrage kommt, und senken Sie so Ihre Finanzierungslast.

Tilgung

Wenn Sie eine niedrigere Tilgung wählen, zahlen Sie monatlich weniger zurück und reduzieren Ihre monatliche Rate. Beachten Sie aber, dass es dann länger dauert, bis Sie das Darlehen zurückgezahlt haben.

Sollzinsbindung

Je kürzer die Sollzinsbindung, desto geringer wird meistens der Bauzins und somit die Rate. Berücksichtigen Sie aber, dass Sie sich Ihre aktuellen Bauzinsen dann nur kurz sichern. Sind die Bauzinsen am Ende der Sollzinsbindung gestiegen, müssen Sie eine Anschlussfinanzierung mit den dann höheren Zinsen abschließen, was Ihre gesamte Baufinanzierung teurer macht. Eine lange Sollzinsbindung ist zwar manchmal teurer, bietet Ihnen aber langfristig Planungssicherheit und schützt Sie vor steigenden Zinsen.

Warum brauche ich einen Finanzierungsplan für meine Baufinanzierung?

Ein Finanzierungsplan zeigt auf, was möglich ist und wo es Engpässe geben könnte. Durch eine gute Planung schützen Sie sich vor einer Überschuldung. Konkret bietet ein Finanzierungsplan folgende Mehrwerte: 

• Sie erhalten eine Übersicht über Ihre finanzielle Lage.
• Alle Kostenfaktoren sowie eigene finanzielle Mittel werden aufgelistet.
• Sie erhalten Planungssicherheit.
• Die benötigte Kreditsumme sowie die Konditionen für die Finanzierung können ermittelt werden.
• Eventuelle Zahlungslücken oder Risiken werden bereits im Vorfeld sichtbar.

Mit einem Finanzierungsplan spielen Sie Ihre Finanzierung in der Theorie durch. In diesem Zeitraum haben Sie die Möglichkeit, bei Bedarf an den Stellschrauben Ihrer Finanzierung zu drehen. So bauen Sie ein solides Fundament für Ihren Baukredit. Wir empfehlen Ihnen, den Finanzierungsplan ebenso mit einem Berater oder einer Beraterin durchzusprechen. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung geben Ihnen weitere Tipps für eine optimale Finanzierung. Vereinbaren Sie noch heute einen unverbindlichen und kostenlosen Beratungstermin.

So erstellen Sie einen Finanzierungsplan

Ein Kredit für eine Baufinanzierung orientiert sich stets an Ihren individuellen Bedürfnissen. Die folgenden 10 Schritte helfen Ihnen dabei, einen Finanzierungsplan für Ihren Hauskauf zu erstellen.

1. Haushaltsrechnung aufstellen

Nehmen Sie Ihr monatliches Einkommen und ziehen Sie davon alle regelmäßig anfallenden Kosten ab. Mit einer solchen Haushaltsrechnung erhalten Sie eine Übersicht über all Ihre jetzigen Einnahmen und Ausgaben. Seien Sie dabei unbedingt realistisch. Unregelmäßige Zahlungen oder Sonderzahlungen wie Weihnachtsgeld gehören nicht in eine Haushaltsrechnung. Diese sind nicht das Fundament, auf dem Sie bauen sollten, sondern ein Zusatzverdienst, den Sie in Form von Sondertilgungen im Laufe der Baufinanzierung einbringen können.

2. Eigenkapital einbeziehen

Vorhandenes Eigenkapital senkt den Zinssatz, den die Bank Ihnen anbietet. Das Darlehen wird dadurch erheblich preiswerter. Als Eigenkapital gelten unter anderem:

• Sparguthaben von Bausparverträgen
• Erbschaften
• Rücklagen auf dem Sparkonto
• Aktien
• Zinslose Darlehen von Freunden oder Verwandten

All das kann Ihre Baufinanzierung erheblich vergünstigen. Auf der anderen Seite ist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital wesentlich teurer und risikoreicher im Hinblick auf die Folgen, die eine Zahlungsunfähigkeit hätte.

3. Gesamtkosten identifizieren

Ermitteln Sie Ihren Darlehensbedarf. Berücksichtigen Sie dabei, dass zu den Kosten nicht nur der Kaufpreis oder die Baukosten, sondern auch die Baunebenkosten sowie die Erwerbsnebenkosten gehören. Letztere betragen ungefähr 10 bis 15 % der Bau- beziehungsweise Kaufkosten.

Kaufnebenkosten:

• Notar-/ Grundbuchkosten
• Grunderwerbsteuer
• Maklerkosten

Baunebenkosten:

• Bauantrag
• Baugenehmigung
• Vermessung
• Bodengutachten
• Erschließungskosten
• Prüfstatiker
• Abriss Altbauten
• Architektenhonorar
• Bauvertragsprüfung
• Baugutachten
• Aushub Erdreich
• Bauherrenhaftpflicht
• Bauleistungsversicherung

Eine genaue Übersicht über die Gesamtaufwendungen beim Hauskauf finden Sie auf unserer Seite Nebenkosten Hauskauf. Bei einem Hausbau sind andere Posten relevant. Näheres dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber Baukosten.

4. Zeitliches Ziel setzen

Überlegen Sie sich, bis wann Sie die Finanzierung abgeschlossen haben möchten. Für Ihren Finanzierungsplan empfiehlt sich in jedem Fall das Ziel, bis zur Rente schuldenfrei zu sein. Ob es realistisch ist, hängt davon ab, in welchem Alter Sie mit der Finanzierung beginnen. Starten Sie beispielsweise mit Mitte zwanzig, stehen die Chancen sehr gut. Je später Sie mit der Tilgung eines Darlehens starten, desto höhere Monatsraten müssen Sie aufbringen, um vor dem Renteneintritt fertig zu sein.

5. Darlehensformen kennenlernen

Für Ihren Finanzierungsplan haben Sie die Wahl zwischen unterschiedlichen Darlehensformen. Wir stellen Ihnen 4 klassische Varianten vor:

• Annuitätendarlehen: Ein Annuitätendarlehen zeichnet sich durch immer gleich hohe Monatsraten über die gesamte vereinbarte Zinsbindungsfrist hinweg aus. Hierbei können Sie Zinsbindungen von bis zu 30 Jahren erhalten. Je länger diese ist, desto höher ist allerdings der Sollzins. Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die weiter finanziert werden muss.
   
• Volltilgerdarlehen: Mit dem Volltilgerdarlehen können Sie Ihre Finanzierung von Beginn bis zum Ende planen. Sie tilgen das Darlehen so lange, bis keine Restschuld mehr bleibt. Damit wissen Sie bereits zum Vertragsabschluss, wann Sie die letzte monatliche Rate beglichen haben.
   
• Variables Darlehen: Das variable Darlehen ist nur etwas für Risikofreudige, deren finanzieller Spielraum trotz Baufinanzierung noch üppig genug ist, um mit Zinsschwankungen und unterschiedlich hohen Monatsraten umgehen zu können. Der Zinssatz wird in regelmäßigen Abständen dem Marktzins angepasst. So sind Sie stets einem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Diese Form des Darlehens eignet sich nur zur Überbrückung von Finanzierungslücken.
   
• Bausparvertrag: Mit einem Bausparvertrag sparen Sie zunächst einen gewissen Betrag über einen Zeitraum an und erhalten im Anschluss ein Darlehen in ungefähr doppelter Höhe. Gerade in Zeiten steigender Zinsen sichern Sie sich damit niedrigere Zinsen für einen späteren Zeitraum.
   

6. Die richtige Zinsbindung wählen

Bei niedrigen Zinsen kann sich eine lange Zinsbindung lohnen. Manche Banken bieten für geringe Zinsaufschläge aktuell Laufzeiten von 20, 25 oder sogar 30 Jahren an.

In unserem Beispiel liegen die Bauzinsen für eine 10-jährige Sollzinsbindung fast 0,5 beziehungsweise 0,7 Prozentpunkte unter den Werten für eine 20- und 30-jährige Sollzinsbindung. Sind die Bauzinsen aktuell hoch, bietet sich eine kurze Sollzinsbindung an. Für eine optimale Einschätzung der Zinslage behalten Sie die Zinsentwicklung im Blick.

„Aufgepasst! Ist Ihre Baufinanzierung älter als 10 Jahre, haben Sie laut BGB §489 Abs. 1 Nr. 2 ein Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten. Sollte das bei Ihnen der Fall sein und die Zinsen haben sich deutlich verbessert, kann sich eine kostenlose Kündigung und Neufinanzierung lohnen.“

7. Die passende Tilgung bestimmen

Je höher Sie tilgen, desto schneller können Sie den Kredit zurückzahlen. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung empfehlen Ihnen, wenn möglich mit einem anfänglichen Tilgungssatz um die 2 % zu starten. Ihr Finanzierungsplan sollte so ausgelegt sein, dass Sie etwas finanziellen Spielraum haben, um beispielsweise eine Waschmaschine zu erneuern oder Ihren Freizeitaktivitäten nachgehen zu können. Im folgenden Beispiel zeigen wir Ihnen, welchen Einfluss die Höhe der Rate auf Ihre Baufinanzierung hat. Wir gehen dabei davon aus, dass sich der Zins über die ganze Laufzeit nicht verändert.

Mit einer geringeren Tilgung müssen Sie zwar 200 € weniger im Monat zahlen. Da Sie den Kredit aber länger zurückzahlen müssen, entsteht Ihnen dadurch eine höhere Zinslast von fast 80.000 €.

8. Fördermittel einplanen

Eine Baufinanzierung besteht in der Regel nicht nur aus einem einzigen Darlehen, sondern setzt sich in den meisten Fällen aus einem Hauptdarlehen und einem oder mehreren Förderdarlehen zusammen.

Die KfW bietet beispielsweise zinsgünstige KfW-Darlehen an, mit denen der Eigenheimerwerb subventioniert wird. Darüber hinaus bieten viele Städte und Gemeinden zusätzliche Förderprogramme an, um neue Einwohner zu gewinnen. Hier hilft unsere Übersicht zum Thema Wohnungsbauförderung weiter.

9. Sondertilgungsmöglichkeiten bewusst wählen

Erwarten Sie in Kürze eine Erbschaft, die Auszahlung einer Lebensversicherung oder andere zusätzliche Einkünfte, sollten Sie Sondertilgungen in Ihrem Finanzierungsplan berücksichtigen. Allerdings muss bedacht werden: Die Sondertilgungsmöglichkeiten in Ihrem Finanzierungsplan können weitere Kosten verursachen. Wägen Sie also genau ab, ob Sie die Sondertilgung tatsächlich nutzen werden und verzichten Sie im Zweifelsfall eher darauf.

10. Tilgungsplan aushändigen lassen

Wenn der Finanzierungsplan nach Ihren Wünschen umgesetzt wurde, sollte Ihnen ein vollständiger Tilgungsplan vorliegen. Er zeigt ab dem Moment des Finanzierungsbeginns bis zum Ende der gewählten Zinsbindung Monat für Monat alle anfallenden Raten und Kosten an. Außerdem gibt er Aufschluss darüber, wie sich die Restschuld und die Zinskosten von Jahr zu Jahr reduzieren, wie viele Zinsen Sie bis zum Ablauf der Zinsbindung aufgebracht haben und welche Restschuld zu diesem Zeitpunkt übrig sein wird.

5 Fehler beim Finanzierungsplan

Zu den häufigsten Fehlern bei einem Finanzierungsplan gehören:

• Zu optimistisch rechnen
• Nebenkosten unterschätzen
• Keinen Puffer einplanen
• Zu niedrige Tilgung
• Fördermittel vergessen

Zu optimistisch rechnen

Bleiben Sie realistisch. Eine Baufinanzierung bindet Sie für mehrere Jahrzehnte. Planen Sie so, dass Sie die Rate in jeder Lebenslage stemmen können. So kann es sein, dass Sie Kinder planen und dann wegen Elternzeit oder Teilzeit weniger verdienen. Auch können ein Jobverlust und längere Krankheiten zu Gehaltseinbußen führen. Planen Sie also so, dass Sie auch in finanziell anspruchsvollen Situationen immer noch Luft zum Atmen haben.

Nebenkosten unterschätzen

Kalkulieren Sie die Nebenkosten richtig ein und unterschätzen Sie die Kosten nicht, die rund um Ihr Immobilienprojekt entstehen können. Denn der Kaufpreis ist das eine. Hinzu kommen noch Kosten für administrative Vorgänge, wie Notar- und Grundbuchkosten oder die Grunderwerbsteuer. Zusätzlich sollten Sie sich bei einer Bestandsimmobilie vorab informieren, ob und wann welche Modernisierungsmaßnahmen anstehen. Ein Gutachter kann Ihnen dabei helfen und Sie zu Maßnahmen und den dazugehörigen Kosten informieren. Als groben Richtwert für Modernisierungsmaßnahmen empfiehlt Dr. Klein 500 €/m² für entsprechende Arbeiten einzuplanen.

Keinen Puffer einplanen

Planen Sie bei den Gesamtkosten noch einen Puffer mit ein. Insbesondere bei Modernisierungsarbeiten oder Bauarbeiten kann es zu unvorhergesehenen Problemen kommen. Ein zusätzlicher finanzieller Puffer verschafft Ihnen etwas Spielraum, wenn die Handwerkerkosten teurer als geplant werden.

Zu niedrige Tilgung

Verwenden Sie nicht Ihr komplettes finanzielles Budget für die monatliche Rate der Baufinanzierung. Auch wenn Sie sich dadurch Ihre Traumimmobilie leisten können, sollten Sie dafür nicht für die kommenden 30 Jahre auf Urlaube oder andere Annehmlichkeiten verzichten müssen.

Bedenken Sie auch, dass Sie am Ende der Sollzinsbindung eine Anschlussfinanzierung abschließen müssen. Sollten die Zinsen bis dahin stark gestiegen sein, müssten Sie im schlimmsten Fall mit einer höheren monatlichen Rate zurechtkommen, wie unser Beispiel zeigt.

In unserem Beispiel ist der Zinssatz während der Erstfinanzierung gestiegen, sodass Sie für die Anschlussfinanzierung 1 Prozentpunkt mehr an Zinsen zahlen müssen. Dadurch ergibt sich eine monatliche Rate, die 375 € teurer ist als die ursprüngliche Rate. Haben Sie keinen Puffer eingeplant oder Ihre wirtschaftliche Situation hat sich in der Zwischenzeit nicht verbessert, könnte diese Erhöhung Ihre komplette Baufinanzierung in Gefahr bringen.

„Eine Stellschraube, an der man in solchen Fällen drehen kann, ist die Tilgung. Sie zahlen dann zwar im Monat weniger, die Baufinanzierung dauert dann aber länger und unterm Strich zahlen Sie mehr an Zinsen.“

Fördermittel vergessen

Es gibt eine Vielzahl an Förderungen sowohl auf Bundes- als auch Kommunalebene. Diese Förderungen bieten Ihnen oft zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse. So können Sie Ihre Zinslast reduzieren oder die Gesamtkosten mindern. Oft lassen sich die Förderungen auch kombinieren. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung zeigen Ihnen, wie Sie Ihre Baufinanzierung durch eine Förderung sinnvoll ergänzen können.

Was ist der Unterschied zwischen Finanzierungsplan und Tilgungsplan?

Ein Finanzierungsplan beschreibt, wie Sie einen Immobilienkauf finanzieren können. Sie listen dabei den Kapitalbedarf auf und Ihre finanziellen Mittel, um diesen zu decken. Ein Tilgungsplan hingegen zeigt anhand einer Tabelle die Rückzahlung Ihres Kredits. Sie finden dort für jeden Monat die einzelnen Raten, deren Tilgungs- und Zinsanteil sowie die Höhe der Restschuld nach jeder gezahlten Rate.