7 (+1) Irrtümer rund um die Anschlussfinanzierung

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Mit einer Anschlussfinanzierung kann man sein Baudarlehen noch einmal resetten und fast alles auf Anfang stellen. Bei unseren Beratern laufen zum Thema Anschlussfinanzierung jedoch immer wieder Irrtümer auf. Der Spezialist für Baufinanzierung Karl-Heinz Wilhelm räumt mit den geläufigsten in diesem Beitrag einmal ganz gründlich auf.

Nach Ablauf der Sollzinsbindung bleibt bei einer Baufinanzierung in der Regel ein Restbetrag, die sogenannte Restschuld, übrig. Diese Restschuld zahlen viele Eigenheimbesitzer im Rahmen einer Anschlussfinanzierung weiter in monatlichen Raten ab. Ein Anschlussfinanzierung kann für viele eine Art Neubeginn sein, bei dem man seine Finanzen noch einmal komplett neu ordnen kann. Allerdings kreisen einige, zum Teil sehr hartnäckige, Irrtümer um das Thema Anschlussfinanzierung. Damit wollen wir heute aufräumen.

Karl-Heinz Wilhelm ist seit 16 Jahren Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Lübeck. Um Anschlussfinanzierungen kümmert er sich besonders gern. „Ich hole einfach gern das Beste für die Kunden raus“, sagt er. Die Optimierung der Finanzen seiner Kunden empfindet er als sehr zufriedenstellend. Für uns stand also außer Frage, dass wir Karl-Heinz als Themenpaten anfragen wollen. Hier sind nun seine Auflösungen der 7 Irrtümer rund um die Anschlussfinanzierung.

1. „Eine Prolongation bei meiner Hausbank ist die bequemste und damit beste Art der Anschlussfinanzierung.“

„Die Annahme, dass die Prolongation – also die Weiterführung der Finanzierung bei der bisherigen Bank – die beste Art der Anschlussfinanzierung ist, stimmt nicht unbedingt. Ja, eine Prolongation ist unkompliziert, denn man muss nur ein Kreuzchen auf einem Blatt Papier setzen. Aber das ist nicht unbedingt auch die sinnvollste Art der Anschlussfinanzierung.

Der größte Irrtum überhaupt ist, dass viele meinen, die Hausbank hat die besten Konditionen und ein Vergleich lohnt sich deshalb gar nicht erst. Häufig gibt es die Annahme, dass die bisherige Bank die Treue und die immer rechtzeitige Zahlung der Monatsraten mit einem tollen Prolongations-Angebot belohnt. Dem ist aber meistens nicht so. Banken kennen ihre Kunden und wissen, dass sie häufig eher bequem sind. Den Drang zu wechseln gibt es oft nicht.

Weit über die Hälfte aller Anschlussfinanzierer akzeptieren daher die verhältnismäßig hohen Prolongations-Konditionen der Hausbank, ohne überhaupt einen Gedanken an einen Bankenwechsel – also eine Umschuldung – zu verlieren. Banken verdienen ja auch gut damit, haben einen geringen Verwaltungsaufwand und gerade in Zeiten niedriger Zinsen sind Prolongationen verständlicher Weise lohnende Geschäfte für die Banken. Deshalb ändern sie wenig an dieser Strategie.

Nur weil eine Prolongation bequem ist, ist sie also nicht automatisch auch die beste Anschlussfinanzierung für euch. Wir bei Dr. Klein können die Angebote von über 400 Bankpartnern, darunter auch regionale Kreditinstitute, miteinander vergleichen. Ein Vergleich verschiedener Angebote lohnt sich immer. Selbst wenn dabei herauskommt, dass eure Bank tatsächlich das beste Angebot hat.“

2. „Umschuldungen sind kompliziert.“

„Die Erinnerungen an die Erstfinanzierung sind bei vielen baldigen Anschlussfinanzierern noch sehr präsent: Viele Unterlagen mussten zusammengetragen werden, man musste zum Notar, es musste viel koordiniert werden, es gab viel Korrespondenz. Das war schon alles ziemlich kompliziert. Viele haben daher Bedenken, dass eine Umschuldung ebenso viel Aufwand ist.

Dabei ist eine Anschlussfinanzierung und damit auch eine Umschuldung so einfach im Vergleich zur Erstfinanzierung. Alle Unterlagen, die man braucht, hat man ja schon irgendwo zuhause. Und mit einer so genannten Ablösevollmacht regeln die Banken die Umschuldung im Prinzip untereinander ganz allein. Man muss nicht einmal mehr zum Notar. Wenn man schon Kunde bei Dr. Klein ist, ist es sogar noch einfacher, denn wir haben ja schon alle Daten hier. In der Regel müssen also nur wenige Unterlagen aktualisiert werden.

Daten und Unterlagen, die es zu erneuern gilt und die man nicht zuhause hat – wie etwa einen aktuellen Grundbuchauszug und eine Flurkarte – können wir einholen. Der Aufwand für eine Umschuldung ist also wirklich gering, gerade in der digitalen Zeit. Und eine Umschuldung lohnt sich meistens sehr. Denn durch einen Bankenwechsel und einen minimalen Zeitaufwand spart man schnell viele tausend Euro Zinsen.“

3. „Bei der Anschlussfinanzierung kümmere ich mich nur um die Baufinanzierung.“

„In erster Linie geht es bei der Anschlussfinanzierung in der Tat nur um die Baufinanzierung. Viele Banken lassen auch gar nichts anderes zu. Aber: Es gibt auch die Möglichkeit, andere Kredite direkt mit umschulden zu können. Die neue Bank stockt in diesem Fall die Anschlussfinanzierung auf und man kann so beispielsweise einen Autokredit oder vielleicht auch einen Dispokredit gleich mit ablösen.

So zahlt ihr dann nur noch eine Rate. Das sorgt für Klarheit in Portemonnaie. Man kann also durchaus prüfen, ob eine umfassende Optimierung der Haushaltsrechnung im jeweiligen Fall sinnvoll und möglich ist. Und wenn man sich schon so mit seinen Finanzen auseinandersetzt, ist es in der Regel sinnvoll, auch den Vorsorge- und Versicherungsbereich prüfen zu lassen. Auch diesen Service bieten wir gern an.“

4. „Sich zu früh um seine Anschlussfinanzierung zu kümmern, lohnt sich nicht.“

„Prinzipiell herrscht kein Zeitdruck, sich zu früh für eine Anschlussfinanzierung zu entscheiden. Aber man sollte sich schon regelmäßig informieren und die Zinsentwicklung im Blick behalten. Planungssicherheit ist hier das Stichwort und vielleicht sorgt ein regelmäßiges Interesse am Zinsmarkt und auch ein frühzeitiges Kümmern um eine Anschlussfinanzierung für ruhigeren Schlaf in Corona-Zeiten und bei eventuell drohender Kurzarbeit.

Keiner weiß, was in zwei, drei Jahren ist. Da hilft auch kein Blick in die Glaskugel. Aber vermutlich werden die Zinsen nicht ewig auf einem solch niedrigen Niveau bleiben. Ein Forward-Darlehen ist in diesem Fall mitunter ein guter Weg zur Zinssicherung. Bei dieser Art des Darlehens sichert man sich schon heute den Zinssatz für in einem, zwei oder auch mehr Jahren. Wir drängen natürlich niemanden, irgendetwas abzuschließen, wenn der Kunde noch Zeit bis zur Anschlussfinanzierung hat – sich aber frühzeitig über potenzielle Konditionen und Möglichkeiten zu informieren, kann hilfreich sein. Und wenn es eben nur dazu dient, wieder ruhiger zu schlafen.

Das Forward-Darlehen ist übrigens eine Produktentwicklung von Dr. Klein aus den späten 1990er Jahren.“

5. „Die Grundschuldkosten bei der Anschlussfinanzierung sind genauso hoch wie bei der Erstfinanzierung.“

„Was auch immer im Grundbuch passiert, muss beglaubigt werden. Und das von einem Notar. Sobald also bei einer Umschuldung die Grundschuldbestellungsunterlagen von der Bank zur Beglaubigung zum Notar und vor dort zum Grundbuchamt geschickt werden, entstehen Kosten. Auch bei einer Umschuldung entstehen Grundbuchkosten. Aber: Das Teure ist die Neueintragung und die Löschung einer Grundschuld. Für diese Vorgänge können schnell tausende von Euro anfallen, rund 2 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Derartige Beträge hat der baldige Anschlussfinanzierer häufig noch präsent im Hinterkopf.

Man muss die Grundschuld aber bei einer Umschuldung aber nicht löschen und wieder neu eintragen lassen. Es reicht die Abtretung der Grundschuld an die andere Bank. In diesem Fall ändert sich nur die Firma, aber nichts am Inhalt des Grundbucheintrags. Das machen die Banken zudem häufig unter sich aus. Der Kunde kriegt dann lediglich eine Rechnung zugeschickt, die meist nur wenige hundert Euro beträgt. Unser Grundbuchrechner zeigt euch, mit wie viel Kosten ihr bei einer Grundschuldabtretung tatsächlich rechnen müsst.

Wenn man dann bedenkt, wie viele tausend Euro an Zinsen man durch eine Umschuldung spart, rechnen sich die Abtretungskosten wieder. Die einmaligen Grundschuldabtretungskosten haben sich meiner Erfahrung nach häufig bereits nach zwölf Monaten schon wieder amortisiert.“

6. „Bei der Anschlussfinanzierung kommt es nur auf den niedrigsten Zins an.“

„Sowohl bei der Erst- als auch bei der Anschlussfinanzierung sollte es nicht nur um den günstigsten Zinssatz gehen. Natürlich sind die Bauzinsen wichtig, denn sie entscheiden maßgeblich darüber, wie teuer die Baufinanzierung unterm Strich ist. Aber die beste Baufinanzierung ist nicht immer gleichzeitig auch die günstigste.

Ich hole mal etwas aus: Bis vor einigen Jahren waren Baufinanzierungen sehr starre Produkte. Mittlerweile gibt es vielerlei Sonderleistungen wie Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel, die die Finanzierung flexibel machen. Viele Finanzierungen, die jetzt auslaufen und bei denen eine Anschlussfinanzierung ansteht, sind noch die starren Produkte von damals. Wenn man jetzt eine Prolongation unterschreibt, dann bleibt sie auch so starr. Bei einer Prolongation wird nämlich nichts am eigentlichen Finanzierungsvertrag verändert, er wird lediglich zu einem aktuellen Zinssatz weitergeführt.

Eine gute Anschlussfinanzierung sollte aber immer zur aktuellen finanziellen und persönlichen Situation des Hausbesitzers passen. Diese Situation hat sich bei vielen über die bisherige Zinsbindungszeit nämlich verändert. Vielleicht kam Nachwuchs dazu oder er ist in Planung oder ihr wurdet befördert? Mit einer Umschuldung kann man jetzt die Vielfältigkeit der neuen Baufinanzierungen ausschöpfen. Gerade in aktuellen Corona-Zeiten macht sich die Flexibilität in den neuen Produkten bemerkbar. Wer einen Tilgungssatzwechsel im Darlehensvertrag vereinbart hat, kann so eventuell anstehende Kurzarbeit relativ sorglos überbrücken.

Mehr zu diesem Thema findet ihr in unsere FAQ „Coronakrise: Was passiert mit der Ratenzahlung der Baufinanzierung, wenn ich in Kurzarbeit muss?“.

Doch nicht nur die Baufinanzierung, auch das Berufsleben hat sich verändert. Alles ist viel schneller. Neue Finanzierungen können da passende Lösungen anbieten. Vielleicht gibt es bei einem so Produkt einen geringen Zinsaufschlag, es ist aber super flexibel. Höhere Flexibilität in der Darlehensrückführung ist einen höheren Zinssatz mitunter wert. Wenn die Kosten für Sonderleistungen passen, dann sollte man sich das wirklich überlegen.“

7. „Meine Finanzierung läuft erst zehn Jahre – eine Anschlussfinanzierung kommt daher für mich eh nicht in Frage.“

„Wer glaubt, er habe keine Chance, vor Ablauf der Sollzinsbindung umzuschulden, der liegt falsch. Nach Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs hat man bei Darlehen mit längeren Zinsbindungsfristen bereits zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit sechsmonatiger Kündigungsfrist ein Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet, man kann nach zehn Jahren und sechs Monaten durchaus umschulden. Und dabei ist es egal, wie lange die Sollzinsbindung eigentlich noch gelaufen wäre. Da die Zinsen vor zehn Jahren noch deutlich höher waren als jetzt, kann es sich wirklich lohnen, Angebote einzuholen und zu prüfen.

Viele kennen das Sonderkündigungsrecht bereits, aber nicht die Details oder den genauen Ablauf. Wenn ihr zum Beispiel schon einmal prolongiert habt, so beginnen die zehn Jahre bis zur Sonderkündigung ab dem Zeitpunkt der Vereinbarung mit der Bank und nicht etwa erst der eigentliche Beginn der Prolongation.“

Eine genaue Anleitung und ein Musterschreiben zur Kündigung eines Immobiliendarlehens nach zehn Jahren findet ihr auch hier im Blog.

8. „Nachdem ich über Dr. Klein die Zusage bekommen habe, bin ich auf mich allein gestellt.“

„Der letzte Irrtum rund um die Anschlussfinanzierung betrifft nicht wirklich das Anschlussfinanzierung-Produkt an sich, deshalb ist es ein ‚+1‘. Dennoch kommt er immer wieder vor: Viele Kunden meinen, dass wir von Dr. Klein uns nach geleisteter Unterschrift zurückziehen und die Kunden auf sich allein gestellt sind. Das stimmt nicht.

Wir begleiten unsere Kunden auf jeden Fall bis zur Auszahlung des Darlehens und auf Wunsch auch darüber hinaus. Neben den Spezialisten für Baufinanzierung haben wir auch Kollegen im Haus, die sich ausschließlich mit Versicherungen oder Ratenkrediten befassen. Wenn es also über die Baufinanzierung hinaus Optimierungsbedarf bei unseren Kunden gibt, können wir Inhouse ganz einfach zum jeweiligen Fachbereich überleiten.“

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