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Was ist ein Hypothekenkredit?

Ein Hypothekenkredit ist ein besichertes Darlehen, bei dem Grundpfandrechte wie die Hypothek oder die Grundschuld zum Einsatz kommen. Dabei handelt es sich um die klassische Form der Baufinanzierung.  Der Hypothekenkredit ist auch unter dem Namen Hypothekendarlehen bekannt.

Die Bezeichnung Hypothekenkredit bezieht sich auf die Tatsache, dass in der Vergangenheit hauptsächlich Hypotheken zur Besicherung genutzt wurden. Mittlerweile hat jedoch die Grundschuld die Hypothek als wichtigstes Grundpfandrecht abgelöst. Diese ist flexibler zu handhaben und die Banken können ihre Ansprüche im Notfall schneller durchsetzen. Der Begriff Hypothekenkredit hat sich aber im allgemeinen Sprachgebrauch etabliert und wird somit heutzutage auch für Kredite verwendet, die nicht per Hypothek, sondern per Grundschuld besichert werden.

Welchen Zweck erfüllt die grundpfandrechtliche Besicherung?

Beim Bau oder Kauf einer Immobilie handelt es sich immer um ein relativ hochpreisiges Vorhaben, dass mit einem durchschnittlichen Einkommen ohne Kredit nicht zu stemmen wäre. Zudem dauert es sehr lange, so viel Geld erst anzusparen. Aus diesem Grund sind Baufinanzierungen erforderlich, die die Last über einen langen Zeitraum strecken. Da es sich hierbei jedoch fast immer um Kreditsummen von weit mehr als 100.000 Euro handelt, benötigt die Bank entsprechend große Sicherheiten gegen einen eventuellen Zahlungsausfall.

Grundpfandrechte wie die Grundschuld fungieren als entsprechende Sicherheiten. Sie erlauben der Bank, ihre Ansprüche bei einem Zahlungsausfall des Kreditnehmers aus der Immobilie zu befriedigen. Dabei wird die Grundschuld ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Kommt es nun zu ernsten Zahlungsschwierigkeiten, kann die Bank auf eine Zwangsversteigerung der Immobilie hinwirken und sich den noch offenen Kreditbetrag aus dem Verkaufserlös beschaffen.

Wie funktioniert ein Hypothekenkredit genau?

Neben der Besicherung über ein Grundpfandrecht funktioniert der Hypothekenkredit wie ein herkömmliches Annuitätendarlehen. Zu Beginn wird die anfängliche Tilgung festgelegt, die den Tilgungsanteil im ersten Jahr beschreibt. Der Kreditnehmer zahlt die Kreditsumme in gleichbleibenden monatlichen Raten zurück. Da immer nur auf die jeweilige Restschuld Zinsen fällig werden, steigt der Tilgungsanteil mit jeder Rate an, wohingegen sich der Zinsanteil um den gleichen Betrag verringert. Nach Ende der Zinsbindungsfrist verbleibt im Normalfall eine Restschuld. Diese lässt sich über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanzieren.

Welche Vorteile bietet ein Hypothekenkredit?

Die Vorteile eines Hypothekenkredits sind recht vielfältig und lassen sich aus zweierlei Perspektiven betrachten:

Vorteile für Kreditnehmer

  • Da die Immobilie bei einem Hypothekenkredit selbst als Sicherheit fungiert, liegen die Kosten tendenziell niedrig. Bauzinsen liegen fast schon traditionell auf einem niedrigeren Niveau als Zinsen für Konsumfinanzierungen. Darüber hinaus entfalten Hypothekenkredite ein hohes Maß an Planbarkeit. Mit Zinsbindungen von 5 bis 30 Jahren wissen Kreditnehmer zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs bereits, welche regelmäßigen Kosten in den nächsten Jahren auf sie zukommen.

Vorteile für Banken und weitere Kreditgeber

  • Auch die Banken haben mit einem Hypothekenkredit Planungssicherheit. Während der Zinsbindungsfrist können Kreditnehmer das Darlehen nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Dies gilt zumindest bis zu einer Frist von zehn Jahren, da dann ein Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 489 Abs. 1 BGB greift. Ferner lassen sich entsprechende Finanzierungen über Pfandbriefe günstig refinanzieren, wenn die Bank über eine entsprechende Genehmigung nach Paragraf 2 Abs. 1 Pfandbriefgesetz (PfandBG) verfügt und die Voraussetzungen erfüllt.

Hier noch einmal die Vorteile des Hypothekenkredits in der Übersicht:

Vorteile für KreditnehmerVorteile für Banken
Günstiges DarlehenPlanungssicherheit
Niedriger ZinssatzGeringes Risiko
PlanungssicherheitGünstige Refinanzierung
Tabelle: Vorteile des Hypothekenkredits

Welche Voraussetzungen gibt es für einen Hypothekenkredit?

Für einen Hypothekenkredit sind vor allem 3 Voraussetzungen wichtig:

  • Regelmäßiges Einkommen
  • Möglichst hohe Bonität
  • Ausreichend Eigenkapital

Eine Baufinanzierung erfordert entsprechende finanzielle Möglichkeiten, um die Kreditraten später auch bedienen zu können. So sollte das regelmäßig verfügbare Einkommen ausreichen, um alle wiederkehrenden Ausgaben und die Rückzahlungsrate bequem zu stemmen. Ferner ist es jedoch auch wichtig, eine kleine Notreserve in der Hinterhand zu halten. Nur so lässt sich auf unvorhergesehene Vorkommnisse reagieren. Die Einkommenssituation ist zudem bei der Bonitätsbewertung wichtig, die sich wiederum auf den Sollzins auswirkt. Hier gilt: Je besser die Bonität, desto niedriger die Zinsen Ihres Hypothekenkredits.

Ferner ist es hilfreich, ein ausreichendes Maß an Eigenkapital vorzuweisen. Zwar werden auch Vollfinanzierungen oder Baufinanzierungen ohne Eigenkapital angeboten, jedoch sind diese in den meisten Fällen nicht erschwinglich. Hohe Rückzahlungsraten bei trotzdem langer Laufzeit sorgen für hohe Zinskosten und besondere finanzielle Risiken, falls der Kredit nicht bedient werden kann. Aus diesem Grund sind 20 bis 30 Prozent Eigenkapital eine gute Richtgröße, um günstige Hypothekenkredite zu finden.

Die Höhe des Eigenkapitals spielt zudem auch eine wichtige Rolle bei der Beleihung der Immobilie. Wenn der Verkehrswert einer Immobilie etwa 200.000 Euro beträgt, erhalten Kreditnehmer keinen Hypothekenkredit über den vollen Wert. Banken setzen hier stets den Beleihungswert an, der maximal 90 Prozent des Verkehrswertes (hier etwa 180.000 Euro) ausmacht. Überschüssiges Eigenkapital sorgt zudem dafür, dass der Beleihungsauslauf (prozentualer Anteil der Kreditsumme vom Beleihungswert) und damit auch die Zinsbelastung sinkt.

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