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Finanzlexikon

Erbbaurechtsgrundstück

Was ist ein Erbbaurechtsgrundstück?

Ein Erbbaurechtsgrundstück bezeichnet ein Stück Land, das von dessen Besitzer vermietet wird. Dafür entrichtet der Pächter eine monatliche oder jährliche Rate, den Erbbauzins, an den Verpächter. Die Laufzeit wird individuell festgelegt, beträgt jedoch häufig 99 Jahre. Verpächter sind Kommunen, Stiftungen oder Kirchen, die mit ihren Erbbaurechtsgrundstücken zu einer ausgewogenen Bevölkerungsstruktur beitragen. Oft verpachten auch Privatpersonen ihre Grundstücke. Die Vergabe von Erbbaugrundstücken ermöglicht jungen Familien mit zunehmend einkommensschwachem Einkommen eine Baufinanzierung, da Sie lediglich den Bau oder Kauf einer Immobilie einplanen müssen.

Der Erbpachtvertrag

Die Bedingungen für das Erbbaurechtsgrundstück, auch Erbpachtgrundstück genannt, sind vertraglich geregelt und individuell verfasst. In der Regel wird die Laufzeit auf 75 bis 100 Jahren festgesetzt. Für diese Zeit fällt der Erbbauzins an, der ebenfalls Bestandteil des Vertrags ist. Den Erbbauzins entrichtet der Pächter an den Grundstücksbesitzer für die Nutzung seines Grund und Bodens über den vereinbarten Zeitraum. Die Höhe des Erbpachtzinses wird individuell zwischen beiden Vertragsparteien vereinbart. Im Laufe der Zeit hat der Verpächter die Möglichkeit, den Erbpachtzins alle drei Jahre dem wirtschaftlichen Markt anzupassen und ihn damit zu erhöhen.

Im Erbpachtvertrag werden weitere Bedingungen zum Erbbaurechtsgrundstück vereinbart wie Nutzungsrechte, Vorkaufrechte durch den Verpächter oder Instandhaltungsverpflichtungen. Beim Verkauf der auf dem Grundstück befindlichen Immobilie kann der Grundstücksbesitzer ein Veto gegen den neuen Eigentümer einlegen, wenn er beispielsweise seine Einkünfte in Form der Raten gefährdet sieht. Er kann ebenfalls ein Veto einlegen, wenn die Immobilie gewerblich genutzt werden sollen. Diese und ähnliche Klauseln werden vertraglich festgehalten. Verstößt der Pächter gegen die im Erbpachtvertrag vereinbarten Regelungen, greift der sogenannte „Heimfall“. Als „Heimfall“ wird die Übertragung des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer bezeichnet. Er übernimmt das Erbbaurechtsgrundstück in diesem Fall mit allen Belastungen und auf ihm befindlichen Immobilien. Dafür muss der Pächter zu mindestens 2/3 des Verkehrswertes der Immobilie entschädigt werden. Die Höhe der Entschädigung sowie die Bestimmung des Immobilienwertes können ebenfalls im Erbpachtvertrag geregelt werden.

Das Ende der Vertragslaufzeit

Läuft der Erbpachtvertrag aus, endet auch das Abhängigkeitsverhältnis zwischen Pächter und Verpächter. Das bedeutet, dass das Nutzungsrecht des Erbbaurechtsgrundstücks wieder in den vollständigen Besitz des Verpächters übergeht. Der Pächter hat in diesem Fall jedoch einen Anspruch auf Entschädigungszahlungen für seine auf dem Grundstück befindliche Immobilie. Wenn nicht anders vereinbart, muss die Summe mindestens 2/3 des Verkehrswertes betragen. Die Verlängerung kann kurz vor Ende der Laufzeit mit dem Verpächter besprochen werden. Die wird wiederum neu ins Grundbuch eingetragen.

Nachteile eines Erbbaurechtsgrundstücks

In der Regel werden Erbbaurechtsgrundtücke von Kommunen, Stiftungen, Kirchen oder Privatpersonen über einen sehr langen Zeitraum verpachtet. Dennoch steht diesen zu, den Vertrag jederzeit aufgrund von Eigenbedarf oder Vertragsbruchs zu kündigen. Damit verliert der Pächter nicht nur das Grundstück selbst, sondern auch die Immobilie.

Besteht der Wunsch, die Immobilie zu verkaufen, steht dem Verpächter unter Umständen ein Vorkaufsrecht beziehungsweise ein Vetorecht gegenüber des neuen Eigentümers zu. Die Entschädigungszahlungen betragen lediglich 2/3 des Verkehrswertes der Immobilie, wenn das Haus vom Verpächter übernommen wird. Da ein Erbbaurechtsgrundstück immer mit einem gewissen Risiko verbunden ist, lassen sich Immobilien mit Erbpacht nicht so leicht verkaufen. Um die Risiken weiß auch die Bank, sodass sie Darlehen für Immobilien mit Erbpacht häufig zu schlechteren Konditionen vergeben.

Weitere Informationen zum Thema finden Sie in unserem Artikel „Erbbaurecht“.

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