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Wie finanziere ich ein Haus?

Vor der spannenden Frage "Wie finanziere ich ein Haus?" stehen alle, die sich für ein Eigenheim interessieren. Vielleicht haben Sie sogar schon ein ganz spezielles Objekt im Auge, dann liegt bereits ein Kaufpreis auf dem Tisch. Eines ist klar: Für die Finanzierung benötigen Sie Geld, und zwar entweder Ihr eigenes oder Fremdkapital, oder beides in Kombination. Damit setzt sich eine Hausfinanzierung meist aus den folgenden drei Bausteinen zusammen:

1. Ihr Eigenkapital

2. Fremdkapital in Form einer Baufinanzierung

3. Fremdkapital in Form von Förderkrediten

Im Folgenden wollen wir einmal kurz den Weg vorzeichnen, den Kaufinteressenten gehen, um ihre Finanzierung auf die Beine zu stellen.

Schritt 1: Eigenkapital zusammenrechnen

Die wichtigste Quelle für die Finanzierung eines Hauses ist Ihr Erspartes. Es gilt nach wie vor: Je mehr eigene Geldmittel Sie in die Finanzierung eines Hauses einbringen, desto besser. Denn umso sicherer und risikoärmer gestaltet sich das ganze Projekt. Die Empfehlung von Dr. Klein dazu lautet:

Mindestens 15 Prozent des Kaufpreises sollten Sie aus eigener Tasche bezahlen können. Dies entspricht der Höhe der einmaligen Kaufnebenkosten, die bei jedem Immoblienerwerb anfallen. Dazu zählen:

  • die Notarkosten
  • die Grundbuchgebühren
  • die Grunderwerbsteuer
  • und gegebenenfalls auch die Maklerprovision

Diese Posten nicht über einen Kredit finanzieren zu müssen, ist beim Hauserwerb ein großer Vorteil, weil Sie dadurch erheblich Zinsen sparen.

Geht Ihr Eigenkapital sogar noch über die 15-Prozent-Marke hinaus? Umso besser, denn umso weniger Fremdkapital benötigen Sie. Und es gibt noch mehr Vorteile: Banken mögen Eigenkapital und geben Ihnen für die benötigte Baufinanzierung bessere Zinsen.

Nun gilt es in diesem Schritt, herauszufinden, wie hoch Ihr Eigenkapital ist. Wir geben Ihnen hier eine Liste von potenziellen Quellen an die Hand, denn vielen Kaufinteressenten ist gar nicht bewusst, wo überall Eigenkapital schlummern kann. Gehen Sie diese Liste durch und rechnen Sie alle Erlöse zusammen:

  • Spareinlagen: Sie haben Geld in Bausparverträge, Tagesgelder, Aktien oder ETFs gesteckt? Wenn sie sich zeitnah herauslösen und für den anstehenden Kauf verwenden lassen, zählen all diese Mittel zu Ihrem Eigenkapital. Checken Sie die Kündigungsfristen und überlegen Sie, ob Sie alles für den Hauskauf einsetzen oder noch etwas zurückbehalten möchten, beispielsweise als Instandhaltungsrücklage.

  • Immobilien & Grundstücke: Sie nennen bereits ein Grundstück oder eine Immobilie Ihr Eigen? Prima, denn das sind Werte, die sich bei der neuen Finanzierung als Sicherheiten angeben lassen. Sie haben dann eine ähnlich zinssenkende Wirkung auf die Baufinanzierung wie flüssiges Eigenkapital. Nur Achtung: Sie sollten alleiniger Eigentümer sein. Sind noch andere Eigentümer im Grundbuch eingetragen, wird es schwierig, die Immobilie oder das Grundstück als Sicherheit anzugeben.

  • Privatkredite der Verwandtschaft: Ein beliebter Weg, um Eigenkapital zu generieren, ist die finanzielle Hilfe zwischen den Generationen. Die Eltern oder Großeltern gewähren bessere Zinsen als jede Bank, und Sie profitieren nochmals vom geringeren Zins bei der "richtigen" Baufinanzierung. Wägen Sie diesen Schritt in jedem Fall ab, bevor Sie das Projekt Hauskauf in die Tat umsetzen.

  • Muskelhypothek: Sie sind Handwerker und können einen Großteil des Innenausbaus selbst übernehmen? Auch Eigenleistungen wirken wie Eigenkapital. Bis zu 15 Prozent des Kaufpreises lassen sich auf diese Weise anrechnen und schrauben ebenfalls den Kreditzins nach unten. Wichtig dabei ist aber die fachgerechte Ausführung: Banken lassen sich nur dann auf die Anrechnung der sogenannten "Muskelhypothek" ein, wenn die fachgerechte Ausführung der Arbeiten garantiert ist.

  • Prämien aus Lebensversicherungen: Viele Lebensversicherungen lassen sich kündigen und zurück kaufen. Prüfen Sie diese Option aber nur dann, wenn gar kein weiteres Eigenkapital zur Verfügung steht, denn der Rückkauf geht meist mit größeren Verlusten einher.

Schritt 2: Die eigene Haushaltsrechnung

Haben Sie das Eigenkapital ermittelt, kommt oft die Erkenntnis zutage, dass sich das Haus damit alleine nicht finanzieren lässt. Eine Baufinanzierung beziehungsweise ein Immobilienkredit muss her. Doch eines ist ebenfalls klar: Banken geben Ihnen nicht einfach ohne Weiteres beliebig hohe Summen dafür. Im Mittelpunkt steht dann die Frage, wie viel Kredit Sie tatsächlich bekommen, und dies wird vor allem an Ihrem Nettohaushaltseinkommen festgemacht. Das ist die Summe aller Einkünfte Ihres Haushaltes nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben. Banken setzen dann maximal 35 Prozent von Ihrem Haushaltseinkommen für die monatliche Rate an. Wie viel Darlehen dabei herauskommt, zeigt Ihnen unser Budgetrechner, denn er rechnet genauso wie eine Bank.

Warum dann noch selbst nachrechnen? Ganz einfach: Die Pauschale kann bei Ihnen gut hinkommen, muss sie aber nicht. Es kann passieren, dass die Bank Ihnen durch die Haushaltspauschale eine viel zu hohe Monatsrate anbietet, die Sie sich aufgrund hoher, regelmäßiger Zahlungsverpflichtungen gar nicht leisten können. Es ist sinnvoll, das Budget selbst einmal durchzurechnen, um die eigenen, finanziellen Grenzen besser kennenzulernen. Sie haben dann die Möglichkeit, die Bank um eine geringere Rate zu bitten. Wie Sie bei der Berechnung vorgehen, zeigen wir auf unserer Seite rund um das Thema Haushaltsrechnung.

Schritt 3: Baufinanzierung planen

Mit dem Wissen darüber, wie hoch die Monatsrate maximal ausfallen sollte und wie viel Darlehen Sie damit in etwa bekommen, geht es nun an die detailliertere Planung der Baufinanzierung: Holen Sie sich in jedem Fall verschiedene Angebote ein. Achten Sie dabei auf den Effektivzins, denn er gibt an, wie viel der Kredit Sie tatsächlich kostet. Im Sollzins, der auch gern angepriesen wird, sind etwaige Extrakosten noch nicht enthalten, und diese können von Bank zu Bank variieren. Mit unserem Bauzinsrechner können Sie einmal vorab kalkulieren, welcher Zinssatz Sie ungefähr erwartet. Der Rechner zeigt tagesaktuelle Beispielkonditionen an.

Dann haben Sie noch die Wahl, welche Kreditform es werden soll: Der Klassiker unter den Baufinanzierungen ist das Annuitätendarlehen: Eine Mehrheit der Hauskäufer in Deutschland entscheidet sich für diese Kreditform beim Hauskauf. Das Annuitätendarlehen kommt mit immer gleich hohen Monatsraten daher, was für eine gute Planbarkeit und Vorhersehbarkeit sorgt. Grund für diese feste Monatsrate ist die Möglichkeit, den Zinssatz lange festzulegen. Sollzinsbindungen bis zu 30 Jahre sind möglich. Weil der Zinssatz in diesem Zeitraum nicht variabel ist, kann die Rate weder steigen noch sinken, und das ist ein großer Vorteil. Eine schwankende Monatsrate könnte Sie gerade im Fall eines Anstiegs in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Dies ist beim Annuitätendarlehen durch die Zinsbindung ausgeschlossen. 

Je nach Lebenssituation können sich aber auch andere Kreditarten anbieten: Verkaufen Sie gerade ein Haus, dessen Erlös nicht rechtzeitig frei wird, bevor Sie das nächste Eigenheim erwerben, dann kommt ein variables Darlehen infrage. Hier schwanken zwar die Zinsen und werden nicht festgelegt, dafür ist es im Gegensatz zum Annuitätendarlehen jederzeit ablösbar und dient als Zwischenfinanzierung.

Für Käufer, die in Bezug auf den Zins hundertprozentig sicher gehen wollen, ist ein Volltilgerdarlehen gut geeignet. Beim Annuitätendarlehen können Sie den Zins zwar auch bis zu 30 Jahre lang fixieren, aber danach bleibt eventuell eine Restschuld übrig, die dann möglicherweise zu höheren Zinsen weiterfinanziert werden muss. Beim Volltilgerdarlehen läuft die Zinsbindung bis zum Ende durch, bis der letzte Cent der Restschuld getilgt ist.

Schritt 4: Staatliche Förderung hinzuziehen

Auf einem Bein finanziert es sich schlecht: Prüfen Sie nach, ob es für Ihren Hauskauf neben einer normalen Baufinanzierung auch staatliche Förderkredite gibt. Zentrale Anlaufstelle dafür ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die für den Erwerb von Immobilien sehr zinsgünstige Kredite und Zuschüsse anbietet, beispielsweise:

  • KfW 124 (Wohneigentumsprogramm): Hier bekommen Sie bis zu 50.000 Euro für den reinen Erwerb der Immobilie, ohne, dass das Haus oder die Wohnung bestimmte Voraussetzungen erfüllen muss.
  • KfW 153 (Energieeffizient Bauen): Mit diesem Programm unterstützt die KfW den Erwerb energieeffizienter Neubauten mit Krediten in Höhe von bis zu 100.000 Euro und einmaligen Zuschüssen von bis zu 15.000 Euro pro Wohneinheit.
  • KfW 151/152 (Energieffizient Sanieren): Bei dieser Förderung erhalten Sie bis zu 100.000 Euro Kredit und bis zu 27.500 Euro einmaligen Zuschuss für den Kauf einer bereits bestehenden Immobilie, die gleichzeitig zum KfW-Effizienzhaus saniert wird oder bereits saniert wurde.

Die Kredite der KfW beantragen Sie nicht direkt bei der Kreditanstalt, sondern immer über eine durchleitende Bank. Das kann zum Beispiel jene Bank sein, mit der Sie die Hauptfinanzierung realisieren. Auch über Finanzierungsvermittler wie Dr. Klein können Sie diese Kredite bekommen, allerdings nur, wenn Sie gleichzeitig eine Baufinanzierung zum Erwerb einer Immobilie abschließen. Dr. Klein vermittelt keine einzelnen KfW-Darlehen oder -Zuschüsse.

Beziehen Sie außerdem die Möglichkeiten der staatlichen Wohnungsbauförderung in Ihre Finanzierungsplanung mit ein.

Das sind ziemlich viele Möglichkeiten auf einmal! Unsere Spezialisten für Baufinanzierung helfen Ihnen dabei, den Überblick zu behalten. Sie geben fachkundige Antworten auf die Frage "Wie finanziere ich ein Haus" und zeigen Ihnen alle infrage kommenden Kombinationen mit verschiedenen Förderkrediten.

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