Warum sollte ich den Kauf- und Mietrechner verwenden?

Potenzielle Hauskäufer machen häufig den Fehler, die Höhe ihrer Mietzahlungen mit den Kosten für den Kauf und die Finanzierung einer Immobilie zu vergleichen und „hochzurechnen“. Liegen Ihre Mietkosten dabei in etwa auf der gleichen Höhe mit der Summe für Kauf und Finanzierung, oder fallen vielleicht sogar höher aus, ist der Entschluss für einen Immobilienkauf schnell gefallen. Unter Umständen zu schnell. Oft werden bei dieser einfachen Rechnung nämlich wichtige Faktoren wie die Kaufnebenkosten außer Acht gelassen oder vergessen, die Zinsentwicklung und die Entwickung der Immobilienpreise der kommenden Jahre zu berücksichtigen. 

Der Kauf- und Mietrechner von Dr. Klein vergleicht Ihre Warmmiete mit der kompletten Finanzierungssumme, berücksichtigt dabei allerdings noch weitere, wichtige Parameter wie beispielsweise das Bundesland in dem Sie leben (wollen), den Betrachtungszeitraum in dem der Rechner die monatliche Miet- und Immobilienkosten miteinander vergleichen soll, die Größe der Immobilie sowie Ihr Eigenkapital.

Folgendes sollten Sie beachten: Auch wenn der Kauf- und Mietrechner den Kauf einer Immobilie als bessere Alternative auswählt, sollten Sie trotzdem genau abwägen, ob Sie das Risiko eines Immobilienkredites auf sich nehmen wollen. Der Rechner zeigt eine erste Tendenz. In unserem Ratgeberartikel "Mieten oder kaufen" finden Sie weitere Informationen, die Ihnen bei der Entscheidung, ob Mieten oder Kaufen sich für Sie lohnt, hilft. Unser Mieten-oder-Kaufen-Rechner ersetzt allerdings keine persönliche Beratung bei einem Finanzexperten, die bei einem Vorhaben dieser Größenordnung unbedingt angebracht ist.

Wie funktioniert der Kauf- und Mietrechner?

Der Kauf- und Mietrechner von Dr. Klein vergleicht Ihre monatliche Warmmiete mit den Kosten für den Kauf und die Finanzierung Ihrer Wunsch-Immobilie, inklusive Nebenkosten und Eigenkapital. Auf der Miet-Seite wird Ihr Eigenkapital zusätzlich fiktiv verzinst und ebenfalls der Berechnung hinzugefügt. Der Zeitraum, in dem Sie die Preisentwicklung für beide Varianten betrachten wollen, liegt dafür zwischen fünf bis 30 Jahren und kann von Ihnen selbst frei gewählt werden. Für die korrekte Berechnung benötigt der Rechner folgende Daten:

• Ihre aktuelle Warmmiete
• Den (geschätzten) Kaufpreis der Immobilie
• Den Standort der Immobilie (Bundesland)
• Die (geschätzte) Wohnfläche der Immobilie
• Die Höhe des Eigenkapitals, welches Sie für den Immobilienkauf aufbringen wollen/können

Welche Ergebnisse liefert mir der Kauf- und Mietrechner?

Basierend auf Ihren persönlichen Daten und dem angegebenen Wunsch-Zeitraum, liefert Ihnen der Kauf- und Mietrechner sowohl die effektiven monatlichen Mietkosten als auch die effektiven monatlichen Immobilienkosten. Diese Daten werden vergleichen und führen schlussendlich zu einer prozentualen Prognose darüber, welche Variante sich für Sie persönlich am meisten lohnen würde: Kaufen oder mieten?

Neben den wichtigsten Eckdaten zu Ihrem Mietverhältnis und der eventuellen Wunsch-Immobilie, spielt auch der Faktor Eigenkapital beim Kauf- und Mietrechner eine wichtige Rolle. Je mehr Eigenkapital Sie für den Kauf einer Immobilie zur Verfügung haben, desto positiver wird das Ergebnis auf der „Kaufen“-Seite ausfallen. Außerdem können Sie somit auch die Gesamtkosten der Finanzierung erheblich senken, was sich sowohl auf die monatliche Tilgungsrate als auch auf die Laufzeit des Darlehens auswirkt. Mieter können ihr vorhandenes Eigenkapital dagegen gewinnbringend anlegen und das Geld quasi für sich arbeiten lassen, wie man so schön sagt.

Die effektiven monatlichen Immobilienkosten setzen sich zusammen aus:

• Dem Kaufpreis der Immobilie
• Dem Tilgungssatz der Finanzierung
• Den Zinskosten
• Den monatlichen Instandhaltungskosten
• Den monatlichen Nebenkosten für Strom, Abwasser, Versicherung
• Den einmaligen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notarkosten, Grundbucheintrag
• Dem gewünschten Betrachtungszeitraum
• Dem vorhandenen Eigenkapital

Die effektiven monatlichen Mietkosten setzen sich zusammen aus:

• Der aktuellen Warmmiete
• Der Verzinsung des Eigenkapitals
• Dem gewünschten Betrachtungszeitraum

Übrigens: Lautet die prozentuale Prognose des Kauf- und Mietrechners 50 Prozent, also liegen sowohl die effektiven monatliche Mietkosten als auch die effektiven monatlichen Immobilienkosten in etwa gleich auf, ist die Formulierung des Ergebnisses auf die für Sie geeignetere Option ausgerichtet.

Als kleines Beispiel: Betragen die monatlichen Mietkosten laut Kauf- und Mietrechner 982 Euro, die monatlichen Immobilienkosten aber 991 Euro (also nur ein minimaler Unterschied), lautet die Prognose „Mieten lohnt sich für Sie zu 50 Prozent“. Der umgekehrte Fall würde eintreten, wenn die Immobilienkosten etwas geringer wären. Sie sehen also: Die Formulierung er Kauf- und Mietrechner-Prognose deutet immer auf die für Sie persönlich geeignetere und günstigere Variante hin.

Was bedeuten die Begriffe des Kauf- und Mietrechners?

Bundesland

Die Angabe des Bundeslandes im Kauf- und Mietrechner bezieht sich auf das Bundesland, in dem Sie eine Immobilie erwerben wollen, beziehungsweise in dem Sie bereits wohnen. Diese Information ist für die spätere Berechnung relevant, da sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Maklerkosten von Region zu Region variieren können. Ein wichtiger Fakt, der mitunter auch Ihre persönliche Entscheidung beeinflussen kann.

Betrachtungszeitraum

Die Angabe des Betrachtungszeitraumes im Kauf- und Mietrechner bezieht sich auf temporäre Spanne, in welcher der Rechner Ihre aktuellen Mietkosten, mit den monatlichen Kosten Ihrer Wunsch-Immobilie vergleichen soll. Sie können dabei innerhalb eines Zeitraumes von fünf bis 30 Jahren wählen und sich vom Kauf- und Mietrechner die Entwicklung der Kosten für Miete und Kauf anzeigen lassen.

Höhe der aktuellen Warmmiete

Die Angabe der Höhe Ihrer aktuellen Warmmiete ist für den Kauf- und Mietrechner relevant, da sich die Warmmiete aus der Kaltmiete plus Nebenkosten zusammensetzt und so Ihre monatliche Mietbelastung darstellt. Sie bezieht sich dabei auf die Eigennutzung der Wohnung oder des gemieteten Hauses. Die in der Warmmiete inkludierten Nebenkosten sind allerdings nicht bundesweit einheitlich und können daher von Vermieter zu Vermieter variieren.

Kaufpreis der Immobilie

Die Angabe des Kaufpreises der Immobilie ist für den Kauf- und Mietrechner wichtig, da dies der Preis ist, welchen Sie auf dem Immobilienmarkt für Ihr Wunsch-Objekt zahlen würden. Die Preisangabe erfolgt hier ohne Nebenkosten, welche zusammengenommen je nach Region zwischen zehn und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können.

Sie kennen den genauen Kaufpreis des Gebäudes nicht? Das ist kein Problem, da der Kauf- und Mietrechner auch mit einem geschätzten Wert arbeitet. Alternativ geben Sie einfach den Betrag ein, den Sie bereit wären, für Ihre Wunsch-Immobilie zu zahlen.

Größe der Immobilie

Die Angabe der Größe der Immobilie in Quadratmetern ist für den Kauf- und Mietrechner wichtig, da sich daraus die Nebenkosten für Wärme- und Stromversorgung berechnen lassen. Als Faustregel gilt hierbei: Je größer die Wohnfläche, desto höher die Nebenkosten, da einfach mehr Fläche beheizt beziehungsweise mit Strom versorgt werden muss.

Auch hier gilt: Ist Ihnen die genaue Größe der Immobilie nicht bekannt, können Sie auch einen geschätzten Wert verwenden. Die ungefähre Durchschnittswohnfläche eines Einfamilienhauses liegt zwischen 120 und 150 Quadratmetern. Bitte beachten Sie auch hier, dass die Nutzung von Schätzwerten zu einem etwas ungenaueren Endergebnis führen kann.

Höhe des Eigenkapitals

Als Eigenkapital werden Ihre finanziellen Mittel bezeichnet, die Sie für den Kauf einer Immobilie einsetzen können. Deren Höhe ist daher ein relevanter Fakt für den Kauf- und Mietrechner. Als Faustregel beim Immobilienkauf gilt: Kaufpreis der Immobilie + Kaufnebenkosten = Fremdkapital (Darlehen) + Eigenkapital

Zum Eigenkapital zählen:

• Bargeld
• Aktien
• Fonds
• Wertpapiere
• Guthaben auf Bausparverträgen
• Fremdkredite
• Bereits vorhandene Immobilien
• Bereits vorhandene Grundstücke

Begriffserklärungen: Eckdaten zum Immobilienkauf

Zinsbindung Ihrer Finanzierung

Die Sollzinsbindung Ihrer Finanzierung ist für den Kauf- und Mietrechner ebenfalls ein wichtiger Punkt, da sie einen wesentlichen Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes Ihres Darlehens hat.

Lange Sollzinsbindung:

• bietet die Möglichkeit, sich einen günstigen Zinssatz für 20 bis 30 Jahre zu sichern
• mindert das Zinsänderungsrisiko
• sorgt für einen höheren Sollzins, weil die Bank sich gegen das Zinsänderungsrisiko absichern muss

Kurze Sollzinsbindung:

• je kürzer die Sollzinsbindung, desto niedriger der Sollzins, desto günstiger die monatliche Rate  

Effektiver Zinssatz

Der Zinssatz ist relevant, weil er die Kosten der Immobilienfinanzierung wiederspiegelt. Der voreingestellte Wert orientiert sich dann an den tagesaktuellen Konditionen unserer Bankpartner. Der Effektivzins beinhaltet neben dem Sollzins auch nahezu sämtliche Kosten einer Baufinanzierung, wie beispielsweise Gebühren oder Provisionen. Er gibt also die Höhe der tatsächlich anfallenden Kosten für die Inanspruchnahme des Darlehens an. Im Sollzins sind diese anderen Kosten nicht enthalten, weshalb er immer niedriger als der Effektivzins ist.

Anfänglicher Tilgungssatz

Die Angabe ist relevant, weil die Tilgung eine wichtige Komponente der Finanzierung ist. Sie ist der Prozentsatz des Darlehens, den Sie im ersten Tilgungsjahr abzahlen. Je höher Sie den Tilgungssatz wählen, desto höher ist auch die monatliche Rate – und desto schneller ist demzufolge Ihr Baukredit abbezahlt. In der Regel beträgt der anfängliche Tilgungssatz ein Prozent der Darlehenssumme, allerdings empfehlen wir in Zeiten niedriger Zinsen einen anfänglichen Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent oder mehr. Ein höherer Tilgungssatz bedeutet zwar auch eine höhere monatliche Rate, allerdings haben Sie so Ihr Darlehen wesentlich schneller abbezahlt und sind schuldenfrei. 

Beispiel: Angenommen der Tilgungssatz beträgt 2 Prozent und die Darlehenssumme 100.000 Euro. In diesem Fall würde die anfängliche Tilgung bei zwei Prozent der Darlehenssumme, also 2.000 Euro pro Jahr, liegen. Der Tilgungsanteil der ersten Monatsrate würde also 166,67 Euro betragen.

Einmalige Grunderwerbsteuer

Der Kauf- und Mietrechner gibt die Grunderwerbsteuer an, weil sie Teil der Nebenkosten ist. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach der Auswahl des Bundeslandes und unterscheidet sich in ihrer Höhe von Region zu Region. Die Spanne reicht dabei von circa 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen, bis zu 6,5 Prozent in Schleswig-Holstein. Die Grunderwerbsteuer ist für jedes einzelne Bundesland gesetzlich festgelegt.

Einmalige Maklerprovision

Die einmalige Maklerprovision ist ebenfalls ein Teil der Nebenkosten, der sich nach Ihrem ausgewählten Bundesland richtet. Ab 2021 tritt eine Reform der Maklerprovision in Kraft, nach der der Käufer einer Immobilie mit maximal 50 Prozent der Provision belastet werden darf, sofern er sich mit dem Verkäufer darüber geeinigt hat.

Hat der Verkäufer allein den Makler bestellt, können dem Käufer auch weniger beziehungsweise gar keine Maklercourtage in Rechnung gestellt werden. Das gleiche Prinzip gilt ebenfalls, wenn der potenzielle Käufer den Makler engagiert hat. Einigen Sich beide Parteien, also Verkäufer und Käufer, auf eine Teilung der Maklerprovision, zahlen beide auch je 50 Prozent der Kosten – unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hat.

Einmalige Notarkosten

Auch die einmaligen Notarkosten gehören zu den Nebenkosten eines Immobilienkaufs. Sie betragen rund 1 Prozent des Kaufpreises der Immobilie und  fallen für die notarielle Beurkundung und Erstellung des Immobilien-Kaufvertrags an. Die Notarkosten werden vom Käufer des Objektes übernommen.

Einmaliger Grundbucheintrag

Der Kauf- und Mietrechner berechnet die einmaligen Kosten für den Grundbucheintrag, da diese immer dann zu entrichten sind, wenn sich die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie ändern. In diesem Fall also, wenn Sie Ihre Wunsch-Immobilie kaufen. Sie betragen etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Instandhaltungskosten

Die Instandhaltungskosten, auch Instandhaltungsrücklage genannt, werden im Kauf- und Mietrechner angegeben, weil Sie diese Kosten nach dem Kauf jährlich für Ihre Immobilie zurücklegen sollten. Empfohlen wird dabei mindestens ein Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat, um anfallende Reparaturen, Modernisierungen oder Sanierungen zu finanzieren. Je höher Ihre Rücklagen ausfallen, desto mehr sind sie auf der sicheren Seite, falls einmal unerwartete Überraschungen vor der Tür stehen sollten.

Monatliche Nebenkosten

Der Kauf- und Mietrechner berechnet die monatlichen Nebenkosten, welche Sie nach dem Immobilienkauf tragen müssen. Dazu gehören die Kosten für:

• Heizung
• Wasserversorgung
• Wasserentsorgung
• Abfallbeseitigung
• Notwendige Versicherungen

Die monatlichen Nebenkosten betragen durchschnittlich 2,17 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Begriffserklärung: Eckdaten zur Miete

Verzinsung wenn Sie Ihr Eigenkapital anlegen (jährlich)

Dieser Wert im Kauf- und Mietrechner gibt an, wie sich Ihr Eigenkapital ohne den Kauf einer Immobilie vermehren würde. Er orientiert sich dabei am durchschnittlichen, am Markt erhältlichen Sparzins. Haben Sie bereits einen realen Sparvertrag, können Sie auch Ihren persönlichen Sparzins in den Kauf- und Mietrechner eintragen.

Zusammenfassung: Kauf- und Mietrechner

Kaufen oder mieten? Wenn Sie sich aktuell diese Frage stellen, ist der Kauf- und Mietrechner von Dr. Klein das richtige Tool für Sie – ein kleiner Helfer für eine große Entscheidung.

Der Kauf- und Mietrechner:

• vergleicht Ihre Warmmiete mit den Kosten für die Immobilie plus Finanzierung, unter Berücksichtigung von Angaben wie Wohnort/Bundesland, Größe der Immobilie, Finanzierungszeitraum und Eigenkapital
• berechnet monatliche Kosten für Miete und Immobilienkauf
• gibt eine prozentuale Prognose, welche Entscheidung für Sie persönlich die beste sein könnte

Bitte lassen Sie dabei aber nicht außer Acht, dass:

• die Ergebnisse des Kauf- und Mietrechners nicht verbindlich sind, da Prognosen über die Entwicklung der Zinsen und Immobilienpreise über so einen langen Zeitraum nicht gänzlich vorgenommen werden können
• ohne eine konkrete Bonitätsprüfung, keine endgültigen Aussagen über die Kosten Ihrer Baufinanzierung gemacht werden können

Trotzdem kann der Kauf- und Mietrechner eine wichtige Hilfe bei Ihrer Entscheidungsfindung sein – immerhin geht es hier nicht um irgendwas. Es geht um ihr Zuhause. Noch besser: Lassen Sie sich doch einfach mal bei uns beraten.