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In 5 Schritten zur passenden Baufinanzierung

Die richtige Baufinanzierung zu finden, scheint auf den ersten Blick eine recht komplizierte Angelegenheit zu sein, weil es so vieles zu überlegen und entscheiden gibt. Wir zeigen Ihnen, worauf es bei der Planung wirklich ankommt. Im Prinzip sind es nur fünf Schritte zur Immobilienfinanzierung.

1. Schritt: Infos zur Baufinanzierung einholen

Bauen oder kaufen?

Bevor Sie sich auf die Suche nach einem passenden Objekt machen, muss eine Grundsatzfrage geklärt werden: Will ich etwas Neues bauen oder eine Bestandsimmobilie kaufen? Wenn es um die Finanzierung und die Art des Baudarlehens geht, ähneln sich Bau und Kauf natürlich. Unser Artikel zum Thema Baukredit zeigt, dass bei der Finanzierung von Neubauten aber dennoch spezielle Punkte zu beachten sind. Außerdem kommen auf Bauherren noch ein paar extra Herausforderungen dazu, zum Beispiel das Ermitteln der genauen Baukosten.

Wie soll der Immobilienkredit aussehen?

Eins haben Bauvorhaben und der Immobilienkauf gemeinsam: Früher oder später müssen sich sowohl Bauherren als auch Hauskäufer mit der Frage auseinandersetzen, welche Darlehensart sie zur Baufinanzierung nutzen möchten. Oft fällt die Wahl auf das Annuitätendarlehen, den Klassiker unter den Baufinanzierungen. In unserem Artikel erfahren Sie mehr über die Besonderheiten des Darlehens, die es beispielsweise bei den Sondertilgungen bietet.

Denken Sie auch an eine Kombination des normalen Immobilienkredits mit einem KfW-Darlehen. Mit der Förderung durch die KfW ist oft eine Baufinanzierung zu sehr günstigen Konditionen realisierbar.

Vielleicht spielen Sie aber auch mit dem Gedanken, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anzustoßen: Dabei ist es entscheidend, sich mit den vorhandenen Risiken vertraut zu machen und genau abzuwägen, ob Sie diese tragen wollen. Wohin Ihre Eigenheim-Reise auch gehen soll - unsere nützlichen Immobilienkauf Tipps helfen Ihnen in der Informationsphase, von vornherein alles Wichtige zu bedenken.

2. Schritt: Spezialisten zur Baufinanzierung hinzuziehen

Auf geht's: Ihr Berater holt Vorschläge für einen Immobilienkredit ein

Zur Hauptaufgabe Ihres Beraters gehört es nun, die Marktlage zu sondieren und passende Finanzierungsvorschläge für Sie herauszusuchen. Er wird sich mit Ihren persönlichen Gegebenheiten auseinandersetzen und Ihnen zeigen, welche Baudarlehen für Ihre Zwecke am besten geeignet sind. Gemeinsam gehen Sie die verschiedenen Vorschläge durch. Als Kunde haben Sie dabei ausgiebig Gelegenheit, Fragen zu stellen. 

Die Vorteile der Baufinanzierung mit Dr. Klein auf einen Blick

• Exklusive Immobilienkredite zu günstigen Zinsen
• Persönliche Beratung vor Ort oder per Telefon
• Begleitung durch kompetente Spezialisten für Baufinanzierung
• und Antworten auf all ihre Fragen zum Immobilienkauf!

3. Schritt: Gemeinsam Entscheidungen treffen

4. Schritt: Finanzierungsvorschläge vergleichen

Zinsen und Vertragsbedingungen sind gleichermaßen wichtig

Natürlich achtet man bei einer Baufinanzierung besonders auf den Zins. Nicht minder wichtig sind aber zu Ihnen passende Vertragsbedingungen. Auch darauf haben unsere Spezialisten für Baufinanzierung ein Auge. Sie kennen sich mit den AGB und Sonderkonditionen der Banken ganz genau aus und zeigen Ihnen, welche am besten zu Ihren Plänen passen.

5. Schritt: Baufinanzierung abschließen

Das Vertragswerk ist da: Ihr Immobilienkredit kommt zustande

Hat die Bank eine Finanzierungszusage erteilt, lässt sie Ihnen nun das dazu gehörende Vertragswerk zur Unterschrift und alle für den Notar benötigten Papiere zukommen. Sie können den Vertrag in aller Ruhe gemeinsam mit Ihrem persönlichen Berater durchgehen. Er erledigt außerdem alle weiteren Formalitäten und lässt der Bank die unterzeichneten Exemplare zukommen. Damit wäre Ihre Baufinanzierung abgeschlossen, jetzt folgt der Notartermin und damit der Kauf der Immobilie.

Hier die wichtigsten Fragen rund um Ihre Immobilienfinanzierung

• Wie stehen die Zinsen für Immobilienfinanzierungen?

  Die Bauzinsen haben in den letzten Wochen eine Achterbahnfahrt absolviert. Es ging also rauf und runter. Das lässt sich auch an unserem Repräsentativen Beispiel ablesen. Angenommen der Beleihungswert der Immobilie liegt bei 432.000 €. Sie nehmen ein Darlehen in Höhe von 350.000 € auf, mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 %. So können wir Ihnen bestenfalls einen effektiven Jahreszins ab  3,30 % (Stand: 06.05.2025 / Repräsentatives Beispiel) anbieten. Zum Vergleich: Zum Jahresanfang 2025 bewegte sich der Topzins um die Drei-Prozent-Marke. 

  Schaut man sich die Zinsentwicklung in 2024 an, seht man im Großen und Ganzen eine Seitwärtsbewegung bei den Bauzinsen. Dieser Trend ist nun gebrochen. Der Zinsmarkt wird dynamischer. Mit anderen Worten: „Wir rechnen damit, dass die Bauzinsen in den kommenden Wochen stärker schwanken werden“, meint der Dr. Klein Expertenrat. Berechnen Sie jetzt Ihre Zinsen mit unserem Bauzinsrechner! 

  Die Höhe der Zinsen für eine Immobilienfinanzierung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen beeinflussen die wirtschaftliche Lage und auch der Leitzins der Europäischen Zentralbank maßgeblich die Höhe der Immobilienzinsen. An diesen Faktoren können Sie persönlich nichts ändern. Zum anderen gibt es aber Kriterien, auf die Sie sehr wohl einen Einfluss haben und so den Zinssatz für Ihre Baufinanzierung teilweise in der Hand haben. Ihre finanzielle Situation ist ausschlaggebend für die Höhe Ihrer Immobilienzinsen. Je stabiler sie ist, desto besser. Banken belohnen beispielsweise das Vorhandensein von ausreichend Eigenkapital mit einem günstigeren Zinssatz. Auch eine hohe Tilgung sorgt für einen niedrigeren Zins.

  Der wichtigste Tipp für niedrige Zinsen für eine Immobilienfinanzierung ist aber der Vergleich von Angeboten verschiedener Anbieter. Je mehr Angebote Sie einholen, desto höher die Chance, dass Sie das für sich günstige Angebot für eine Immobilienfinanzierung bekommen.

• Welche Rate kann ich mir bei der Baufinanzierung leisten?

  Die maximale Rate für Ihre Baufinanzierung sollte 35 bis höchstens 40 % Ihres Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten. So bleibt Ihnen statistisch gesehen immer noch genug Geld für Strom und Heizkosten, Internet und Telekommunikation, Lebensmittel, Kleidung, Freizeitgestaltung oder sonstige Ausgaben des alltäglichen Lebens übrig. Ihr Gehalt hat somit einen unmittelbaren Einfluss auf die Rate Ihres Hauskredits. Eine detaillierte Haushaltsrechnung hilft Ihnen bei einer Kostenaufstellung. Nutzen Sie unseren Budgetrechner um einen ersten Eindruck darüber zu bekommen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können.

• Welche Laufzeiten gibt es bei einer Baufinanzierung?

  Bei einer Baufinanzierung können Sie zwischen verschiedenen Laufzeiten wählen. Die Laufzeit nennt sich im Fachjargon Sollzinsbindung und gibt die Zeitspanne an, in der Sie sich einen bestimmten Zinssatz für Ihre Baufinanzierung gesichert haben. Üblicherweise haben Sie dabei je nach Anbieter die Wahl zwischen 5, 8, 10, 12, 15, 20, 25 und 30 Jahren. Am Ende der Sollzinsbindung bleibt in der Regel eine Restschuld übrig, die Sie dann über eine Anschlussfinanzierung weiter in Raten abzahlen.

  Kurze Sollzinsbindung: Eine kurze Laufzeit hat bei einer Baufinanzierung den Vorteil, dass Sie sehr flexibel sind. Sollten die Zinsen nach Abschluss der Immobilienfinanzierung sinken, können Sie also zeitnah reagieren und auf einen günstigeren Kredit umschulden. Allerdings müssen Sie umgekehrt bei steigenden Zinsen nach 5 oder 8 Jahren zu einer deutlich teureren Anschlussfinanzierung wechseln.

  Lange Sollzinsbindung: Mit einer langen Sollzinsbindung schreiben Sie die Zinsen über einen längeren Zeitraum fest. Bei niedrigen Zinsen hat das den Vorteil, dass Sie sicher vor steigenden Bauzinsen sind und so sehr lange, sehr günstig finanzieren. Wir empfehlen bei niedrigen Zinsen eine Sollzinsbindung von mindestens 15 Jahren zu wählen. Sinken die Zinsen jedoch nach Abschluss, können Sie bei einer langen Zinsbindung eben nicht so schnell einen günstigeren Zinssatz bekommen. Allerdings gibt es für alle Darlehensverträge ein Sonderkündigungsrecht nach § 498 BGB. Dieses erlaubt Ihnen, unabhängig von Ihrer Sollzinsbindung, Ihre Baufinanzierung 10 Jahre nach Darlehensauszahlung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kostenfrei auszulösen oder umzuschulden.

• Welche Tilgung soll ich bei einer Baufinanzierung wählen?

  Bei den aktuell sehr niedrigen Zinsen empfehlen wir Ihnen eine Tilgung von mindestens 2, oder besser sogar 3 % zu wählen. So zahlen Sie recht viel vom eigentlichen Darlehen ab, reduzieren dadurch Ihre Restschuld und sind so schnell wieder schuldenfrei. Gleichzeitig ist die Monatsrate vermutlich immer noch bezahlbar.

  Die Tilgung bei Ihrer Baufinanzierung hängt aber auch von Ihren finanziellen Möglichkeiten ab. Die Höhe der gesamten Rate für Ihre Baufinanzierung sollte 35 bis 40 % Ihres Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten. Denn so bleibt monatlich noch genug für alle anderen Lebensunterhaltungskosten übrig.

  Eine hohe Tilgung hat, wie schon beschrieben, den Vorteil, dass Sie Ihre Baufinanzierung schnell abzahlen. Gleichzeitig ist die Rate dadurch aber höher als bei einer niedrigen Tilgung. Das macht für viele eine niedrige Tilgung verlockend. Im Umkehrschluss bedeutet das aber, dass Sie bei einer niedrigen Tilgung zwar monatlich mehr finanziellen Spielraum haben, Ihr Baudarlehen zahlen Sie aber dafür sehr lange ab.

• Wie bekomme ich eine Baufinanzierung?

  Eine Baufinanzierung bekommen Sie über eine Bank oder einen Versicherer sowie über Vermittler wie Dr. Klein. Ein Finanzvermittler hat den Vorteil, dass er Ihnen kostenlos und verbindlich die Angebote von sehr vielen Bankpartnern zeigen kann. Das macht den Vergleich von verschiedenen Angeboten und Konditionen deutlich einfacher, als wenn Sie von Bank zu Bank laufen müssen, um Angebote selbst einzuholen. 

  Ob Sie eine Baufinanzierung bekommen, hängt vor allem von Ihren finanziellen Voraussetzungen ab. Zu den Voraussetzungen für eine Baufinanzierung gehört in erster Linie ein sicheres und ausreichend hohes Einkommen. Haben Sie Ersparnisse in Form von Eigenkapital, erhöhen sich Ihre Chancen auf eine günstige Baufinanzierung ebenfalls. Auch ein zweiter Kreditnehmer, in der Regel der Partner, eine positive SCHUFA oder eine bereits vorhandene Immobilie dienen der Bank als Sicherheiten und erhöhen Ihre Kreditwürdigkeit bei der Baufinanzierung. 

  Wenn Sie wissen möchten, wie eine Baufinanzierung genau abläuft, empfehlen wir Ihnen unseren Artikel zum Immobiliendarlehen.

• Baufinanzierung, was ist das?

  Eine Baufinanzierung ist eine spezielle Kreditform, die ausschließlich zum Erwerb, zum Bau oder zur umfassenden Sanierung einer Immobilie genutzt werden kann. Bei dieser Kreditform handelt es sich um einen so genannten zweckgebundenen Kredit.

  Zweckgebundene Kredite haben die Besonderheit, dass es eine materielle Sicherheit für den Kredit gibt. Im Falle einer Baufinanzierung ist die Immobilie diese Kreditsicherheit. Der Wert der Immobilie sollte hierbei den Kreditbetrag übersteigen oder maximal gleich sein. Nehmen Sie beispielsweise eine Baufinanzierung in Höhe von 250.000 € auf, sollte der Wert der Immobilie mindestens 250.000 € betragen, beziehungsweise nach der Sanierung sollte die Immobilie mindestens 250.000 € wert sein.

  Das hat den Grund, dass die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung so viel Geld wie möglich bekommen möchte, um die Kreditschulden ausgleichen zu können.

• Was kostet eine Baufinanzierung?

  Die Kosten für eine Baufinanzierung sind die Zinsen, die Sie an die Bank zahlen müssen. Aktuell bezahlen Sie beispielsweise für eine Baufinanzierung in Höhe von 250.000 €, einen Objektwert von 350.000 €, einen jährlichen Effektivzins von 3,56 % und 3-prozentiger Tilgung rund 96.000 € an Zinsen innerhalb der 15-jährigen Sollzinsbindung. Sie können Ihre Zinsen mit unserem Darlehensrechner berechnen!

  Das ist noch gut zu wissen: Die monatliche Rate für Ihre Immobilienfinanzierung besteht in der Regel aus einem Teil Tilgung und einem Teil Zinsen. Mit der Tilgung begleichen Sie die Immobilienfinanzierung selbst – sie geht 1:1 in den Ausgleich Ihrer Kreditschuld. Mit den Zinsen entlohnen Sie die Bank dafür, dass sie Ihnen das Geld für die Baufinanzierung zur Verfügung gestellt hat. 

• Was ist für eine Baufinanzierung nötig?

  Wenn Sie eine Baufinanzierung beantragen möchten, brauchen Sie während des Beratungsgesprächs einige Dokumente. So benötigen Sie zum einen alle Informationen zu der Immobilie, die Sie kaufen möchten und zum anderen brauchen Sie persönlich Dokumente zu Ihrer finanziellen Situation.

  Zu den Dokumenten rund um Ihre Immobilie zählen unter anderem:

  • Kaufvertrag oder beim Neubau Bauleistungsbeschreibung
  • Grundrisse
  • Grundbuchauszug
  • Exposé
  • Bebauungsplan

  Die Dokumente zu Ihrer persönlichen Situation umfassen beispielsweise:

  • Gehaltsnachweise
  • Nachweise über Eigenkapital
  • Nachweise über laufende Kredite
  • SCHUFA-Selbstauskunft

  Weitere Tipps zur Baufinanzierung gibt es auf der Seite Hausfinanzierung.

• Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Baufinanzierung?

  Der richtige Zeitpunkt für eine Baufinanzierung ist der, wenn Sie eine passende Immobilie gefunden haben, die Sie sich leisten können. Aktuell ist der Zeitpunkt für eine Baufinanzierung zusätzlich der richtige, weil die Bauzinsen nach wie vor auf einem ziemlich niedrigen Niveau sind, was die Immobilienfinanzierung relativ kostengünstig macht.

  User Zinsexperte veröffentlicht monatlich einen Zinskommentar zur aktuellen Entwicklung. Abonnieren Sie unseren Newsletter, um über das Zinsgeschehen auf dem Laufenden zu bleiben.

• Was sollte ich bei der Baufinanzierung unbedingt beachten?

  Es gibt zwei Dinge, die Sie unbedingt bei einer Baufinanzierung beachten sollten:

  1. Sie sollten die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital finanzieren können.
  2. Die billigste ist nicht auch die beste Baufinanzierung.

  Kaufnebenkosten: Prinzipiell besagt eine Faustregel, dass Sie die Kaufnebenkosten aus eigenen finanziellen Mitteln stemmen können sollten. Die Kaufnebenkosten betragen rund 10 bis 15 % des Kaufpreises und fallen zusätzlich zum Kaufpreis an.

  Beste Baufinanzierung: Achten Sie bei der Baufinanzierung auch darauf, dass sie zu Ihnen und Ihren finanziellen Bedürfnissen passt. Die Finanzierung mit dem niedrigsten Zinssatz ist nicht automatisch die beste für Sie. Womöglich möchten Sie mehr Flexibilität durch Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel haben? Diese Extras gehen häufig mit einem Zinsaufschlag einher, der sich aber auf lange Sicht für Sie rechnen kann. Ein Spezialist für Baufinanzierung kann Ihnen bei der Auswahl helfen. Welche Aspekte Sie noch beachten sollten, erfahren Sie in unserem Ratgeberartikel „10 Tipps zur Baufinanzierung“.

• Wie viel Baufinanzierung brauche ich?

  Die Antwort auf die Frage wie viel Baufinanzierung Sie brauchen, richtet sich an mehreren Faktoren aus. Zum einen müssen wir wissen, was Ihre Wunschimmobilie kostet und zum anderen müssen wir wissen, wie hoch Ihr Finanzierungbedarf dafür ist. Der Finanzierungsbedarf ist die Differenz aus Kaufpreis und dem Eigenkapital, das Sie für den Hauskauf, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten, aufbringen können.

  Beispielsweise ergibt sich aus einem Kaufpreis von 300.000 € und Eigenkapital in Höhe von 50.000 € ein Finanzierungsbedarf von 250.000 €. So viel Baufinanzierung bräuchten Sie in diesem Fall also. Wenn Sie wissen möchten, wie viel Baufinanzierung Sie bei Ihrem Gehalt bekommen würden, lesen Sie unseren Ratgeberartikel Hauskredit.

Unser gemeinsamer Weg nach der Immobilienfinanzierung

Die Baufinanzierung mag erledigt sein – unser Service ist aber noch lange nicht beendet. Auch danach können Sie Ihren persönlichen Berater in allen Finanzierungsfragen konsultieren. Er begleitet Sie auf Wunsch auch während Ihrer Zeit als Hausbesitzer und beantwortet alle Fragen, wenn es zum Beispiel um Themen wie benötigte Versicherungen, ein Modernisierungsdarlehen oder Ihre spätere Anschlussfinanzierung geht. Mit Ihren Finanzfragen stehen Sie bei uns nicht alleine da. Unsere Spezialisten haben immer ein offenes Ohr für Sie!