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Was ist geförderter Mietkauf?

Geförderter Mietkauf ist ein theoretisches Modell des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW), bei dem der Staat Eigentumswohnungen baut und an einkommensschwache Familien verkauft. Anstatt einer Finanzierungsrate zahlen die Käufer ihre Eigentumswohnung beim geförderten Mietkauf mit so genannten Mietkaufraten ab. Das Modell wäre ein Baustein zur Lösung der Wohnungsmarktprobleme.

Wie funktioniert der staatlich geförderte Mietkauf?

Das Modell des staatlich geförderten Mietkaufs sieht zunächst vor, dass Baukindergeld zu beenden und diese Mittel für den Bau von Eigentumswohnungen zu nutzen. Junge und einkommensschwache Familien können die geförderten Eigentumswohnungen als Mietkäufer dann vom Staat erwerben. Anstatt einer Miete oder Finanzierungsrate zahlen sie eine monatliche Mietkaufrate für die Wohnung.

Die Mietkaufrate setzt sich aus Tilgung, Instandhaltungsrücklagen und Erbpachtzins zusammen. Nach Berechnungen des DIW würde der Mietkäufer für eine 100 Quadratmeter große Wohnung bei einer Laufzeit von rund 33 Jahren eine monatliche Mietkaufrate von 756 Euro bezahlen. Bei einer Laufzeit von rund 24 Jahren läge sie bei 933 Euro.

Die Kosten des staatlich geförderten Mietkaufs sind also in etwa vergleichbar mit der durchschnittlichen Kaltmiete für einen Familienhaushalt in einer Großstadt. Diese lag 2017 bei 748 Euro.

Die Vorteile des geförderten Mietkaufs

Auf den ersten Blick klingt das Modell des staatlich geförderten Mietkaufs attraktiv. Im Gegensatz zur klassischen Baufinanzierung bräuchten die Familien kein Eigenkapital. Zudem bliebe die Mietkaufrate über die gesamte Laufzeit des Mietkaufvertrags konstant. Die Käufer wären somit unabhängig von der Zins- und Mietpreisentwicklung. Ferner würden Familien Vermögen aufbauen. Denn nach kompletter Tilgung wären sie Eigentümer der Eigentumswohnung.

Die Nachteile des geförderten Mietkaufs

Auf den zweiten Blick zeigt das Modell des staatlich geförderten Mietkaufs aber auch Schwächen. So mangelt es besonders in Großstädten an öffentlichen Wohnbauflächen. Ein weiterer Schwachpunkt des staatlich geförderten Mietkaufs könnte die Auswahl der Mietkaufberechtigten sein. Die Autoren nennen keine konkreten Kriterien.

Hinzukommt das Risiko bei Zahlungsschwierigkeiten. Angenommen eine Familie könnte die Mietkaufrate nicht mehr bezahlen, dann hätte sie gemäß dem Modell kein Anrecht auf eine Rückzahlung der bisher geleisteten Mietkaufraten. Ein weiterer Stolperstein könnten die Kostenbeteiligung über die Finanzierungszeit hinaus sein: Jeder Wohnungseigentümer wird Teil der Eigentümergemeinschaft und muss sich an potenziell anfallenden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen beteiligen.

Für den Staat wäre der geförderte Mietkauf eine finanzielle Herausforderung. Die Autoren setzen voraus, die Mittel des Baukindergeldes für den Bau der Eigentumswohnungen zu nutzen. Hingegen will die Bundesregierung das Baukindergeld eventuell sogar fortsetzen. Somit stellt sich die Frage, woher dann das Geld für den geförderten Mietkauf überhaupt kommen soll.

Vorteile
  • Kein Eigenkapital nötig
  • Planungssicherheit
  • Vermögensaufbau
Nachteile
  • Mangel an öffentlichen Wohnbauflächen
  • Kriterien für die Auswahl der Mietkaufberechtigten sind unklar
  • Keine Rückzahlung der Mietkaufraten
  • Beteiligung an den potenziell anfallenden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach der Finanzierungszeit
  • Finanzierung des Modells seitens des Staats ist unklar

Das DIW-Modell des staatlichen geförderten Mietkaufs müsste vermutlich noch weiterentwickelt werden, um den angespannten Immobilienmarkt zu entlasten. Ob es in die Realität umgesetzt wird, bleibt abzuwarten. Bisher sind keine Pläne zur Umsetzung bekannt. Weitere Details und Hintergründe zum Modell des staatlich geförderten Mietkaufs finden Sie hier (PDF-Datei / 330 KB).

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