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Zinsvergleich: Wie Sie die Zinsen beeinflussen

Beim Abschluss einer Baufinanzierung lohnt es sich, nicht gleich auf das erstbeste Angebot zu vertrauen. Ein Zinsvergleich mehrerer Offerten schont Ihren Geldbeutel. Erfahren Sie hier, worauf Sie achten sollten.

Zinsen vergleichen
  • Inhaltsverzeichnis
    • Zinsvergleich: Mit detaillierter Planung zum Bauherren

      Die Baubranche boomt. Neubauten schießen wie Pilze aus dem Boden. Das Interesse an Immobilien ist seit einigen Jahren stark gewachsen, was die Immobilienpreise steigen lässt. Grund sind die niedrigen Bauzinsen, die im Oktober 2016 ihren Tiefpunkt erreichten. Wer im Herbst 2016 eine Baufinanzierung abgeschlossen hatte, profitierte von Bauzinsen in Höhe von 0,69 Prozent für eine zehnjährige Zinsbindung. Zum Vergleich: Die Zinsen liegen aktuell bei 1,2 Prozent (Stand Juni 2018). Sie steigen langsam wieder.

      Wer jetzt „noch schnell bauen“ möchte, handelt überstürzt. Sie sind gut beraten, wenn Sie sich Zeit nehmen, Ihre Baufinanzierung auf solide Beine zu stellen. Schließlich hat Ihre Entscheidung Einfluss auf Ihre Lebenssituation für die nächsten 20 bis 30 Jahre. Für eine überlegte Entscheidung ist es ratsam, die Zinsen und die Zinsentwicklung im Blick zu behalten, um den Markt gut einschätzen zu können. Ein detaillierter Zinsvergleich zeigt auf: Schon wenige Zehntelprozent machen den Unterschied und bringen Ihnen eine erhebliche Zinsersparnis ein. 

      Zinsen vergleichen: Wie Baufinanzierung funktioniert

      Die meisten schließen bei einer Baufinanzierung ein klassisches Annuitätendarlehen ab. Es wird eine monatliche Rate fällig, die sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammensetzt. Mit dem Tilgungsanteil wird das in Anspruch genommene Darlehen abgezahlt. Der Zinsanteil dient dazu, die Bank dafür zu bezahlen, dass sie Ihnen das Geld leiht. Werden am Ende einer Baufinanzierung alle Raten addiert, ergibt sich ein Betrag, der das aufgenommene Darlehen übersteigt. Wie günstig ein Immobilienkredit ausfällt, hängt entscheidend von der Höhe der Zinsen ab. Eine maximale Ersparnis generiert derjenige, der einen Zinsvergleich durchführt.

      Mit unserem Bauzinsen Rechner erhalten Sie einen ersten Überblick über eine mögliche Baufinanzierung. Die tagesaktuellen Konditionen geben Ihnen realistische Zahlen wieder. Jede einzelne Variable, wie die Tilgung oder die Länge der Sollzinsbindung, verändern die Zinsen. Wenn Sie wissen wollen, in welchem Ausmaß, dann verändern Sie für einen Zinsvergleich einfach die Eingabefelder des Kreditrechners.

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      Grundlage für eine günstige Immobilienfinanzierung sind niedrige Zinsen, die Sie mit einem Zinsvergleich am besten ermitteln. Damit Sie die unterschiedlichen Angebote auch miteinander vergleichen können, eignet sich der Effektivzins oder auch effektive Jahreszins. 

      Zinsvergleich: Effektivzins als vergleichbare Größe

      Für einen Zinsvergleich ist der Sollzins nicht geeignet, da er lediglich eine Art Verleihgebühr darstellt. Werden Ihnen Angebote zu Ihrer Kreditanfrage unterbreitet, sind die Banken verpflichtet, den effektiven Jahreszins mitanzugeben. Er enthält alle Kosten Ihres Vertrages, auch über die Zinsbindung hinaus. Die Zusatzkosten schwanken erheblich von Bank zu Bank, sodass eine Vergleichbarkeit anhand des Sollzins keine verlässliche Auskunft über die Kreditkosten gibt. Der Effektivzins, der alle Kosten beinhaltet, lässt hingegen einen Zinsvergleich zu. Maßgeblich für die Berechnung ist der Sollzins. Darüber hinaus fließen die Laufzeit, die Tilgung und das Disagio in den Effektivzins ein. Wird auch nur einer dieser Faktoren verändert, hat das Auswirkungen auf den effektiven Jahreszins. Die Tilgung und Laufzeit eines Kredites legen Sie selbst fest. Die Zinsen werden von der Bank bestimmt. 

      Zinsen vergleichen: Wenige Zehntelprozent machen den Unterschied

      Bevor Sie eine Finanzierung für Ihre eigenen vier Wände abschließen, lohnt sich ein Zinsvergleich mehrerer Angebote. In der Regel lassen sich zukünftige Bauherren ein Angebot ihrer Hausbank vorlegen. In Vorfreude auf das Eigentum wird dann auch gleich unterschrieben. Wer sich jedoch mit dem erstbesten Angebot zufrieden gibt, muss später häufig tief in die Tasche greifen. Die Hausbank hat zwar ein Interesse daran, Sie als Kunden zu behalten. Ob Sie jedoch die günstigste Offerte auf dem Markt bekommen, ist nicht gewiss. Welchen Einfluss bereits wenige Zehntelprozent auf Ihre Baufinanzierung haben, veranschaulichen wir an einem Beispiel.

      Beispielrechnung

      Nehmen wir an, Sie nehmen einen Kredit in Höhe von 300.000 Euro auf. Die Zinsbindung ist auf zehn Jahre festgelegt. Die Berechnung wird sowohl zu einem Zinssatz von 1,4 Prozent, als auch zu einem Zinssatz von 1,5 Prozent durchgeführt.

       Zinssatz 1,4 %Zinssatz 1,5 %
      Darlehenssumme300.000 €300.000 €
      Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
      Monatliche Rate950 €950 €
      Restschuld nach Zinsbindung222.764,60 €225.606,30 €
      Zinskosten36.764,60 €39.606,30 €
      Tabelle: Unterschied der Zinssätze 1,4 Prozent und 1,5 Prozent

      Der Zinsvergleich zeigt: Zwischen den Zinsen, die in der Tabelle gegenübergestellt wurden, liegen lediglich 0,1 Prozent. Die verbleibende Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung sowie die Summe der bis dahin gezahlten Zinsen weisen hingegen deutliche Unterschiede auf. Bei einem Zinssatz von 1,4 Prozent sparen Sie 2.841,70 Euro Zinsen, also knapp 3.000 Euro gegenüber eines Zinssatzes von 1,5 Prozent. Zudem haben Sie mit derselben Rate knapp 3.000 Euro mehr von Ihrer Restschuld getilgt. Bei gleicher Rate und unterschiedlichen Zinssätzen verteuert sich Ihr Darlehensvertrag also um einige tausend Euro. Halten Sie die Zinsen daher so gering wie möglich und profitieren Sie von einer günstigen Baufinanzierung. Das Ergebnis zeigt: Ein Zinsvergleich ist dafür unerlässlich. 

      Tilgungssatz und Zinsbindung wichtig für Zinsvergleich

      Der Abschluss einer Baufinanzierung erfolgt in Höhe eines bestimmten Darlehensbetrages. Die Bank bewertet ihr Risiko und kalkuliert auf Grundlage Ihrer Zinsbindung und der anfänglichen Tilgung die Zinsen. Die Zinsbindung gibt an, auf welche Zeit der Sollzins festgeschrieben wird. In den meisten Fällen beträgt die Laufzeit zehn Jahre. Anhängig von der Höhe des Darlehensbetrages ist alles zwischen fünf und 30 Jahren realistisch. Sichern Sie sich die Zinsen über einen langen Zeitraum, werden die Zinsen von der Bank etwas erhöht. Legen Sie sich für einen relativ kurzen Zeitraum fest, fallen die Zinsen entsprechend niedrig aus.

      Der Tilgungssatz oder auch anfängliche Tilgung wird in Prozent angegeben und legt die Höhe der monatlichen Rate fest. In Zeiten niedriger Zinsen lohnt sich eine verhältnismäßig hohe anfängliche Tilgung von zwei, besser noch drei Prozent. In Zeiten hoher Zinsen sind Sie mit einer niedrigeren Tilgung gut beraten. Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld, die Sie durch eine Einmalzahlung begleichen oder mittels Anschlussfinanzierung weiterfinanzieren können.

      Zinsvergleich: Wie die Bank die Zinsen ermittelt

      Bei der Vergabe der Zinsen haben die Banken mehr oder minder freie Hand. Dennoch legen sie den Zinssatz nicht willkürlich fest. Die Konditionen für Staatsanleihen und Pfandbriefe dienen als Grundlage für die Zinsen der Baukredite. Gibt es am Kapitalmarkt eine große Nachfrage nach Staatsanleihen und Pfandbriefen, wie es zurzeit der Fall ist, sinken die Bauzinsen. Hier findet ein direkter Zusammenhang statt. 

      Sonderwünsche erhöhen die Zinsen

      Mit der Weitergabe der Zinsen inklusive eines Aufschlags ist es noch nicht getan. Wünschen Sie Extras wie Sondertilgungsoptionen, eine lange Zinsbindung oder die Option, den Tilgungsanteil während der Zinsbindung zu erhöhen, schlägt die Bank das auf die Zinsen auf. Ein Zinsvergleich ist daher nur bei Angeboten sinnvoll, mit denselben Konditionen.

      Erhalten Sie mit unserem Zinschart einen Überblick über die tagesaktuellen Bauzinsen, die wir Ihnen anbieten können. Abgebildet werden die Zinsen der unterschiedlichen Laufzeiten, gestaffelt nach Objektwert.

      Zinschart: So stehen die aktuellen Bauzinsen

      In unserem interaktiven Chart finden Sie die aktuellen Bauzinsen für Ihre gewünschte Darlehenssumme. Wir bilden die Entwicklung der Zinssätze (Sollzins und Effektivzins) täglich aktuell ab. Die Angaben basieren auf den tatsächlichen Konditionen unserer Bankpartner.

      Einflussfaktoren, die Kreditnehmer betreffen

      Die Bank prüft weiterhin, wie hoch das Risiko ist, das sie mit Ihnen als Kreditnehmer eingeht. Je höher das Risiko, desto höher ist der Aufschlag auf die Zinsen. Bei der Prüfung werden folgende Faktoren unter die Lupe genommen:

      • Beruf des Kreditnehmers
      • Bonität
      • Kreditwürdigkeit
      • Höhe der Darlehenssumme
      • Zweck der Immobilie

      Potenzielle Kreditnehmer mit einem unbefristeten und soliden Arbeitsvertrag erhalten eher einen Kredit als Personen, die weniger gut verdienen und noch dazu eine befristete Anstellung innehaben. Laufen bereits einige Kredite parallel, die Sie abzahlen müssen, haben Sie schlechte Karten. Und je mehr Eigenkapital Sie aufbringen, desto geringer ist Ihre Darlehenssumme, wodurch wiederum Ihre Laufzeit verringert wird. Die Bank ist außerdem interessiert daran, zu wissen, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten werden.

      Sie sehen: All diese Faktoren hängen zusammen und haben einen Einfluss auf die Konditionen Ihres Kredits. Ein geringes Risiko für die Bank wird mit günstigen Zinsen honoriert. Da jede Bank eine unterschiedliche Risikobewertung durchführt, fallen die Zinsen häufig auch unterschiedlich aus. Ein Zinsvergleich fördert das günstigste Angebot zutage.

      Zinsen vergleichen bei der Anschlussfinanzierung

      In der Regel ist ein Kredit nicht mit der Erstfinanzierung abgezahlt. Es bedarf einer Folgefinanzierung, um die verbleibende Restschuld zu tilgen. Mit einem prüfenden Blick auf den Zinssatz können Sie bares Geld sparen. Nehmen Sie sich etwas Zeit und schauen Sie sich die Angebote genau an.

      Steht die Anschlussfinanzierung ins Haus bekommen Sie von Ihrer Hausbank ein Schreiben, das Ihren bisherigen Vertrag lediglich verlängert. Sie unterschreiben und Ihr Vertrag läuft problemlos weiter. Das ist die Regel. Für Sie kann es jedoch teuer werden. Möglicherweise sind die Zinsen im Vergleich zu Ihrer Erstfinanzierung gefallen. Der Zins, den Ihnen Ihre jetzige Bank anbietet ist jedoch höher. Dann kann Ihnen die bequeme Anschlussfinanzierung teuer zu stehen kommen. Wenige Monate vor Auslauf Ihrer Zinsbindung sollten Sie Zeit in einen Zinsvergleich investieren. Eine Prolongation ist selten die bessere Alternative. Eine Umschuldung ist zwar etwas aufwändiger. Dafür profitieren Sie häufig von kostengünstigen Konditionen. Sie können dann auch mehrere Kredite zusammenlegen. Für die vorzeitige Ablösung der Kredite fällt eventuell eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Abgesehen von einer Prolongation und einer Umschuldung haben Sie die Wahl zwischen zwei weiteren Kreditformen.

      1. Forward Darlehen: Mit dem Forward Darlehen sichern Sie sich bis zu fünf Jahre im Voraus die Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung. Das ist in Zeiten steigender Bauzinsen von großem Vorteil. Den Vertrag schließen Sie im Voraus ab, die Tilgung beginnt aber erst, wenn Ihre Erstfinanzierung ausläuft. 
      2. Variables Darlehen: Die Zinsbindung dieses Darlehens ist nicht festgelegt, sondern wird alle drei Monate entsprechend der Zinsentwicklung auf dem Finanzmarkt angepasst. Grundlage ist die Euro InterBank Offered Rate (EURIBOR). Das variable Darlehen eignet nicht für lange Laufzeiten wie es bei einer Baufinanzierung der Fall ist, da Sie mit starken Schwankungen rechnen müssen. Als Zwischenfinanzierung ist ein variables Darlehen dagegen optimal.

      Sind Sie sich noch unsicher, in welcher Form Sie anschlussfinanzieren möchten, lassen Sie sich von Ihrer Bank oder einem neutralen Finanzdienstleister wie Dr. Klein beraten. 

      Bequemer geht´s nicht: Zinsvergleich mit Dr. Klein

      Wie Sie nun gesehen haben, gibt es die unterschiedlichsten Faktoren, die Ihren Bauzins beeinflussen: Den Marktzins, an dem sich die Bank bei der Refinanzierung orientiert, Ihre Bonität, Ihre Sonderwünsche in Sachen Tilgung und Sollzinsbindung. Fehlt nur noch ein Aspekt: Der Wettbewerb. Banken stehen im Wettbewerb zueinander, über- oder unterbieten sich gegenseitig, auch beim Bauzins. Der Effektivzins ermöglicht die Vergleichbarkeit der Angebote untereinander. Fehlt nur noch der letzte Schritt: Woher bekommen Sie einen Vergleich aller Angebote? Dabei helfen Ihnen neutrale Finanzdienstleister wie Dr. Klein. Aus unserem Bankennetzwerk von über 400 namhaften Banken finden wir die für Sie passende Baufinanzierung abgestimmt auf Ihre individuellen Bedürfnisse. 

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      Unsere Berater vor Ort greifen Ihnen bei Ihrem Bauvorhaben unter die Arme! Wir finden für Sie die passende Immobilienfinanzierung, abgestimmt auf Ihre Individuellen Bedürfnisse. Fordern Sie noch heute unverbindlich und kostenlos Finanzierungsvorschläge an. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen.

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