Beim Forderungsverkauf handelt es sich um eine Transaktion, bei der die Bank eine vertraglich zwischen Bank und Kreditnehmer abgeschlossene, aber noch laufende Baufinanzierung verkauft. Der Käufer tritt als neuer Gläubiger an die Stelle der Bank und hat künftig Anspruch auf die Zahlungen des Kreditnehmers. In Bezug auf den Forderungsverkauf existieren mittlerweile viele gesetzliche Regelungen, um Kreditnehmer entsprechend zu schützen.
Warum nutzen Banken den Verkauf von Immobilienkrediten?
Die möglichen Gründe für einen Kreditverkauf seitens der Bank sind vielfältig. Am wahrscheinlichsten ist ein solcher Schritt bei Immobiliendarlehen, die nicht richtig bedient werden. Ist der Kreditnehmer also in starkem Zahlungsverzug, hat die Bank ein Interesse daran, dieses notleidende Darlehen loszuwerden. Darüber hinaus können jedoch auch Liquiditätsprobleme der Bank diese zum Forderungsverkauf einer Grundschuld zwingen. Der Vorteil für die Bank liegt klar auf der Hand: Sie erhält sofort Geld und kann ihre Liquiditätsprobleme lösen. Weitere Anlässe sind Fusionen von Banken, bei denen Forderungen auf die neu geründete Gesellschaft übergehen oder die Einstellung bestimmter Geschäftsbereiche. Hierbei verkauft eine Bank ihre Forderungen aus Baufinanzierungen an ein anderes Finanzinstitut.
Was bedeutet der Forderungsverkauf für den Kreditnehmer?
Wenn Banken oder andere Finanzdienstleister Kredite kaufen, kaufen sie im Normalfall auch alle damit verbundenen vertraglichen Regelungen mit. Aus diesem Grund ändert sich für Kreditnehmer zunächst überhaupt nichts. Sowohl die Laufzeit als auch der vereinbarte Zinssatz bleiben bis zum Ende der Zinsbindung bestehen. Die einzige Änderung betrifft zunächst also den Gläubiger.
Welche Risiken bringt ein Kreditverkauf mit sich?
In der Vergangenheit war es so, dass ein Forderungsverkauf dem Kreditnehmer nicht mitgeteilt werden musste. Dieser wusste also im Zweifel nicht einmal, wenn eine entsprechende Transaktion durchgeführt wurde. Erfolgte der Verkauf an einen Investor, war dieser zudem darauf bedacht, die Häuser schnell zu Geld zu machen. Bei Zahlungsschwierigkeiten wurde also schnellstmöglich auf eine komplette Darlehensrückzahlung gedrängt. Wer daraufhin nicht zahlen konnte, musste im Zuge der Zwangsversteigerung der Immobilie sein Heim aufgeben. Auch nach dem Ablauf der Zinsbindung pochten die neuen Gläubiger häufig auf sofortige Rückzahlung und schlugen die Möglichkeit einer Anschlussfinanzierung aus. Hier ergaben sich häufig zeitliche Probleme, um eine passende Umschuldungsmöglichkeit zu finden. Die Folge war ebenfalls oft eine Zwangsversteigerung.
Gibt es gesetzliche Schutzregelungen im Falle eines Kreditverkaufs durch die Bank?
Die oben beschriebenen Risiken wurden mit Einführung des Risikobegrenzungsgesetzes (RisikoBegrG) im Jahre 2008 deutlich abgemildert. Das Gesetz legt fest, dass eine Bank schon beim Abschluss einer Baufinanzierung den Kreditnehmer im Kreditvertrag auf die Möglichkeit eines Forderungsverkaufs hinweisen muss. Darüber hinaus ist die Transaktion selbst dem Kunden ebenfalls unverzüglich mitzuteilen. Heute erfährt ein Immobilienbesitzer also sehr schnell, wenn seine Bank die Forderungen aus der Baufinanzierung verkauft hat und an wen. Ferner wurden auch die Risiken einer Zwangsversteigerung gemildert. So darf ein Immobilienkredit vom Kreditgeber nur gekündigt werden, wenn der Kreditnehmer mit zwei aufeinanderfolgenden Raten und mindestens 2,5 Prozent der Darlehensschuld im Rückstand ist. Sollten die neuen Gläubiger gegen diese Regeln verstoßen, machen sie sich schadenersatzpflichtig. Zusätzlich gilt für alle Gläubiger, dass sie den Kreditnehmer spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung informieren müssen, ob und zu welchen Konditionen sie an einer Anschlussfinanzierung interessiert sind. Somit bleibt für den Immobilienbesitzer bei Bedarf genug Zeit, eine passende Umschuldung zu finden. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass der Schutz durch das Risikobegrenzungsgesetz nur für Kreditverträge gilt, die ab 2008 abgeschlossen wurden.
Was können Kreditnehmer gegen einen Forderungsverkauf tun?
Wer einen Forderungsverkauf seiner Immobilienfinanzierung vermeiden möchte, kann diesen Wunsch bei Abschluss des Kredits äußern. Viele Banken bieten einen Verkaufsschutz für Darlehen an. Natürlich lassen sich die Anbieter einen solchen Schutz mit einem Zinsaufschlag vergüten, der im Normalfall zwischen 0,1 und 0,3 Prozentpunkten liegt. Hierbei hilft es, sich vorher verschiedene Angebote anzuschauen und am Ende die günstigste Wahl zu treffen. Ist ein Forderungsverkauf bereits erfolgt, bleibt einem Bankkunden nur noch, zu prüfen, ob alles mit rechten Dingen zugegangen ist: Hat die Bank vorher im Kreditvertrag auf die Möglichkeit des Kreditverkaufs hingewiesen? Wurde der Kreditnehmer unverzüglich informiert? Wurden Konditionen rechtswidrig verändert? Wer im Zusammenhang mit diesen Aspekten Versäumnisse erkennt, kann juristisch dagegen vorgehen.