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Finanzlexikon

Erbpachtgrundstück

Was ist Erbpachtgrundstück?

Als Erbpachtgrundstück oder Erbbaugrundstück wird Bauland bezeichnet, das von einem Verpächter für einen festgelegten Zeitraum vermietet wird. Für diesen Zeitraum fällt ein sogenannter Erbpachtzins an, der eine monatliche oder jährliche Rate an den Verpächter des Erbpachtgrundstücks darstellt. Ein Erbpachtgrundstück wird häufig von Kommunen, Kirchen oder Stiftungen für  99 Jahre zur Verfügung gestellt. Gesetzlich ist auch eine längere Laufzeit möglich. Für den im Vertrag festgelegten Zeitraum genießt der Pächter alle Rechte eines Eigentümers des Grundstücks. So kann er es verkaufen oder vererben. In beiden Fällen wird der Erbpachtvertrag zu gleichen Konditionen an die zukünftigen Eigentümer übertragen. Eine auf dem Grundstück befindliche Immobilie geht vollständig in den Besitz der Erben oder Käufer über.

Möglichkeiten nach Vertragsende

Ein Erbpachtgrundstück wird für eine bestimmte Zeit verpachtet. Dieser Zeitraum kann im Vertrag nachgelesen werden. Endet die Laufzeit, kann die Erbpacht verlängert werden. In Absprache mit dem Verpächter wird dann eine neue Laufzeit vereinbart. Kommunen, Stiftungen und Kirchen haben in der Regel ein größeres Interesse daran, die Erbpacht zu verlängern, als private Personen. Unabhängig davon, wer der Verpächter ist, ist es ratsam, sich frühestmöglich um eine Verlängerung zu kümmern, da auch die Eintragung ins Grundbuch noch einige Zeit in Anspruch nimmt.

Der Vertrag kann auch einfach auslaufen. In diesem Fall geht die auf dem Erbpachtgrundstück befindliche Immobilie in den Besitz des Verpächters über. Dieser muss eine Entschädigung in Höhe von mindestens 2/3 des Verkehrswertes an den Eigentümer zahlen. Schlägt dieser das Angebot aus, wechselt das Gebäude ohne Entschädigungszahlung den Besitzer.

Besonderheiten

Immobilien, die sich auf einem Erbpachtgrundstück befinden, können vermietet oder verkauft werden. In der Regel hat der Verpächter dann allerdings ein Mitspracherecht. Das ist vor allem dann der Fall, wenn er der Meinung ist, der neue Eigentümer könne die Raten, den Erbbauzins, nicht zahlen. Dem Verpächter steht darüber hinaus zu, den Vertrag vorzeitig zu beenden, wenn das Grundstück durch den Pächter zu verwahrlosen droht oder er das Grundstück selbst nutzen möchte. Auch hier gilt: Die auf dem Erbpachtgrundstück befindliche Immobilie muss entsprechend entschädigt werden.

Nachteile Erbpachtgrundstück

Erbpachtgrundstücke können zunächst eine finanzielle Erleichterung versprechen, genau dann, wenn Sie für Ihre Baufinanzierung lediglich die Kosten für Ihre Immobilie einplanen müssen. Allerdings fällt der Erbbauzins über die im Vertrag vereinbarte Laufzeit an. Der Erbbauzins darf zudem alle drei Jahre an den wirtschaftlichen Markt angepasst werden. Der Verpächter hat folglich die Möglichkeit, die zu zahlende Rate regelmäßig zu erhöhen. Wird die Immobilie verkauft, kann der Verpächter Veto gegen den neuen Eigentümer einlegen oder im Vertrag von vornherein ein Vorkaufsrecht verankern. Bei vorzeitiger Kündigung oder Auslaufen des Vertrags muss die auf dem Grundstück befindliche Immobilie zu mindestens 2/3 des Verkehrswertes entschädigt werden. Der Pächter muss dieses Angebot akzeptieren, da er ansonsten leer ausgeht. Aufgrund dieser Nachteile werden Erbpachtgrundstücke häufig schlechter verkauft. Das bedeutet auch für die Banken ein erhöhtes Risiko, weshalb sie oft schlechtere Konditionen für eine Baufinanzierung auf Erbpachtgrundstücken vergeben.

Weitere Informationen zum Thema finden Sie in unserem Artikel „Erbbaurecht“.

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