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Was ist ein Erbbaurecht?

Erbbaurecht ist das Recht, eine Immobilie auf einem Grundstück zu errichten, das jemand anderem gehört. Ein Erbbaurecht kann verkauft, vererbt oder beliehen werden. Dafür wird ein Erbbauvertrag geschlossen, in dem für die gesamte Laufzeit ein individueller Erbbauzins festgelegt wird. Zumeist liegt die Dauer dieses Vertrags zwischen 60 und 99 Jahren. Der Erbbauzins ist jährlich zu zahlen und beträgt immer einen bestimmten Prozentsatz des Bodenwerts. Erbbaugeber können Kommunen, Kirchen, Stiftungen oder auch Privatpersonen sein. Erbbaurecht und Erbpachtrecht werden heute umgangssprachlich synonym verwendet. Erbpacht ist jedoch seit 1947 gesetzlich verboten.

Gerade in Metropolregionen mit hohen Grundstückspreisen erscheint Erbbaurecht vielen als interessante Option. Doch Vorsicht: Es gibt viele Stolpersteine. Der Erbbaunehmer hat umfangreiche Pflichten, was die regelmäßige Instandhaltung der Immobilie betrifft. Dagegen hat der Erbbaugeber ein sehr weit gehendes Mitspracherecht im Hinblick auf die Finanzierung der Immobilie und zum Beispiel auch darauf, ob ein Anbau oder Umbau vorgenommen werden darf.

Letztlich sparen Käufer sich bei der Anschaffung einer Immobilie auf Erbbau zwar den Kaufpreis für das Grundstück, zahlen am Ende aber drauf. Denn über die Jahre hinweg summiert sich der Erbbauzins in der Regel auf die doppelte oder sogar dreifache Summe des Grundstückswerts. 

Und dann gibt es da noch den sogenannten Heimfall: Läuft der Erbbauvertrag aus, geht die Immobilie an den Eigentümer des Grundstücks über. Dieser muss zwar den Immobilieneigentümer mit zwei Dritteln des Verkehrswerts der Immobilie entschädigen. Das ist aber in jedem Fall ein Minusgeschäft für den Immobilieneigentümer.

Hinzu kommt, dass die Finanzierung einer Immobilie auf Erbbaurecht schwierig und teuer ist. Die meisten Banken finanzieren Erbbau nur dann, wenn der Vertrag noch mindestens 40 Jahre läuft und verlangen dafür dann einen höheren Bauzins als bei "normalen" Baufinanzierung.

Wir halten Erbbau aus den genannten Gründen daher nicht für empfehlenswert. Sollte es dennoch für Sie infrage kommen, sprechen Sie einfach den Spezialisten für Baufinanzierung in Ihrer Nähe zu dem Thema an. Er kennt die Feinheiten und erklärt Ihnen genau, worauf Sie achten sollten.

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