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Haushaltsrechnung: Wie viel Haus kann ich mir leisten und wie viel Geld bekomme ich tatsächlich von der Bank?

Eine eigene Haushaltsrechnung zeigt Ihnen zwar, wie viel Ihr Haus kosten darf. Banken berechnen Ihr Budget aber oft ganz anders. Wir erklären, wie Sie Ihre eigene Kalkulation aufstellen und mit den Unterschieden zur Bank umgehen.

Introbild Wie viel Haus kann ich mir leisten
  • Inhaltsverzeichnis
    • Mit welchen Haushaltspauschalen die Banken Ihre Kredithöhe berechnen

      Ihr Entschluss steht fest, Sie möchten ein Eigenheim, und nun ist die Frage: Wie viel darf es kosten? Schließlich möchten Sie wissen, welcher Kaufpreis realistisch wäre. Um das herauszufinden, stellt man eine Haushaltsrechnung auf und betrachtet zunächst die Haben-Seite: Je mehr Eigenkapital Sie besitzen, desto geringer der Betrag, den Sie sich von der Bank für den Kauf Ihrer Immobilie leihen müssen. Die wenigsten Käufer bezahlen ihr Eigenheim komplett aus eigenen Mitteln, meist muss eine Baufinanzierung her. Wie viel Geld Sie von der Bank bekommen, hängt von Ihrem monatlichen, finanziellen Spielraum ab, sprich von der Frage: Wie hoch ist Ihr Einkommen und wie viel Geld können Sie in die Raten für die Baufinanzierung stecken, ohne sich finanziell zu übernehmen? Dazu gibt es eine einfache Faustregel:

      Die monatliche Rate sollte 35 Prozent des Familiennettoeinkommens nicht übersteigen, sagt Ronald Lenz, Baufinanzierungsspezialist bei Dr. Klein in Stuttgart.

      Mit dieser Haushaltspauschale arbeiten auch die meisten Banken. Sie ermitteln zuerst Ihr Familien- oder Haushaltsnettoeinkommen (die Summe all Ihrer Einkommen abzüglich Steuern und Sozialabgaben) und setzen 35 Prozent davon als Obergrenze für die monatliche Rate an. Anschließend rechnet die Bank über die Monatsrate die maximal mögliche Kredithöhe hoch. Unser Budgetrechner macht dasselbe: Er rechnet genauso, wie eine Bank es tun würde, und zeigt Ihnen schon vor dem ersten Beratungsgespräch, welche Kreditsumme und welche Monatsrate Sie von einem Kreditinstitut in etwa erwarten können.

      Um den Budgetrechner zu benutzen, müssen Sie Ihr Nettohaushaltseinkommen kennen, eine Sollzinsbindung auswählen, Ihr Eigenkapital eingeben, Ihr Bundesland angeben und gegebenenfalls die Maklergebühr und einen finanziellen Puffer wählen. Als Ergebnis erhalten Sie dann die Summe für den möglichen Kaufpreis.

      Ist die Haushaltsrechnung der Bank realistisch? Wann Sie besser selbst zum Taschenrechner greifen

      Bevor eine Bank Ihnen Geld leiht, möchte sie wissen, ob Sie die Raten auch bedienen können. Wichtig dabei ist nicht allein, wie viel Sie einnehmen, sondern vor allem, wie viel Sie ausgeben. Die Bank setzt die 35-Prozent-Haushaltspauschale aufgrund ihrer Erfahrungswerte an. Sie weiß, dass Kunden die eigenen Ausgaben oft unterschätzen und kalkuliert deshalb lieber großzügiger, berechnet einen Puffer mit ein und hält damit ihr eigenes Finanzierungsrisiko in Grenzen. Auf diese Weise kann es aber passieren, dass Ihnen der von der Bank ermittelte Kaufpreis und die Monatsrate unrealistisch hoch oder viel zu niedrig vorkommen.

      Das haben Pauschalen so an sich: Sie sind nicht exakt auf den Kunden zugeschnitten, sondern können in Ihrem Fall verkehrt angesetzt sein und Ihre tatsächlichen Finanzmittel über- oder unterschätzen. In beiden Fällen ist es sinnvoll, eine eigene Haushaltsrechnung aufzustellen, um die Unterschiede zwischen Ihren Vorstellungen und den Berechnungen der Bank zu erkennen und sich selbst eine Meinung zu bilden, ob das Angebot der Bank zu Ihrem Finanzrahmen passt. Dazu benötigen Sie im ersten Schritt – genau wie die Bank – als Rechenbasis das Nettohaushaltseinkommen.

      Die Rechenbasis: So ermitteln Sie das Nettohaushaltseinkommen

      Das Nettohaushaltseinkommen ist die Summe aller Einkünfte Ihres Haushaltes nach Abzug von Steuern- und Sozialabgaben. Banken handhaben die Berechnung sehr streng: Sie lassen unsichere Einnahmen wie Weihnachts- und Urlaubsgelder in der Regel nicht für das Nettohaushaltseinkommen unberücksichtigt. Wir raten Ihnen ebenso, für das Nettohaushaltseinkommen nur solche Einkünfte zu berücksichtigen, mit denen Sie fest rechnen können. Das wären zum Beispiel:

      • Nettolohn
      • Rente
      • Vertraglich festgelegte Bonuszahlungen
      • Einkommen aus Nebentätigkeiten
      • Regelmäßige Kapitalerträge aus festgelegten Geldanlagen
      • Beteiligungen
      • Mieteinnahmen
      • Unterhaltszahlungen
      • Staatliche Leistungen (z.B. Kindergeld, Sozialleistungen)

      Addieren Sie die Summe dieser Einkünfte, erhalten Sie Ihr Nettohaushaltseinkommen. Damit können Sie nun weiter rechnen, um mit einer Haushaltsrechnung die Monatsrate und die Darlehenshöhe selbst herauszufinden.

      Für unregelmäßige Einkünfte Sondertilgungen vereinbaren

      Unregelmäßige Sondereinkünfte wie Boni oder Urlaubsgelder sind für Immobilienbesitzer eine feine Sache und sollten, sofern vorhanden, auf andere Weise miteingeplant werden. Rechnen Sie auch diese Einkünfte grob zusammen und überlegen Sie, was Sie in der Vergangenheit damit gemacht haben. Urlaube bezahlt? Gespart für unvorhergesehene Ereignisse? Dann ist die Frage, ob Sie diese Einkünfte nicht auch in Zukunft für solche Zwecke verwenden werden. Eine Alternative wäre, sie Jahr für Jahr als Sondertilgungen in die Baufinanzierung zu investieren. Dafür benötigen Sie einen Kreditvertrag, der Ihnen eine gewisse Anzahl an kostenlosen Sondertilgungen pro Jahr ermöglicht. Achten Sie bei den Verhandlungen mit der Bank darauf, dass Ihnen diese Möglichkeit vertraglich zugesichert wird.

      Ihr eigener Kassensturz: Kommen die 35 Prozent hin?

      Nun geht es darum, Ihre Ausgaben selbst zu ermitteln, welche die Bank pauschal mit 35 Prozent vom Nettohaushaltseinkommen abzieht. In diesem Schritt können Sie also checken, ob diese Pauschale bei Ihnen hinkommt, was gut möglich ist. Welche Ausgaben Sie tatsächlich hab en, wissen Sie selbst am besten. Ein Blick in die Kontoauszüge der letzten Monate hilft Ihnen dabei mit Sicherheit auf die Sprünge und deckt auch die jährlich oder quartalsweise zu zahlenden Kosten auf, die Sie auf den Monat umrechnen müssen. An dieser Stelle geben wir Ihnen zusätzlich noch Kostenpunkte mit auf den Weg, die auf jeden Fall berücksichtigt werden sollten. Gleichen Sie diese mit Ihren realen Lebenshaltungskosten ab und ergänzen Sie Ihre Liste gegebenenfalls:

      Lebensunterhalt (z.B. Essen, Kleidung, Kosmetik)

      Internet, Telefon, Handy, Rundfunkbeitrag

      Sport / Vereinsbeiträge

      Abonnements

      Bildung und Kultur

      Freizeit und Urlaub

      Medikamente und Arztkosten

      Verkehrsmittel

      Versicherungen und laufende Kredite

      Kinderbetreuung / Schul- oder Kita-Gebühren

      Taschengeld

      Unterhaltszahlungen

      Spenden

      Sparverträge und Geldanlagen

      Wenn Sie alles addiert haben, können Sie die Summe der Ausgaben von Ihrem Nettohaushaltseinkommen abziehen. So erhalten Sie ein erstes Zwischenergebnis und wissen, wie viel Sie für die monatliche Rate übrig haben. Nun haben Sie noch die Wahl, ob Sie davon noch mal einen Sicherheitspuffer für Unvorhergesehenes oder beispielsweise Urlaube abziehen. Im Anschluss können Sie Ihre ermittelte Monatsrate prozentual ins Verhältnis zum Nettohaushaltseinkommen setzen und erkennen, wie weit Sie von der Haushaltspauschale der Bank entfernt liegen.

      Von der Monatsrate zur Berechnung der Darlehenshöhe

      Da Sie nun eine Hausaltsrechnung erstellt haben und wissen, wie hoch Sie Ihre monatliche Rate ansetzen können, fehlt nur noch der letzte Schritt: Die daraus resultierende, mögliche Höhe Ihres Darlehens herauszufinden und auch dieses selbst ermittelte Ergebnis noch mal ins Verhältnis zum Angebot der Bank zu setzen. Um die Darlehenshöhe herauszubekommen, benötigen Sie neben der Rate noch zwei weitere Variablen: den Sollzins und die anfängliche Tilgungsrate. Einen realistischen Sollzins für Ihr Vorhaben zeigt Ihnen übrigens unser Bauzinsen Rechner. Bei der Tilgung empfehlen wir Ihnen, zu Beginn mindestens zwei Prozent pro Jahr festzulegen, um das Darlehen in einer realistischen Zeit abzubezahlen. Haben Sie nun Sollzins und Tilgung zur Hand, kann die Berechnung losgehen. Die Formel dazu lautet:

      Mögliche monatliche Rate x 1.200 : (Sollzins + Tilgung) = mögliche Darlehenshöhe

      Angenommen, Ihr finanzieller Spielraum liegt monatlich bei 1.000 Euro, Ihr Sollzins bei 1,8 Prozent pro Jahr, und Sie setzen die anfängliche Tilgung bei 2 Prozent pro Jahr an:

      1.000 x 1.200 : (1,8 + 2) = 315.789 Euro

      Dieses Rechenbeispiel ergibt demnach, dass Sie auf Basis Ihrer selbst ermittelten Daten ein Darlehen in Höhe von 315.789 Euro aufnehmen könnten. Unser Budgetrechner zeigt Ihnen im Vergleich dazu, welchen Kreditrahmen eine Bank Ihnen einräumen würde.

      Von der Darlehenshöhe zur Berechnung des Kaufpreises

      Ist Ihnen die maximale Darlehenshöhe bekannt, können Sie nun den maximal möglichen Kaufpreis festlegen. Dabei spielt aber noch die Überlegung, wie viel Eigenkapital Sie besitzen, eine Rolle. Sie könnten nun einfach das Eigenkapital zur maximalen Darlehenshöhe hinzurechnen und hätten dann einen ersten Anhaltswert. Der wäre aber nicht ganz exakt, und hier ist die Berechnung unseres Budgetrechners besser: Er berücksichtigt nämlich die Vorteile, die Eigenkapital im Hinblick auf die Finanzierung mit sich bringt. Vorhandenes Eigenkapital honoriert eine Bank mit niedrigeren Zinsen. Diesen Vorteil rechnet unser Haushaltsrechner hoch. Außerdem berücksichtigt er direkt die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Maklergebühren bei der Berechnung des maximal möglichen Kaufpreises.

      Wenn die Haushaltspauschale der Bank nicht hinhaut: So treffen Sie die richtige Entscheidung

      Kommen Ihnen die von der Bank ermittelte Monatsrate und die Darlehenssumme viel zu hoch vor, dann liegt es daran, dass die Bank Ihre genauen Ausgaben nicht genau kannte und Ihren finanziellen Spielraum deshalb mit der Pauschale zu großzügig angesetzt hat. In diesem Fall ist es gut, sich darüber klar zu werden, wie viel Sie maximal in die monatliche Rate investieren wollen, sprich: Gibt es eine Grenze, die Sie dabei nicht überschreiten möchten? Dank des Bankangebots könnten Sie zwar höher gehen, aber möchten Sie das auch? Ohne eine detaillierte, selbst aufgestellte Haushaltsrechnung ist Ihnen vermutlich gar nicht klar, wo Ihre Grenze liegt, folglich können Sie im Hinblick darauf auch keine fundierte Entscheidung treffen. Rechnen Sie deshalb selbst nach und überlegen Sie sich gut, ob Sie wirklich über Ihr selbst ermitteltes Budget hinausgehen wollen. Die Rate und den Kreditbetrag niedriger zu gestalten als von der Bank vorgeschlagen, ist immer möglich und in diesem Fall sehr ratsam. Teilen Sie der Bank mit, wo Ihre Grenze liegt. Anschließend wird sie ein neues Angebot für Sie erstellen. Das bedeutet dann aber in der Regel auch, dass Ihr Kreditrahmen sinkt, Sie also weniger Geld geliehen bekommen und einen größeren Anteil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bestreiten oder sich nach einem anderen Kaufobjekt umsehen müssen.

      Schwieriger wird die Lage, wenn die Bank einen maximalen Kaufpreis ermittelt hat, der Ihnen viel zu gering erscheint, wenn Sie also gern wesentlich mehr Geld als von der Bank veranschlagt in die Monatsrate und in den Kredit investieren würden. Dann haben Sie schlechte Karten: Die Bank wird Ihren Spielraum eher nicht nach oben korrigieren, weil dadurch ihr Finanzierungsrisiko steigt. Einzige Möglichkeit: Angebote vergleichen, möglicherweise bekommen Sie bei einem anderen Institut einen großzügigeren Kreditrahmen. Aber Vernunft walten lassen: Es ist Vorsicht angebracht, denn Sie sollen sich auch nicht übernehmen.

      Podcast: Nicht auf Pauschalen bei Hauhaltsrechnung verlassen

      In diesem Podcast erklärt unser Spezialist für Baufinanzierung, Andreas Brendel, worauf es bei einer Haushaltsrechnung ankommt und gibt im Gespräch mit Denise Haarstrick-Rump von Radio Hannover auch Tipps zur Tilgungsrate mit auf den Weg.
      Mit freundlicher Unterstützung von Radio Hannover.

      Mit Rechenhilfe zur wasserdichten Haushaltsrechnung

      Rechnen ist nicht jedermanns Sache, und wenn es um die eigene Haushaltsrechnung geht, verlieren viele schnell den Überblick. Lassen Sie sich dabei unter die Arme greifen und erhalten Sie die beruhigende Gewissheit, Ihre Lebenshaltungskosten und den Budgetrahmen richtig abgesteckt zu haben. Unsere Berater zeigen Ihnen telefonisch, wie Sie zu einem realistischen Ergebnis kommen und beleuchten die Zahlen aus Sicht einer Bank. Mit unserer Finanzierungsanfrage stoßen Sie außerdem einen Vergleich von Baufinanzierungsangeboten von mehr als ###ANZAHL_BANKPARTNER### Bankpartnern an.

      Antworten direkt vom Dr. Klein Berater

      Für alle Fragen rund um Ihre Hausfinanzierung stehen Ihnen unsere mehr als 550 Berater vor Ort gern zur Verfügung. In einem persönlichen Gespräch finden sie gemeinsam mit Ihnen heraus, was das eigene Haus kosten darf und sorgen dafür, dass alle wichtigen Punkte bedacht werden. Kommen Sie gern vorbei, wir sind an über 200 Standorten für Sie da.

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