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Finanzlexikon

Erbbaurecht

Bei dem Erbbaurecht handelt es sich um ein zeitlich begrenztes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu bauen und zu nutzen. Für die Nutzung des Grundstücks zahlt der Pächter dem Verpächter eine monatliche oder jährliche Rate, den sogenannten Erbbauzins. Diese Rate wurde zuvor im Erbpachtvertrag geregelt. Darin sind auch alle weiteren Einzelheiten notiert und anschließend notariell beglaubigt worden. Die Laufzeit des Vertrags wird in der Regel auf 99 Jahre festgeschrieben, kann aber auch individuell abgesprochen werden. Als Verpächter fungieren Kirchen, Kommunen oder Stiftungen. In einigen Fällen sind auch Privatpersonen Eigentümer des Grundstücks, das sie verpachten wollen. 

Im Grundbuch Abteilung II wird das Erbbaurecht eingetragen und darf sich ausschließlich an erster Rangstelle befinden. Zusätzlich wird ein besonderes Grundbuchblatt angelegt (ein Erbbaugrundbuch), welches auch mit Grundpfandrechten belastet werden kann.

Rechte von Verpächter und Pächter mit Erbbaurecht

Als Pächter eines Grundstücks mit Erbbaurecht haben Sie dieselben Rechte wie als Eigentümer. Das Haus, das auf dem Grundstück steht, dürfen Sie verkaufen oder vermieten. Alles Weitere ist vertraglich festgehalten. Beispielsweise kann sich der Verpächter ein Mitspracherecht bezüglich des neuen Pächters einräumen. Sieht er die Liquidität des neuen Pächters eingeschränkt, kann er diesen ablehnen. Auch die gewerbliche Nutzung kann der Verpächter untersagen. Verstößt der Pächter gegen den bestehenden Vertrag, kann der Verpächter diesen auflösen. Er macht dann von seinem „Heimfall“ Gebrauch. Das Grundstück und die auf dem Grundstück befindlichen Immobilien gehen in den Besitz des Verpächters über. Der Pächter hat jedoch Anspruch auf eine Entschädigung. Die muss mindestens 2/3 des Verkehrswertes der Immobilien betragen. Das bedeutet jedoch auch, dass der Pächter unter Umständen weniger für seine Immobilie bekommt. Schlägt der Pächter das Angebot des Verpächters aus, geht er sogar leer aus. Der Verpächter muss in diesem Fall kein neues Angebot unterbreiten. 

Laufzeit des Vertrags mit Erbbaurecht

Grundsätzlich haben Verpächter ein Interesse daran, ihr Grundstück für einen langen Zeitraum zu verpachten. In der Regel melden sie auch kein Eigenbedarf an, sodass Sie als Pächter Ihr Haus getrost auf dem Grundstück errichten können. Bei Privatpersonen kann es jedoch eher dazu kommen, dass sie ihr Grundstück wiederhaben wollen, sodass Sie sich von Ihrer Immobilie unter Umständen trennen müssen. 

Die Gefahr besteht auch, wenn Sie sich nicht rechtzeitig vor Ablauf des Vertrages um eine Verlängerung kümmern. Der neue Vertrag sollte im Grundbuch stehen, bevor der alte Vertrag ausläuft. 

Nachteil von Grundstücken mit Erbbaurecht

Solange der Verpächter Ihnen das Grundstück zur Nutzung überlässt, haben Sie nichts zu befürchten. Sie können es behandeln, als sei es Ihr eigenes. Jedoch haben Verpächter auch jederzeit die Möglichkeit, den Vertrag bei Vertragsbruch zu kündigen oder Eigenbedarf anzumelden. Haben Sie auf dem Grundstück eine Immobilie errichtet, muss der Verpächter Sie nur zu mindestens 2/3 des Verkehrswertes entschädigen. Daher besteht bei Grundstücken mit Erbbaurecht immer ein gewisses Risiko. Dieses Risiko kennen auch auch die Banken und vergeben häufig Immobiliendarlehen zu schlechteren Konditionen. 

Weitere Informationen zum Thema finden Sie in unserem Artikel „Erbbaurecht“.

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