Zugegeben, schon das Wort „Anschlussfinanzierung“ ist nicht besonders sexy. Und die meisten Eigenheimbesitzer wollen die zweite Runde ihrer Baufinanzierung ohne viel Aufwand hinter sich bringen. Eigentlich schade, denn oft würden wenige Stunden genügen, um mehrere tausend Euro zu sparen. Wir erklären, wie das geht und was die perfekte Anschlussfinanzierung für drei verschiedene (Stereo-)Typen ausmacht.
Der Vorausplaner: Sicherheit geht vor
Frederick und Franziska Frühvogel haben vor acht Jahren eine Eigentumswohnung in der Hamburger Innenstadt gekauft. Im April 2021 geht ihre erste Finanzierungsrunde zu Ende und die Anschlussfinanzierung für ihren Immobilienkredit steht an. Frederick interessiert sich ohnehin schon lange für Finanzthemen und beobachtet die Geldpolitik und den Zinsmarkt seit einigen Jahren ganz genau: Er möchte seiner Familie für die nächste Finanzierungsrunde möglichst niedrige Zinsen sichern.
Vor kurzem ist Franziska schwanger geworden und den angehenden Eltern ist finanzielle Sicherheit und Planbarkeit jetzt besonders wichtig. Da die Baufinanzierungszinsen aktuell wieder enorm günstig sind, entscheidet sich Frederick daher nicht länger zu warten und schließt ein Forward-Darlehen ab. Mit dieser Art der Anschlussfinanzierung lassen sich gegen einen geringen Aufschlag die aktuellen Zinsen „einfrieren“. Wer steigende Zinsen erwartet, ist damit also auf der sicheren Seite. Der Nachteil: Je länger dieses Darlehen im Voraus abgeschlossen wird, desto höher ist der Zinsaufschlag. Bei der Familie Frühvogel, die sich das Darlehen 24 Monate im Voraus sichert, beträgt dieser Aufschlag 0,44 Prozent.
Bei ihrer Erstfinanzierung hatten sie ihre monatliche Rate auf 1.000 Euro festgelegt. Zu diesem Zeitpunkt lag allerdings der Zinssatz mit 4,7 Prozent noch deutlich höher. Da der Sollzins für die Anschlussfinanzierung ihres Immobilienkredits trotz Forward-Aufschlag nur noch bei 1,71 Prozent liegt, stehen sie nun vor der Wahl entweder ihre Rate deutlich zu senken oder bei gleichbleibender Rate die Tilgung zu erhöhen. Planungssicherheit ist für die beiden angehenden Eltern am wichtigsten und sie möchten einen Überblick über alle Kosten haben, die bis zum Ende der Finanzierung auf sie zukommen. Daher entscheiden sie sich für die zweite Variante und zahlen Ihren Immobilienkredit mit der Anschlussfinanzierung komplett zurück.
| Forward-Darlehen 01.04.2021 | Zinsbindung | Tilgung | Sollzins | Monatliche Rate | Restschuld nach 15 Jahren |
| Variante 1 | 15 Jahre | 3 % | 1,71 % | 628 € | 77.989,38 € |
| Variante 2 | 15 Jahre | 6 % | 1,71 % | 1028 € | 0 € |
Vor- und Nachteile im Überblick
+ Sicherung der günstigen Zinsen für die Zukunft
+ Planungssicherheit, da das Zinsänderungsrisiko ausgeschlossen ist
– Frühzeitiges Festlegen auf ein bestimmtes Angebot
– Zinsaufschlag
Der Perfektionist: das Beste vom Besten
Stefanie Sparfuchs arbeitet als Software-Entwicklerin in einem großen Unternehmen. Sie legt bei allen Anschaffungen viel Wert darauf, möglichst hochwertige Produkte zu einem guten Preis zu erwerben – egal ob es um das neue Handy oder die Baufinanzierung geht. Zwölf Monate bevor ihr aktueller Baukredit ausläuft beginnt sie damit, Angebote einzuholen und zu vergleichen – und zwar sowohl bei der Hausbank als auch bei anderen Anbietern. Das Ergebnis: Die Umschuldung ihres Darlehens zu einer anderen Bank ist nicht nur deutlich günstiger, auch die weiteren Finanzierungskonditionen kann sie besser an ihre individuelle Situation anpassen.
Der beste Finanzierungsvorschlag ist für Stefanie nämlich nicht derjenige mit den günstigsten Zinsen, sie ist auf der Suche nach dem perfekten Rundum-Paket, in dem alle Bedingungen stimmen. Der Hintergrund: Die Software-Entwicklerin ist sich bereits sicher, dass sie sich in den nächsten Jahren beruflich neu orientieren und selbstständig machen will. Daher entscheidet sie sich für ein Angebot mit einem kostenlosen Tilgungssatzwechsel, um die monatliche Rate im Zweifelsfall reduzieren oder erhöhen zu können.
Obwohl Stefanie sich nicht für den günstigsten Zins entschieden hat, ist die Zinsersparnis, die sie durch die Umschuldung erhält, enorm: Sie spart in den nächsten 15 Jahren fast 30.000 Euro. Der einzige Nachteil: Neben dem zeitlichen Aufwand fallen bei einer Umschuldung Grundbuch- und Notarkosten an, da die Baufinanzierung bei der alten Bank beendet und ein neuer Vertrag bei einer anderen Bank abgeschlossen werden muss. In Stefanies Fall beliefen sich die Kosten auf 477 Euro. Als grobe Faustregel gilt:
Die Kosten für den Wechsel betragen rund 0,2 bis 0,3 Prozent der Restschuld.
| Bedingungen | Prolongation | Umschuldung |
| Tilgungsrate | 3 % | 3 % |
| Sollzins | 2,5 % | 1,18 % |
| Monatsrate | 916,67 € | 696,67 € |
| Zinskosten nach 15 Jahren | 55.938,25 € | 26.996,24 € |
| Ersparnis nach 15 Jahren | 0 € | 28.942,01 € |
Da die Frage, ob sich der Aufwand und die Gebühren einer Umschuldung lohnen, häufig gestellt wird, haben wir auch dazu noch eine weitere kleine Faustregel für euch:
Ist der Zins der neuen Baufinanzierung um 0,2 Prozentpunkte besser als der Zins der jetzigen Finanzierung , dann sind die Gebühren schnell wieder hereingeholt.
Und – aller guten Dinge sind schließlich drei – noch eine letzte Faustregel:
Je höher die Restschuld ist, desto höher fällt die Ersparnis bei einer Umschuldung zu einem günstigeren Angebot aus.
Vor- und Nachteile im Überblick
+ Bis zu mehrere tausend Euro Zinsersparnis
+ Anpassung weiterer Vertragsbedingungen möglich (z.B. Tilgungswechsel)
– Zeitlicher Aufwand
– Grundbuch- und Notarkosten fallen an
Der Phlegmatiker: weiter wie bisher
Die Vorteile einer Umschuldung oder eines Forward-Darlehens liegen auf der Hand. Aber: Sie sind nicht für jeden das Richtige. Greta Gemütlich hat bereits in der ersten Finanzierungsrunde viel Eigenkapital eingebracht und muss in der zweiten Runde nur noch eine Restschuld von rund 50.000 Euro finanzieren. Zwar hätte sie über eine Umschuldung – zum Beispiel zu einem zweckgebundenen Ratenkredit – noch etwas bessere Konditionen erhalten können, aber Nutzen und Aufwand überzeugen Greta nicht. Da ist sie eher ein typisches Wechselfaultier. Sie wählt daher den einfachsten Weg und nimmt das Angebot zur Prolongation ihrer Hausbank an. Der alte Vertrag bleibt dabei mit allen Konditionen bestehen. Die Bank legt lediglich die Höhe des Sollzinses neu fest, und der Kreditnehmer entscheidet sich für eine neue Zinsbindung. Die Bank zeigt die verschiedenen Varianten detailliert auf, der Kreditnehmer muss lediglich sein Kreuzchen setzen und die Unterlagen zurückschicken.
| Bitte Auswahl ankreuzen | Zinsbindung | Sollzins | Tilgung | Neue Monatsrate | Restkapital nach Zinsbindung |
| ( ) | 5 Jahre | 2,03 % | 5,5 % | 345,12 € | 39.094,91 € |
| ( ) | 10 Jahre | 2,41 % | 5,5 % | 362,54 € | 20.832,12 € |
| (X) | 15 Jahre | 2,60 % | 5,5 % | 371,25 € | 0 € |
Greta bleibt ihrer Bank also treu und entscheidet sich für eine lange Zinsbindung. Sie hält damit den bürokratischen Aufwand in Grenzen. Der alten Bank liegen alle Daten schon vor, die finanziellen Verhältnisse müssen nicht neu geprüft werden und Notar- und Grundbuchgebühren entfallen, da die Restschuld nicht übertragen werden muss. Diese Bequemlichkeit bezahlt Greta allerdings mit höheren Zinskosten, die sich aus dem höheren Zinssatz ergeben.
Vor- und Nachteile im Überblick
+ Schnell und unkompliziert
+ Keine Notar- und Grundbuchkosten
– Keine Verbesserung der Zinskonditionen
– Keine Anpassung der Vertragsbedingungen an aktuelle Lebensumstände
Jetzt die eigene Anschlussfinanzierung durchrechnen:
lässt lieber den Freund hausmachen / ist Bauernhofkind und echtes Nordlicht / hat in Osnabrück Geographie studiert / wollte eigentlich Zirkusakrobatin werden, arbeitet jetzt aber als PR-Managerin für Dr. Klein / findet Finanzthemen mittlerweile erschreckend interessant / mag starken Kaffee, schlechte Witze und Käsekuchen