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Finanzlexikon

Erbbaupacht

Erbbaupacht bezeichnet die Überlassung eines Grundstücks an einen Pächter. Für die Nutzung des Grund und Bodens zahlt er dem Verpächter eine monatliche oder jährliche Rate, die als Erbbauzins bekannt ist. Als Synonym für Erbbaupacht werden auch Erbbaurecht oder Erbpacht verwendet. Der Erbbaupacht liegt ein Erbpachtvertrag zugrunde, in dem alle Einzelheiten festgehalten und notariell beglaubigt werden. Die Laufzeit eines solchen Vertrags wird individuell festgelegt, beträgt jedoch in der Regel 99 Jahre. Als Erbbauzins wird ein Wert zwischen vier bis fünf Prozent des Grundstückswertes vereinbart. Als Verpächter fungieren Kirchen, Kommunen oder Stiftungen. Aber auch Privatpersonen können Eigentümer eines Grundstücks mit Erbbaupacht sein.

Besonderheiten der Erbbaupacht

Ein Grundstück mit Erbbaupacht kann für einkommensschwache Familien eine günstige Alternative für ihre Immobilienfinanzierung darstellen. Statt ein Grundstück käuflich zu erwerben, pachten sie es. Das reduziert die Höhe des Darlehens, da lediglich die Kosten für eine Immobilie einkalkuliert werden müssen. Bei einer Erbbaupacht fallen jedoch einige Besonderheiten ins Gewicht, die es zu berücksichtigen gilt. Der Verpächter hat die Möglichkeit, den Erbbauzins alle drei Jahre zu erhöhen und damit den aktuellen wirtschaftlichen Entwicklungen anzupassen. Es bleibt also selten bei der anfänglich vereinbarten Rate.

Der Pächter hat dieselben Rechte wie als Eigentümer, sodass er seine Immobilie selbst bewohnen oder verkaufen darf. Abhängig von den Regelungen im Vertrag hat der Verpächter ein Mitspracherecht in Bezug auf den neuen Eigentümer. So darf er ein Veto einlegen, wenn er beispielsweise die Liquidität des zukünftigen Pächters in Frage stellt. Die gewerbliche Nutzung der Immobilie kann er ebenfalls untersagen. Verstößt der Pächter dennoch gegen die im Vertrag festgehaltenen Regeln, kann Grundstücksbesitzer vom sogenannten „Heimfall“ Gebrauch machen. In diesem Fall wird der Vertrag aufgelöst und das Grundstück mitsamt der darauf befindlichen Immobilie geht zurück an den Verpächter. Der Pächter hat einen Anspruch auf Entschädigungszahlungen, die mindestens 2/3 des Verkehrswertes der Immobilie ausmachen. Schlägt er dieses Angebot aus, geht er leer aus. Das gilt auch, wenn der Pächter verkaufen möchte und dem Verpächter vertraglich ein Vorverkaufsrecht zugesprochen wurde.

Vertragslaufzeit der Erbbaupacht

Kommunen, Stiftungen und Kirchen haben ein Interesse daran, Ihre Grundstücke über einen möglichst langen Zeitraum zu verpachten. Daher beträgt die Dauer des Pachtverhältnisses in der Regel 99 Jahre. Sie melden auch selten Eigenbedarf an, sodass der Pächter nicht fürchten muss, nach wenigen Jahren seine Immobilie los zu sein. Private Personen melden häufiger Eigenbedarf an, sodass hier eine größere Gefahr besteht, sein Haus zu verlieren.

Läuft die vereinbarte Periode demnächst aus, ist es ratsam, sich rechtzeitig um eine Verlängerung zu kümmern. Mit dem Verpächter werden dann neue Konditionen sowie die Nutzungsdauer des Grundstücks mit Erbbaupacht vereinbart. Der neue Erbpachtvertrag sollte vor Ablauf des alten Vertrages im Grundbuch festgehalten werden.

Nachteile der Erbbaupacht

Bei Eigenbedarf, Verkauf der Immobilie oder Vertragsverletzungen ist der Pächter schnell nicht nur das Grundstück, sondern auch seine Immobilie los. Die Entschädigung beträgt lediglich mindestens 2/3 des Immobilienwertes, ändert aber nichts an der Tatsache, dass man sein Haus dann los ist. Daher ist ein Grundstück auch immer mit einem gewissen Risiko behaftet. Um dieses Risiko wissen auch die Banken und vergeben für die Finanzierung für Immobilien auf Grundstücken mit Erbbaupacht häufig schlechtere Baudarlehen. Darüber hinaus wird der Erbbauzins über die gesamte Laufzeit gezahlt, während man beim Kauf eines Grundstücks zwar zunächst eine höhere Darlehenssumme tilgen muss, geht das Grundstück mit der letzten Rate in den eigenen Besitz über.

Weitere Informationen zum Thema finden Sie in unserem Artikel „Erbbaurecht“.

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