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Zweite Immobilie kaufen und vermieten: Was sind die Voraussetzungen?

Der Wohnungsmarkt boomt und die Bauzinsen sind günstig. Warum nicht eine Zweitimmobilie kaufen und vermieten? Wie die Rechnung aufgeht, erfahren Sie in diesem Artikel.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Warum in eine Zweitimmobilie investieren?

      Rund ein Fünftel der Wohneigentümer in Deutschland besitzt schon eine Zweitimmobilie. Einige Käufer nutzen die Zweitimmobilie für den Eigenbedarf. Andre betrachten die Zweitimmobilie als reine Geldanlage: Sie kaufen eine Zweitimmobilie und vermieten sie langfristig bis dauerhaft an Dritte. Mit den Mieteinnahmen bauen die privaten Anleger ihr Vermögen auf beziehungsweise aus. Mit anderen Worten: Sie sorgen für das Alter vor.

      Experten sprechen in diesem Fall von einer Anlageimmobilie, Kapitalanlageimmobilie oder einen Renditeobjekt. Um eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten, müssen private Anleger in der Regel einen Immobilienkredit aufnehmen. Doch dank einer günstigen Baufinanzierung und einer durchdachten Finanzierungsplanung kann sich eine Zweitimmobilie zum Teil selbst tragen. Ist sie abbezahlt, erwirtschaftet sie im Idealfall nur noch Gewinne.

      Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen, um eine zweite Wohnung oder ein zweites Haus zu kaufen und zu vermieten?

      Die Investition in eine zweite Immobilie eignet sich besonders für Eigentümer, deren Immobilie bereits abgezahlt ist und die über ein sicheres Einkommen verfügen.

      Alternativ zur lastenfreien Wohnung benötigen Sie etwa 10 bis 20 Prozent an Eigenkapital, um damit die Nebenkosten für den Haus- oder Wohnungskauf zu finanzieren. Zudem erhöhen sich damit Ihre Chancen, dass die Bank Ihnen einen zinsgünstiges Immobiliendarlehen anbietet.

      Sollten Sie das Darlehen für die Erstimmobilie zum großen Teil noch nicht abgezahlt haben, benötigen Sie ein sicheres und gutes Einkommen. Denn damit müssen Sie langfristig beide Immobiliendarlehen finanzieren. Zudem brauchen Sie genügend Luft für Ihren restlichen Lebensunterhalt.

      Immobilie kaufen und vermieten: Was sind die Vor- und Nachteile?

      Bevor Sie eine Haus beziehungsweise eine Wohnung kaufen und vermieten, sollten Sie die wichtigsten Vor- und Nachteile von Anlageimmobilien kennen. 

      Die Vorteile im Überblick:

      • Wertbeständigkeit und Wertzuwachs: Stimmt Lage, Bausubstanz und Ausstattung bieten Anlageimmobilien in der Regel eine hohe Wertbeständigkeit oder sogar einen Wertzuwachs. Gerade in den letzten fünf bis zehn Jahren stiegen die Immobilienpreise in bestimmten Regionen um 40 bis 60 Prozent.
         
      • Vermögensaufbau: Bei einem guten Einkommen kann mit geringem Eigenkapitaleinsatz der Vermögensaufbau durch Mieter betrieben werden.
         
      • Private Altersvorsorge: Die regelmäßigen Mieteinnahmen stärken Ihre private Altersvorsorge. 
         
      • Einkommen vermehren: Je nach Miete und Bankrate können Sie sogar durch Mehreinnahmen Ihr aktuelles Einkommen vermehren. 
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      • Inflationsschutz: Vermietete Immobilien sind inflationssicher, denn die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise wird auch durch die Inflation bestimmt. Schließen Sie beispielsweise einen Indexmietvertrag mit Ihren Mietern ab, steigen die Mieten in dem Maß wie sich die Lebenserhaltungskosten erhöhen. 
         
      • Steuerliche Vorteile: So können Sie beispielsweise die Kosten für den Erhaltungs- und Zinsaufwand steuerlich absetzen. Ist die Anlageimmobilie mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz können Sie die Anlageimmobilie auch steuerfrei verkaufen, da die sogenannte Spekulationssteuer entfällt.

      Nutzen Sie die Vorteile einer Anlageimmobilie und stellen Sie eine unverbindliche und kostenlose Finanzierungsanfrage. Unsere Spezialisten für Baufinanzierung berechnen die Kosten und besprechen mit Ihnen, wie Sie Ihre zweite Immobilie am besten finanzieren können.

      Neben den Vorteilen gilt es auch, die Nachteile einer Investition in Anlageimmobilien zu berücksichtigen.

      Die Nachteile im Überblick:

      • Zeitaufwand: Eine Vermietung bringt trotz einer eingesetzten Verwaltung einen gewissen zeitlichen Aufwand mit sich.
         
      • Mehrkosten: Als Vermieter müssen Sie sich einerseits um die Instandhaltung kümmern und andererseits finanzielle Rücklagen bilden, um beispielsweise die Fenstern auszutauschen. Bei Eigentumswohnungen wird dies über die Instandhaltungsrücklage gemacht. Reicht dieser „Notgroschen“ nicht aus, sind einmalige Sonderumlagen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft von Nöten.
         
      • Klumpenrisiko: Ein großer Teil Ihres Vermögens steckt in der Anlageimmobilie. Im Fachjargon spricht man vom Klumpenrisiko. Ihr Portfolio ist also nicht ausgewogen. Wenn Sie Ihr Geld für andere Zwecke benötigen, müssen Sie erst einen Käufer suchen und teilweise einen Wertverlust je nach Marktlage in Kauf nehmen.
         
      • Stress mit den Mietern: Verzögerte Mietzahlungen oder sogar Mietausfälle kosten Nerven, Zeit und gefährden die Finanzierung beziehungsweise schmälern die Rendite.

      Die Investition in eine Zweitimmobilie als Kapitalanlage bietet also Vor- und Nachteile. Überstürzen Sie nichts, denn im Regelfall handelt es sich um eine sechsstellige Investition. Eine detaillierte und realistische Planung ist dabei der Schlüssel zum Erfolg.

      Was sind die zentralen Kriterien für eine günstige Finanzierung?

      Egal, ob Sie eine Erstimmobilie oder eine Zweitimmobilie finanzieren wollen, beeinflussen generell Ihre Kreditwürdigkeit und die vorhandenen Sicherheiten maßgeblich die Konditionen des Immobiliendarlehens. Es gilt der Grundsatz: Je besser Ihre Kreditwürdigkeit und die vorhandenen Sicherheiten sind, umso höher sind Ihre Chancen, ein Immobiliendarlehen mit günstigen Immobilienzinsen zu erhalten. 

      Doch es gibt eine Besonderheit, die Sie kennen sollten. So achten Banken bei der Finanzierung einer Zweitimmobilie darauf, ob sie für den Eigenbedarf oder als Anlageimmobilie erworben werden soll. Bei einer Anlageimmobilie wird der Beleihungswert, also den Wert, den die Bank im Falle eines Verkaufs mit Sicherheit für die Anlageimmobilie bekommt, auf Basis des sogenannten Ertragswertfahrens ermittelt.

      Beim Ertragswertverfahren setzt sich der Beleihungswert aus dem Bodenwert und den zu erwartenden Mieteinnahmen zusammen, abzüglich entsprechender Sicherheitsabschläge. 

      Der Beleihungswert definiert also die maximale Kredithöhe. Das bedeutet für die Praxis: Sie können den Beleihungswert für die Anlageimmobilie nur grob kalkulieren, denn jede Bank setzt ihn unterschiedlich hoch an. Dies gilt auch für die Bewertung Ihrer Kreditwürdigkeit und der vorhandenen Sicherheiten. Dementsprechend fallen die Konditionen für das Immobiliendarlehen unterschiedlich aus. Holen Sie daher mehrere Bankangebote ein.

      Trotz Schulden ein Haus kaufen und vermieten: Geht das?

      Sie tilgen Ihr Darlehen für Ihre Erstimmobilie noch und wollen gleichzeitig eine zweite Immobilie kaufen und vermieten? In folgenden Fällen ist eine Finanzierung kein Problem: 

      • Ihre Restschuld, also die offene Summe, die Sie der finanzierenden Bank nach Ablauf der Zinsbindung noch schulden, bewegt sich im niedrigen fünfstelligen Bereich.
         
      • Sie stehen in einem dauerhaften Beschäftigungsverhältnisses und verfügen über ein solides Gehalt. Sind Sie Beamter oder arbeiten als Angestellter im öffentlichen Dienst, haben Sie gute Chancen, einen Immobiliendarlehen zu bekommen.
         
      • Ihr Schufa-Score ist besonders hoch. Der Schufa-Score drückt die Wahrscheinlichkeit einer zuverlässigen Ratenrückzahlung aus. Liegt er über 95 Prozent ist das Ausfallrisiko eher gering.

      Generell ist es also möglich, eine Zweitimmobilie trotz Schulden zu finanzieren, wenn Sie die genannten Voraussetzungen erfüllen.

      Wie finanziere ich eine Zweitimmobilie trotz Schulden?

      Angenommen Ihre Restschuld liegt bei 40.000 Euro. So wollen nun ein zweites Haus kaufen und vermieten. Dafür benötigen Sie eine Darlehenssumme in Höhe von 200.000 Euro. Zwei Wege bieten sich an:

      Zwei Raten gleichzeitig zahlen

      Sie nehmen einen neuen Baukredit auf und zahlen neben dem Immobiliendarlehen für die Erstimmobilie die Rate für das zweite Immobiliendarlehen. Achten Sie darauf, dass beide Raten Ihre finanziellen Mittel nicht sprengen. Denn zwei Raten bedeuten immer ein höheres Risiko und im schlechtesten Fall verlieren Sie beide Immobilien. 

      Mit einem neuen Darlehen das alte Darlehen ablösen

      Dank einer Umschuldung begleichen Sie die Restsumme des alten Darlehens auf einmal. In unserem Fallbeispiel bräuchten Sie eine Darlehenssumme von mindestens 240.000 Euro.

      "Vorteilhaft ist dieser Weg, weil die neufinanzierende Bank dann beide Objekte als erstrangige Grundschuld hat und somit einen besseren Zinssatz anbieten kann", erläutert der Dr. Klein Berater Björn Pätzold.

      Beachten Sie: Ihre ehemalige Bank könnte dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, da ihr durch die frühzeitige Rückzahlung Zinsgewinne entgehen. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen könnte, finden Sie mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner heraus. Oder Sie wenden sich gleich an einen Dr. Kein Berater, der eventuell eine einvernehmliche Lösung mit der Bank findet und somit die Vorfälligkeitsentschädigung verringert oder sogar umgeht.

      Kann ich eine Zweitimmobilie durch Mieteinnahmen finanzieren?

      Die Finanzierungsrate durch Mieteinnahmen abzudecken klingt verlockend und ist generell möglich. Bei einer guten Planung und einer günstigen Finanzierung kann sich eine Zweitimmobilie, die Sie als Haus beziehungsweise Wohnung kaufen und vermieten, allein tragen. Nach der Tilgung besitzen Sie eine schuldenfreie Immobilie und durch eine regelmäßige Vermietung sichern Sie Ihren Lebensunterhalt ab. 

      Achten Sie auf das richtige Verhältnis von Ausgaben und Einnahmen. Zu den Ausgaben zählen:

      • Kaufpreis
      • Finanzierungskosten für die Anlageimmobilie
      • Kaufnebenkosten
      • Instandhaltungsrücklage
      • Verwaltung
      • Nicht umlagefähige Nebenkosten
      • Steuern
      • Steuerberatung

      Die Einnahmen setzen sich zusammen aus:

      • Mieteinnahmen, inklusive möglicher Mietsteigerungen
      • Verkaufspreis

      Diese Form der Kapitalanlage ist unterm Strich lukrativ, doch mögliche Risiken wie Ärger mit den Mietern, unzuverlässige Mietzahlungen oder gar Leerstand sollten Sie als privater Anleger im Hinterkopf haben.

      Soll ich meine Erstimmobilie beleihen, um ein günstiges Immobiliendarlehen zu bekommen?

      Sofern Sie eine lastenfreie oder bereits stark abgezahlte Immobilie besitzen, also im Grundbuch keine oder wenig Belastung eingetragen ist, können Sie Ihre Erstimmobilie als zusätzliche Sicherheit in die Finanzierung der Zweitimmobilie einbringen. Dies wirkt sich in der Regel positiv auf den Zinssatz aus. Denn die Erstimmobilie dient somit als Eigenkapital-Ersatz und stärkt das gute Gefühl beim Kreditentscheider.

      Wie sich das konkret auf die Konditionen Ihrer Baufinanzierung auswirken kann, zeigen wir Ihnen Anhand einer kleinen Beispielrechnung. Angenommen Sie möchten eine Zweitimmobilie für 250.000 Euro kaufen. In der Regel leihen Sie sich das Geld bei der Bank, zum Beispiel für 15 Jahre, mit einem anfänglichen Tilgungssatz von 3 Prozent. 

      Zwei Szenarien bieten sich beispielsweise dafür an: 

      • Sie beleihen Ihre lastenfreie Erstimmobilie, zum Beispiel mit 150.000 Euro. Dann brauchen Sie noch 100.000 Euro als Fremdkapital, um die Zweitimmobilie zu finanzieren. 
      • Sie wollen die Zweiimmobilie komplett mit Fremdkapital finanzieren. Experten sprechen dann von einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

      Beides ist grundsätzlich möglich, doch die Konditionen unterscheiden sich deutlich. Der beispielhafte Vergleich soll dies veranschaulichen.

      Zweck: Zweitimmobilie finanzierenVariante 1: Lastenfreie Erstimmobilie beleihenVariante 2: Baufinanzierung ohne Eigenkapital
      Benötigte Darlehenssumme100.000€250.000€
      Effektiver Jahreszins p.a.0,65%1,40%
      Monatliche Rate301,67€910,42€
      Restschuld nach 15 Jahren53.127,48€125.951,15€
      Gezahlte Zinsen7.178,08€39.201,75€
      Tabelle: Beispielhafter Vergleich der Konditionen, um eine Zweitimmobilie zu finanzieren

      An diesem exemplarischen Vergleich können Sie sehen, dass sich die monatliche Rate durch die Beleihung der lastenfreien Erstimmobilie um rund 300 Prozent reduziert. Zudem zahlen Sie deutlich weniger Zinsen. Ferner ist die Restschuld nach Ende der Laufzeit geringer, so das Sie eine niedrigere Anschlussfinanzierung aufnehmen können. 

      Die Beleihung Ihrer Erstimmobilie stärkt also Ihre Kreditwürdigkeit. Es gilt der Grundsatz: Je besser Ihre Kreditwürdigkeit, umso höher sind Ihre Chancen, einen Immobilienkredit mit günstigen Immobilienzinsen zu erhalten.

      Checkliste: Die vier wichtigsten Finanzierungstipps für eine Zweitimmobilie

      Die Finanzierung einer Anlageimmobilie läuft etwas anders ab als die Baufinanzierung eines Eigenheims. Die folgenden vier Finanzierungstipps unterstützen Sie: 

      1. Setzen Sie Ihr Eigenkapital gezielt ein.
        Auch bei einer Anlageimmobilie sollten Sie die Kaufnebenkosten mit eigenen Mitteln bezahlen. Dies honorieren Banken mit einem günstigerem Zinssatz. Aber beschränken Sie den Eigenkapitalanteil auf maximal 20 Prozent, um nicht zu viel Eigenkapital zu binden, falls Sie weitere Objekte erwerben wollen. 
         
      2. Lassen Sie die Tilgung in Absprache mit der Bank drei bis sechs Monate später starten.
        So bildet sich automatisch ein erstes finanzielles Polster und eventuelle Mehrkosten für die Renovierung werden so kompensiert. 
         
      3. Wählen Sie eine lange Zinsbindung.
        Die Bauzinsen sind aktuell besonders günstig. Daher sollten Sie als privater Anleger eine Sollzinsbindung von mindestens zehn Jahren wählen. Denn dieser Zeitraum gilt auch beim Kauf einer Anlageimmobilie als Spekulationsfrist. Wollen Sie die Anlageimmobilie früher verkaufen, fallen dafür Steuern an. Die Höhe bemisst sich am Verkaufsgewinn und Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz.
         
      4. Verzichten Sie auf Sondertilgungen.
        Einige Banken verlangen für eine Sondertilgungsoption einer höheren Zinssatz. Das Sie als privater Anleger im Regelfall nicht an einer schnellen Abzahlung des Darlehens interessiert sind, können Sie sich die Sondertilgung sparen. Zudem haben Sie dann Gelder im  "Rücken", wenn Sie beispielsweise nach einem Mieterwechsel die Wohnung renovieren müssen.

      Mit diesen vier Tipps steht die Finanzierung der Anlageimmobilie auf sicheren Füßen und bietet somit die Chance auf eine nennenswerte Rendite.

      Welche Objekte eignen sich als Anlageimmobilie?

      Wissen Sie bereits welches Immobilienobjekt zu Ihrem Geldbeutel und zu Ihrer Mietrendite-Erwartung passt? Nein, dann unterstützt Sie unser Schnellüberblick bei der Auswahl. Folgende Immobilienobjekte bieten sich an: 

      • Vermietete Eigentumswohnung: Viele private Kapitalanleger entscheiden sich für diese Objektart, da die Investitionssumme im Vergleich zu den anderen Objektarten im Regelfall verhältnismäßig gering ist. Zudem haben Sie mit einer Verwaltung eine Instanz, die sich um das Objekt als solches kümmert. Doch unterschätzen Sie das Mietausfallrisiko nicht, denn es wirkt sich unmittelbar auf Ihre Mietrendite aus.
         
      • Vermietetes Mehrfamilienhaus: Es eignet sich besonders als Anlageimmobilie, da sich mit einem vermieteten Mehrfamilienhaus in der Regel eine höhere Mietrendite erzielen lässt. Auf der anderen Seite ist der Verwaltungsaufwand im Vergleich zu einer Eigentumswohnung größer, da Sie entweder die Hausverwaltung selbst machen oder gegen Bezahlung in fremde Hände geben müssen. 
         
      • Vermietetes Einfamilienhaus: Es eignet sich auf den ersten Blick eher nicht als Anlageimmobilie, da eventuelle Modernisierungskosten nicht auf mehrere Parteien umgelegt werden können. Zudem schmälert der Grundstücksanteil die Mietrendite. Doch der Nachteil kann sich beim Verkauf als Vorteil erweisen, denn das dazugehörige Grundstück wirkt sich oft positiv auf den Wiederverkaufswert aus. 
         
      • Vermietetes Mikroapartment: Die leinteilige möblierte Wohnform hat in der Regel ein bis zwei Räume und eine Maximalgröße von 35 Quadratmetern. Es richtet sich vorranging an Berufspendler, die unter der Woche in einer anderen Stadt leben. Als privater Anleger sollten Sie häufige Mieterwechsel in Ihrer Kalkulation berücksichtigen, denn die Jobsituation des Berufspendlers kann sich schnell ändern.

      Die Auswahl ist also groß. Doch denken Sie bei Ihrer Entscheidung immer über das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mietrendite nach. Gerade in Metropolen wie München, Hamburg oder Berlin sind die Immobilienpreise in der Regel schon so hoch, dass es schwierig wird eine Mietrendite von drei bis fünf Prozent zu erzielen.

      Das Wichtigste im Überblick

      "Halten Sie die Anlageimmobilie mindestens für zehn Jahre in Ihrem Besitz. Danach können Sie die Anlageimmobilie steuerfrei verkaufen, sofern sich ein deutlich höherer Verkaufspreis erzielen lässt", empfiehlt der Dr. Klein Berater Björn Pätzold.

      Natürlich können Sie die Anlageimmobilie auch länger in Ihrem Besitz behalten, sofern die Einnahmen die Ausgaben übersteigen. Folgende Punkte sind dabei besonders entscheidend: 

      • Die Bank beurteilt eine Anlageimmobilie anders als eine Immobilie, die Sie für den Eigenbedarf nutzen. Bei einer Anlageimmobilie achten Banken mehr auf den Ertrag und die Rendite des Objekts.
         
      • Setzen Sie nicht mehr als 20 Prozent Ihres Eigenkapitals ein, damit Sie die Zinskosten steuerlich absetzen und Ihr Vermögen ausgewogen verteilen können.
         
      • Eine Baufinanzierung durch Mieteinnahmen ist generell möglich. Bei einer guten Planung und einer günstigen Finanzierung kann sich eine Zweitimmobilie, die Sie als Haus beziehungsweise Wohnung kaufen und vermieten, allein tragen.
         
      • Generell ist es möglich, trotz Schulden eine zweite Immobilie zu kaufen und zu vermieten. So können Sie beispielsweise mit einem neuen Darlehen das alte Darlehen ablösen und sich somit einen günstigeren Zinssatz sichern.

      Es sind also spezielle Finanzierungslösungen gefragt. Dr. Klein unterstützt Sie gern dabei.

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