Immobilien zum Vermögensaufbau: Wie geht das?

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Wie kann ich aus meinem Geld mehr Geld machen? Diese Frage stellt sich unsere Gastautorin Katharina bei jedem Blick in ihre Online-Banking-App. Keine so leichte Aufgabe – besonders in Zeiten, in denen Festgeld ein Nullsummenspiel ist und Aktien mit teils großem Risiko daherkommen. Sind Immobilien das beste Investment, um ein Vermögen aufzubauen? Wir erklären euch, für wen das Betongold immer noch eine gute Wahl ist, was ihr bei der Finanzierung berücksichtigen solltet und woran ihr ein Objekt mit Potential erkennt.

Erinnert ihr euch noch an Nokia – den weltgerühmten Handy-Pionier, dessen Aktienkursen um die Jahrtausendwende unantastbar auf einer meterhohen Erfolgswelle surften? Und heute: verschwunden in der Senke der Bedeutungslosigkeit. Aktien und Fonds wie die von Nokia versprechen unglaubliche Gewinne. Sie können aber auch ins Bodenlose fallen – und damit auch das hart verdiente Geld pulverisieren. Für viele deshalb keine langfristige Option. Doch sind Immobilien risikoärmer – und kann ich sie mir überhaupt leisten?

1. Immobilien: Betongold oder Finanzgrab?

Das wusste schon Oma: Mit Immobilien lässt sich langfristig ein Vermögen aufbauen – auch trotz der explosionsartig gestiegenen Kaufpreise. Im besten Fall zahlt sich die Wohnung oder das Haus durch die Mieteinnahmen selbst ab – und spült mehrere tausend Euro Zusatzeinkommen in die Kasse, sobald das Darlehen zurückgezahlt ist. Voraussetzung: Ihr wählt das richtige Objekt aus.

Aber warum sind Immobilien so beliebt, um Geld zu vermehren? Ganz einfach: Sie sind nicht schon morgen Schnee von gestern. Menschen brauchen Wohnungen und Häuser zum Leben, sie sind ein Wert, der Bestand hat – damit sind sie eine stabile und langfristige Kapitalanlage. Und auch sie können ihren Wert um ein Vielfaches steigern. Einen besonders großen Wertzuwachs versprechen Objekte in einer Region, deren Wirtschaftsmotor kräftig in Gang kommt. Denn es gilt: Je wachstumsstärker die Umgebung, desto höhere Renditen werden erzielt.

2. Vermieten oder verkaufen: Welche Möglichkeiten gibt es?

Wer sein Geld mit Immobilien vermehren will, hat zwei Möglichkeiten: Entweder er kauft ein Objekt und freut sich über ein langfristiges, passives Einkommen, das er aus den Mieteinnahmen bezieht. Oder er kauft eine Immobilie, wertet sie auf und verkauft sie nach einigen Jahren mit hohem Gewinn.

Die allermeisten Privatpersonen entscheiden sich für den ersten Weg. Und sie setzen zum größten Teil auf Wohnungen statt Einfamilienhäusern. Denn: Als Teil einer Eigentümergemeinschaft können Modernisierungskosten wie eine neue Heizungsanlage oder einer Fassadenerneuerung auf mehrere Parteien umgelegt werden. So bleibt mehr Geld in der eigenen Tasche.

3. Immobilieninvestments: Vorteile & Nachteile

In keinem anderen Bereich ist Geld so stabil angelegt und so günstig zu haben wie für ein Haus oder eine Wohnung. Der einzige Wermutstropfen: die teils schwindelerregenden Kaufpreise.

Das sind die Vor- und Nachteile von Immobilieninvestments:

Vorteile:

• Vermögensaufbau
  Ist das Darlehen einmal zurückgezahlt, fließen die Mieteinnahmen in die eigene Tasche. Ein passives Einkommen für das Alter, ein hübsches Sparsümmchen oder endlich weniger arbeiten – mit vermieteten Immobilien lässt sich erfolgreich ein Vermögen aufbauen.
• Langfristig & stabil
  Menschen brauchen vier Wände, um darin zu leben. Damit haben sie einen anfassbaren Wert. Sie sind essenziell für unser Leben – und so eine stabile, langfristige Wertanlage.
• Inflationsschutz
  Kaufpreise und Mieten sind an die Inflation gekoppelt – wenn die Inflation steigt, steigt die Miete. Das passiert etwa, wenn ihr einen Indexmietvertrag abschließt. Mit ihm verändert sich die Miete entsprechend des so genannten Verbraucherpreisindex.
• Wert bleibt oder steigt
  Eine Immobilie wird nicht über Nacht plötzlich wertlos – wie das bei Aktien möglich ist. Das beschert ihr den Ruf als Betongold – weil ihr Wert in der Regel stabil bleibt oder sogar um ein Vielfaches steigt.
• Steuervorteile
  Ihr könnt Anschaffungs- und Sanierungskosten mit zwei Prozent jährlich von der Steuer abschreiben.
• Niedrige Zinsen
  Die Finanzierung ist durch niedrige Zinsen aktuell extrem günstig – so günstig wie in keinem anderen Segment.

Nachteile:

• Hohe Immobilienpreise
  Die Preise für das begehrte Betongold sind in den letzten Jahren enorm gestiegen – sowohl in den Metropolen wie auch in mittelgroßen Städten.
• Größere Rücklagen nötig
  Als Vermieter kommt ihr für alle Instandhaltungskosten auf – egal, ob die Eigentümergemeinschaft eine Fassadenerneuerung beschließt oder das Badezimmer saniert werden muss. Für diese Fälle braucht ihr größere finanzielle Rücklagen.
• Klumpenrisiko
  Wer sein gesamtes Geld in eine Anlage steckt, geht ein hohes Risiko ein – auch bei Immobilien. Denn wenn das Investment schief geht, verpufft auch das Vermögen. Aus diesem Grund empfehlen Experten ein breites Investitionsportfolio.
• Aufwand & Wissen
  Mietersuche, Instandhaltung, Steuererklärungen: Die Rolle des Vermieters bringt einige Pflichten mit sich, die Zeit kosten und Know-how erfordern.

4. Investorenfinanzierung: Besonderheiten & Rechenbeispiel

Wer eine gute Bonität und ein wenig Eigenkapital mitbringt, hat bei der Finanzierung gute Karten. Denn: Vermietete Immobilien gelten für Banken als risikoarm. Im besten Fall zahlt sich das Darlehen aus den Mieteinnahmen selbst ab. Sobald ihr schuldenfrei seid, winkt ein stabiles passives Einkommen.

Ein Rechenbeispiel:
Eine Wohnung für 100.000 Euro wird hundertprozentig finanziert. Die Kaufnebenkosten in Höhe von 10.000 Euro stammen aus Eigenkapital. Jeden Monat erhält der Immobilienbesitzer 500 Euro Mieteinnahmen, wovon er 333 Euro für das Darlehen und Zinsen an die Bank bezahlt. Weitere 120 Euro fallen für laufende Kosten wie Heizkosten, Müllabfuhr oder die Hausverwaltung an. Was für den Immobilienbesitzer bleibt: monatlich 47 Euro. 380 Euro sobald das Darlehen komplett zurückbezahlt ist.

Beispielrechnung: Jährliche Kosten & Einnahmen einer vermieteten Wohnung
Das Beispiel geht von einer 100% Finanzierung aus sowie Zinsen und einer Tilgung in Höhe von 2%.

Bezeichnung	Kosten
Kaufpreis	100.000 EUR
Kaufnebenkosten	10.000 EUR
Mieteinnahmen	6.000 EUR
Laufende Kosten	1.440 EUR
Tilgung	2.000 EUR
Zinsen	2.000 EUR
Einnahmen nach Darlehenstilgung (pro Jahr)	4.560 EUR

Bei der so genannten Investorenfinanzierung berücksichtigen Banken anders als für eine Immobilie, in der ihr selbst lebt, neben euren Einnahmen und Ausgaben auch die Höhe der Mieteinnahmen. Sie fallen dabei tendenziell sogar stärker ins Gewicht als der Sachwert der Immobilie.

Nicht mehr als 20 Prozent Eigenkapital

In Zeiten der Niedrigzinsen können Immobilien schneller abbezahlt werden – allerdings wird der Effekt durch die Kostenexplosion auf dem Immobilienmarkt größtenteils aufgefangen. Es gibt trotzdem Grund zum Jubeln: Ihr könnt die Zinskosten für das Darlehen steuerlich geltend machen. Deshalb empfehlen Experten, nicht mehr als 20 Prozent der Kaufsumme aus Eigenkapital einzusetzen. Letzteres solltet ihr dennoch für die Kaufnebenkosten mitbringen – und idealerweise für einen Puffer für unvorhergesehene Kosten. Etwa, wenn ein Mieter in Verzug gerät oder Renovierungen anfallen.

5. Für Anfänger: 5 Schritte zum Immobilieninvestment

Mal ehrlich: Nicht jeder schlüpft als Immobilienexperte aus dem Ei. Bevor ihr viel Geld in eine Wohnung oder ein Haus buttert, solltet ihr euch aber auf den Weg dahin machen. Das braucht vor allem eins: gut informiert zu sein. Diese 5 Schritte helfen euch, das passende Immobilieninvestment zu finden:

1. Ein Ziel setzen: Was soll euch das Investment bringen – 30.000 Euro im Jahr 2042, ein Plus für die Rente oder wollt ihr im Alter selbst dort einziehen? Überlegt euch, was am Ende dabei rumkommen soll – euer Ziel ist die Basis für eure Suche.
2. Wissen aneignen: Mietrecht, steuerliche Besonderheiten, Finanzierung, wirtschaftliche Entwicklungen: Das perfekte Objekt zu finden und als Vermieter zu verwalten, erfordert viel Know-how. Natürlich macht es Sinn, sich Makler, Investmentberater oder Finanzierungsexperten wie Dr. Klein ins Boot zu holen. Aber: Das Thema wird euch viele Jahre begleiten. Je mehr ihr selbst wisst, desto erfolgreicher und unabhängiger seid ihr.
3. Eine Strategie festlegen: Für ein Investment, das zu euch passt, braucht ihr einen Plan. Es gilt, die Schnittmenge zu finden aus den eigenen Wünschen, den wirtschaftlichen Entwicklungstendenzen der Wunschregion und euren finanziellen Möglichkeiten.

Beantwortet für euch diese Fragen:

• Wie sieht das Objekt aus, mit dem ihr euer Ziel erreicht? Ist es eine Wohnung, mehrere Wohnungen oder ein Haus? Welche Menschen sollen darin leben? Studierende mögen vielleicht ein preiswertes 1-Zimmer-Apartment im turbulenten Kneipen-Viertel, Familien wünschen sich eher eine gut ausgestattete Wohnung mit 3-4 Zimmern in der Nähe von Schulen und Kindergärten.
• Wo soll die Immobilie stehen? Land, Kleinstadt, mittelgroße Stadt, Metropole? Oder im Einzugsgebiet einer Großstadt? Die wirtschaftliche Entwicklung einer Region ist maßgeblich für den Kaufpreis und die Wertsteigerung eurer Immobilie – der Entscheidung solltet ihr besonders viel Gehirnschmalz und Expertenwissen widmen.
• Welchen Finanzierungsspielraum habt ihr?

4. Entwickelt ein Gefühl für den Markt: Stöbert in Immobilienangeboten und sprecht mit Anlageberatern oder anderen Experten, um ein Gefühl dafür zu bekommen, was marktüblich ist und zu eurem Ziel passt. So lässt sich leichter ein Objekt mit einer hohen Rendite finden.

5. Entscheidet aufgrund von Zahlen: Vertraut auf Recherchen, Berechnungen und Fakten: Wenn ihr ein Angebot vor der Nase habt, solltet ihr harte Fakten über das Objekt, die Region und Prognosen zur Wertsteigerung zurate ziehen – nicht nur euer Bauchgefühl.

6. Standort: Tipps für die Auswahl der richtigen Immobilie

Der echte Gamechanger für den Vermögensaufbau mit einer Immobilie ist: ihre Lage – die direkte Umgebung genauso wie die Region. Sie ist eine der entscheidenden Kriterien, die bestimmen, ob sich die Investition auch langfristig lohnt.

Die Region – was wichtig ist: Wie sieht die Bevölkerungsentwicklung aus? Gibt es viel Leerstand? Wie steht es um die aktuelle wirtschaftliche Situation? Was sagen Prognosen für die Zukunft? Je wachstumsstärker eine Region, desto höher das Potenzial für Wertsteigerung.

Die direkte Umgebung – worauf ihr achten solltet: Passt das Viertel zu den Menschen, die eure Wohnung mieten sollen? Vielen Familien ist die Nähe zu Ärzten, Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten wichtig. Passt das Preisniveau zu euren Vorstellungen von der Wunschmiete? Ist die Umgebung im Umbruch, Stichwort Gentrifizierung?

Mittelgroße Städte und Städte im Einzugsgebiet

1 Million Euro und mehr: Nicht jeder bringt das nötige Kleingeld für eine Wohnung in Hamburg-Eppendorf oder einer anderen Metropole mit. Müsst ihr auch nicht. Wer ein Objekt mit guter Rendite sucht und sein Investment nicht zwingend vor der eigenen Haustür machen will, ist in Städten mit bis zu 600.000 Einwohnern oder Kleinstädten im Einzugsgebiet richtig. Laut Studien sind so genannte B- und C-Städte wie Dortmund, Kiel oder Mainz ähnlich attraktiv wie Berlin, Hamburg und München.

Kaufpreis kann über Erfolg des Vermögenaufbaus entscheiden

Die Vorteile: Die Kaufpreise sind niedriger und ihr müsst mit weniger Investoren konkurrieren. Allerdings gilt es hier genauer hinzuschauen: Wie steht es um die wirtschaftliche Perspektive? Je wachstumsstärker die Region, desto besser die Aussicht auf Wertzuwachs. Das heißt auch: Bei rückläufiger Bevölkerungszahl kann Leerstand drohen und Mieten sinken.

Finger weg von Milchkannen-Landstrichen

Immobilienexperten raten davon ab, in Immobilien in ländlichen Gebieten zu investieren, die nicht im Einzugsgebiet einer größeren Stadt liegen und ohne günstige Verkehrsanbindungen auskommen. Der Grund: Hier liegt wenig Potential für wirtschaftliches Wachstum vor.

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