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Unter diesen Voraussetzungen ist eine Anschlussfinanzierung möglich

Nach Ablauf der Sollzinsbindung stellt sich die Frage nach einer Anschlussfinanzierung. Unter welchen Voraussetzungen Sie umschulden können und wie Sie in bestimmten Situationen vorgehen, lesen Sie hier.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Wann brauche ich eine Anschlussfinanzierung?

      Wenn die Sollzinsbindung Ihrer Baufinanzierung ausläuft und Sie noch eine Restschuld finanzieren müssen, dann brauchen Sie zur Finanzierung dieser Summe eine Anschlussfinanzierung. Sie können die Anschlussfinanzierung mit Ihrer bisherigen Bank verlängern (Prolongation) oder den Restbetrag bei einer neuen Bank finanzieren (Umschuldung). Eine Umschuldung ist in der Regel zinsgünstiger als eine Prolongation. Mit einer Umschuldung können Sie also richtig sparen. Allerdings ist dafür ein kleiner zeitlicher Aufwand nötig, der sich jedoch absolut in Grenzen hält.

      Voraussetzungen für eine Anschlussfinanzierung

      Um eine Anschlussfinanzierung zu erhalten, muss, wie bereits eingehend erwähnt, zunächst einmal Ihre Sollzinsbindung auslaufen. Oder aber Ihre aktuelle Baufinanzierung läuft bereits seit 10 Jahren. Dann haben Sie nach Paragraph 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ein Sonderkündigungsrecht und können sich nach einem neuen Finanzierungspartner umschauen.

      Voraussetzungen für eine Prolongation

      Für eine Prolongation, also der Weiterführung der Finanzierung mit der alten Bank, müssen Sie keine besonderen Voraussetzungen erfüllen. Die Bank hat ja bereits alle Angaben zu Ihrer Immobilie und ihrer finanziellen Situation. Bei einer Prolongation wird kein neuer Vertrag geschlossen, daher ist es eigentlich falsch von einer Anschlussfinanzierung zu sprechen. Es handelt sich vielmehr um eine Konditionsverlängerung. Eine Anpassung der Konditionen an Ihre aktuellen Bedürfnisse oder Situation ist bei einer Prolongation nicht möglich.

      Ihre Bank ist drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung dazu verpflichtet, Sie über diesen Ablauf zu informieren. In der Regel macht sie Ihnen gleichzeitig ein Prolongationsangebot. Dazu wiederum ist die Bank allerdings nicht verpflichtet. Das Angebot enthält meistens drei verschiedenen Varianten. Sie müssen lediglich ein Kreuz Ihrer Wahl setzen und schon läuft Ihre Finanzierung bei der alten Bank weiter. Das ist zugebenermaßen sehr einfach, häufig aber deutlich teurer als eine Umschuldung.

      Voraussetzungen für eine Umschuldung

      Für eine Umschuldung müssen Sie hingegen erneut Gehaltsnachweise und Immobilienunterlagen einreichen. Ihre Bonität wird erneut überprüft. Die meisten Hausbesitzer haben die Daten zu Ihrem Eigenheim gut abgeordnet. Daher nimmt der Zeitaufwand für eine Umschuldung, den Sie vorab leisten müssen, nur knapp zwei Stunden Zeit in Anspruch.

      Dieser Aufwand lohnt sich finanziell in den meisten Fällen enorm. Denn bei einer Umschuldung wird ein vollkommen neuer Darlehensvertrag geschlossen. Sie haben erneut die Auswahl aus vielen hundert Banken und Angeboten und können den Kreditvertrag nach Ihren Wünschen gestalten. Während Sie bei der Prolongation keinen Einfluss auf den Zinssatz der Bank haben, können Sie sich bei der Umschuldung beispielsweise die besten Zinsen wieder neu aussuchen.

      Beispielrechnung: Prolongation vs. Umschuldung

      Um Ihnen das Einsparpotenzial einer Umschuldung zu verdeutlichen, zeigen wir Ihnen, wie sich eine Prolongation und eine Umschuldung auf Ihre Anschlussfinanzierung auswirken können. In unserer Beispielrechnung gehen wir davon aus, dass es eine Restschuld in Höhe von 150.000 Euro zu begleichen gilt. Der Darlehensnehmer hat in den letzten Jahren eine Gehaltserhöhung bekommen und will daher die Rate etwas erhöhen.

       ProlongationUmschuldung
      Tilgungssatz2 %5 %
      Sollzinssatz1,5 %0,8 %
      Monatsrate437,50 €750,00 €
      Restschuld nach 15 Jahren99.570,65 €30.513,94 €
      Zinskosten nach 15 Jahren28.320,65 €11.013,94 €
      Gesamtlaufzeit des Darlehens37 Jahre und 3 Monate18 Jahre und 7 Monate
      Tabelle: Beispielrechnung Prolongation vs. Umschuldung einer Restschuld in Höhe von 150.000 Euro

      Wie Sie erkennen können, zahlt unser Beispiel-Darlehensnehmer bei einer Prolongation in 15 Jahren 17.000 Euro mehr Zinsen, zahlt in dieser Zeit wesentlich weniger vom Darlehen ab und braucht bis zur vollständigen Tilgung der Baufinanzierung knapp 37 Jahre. Wenn er sich für eine Umschuldung entscheidet, zahlt er zwar eine deutlich höhere Monatsrate. Diese kann er sich aber aufgrund seiner Gehaltserhöhung leisten. Er ist jedoch viel schneller schuldenfrei und zahlt deutlich weniger Zinsen an die Bank.

      In diesem Beispiel haben unserem Darlehensnehmer die zwei Stunden Arbeitsaufwand für die Umschuldung als Anschlussfinanzierung 17.000 Euro eingebracht. Das sind 8.500 Euro Stundenlohn – wenn man so will.

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      Spezialsituationen bei der Anschlussfinanzierung

      Im Normalfall verläuft Ihre Anschlussfinanzierung genauso reibungslos wie Ihre Erstfinanzierung. Vermutlich sind Sie sogar gelassener, da Sie das Prozedere bereits gut kennen. Etwas anders kann es aussehen, wenn sich Ihre persönlichen oder finanziellen Umstände zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung einschlägig verändert haben. In den meisten Fällen gibt es keinen Grund zur Besorgnis und immer eine Möglichkeit, wie Sie Ihre Immobilie weiterfinanzieren können.

      Bonität ist immer eine überaus individuelle Sache. Die nachfolgenden beschriebenen Situationen und Lösungen gehen immer von einem „Idealfall“ aus. Nicht für jeden Kreditnehmer kommen alle beschriebenen Möglichkeiten ohne weiteres in Frage. Wenden Sie sich daher bezüglich Ihrer Anschlussfinanzierung immer an Ihren Berater vor Ort.

      Sie haben Nachwuchs bekommen

      Die lieben Kleinen sind natürlich keinerlei Hindernis, eine gute und zinsgünstige Anschlussfinanzierung zu erhalten. In diesem Fall haben sich dennoch Ihre familiären Voraussetzungen verändert und womöglich haben Sie nun andere Bedürfnisse an Ihre Immobilienfinanzierung. Womöglich möchten Sie eine geringere Monatsrate zahlen oder wünschen sich einen flexiblen Tilgungssatzwechsel?

      Eine Umschuldung ist in diesem Fall die ideale Lösung, denn hier können Sie Ihre Finanzierung noch einmal ganz neu aufziehen. Sie können die Anschlussfinanzierung so gestalten, dass sie zu Ihrer familiären Situation und Ihren finanziellen Voraussetzungen passt.

      Sie haben einen neuen Job oder sind noch in der Probezeit

      In der Regel geht ein Jobwechsel mit einem erhöhten Gehalt einher. Wenn Sie Ihr höheres Gehalt in Ihre Baufinanzierung einbringen wollen, ist auch in diesem Fall eine Umschuldung eine gute Möglichkeit. Beispielsweise können Sie die anfängliche Tilgung erhöhen und dadurch das Baudarlehen schneller zurückzahlen als bisher. Bekommen Sie bei Ihrem neuen Job Urlaubs- und/ oder Weihnachtsgeld, das Sie regelmäßig in Ihre Baufinanzierung stecken möchten, können Sie Sondertilgungen vereinbaren.

      Haben Sie Ihren Job erst vor kurzem gewechselt und sind noch in der Probezeit, kann eine Umschuldung mitunter etwas schwieriger werden – vor allem, wenn Sie der einzige oder der Hauptverdiener sind. Denn in der Probezeit ist die Kündigungsfrist kurz und das Risiko, dass Sie den Job wieder wechseln oder eventuell arbeitslos werden könnten, ist aus der Sicht der Banken leicht erhöht.

      Gibt es aber zwei Einkommen und könnte die Rate theoretisch auch von dem Gehalt Ihres Partners bezahlt werden, gibt es kaum ein Problem. Denn es zählt immer das gesamte Haushaltseinkommen als Grundvoraussetzung für die Finanzierung. Allerdings bieten nicht alle Banken Umschuldungen in der Probezeit an. Aber es gibt Banken, bei denen das möglich ist. Ein Vergleich möglichst vieler Anbieter ist in diesem Fall sehr sinnvoll. Im schlimmsten Fall bleibt Ihnen immer noch die Prolongation bei der alten Bank, sofern die Bank Ihnen ein Angebot macht.

      Sie sind arbeitslos bei der Anschlussfinanzierung

      Ähnlich wie bei der Probezeit verhält es sich, wenn Sie zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung arbeitslos sind. Das ist eine denkbar ungünstige Voraussetzung, aber kein Totschlagargument für eine Anschlussfinanzierung. Möglichkeit Nummer eins ist eine Prolongation bei der alten Bank. Hier brauchen Sie keine neuen Unterlagen und damit auch keine neuen Gehaltsnachweise einreichen. Dennoch müssen Sie natürlich die Raten zahlen können – ohne jeden Cent zweimal umzudrehen. Die Prolongation setzt allerdings voraus, dass die Bank Ihnen hierfür ein Angebot macht und wie erwähnt, ist sie dazu nicht verpflichtet.

      Wollen Sie umschulden, wird es etwas komplizierter. Sind sowohl Sie als auch Ihr Partner arbeitslos, wird Ihnen vermutlich keine Bank ein Umschuldungsangebot machen. Das Risiko des Ratenausfalls ist für die Bank einfach zu hoch. Ist jedoch nur einer arbeitslos, stehen die Chancen besser. Der Bank ist es in diesem Fall egal, wie das Haushaltseinkommen generiert wird, solange es ausreicht, um die Raten zahlen zu können.

      Bei der Vergabe einer Anschlussfinanzierung wird immer das gesamte Haushaltseinkommen betrachtet. Können Sie sich die Rate also leisten, obwohl ein Partner arbeitslos ist, bekommen Sie vermutlich eine Umschuldung.

      Sie haben sich selbstständig gemacht

      Haben Sie sich zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung selbstständig gemacht, kann es mitunter knifflig werden. Wenn Sie sich erst kurz vor der Anschlussfinanzierung selbstständig gemacht haben, bleibt Ihnen ausschließlich die Prolongation bei Ihrer bisherigen Bank. Denn für eine Umschuldung werden erneut Gehaltsnachweise herangezogen. Bei Selbstständigen benötigen die Banken die Gehaltsnachweise der letzten drei Jahre, um die Bonität ausreichend einschätzen zu können. Können Sie keine drei Jahre Selbstständigkeit nachweisen, können Sie nur auf ein Prolongationsangebot Ihrer alten Bank hoffen.

      Sind Sie bereits drei Jahre oder länger selbstständig, kommt auch eine Umschuldung für Sie in Frage. Noch bessere Chancen auf eine Umschuldung haben Sie, wenn nur einer der Darlehensnehmer selbstständig ist und der andere in Festanstellung.

      Weitere Informationen zu diesem Thema erhalten Sie in unsere Ratgeberartikel „Baufinanzierung für Selbstständige“.

      Sie sind mittlerweile Rentner

      Wenn Sie und Ihr Partner sich zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung bereits in Rente befinden, ist eine Prolongation problemlos möglich. Auch hier gilt aber: rechnen Sie nicht zu knapp mit der Monatsrate. Wenn Ihre Renten ausreichend hoch sind, ist auch eine Umschuldung grundsätzlich möglich. Die Bank interessiert nur, dass Sie die Raten durch Ihr regelmäßiges Einkommen bedienen können, woher das Geld kommt, ist ihr in der Regel gleich.

      Allerdings gibt es bei manchen Banken eine Art Altersgrenze bei Baufinanzierungen für Senioren. Bei Ratenkrediten kann man sagen, dass ab 75 Jahre und 25.000 Euro keine Kredite mehr ausgeschüttet werden. Es kommt hier stark auf Ihr Alter, die Höhe Ihrer Rente und die die Höhe Ihrer Restschuld an. Eine pauschale Aussage ist schwierig zu treffen. 

      Wir empfehlen Ihnen dringend, Ihre Baufinanzierung bis zum Rentenreintritt vollständig abgezahlt zu haben. So können Sie Ihren Ruhestand ohne die finanzielle Belastung durch einen Kredit genießen

      Sie befinden sich in Trennung oder Scheidung

      Befinden Sie sich in Trennung oder Scheidung, wenn Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen, haben Sie auch hier einige Möglichkeiten. Diese Situation ist vermutlich beratungsintensiver und benötigt unter Umständen einige Vorarbeit.

      Eine Prolongation ist auch bei Scheidung oder Trennung möglich, sofern die Darlehensnehmer dieselben bleiben. In der Regel sind beide Partner als Darlehensnehmer eingetragen. Bei einer Trennung oder Scheidung bleibt das in vielen Fällen aber nicht so. Will ein Darlehensnehmer aus dem Vertrag heraus, muss eine Schuldhaftentlassung durchgeführt werden. Nur mit einer solchen Entlassung kann ein Darlehensnehmer aus dem Vertrag heraus.

      Kann der im Haus verbleibende Partner die Rate aus eigenen Mitteln weiterzahlen, steht einer Umschuldung prinzipiell nichts im Wege. Hier wird eine ganz normale Bonitätsprüfung durchgeführt. Meistens muss der ausziehende Partner jedoch ausgezahlt werden, denn immerhin gehört ihm in aller Regel zumindest ein Teil der Immobilie. Auch etwaige Unterhaltszahlungen können nach einer Trennung oder Scheidung folgen. Bedenken Sie also diesen finanziellen Mehraufwand.

      Ausführliche Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem Ratgeberartikel „Scheidung mit Haus“.

      Sie haben nur eine geringe Restschuld unter 50.000 Euro

      Ist Ihre Restschuld bei der Anschlussfinanzierung kleiner als 50.000 Euro ist die Prolongation, sofern die Bank Ihnen das anbietet, vermutlich die beste Möglichkeit für Sie. Nur wenige Banken finanzieren Summen unter 50.000 Euro zu den zinsgünstigen Baufinanzierungskonditionen. Kleinere Summen werden daher häufig deutlich höher verzinst und das kann mitunter teurer werden als die Konditionen der Prolongation.

      Ist es bei Ihnen schon frühzeitig abzusehen, dass Ihre Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung kleiner als 50.000 Euro sein wird, könnten Sie Eigenkapital ansparen, um die Summe zu begleichen. Das ist vielleicht nicht für jeden Baudarlehensnehmer machbar. Aber auch ein Bausparvertrag kann mitunter eine Lösung für dieses Problem sein.

      Was passiert, wenn die Bank nicht prolongieren will?

      Ihre Bank ist wie eingehend erwähnt dazu verpflichtet, Sie drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung über die bevorstehende Anschlussfinanzierung zu informieren. Normalerweise schickt sie ein Prolongationsangebot mit – das ist aber kein Muss.

      Es gibt verschiedene Gründe, weshalb eine Bank Ihnen kein Prolongationsangebot macht. Es kann zum Beispiel sein, dass sie die Finanzierungen generell eingestellt hat. Oder Sie konnten in der Vergangenheit mehrfach Ihre Raten nicht pünktlich zahlen. Verweigert die Bank Ihnen eine Prolongation aufgrund Ihres Zahlungsverhaltens, kann es auch mit einer Umschuldung schwer werden. Denn Ihre Zahlungsmoral wird bei der SCHUFA vermerkt. Wird Ihre Bonität im Rahmen der Umschuldung dann überprüft, kann es sein, dass andere Banken Sie aufgrund der Einträge ablehnen.

      Sollte Ihre Bank Ihnen eine Prolongation verweigern, ist zunächst ein Gespräch mit der Bank ratsam, um den Grund herauszufinden. Anschließend können Sie sich für eine Umschuldung beispielsweise an einen Spezialisten für Baufinanzierung wie Dr. Klein wenden.

      KfW-Darlehen und die Anschlussfinanzierung

      Läuft die Zinsbindung Ihres KfW-Darlehens aus, können Sie auch dieses ganz normal umschulden. Im besten Fall läuft die Zinsbindung der KfW gleichzeitig mit der Zinsbindung Ihres Hauptdarlehens aus. So können Sie beide Kredite auf einen gemeinsamen umschulden. Achten Sie darauf am besten schon beim Anschluss beider Darlehen.

      Beim KfW-Darlehen gilt übrigens dasselbe Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren wie auch bei jedem anderen Baudarlehen. Mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten können Sie jede Baufinanzierung nach 10 Jahren kostenlos ablösen.

      Einige KfW-Kredite können auch jederzeit kostenlos ausgelöst werden, ein Blick in die allgemeinen Geschäftsbedingungen Ihres Darlehensvertrages gibt darüber Aufschluss. Sie können auch mit der KfW prolongieren. Allerdings sind die Zinskonditionen, die Ihnen die KfW anbietet, in der Regel sehr schlecht. Daher ist eine Umschuldung meistens die bessere Option.

      Fazit: Anschlussfinanzierung ist nahezu immer möglich

      Wie Sie sehen, ist es in den meisten Fällen ohne Weiteres möglich, eine Anschlussfinanzierung zu bekommen. Manchmal ist eine Prolongation bei Ihrer alten Bank zwar die einzige Möglichkeit, aber immerhin. Solange Ihre finanziellen Möglichkeiten es zulassen, spricht aus der Sicht der meisten Banken nichts gegen eine Umschuldung – egal in welcher Ausgangssituation Sie sich befinden.

      SituationProlongationUmschuldung
      KinderJaJa
      JobwechselJaJa
      ProbezeitJaJa, wenn gemeinsames Haushaltseinkommen ausreicht
      ArbeitslosigkeitJaJa, wenn gemeinsames Haushaltseinkommen ausreicht
      Selbstständigkeit unter 3 JahreJaNein
      Selbstständigkeit ab 3 JahreJaJa, wenn gemeinsames Haushaltseinkommen ausreicht
      RentnerJaJa, wenn gemeinsames Haushaltseinkommen ausreicht
      Trennung/ ScheidungJa, wenn beide Partner Darlehensnehmer bleibenJa, wenn verbleibende Partner sich die Finanzierung leisten kann
      Geringe RestschuldJaKommt auf den Bankpartner an, meistens aber höhere Zinsen als bei Prolongation

      Je nach Ausgangssituation zur Anschlussfinanzierung haben Sie also mehrere Optionen. Unsere Berater vor Ort helfen Ihnen gern dabei, die für Sie beste Anschlussfinanzierung zu finden.

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