Baufinanzierung für junge Leute: Tipps für den Kauf der eigenen Immobilie

Bekommen junge Leute ein Immobiliendarlehen von der Bank?

Sie können auch schon im Alter zwischen 20 und 30 ein Immobiliendarlehen von der Bank erhalten. Bei der Finanzierung über ein Baudarlehen müssen Sie dann jedoch genau schauen, ob Sie bereits die Voraussetzungen für den Kauf einer Immobilie mitbringen oder sich mit dem Vorhaben finanziell überheben. 

Ihre Chancen auf ein Darlehen steigen mit Ihrer Kreditwürdigkeit. Je höher die Bank diese einschätzt, desto eher gewährt sie Ihnen auch im jungen Alter einen Kredit. 

Ihre Kreditwürdigkeit, die sogenannte „Bonität“, verbessern Sie mit folgenden Faktoren:

1. Sie verfügen über ein festes, ausreichend hohes und regelmäßiges Einkommen.
2. Ihre SCHUFA ist sauber.
3. Sie bringen Eigenkapital mit.
4. Der Preis der Immobilie übersteigt nicht Ihre finanziellen Möglichkeiten.

Je mehr dieser Voraussetzungen Sie erfüllen, desto wahrscheinlicher ist es, dass Sie von einer Bank die Zusage für die Baufinanzierung  erhalten.

Welche KfW-Kredite gibt es für junge Leute?

Bei der Finanzierung einer eigenen Immobilie greift die Kreditbank KfW Darlehensnehmern finanziell unter die Arme. Diese Zuschüsse und zinsgünstigen Darlehen, die Sie zusätzlich zu dem normalen Immobilienkredit beantragen können, vergibt die KfW auch an junge Darlehensnehmer. Zu den mögliche KfW-Krediten für junge Leute gehören:

• KfW-Programm 261: BEG effiziente Wohngebäude
• KfW-Programm 297/298: Klimafreundlicher Neubau
• KfW-Programm 300: Wohneigentum für Familien
• KfW-Programm 308: Jung kauft alt
• KfW-Programm 430: Energieeffizient Sanieren

Die Zuschüsse zu Ihrer Immobilienfinanzierung erhalten Sie von der KfW auf Ihr Konto; Kreditförderungen überweist die KfW hingegen direkt an die darlehensgebende Bank. Diese finanzielle Unterstützung fließt jedoch nur dann, wenn Sie den Förderantrag vor dem Bau- oder Sanierungsbeginn bzw. vor dem Kaufabschluss einreichen.

Welche staatlichen Förderungen können junge Leute in Anspruch nehmen?

Die staatliche Wohnungsbauförderung, zu der auch die KfW-Förderungen zählen, bieten weitere finanzielle Vorteile – auch für junge Darlehensnehmer. Zusätzlich zu bundesweiten Förderprogrammen lohnt es sich zu prüfen, ob auch das Bundesland oder die Gemeinde, in der Ihre Immobilie liegt, den Kauf mit Fördermitteln unterstützt. Diese regionalen Programme können zinsgünstige Kredite, direkte Zuschüsse, preiswerte Grundstücke oder auch eine Grunderwerbsteuer-Erleichterung umfassen. Wenn Sie in jungem Alter ein Haus bauen oder kaufen möchte, erkundigen Sie sich am besten bei den örtlichen Behörden oder Beratungsstellen nach konkreten Fördermöglichkeiten. 

Zudem können Sie von einer Eigenheimrente – der sogenannten „Wohn-Riester“ – profitieren. Wenn Sie unter 25 Jahre alt sind, erhalten Sie hier einen Starter-Bonus von 200 Euro.

Wie viel Haus kann ich mir im jungen Alter leisten?

Als Faustregel gilt: Die monatliche Kreditrate sollte maximal 35 % des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens betragen. Bei einem Nettoeinkommen von 2.000 Euro entspricht das 700 Euro.

Für eine realistische Einschätzung der möglichen Ratenhöhe ziehen Sie bei Ihrer Haushaltsrechnung Ihre Ausgaben von den regelmäßigen Einnahmen ab. Berücksichtigen Sie dabei ausschließlich die verlässlich wiederkehrenden Einkünfte, denn nur diese rechnet die Bank bei der Kreditvergabe an. Unsere „Kassensturz-Checkliste“ hilft Ihnen beim Ordnen Ihrer Finanzen.

Wie kalkulieren junge Immobilienkäufer Ausgaben realistisch?

Wenn Sie sich bereits im Alter zwischen 20 und 30 Jahren für den Kauf einer Immobilie entscheiden, sollten Sie die langfristig anfallenden Kosten genau kennen. Denn: Ist der Darlehensvertrag erst einmal abgeschlossen, verpflichten Sie sich für die Laufzeit des Vertrags zu regelmäßigen Rückzahlungen an die Bank. Der Zeitraum, in dem Sie ein zinsgebundenes Darlehen zurückzahlen, umfasst zwischen 5 und 30 Jahren.

Bei Ihrer Kalkulation sollten Sie jedoch nicht nur die Raten an die Bank berücksichtigen. Eine eigene Immobilie verursacht weitere Kosten. Dazu gehören vor allem:

• Kosten für Reparaturen
  Planen Sie daher einen finanziellen Puffer von etwa drei Monatsgehältern ein.
   
• Wichtige Versicherungen für Immobilienbesitzer
  Dazu zählen Berufsunfähigkeitsversicherung, Risikolebensversicherung (bei einer partnerfinanzierten Immobilie), Wohngebäudeversicherung, Restschuldversicherung

Neben der Freude an den eigenen vier Wänden möchten die meisten Twens das Leben ausgiebig genießen. Bedenken Sie bei Ihrer Budgetplanung daher auch die Kosten für Urlaube, Restaurantbesuche, Beiträge für Sportvereine oder die Ausgaben für Clubbesuche mit Freunden. Der finanzielle Puffer sollte zudem ausreichen, um sich einen neuen Kühlschrank oder Autoreparaturen leisten zu können.

Mit unserem Budgetrechner können Sie bereits jetzt die monatliche Rate bestimmen und einen ersten Finanzierungsplan aufstellen.

Welche Nebenkosten fallen bei der Baufinanzierung an?

Neben dem reinen Kaufpreis für die Wohnung oder das Haus müssen Sie mit zusätzlichen Kosten, den sogenannten „Nebenkosten“, rechnen. Diese sollten Sie nicht unterschätzen, denn sie machen etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises aus. Zu den typischen Kaufnebenkosten gehören:

• Notarkosten und Kosten für den Grundbucheintrag (ca. 1,5 –2 %)
• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland: ca. 3,5 –6,5 %)
• Ggf. Maklerprovision (falls ein Makler beteiligt ist, ca. 5,95 –7,14 %, meist zzgl. MwSt.)

Wenn Sie sich eine Wohnung für 200.000 Euro kaufen möchten, müssen Sie mit Nebenkosten in Höhe von etwa 24.000 Euro rechnen. Diese setzen sich folgendermaßen zusammen:

Was kostet eine Immobilienfinanzierung?

Wie eine Immobilienfinanzierung für junge Leute mit wenig Eigenkapital konkret aussehen könnte, zeigen wir Ihnen in folgendem Rechenbeispiel:

Mit unserem Darlehensrechner können Sie kalkulieren, wie hoch in etwa die monatliche Rate auf Basis Ihrer individuellen Berechnungsdaten ausfallen würde. 

Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?

Im Alter von 20 bis 30 Jahren befinden sich viele Twens im Studium, in der Ausbildung oder starten gerade im ersten Job. In dieser Lebensphase ist es in der Regel schwierig, Eigenkapital anzusparen. Eigene finanzielle Mittel sind jedoch nicht immer Voraussetzung, um ein Darlehen zu erhalten – sofern die übrigen Faktoren stimmen, die den Fluss der Rückzahlung sichern. Bei einer guten Bonität gewähren Banken manchmal ein Darlehen, das die komplette Kaufsumme der Immobilie abdeckt. Diese sogenannte „Vollfinanzierung“ bringt jedoch den Nachteil mit sich, dass die Zinsen für das Darlehen hoch ausfallen. Sie bezahlen also insgesamt mehr Geld für die Finanzierung Ihrer eigenen Immobilie. Bei einer Vollfinanzierung verlangen Banken zudem in der Regel, dass sich das Einkommen des jungen Darlehensnehmers schnell erhöht und ein solides Niveau erreicht.

So können Studenten oder Azubis Eigenkapital aufbringen

Günstiger fällt der Kauf einer Immobilie aus, wenn Sie möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einfließen lassen. Auch ohne eigenes Erspartes gibt es Möglichkeiten, als junger Mensch eine höhere Summe aufzubringen. Möglichkeiten wären hier Schenkungen, Erbschaften, Bausparsofortdarlehen, Privatdarlehen oder vorzeitige Erbschaftsanteile sowie Lebensversicherungen.

Übrigens: Förderungen – beispielsweise von der KfW – erkennen einigen Banken als Eigenkapitalersatz an. Wenn Sie über keine eigenen finanziellen Mittel verfügen, kann Ihnen eine Förderung hier aus der finanziellen Klemme helfen.

Vor- und Nachteile eines Immobilienkaufs im jungen Alter

Der Hauskauf in sehr jungem Alter, also Anfang bis Mitte 20, kann strategisch sinnvoll sein. Er bringt neben Chancen jedoch auch einige Risiken mit sich.

Berücksichtigen Sie bei der Planung eines Immobilienkaufs in jungem Alter auch die sogenannte „Spekulationssteuer“. Die Spekulationssteuer erhebt der Staat in bestimmten Fällen auf den Gewinn, der beim Verkauf einer Immobilie anfällt.

Fehler bei der Immobilienfinanzierung vermeiden

Zu den größten Fehlern, die Sie bei einer Immobilienfinanzierung im jungen Alter begehen können, gehören:

• eine Finanzierung ohne Eigenkapital und ohne Sicherheit
• eine Überschätzung der monatlichen finanziellen Belastbarkeit
• keine Absicherung gegen Einkommensausfall
• Zinsen, Laufzeiten, Sondertilgungsmöglichkeiten verschiedener Kreditinstitute nicht miteinander zu vergleichen

Bausparen für den soliden Immobilienkauf in einigen Jahren

Wenn Ihr Wunsch nach den eigenen vier Wänden nicht ganz so dringend ist, können Sie mit einem Bausparvertrag bereits während des Studiums oder der Ausbildung den späteren Kauf einer Immobilie auf ein solides Fundament hieven. Der Vorteil: Mit der Bausparsumme können Sie bei Auszahlung nicht nur den Eigenkapitalanteil stellen und damit die Zinsen drücken, Sie benötigen auch weniger Geld von der Bank – und sparen auch damit Zinsen. Doch wie funktioniert Bausparen eigentlich?

Während der Sparphase zahlen Sie regelmäßig einen festen Betrag auf Ihr Bausparkonto ein. Dieses Geld wird von der Bank verzinst. Nach der Ansparphase – diese läuft in der Regel über sieben Jahre – haben Sie zwischen 40 bis 50 % der Bausparsumme angespart. Die restliche Bausparsumme können Sie sich von der Bank als zinsgünstiges, bereits zugesichertes Darlehen leihen.

Ablauf der Finanzierung – Schritt für Schritt

Möchten Sie sich als Student oder Azubi bereits eine eigene Immobilie kaufen, sollten Sie mit Bedacht die Rahmenbedingungen der Finanzierung prüfen und abwägen, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für ein Darlehensvertrag ist. Wenn Sie zu dem Schluss kommen, dass Sie die Finanzierung wagen wollen, stehen Ihnen folgende Schritte bevor:

1. Finanzielle Situation prüfen
2. Budgetrahmen festlegen
3. Eigenkapital klären
4. Fördermöglichkeiten prüfen
5. Bankangebote vergleichen
6. Finanzierungsplan erstellen
7. Kaufvertrag und Finanzierung finalisieren
8. Notartermin & Grundbucheintrag
9. Einzug & Rückzahlung

Video: Baufinanzierung - Wie funktioniert das?

Checkliste: Bin ich bereit für den Hauskauf in jungem Alter?

Die folgende Checkliste hilft Ihnen dabei, sich einen Überblick über Ihre finanzielle Situation zu verschaffen und herauszufinden, ob Sie für die Baufinanzierung in jungen Jahren bereit sind.

• Verfügen Sie über ein regelmäßiges, am besten unbefristetes Einkommen?
• Bringen Sie Eigenkapital in Höhe von 10–20 % des Kaufpreises mit?
• Haben Sie Rücklagen für Notfälle gebildet?
• Haben Sie Ihre monatliche Belastungsgrenze realistisch eingeschätzt?
• Planen Sie für die nächsten fünf bis zehn Jahre in der Region zu bleiben?
• Haben Sie bei der Auswahl des Objektes hinsichtlich des Platzbedarfs ggf. die Familienplanung berücksichtigt?
• Kennen Sie die laufenden Kosten (Versicherungen, Grundsteuer, Instandhaltung), die ein Eigenheim mit sich bringt?