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Haus finanzieren: In 10 Schritten zum Neubau

Wie läuft die Finanzierung eines Hausbaus ab, und was gibt es dabei zu bedenken? Dieser Artikel stellt den Ablauf rund um den Neubau detailliert dar und beantwortet die wichtigsten Fragen rund um Ihr Baugeld.

Introbild Haus finanzieren
  • Inhaltsverzeichnis
    • Hausfinanzierung mit günstigem Baugeld planen

      Keine Miete mehr zahlen müssen, den Kindern eine Wertanlage hinterlassen, die eigenen Wohnträume verwirklichen – für die Mehrheit der Deutschen gehört ein Eigenheim zur Lebensplanung dazu. Für Sie auch? Dann haben Sie mit Ihrer Entscheidung für die eigene Immobilie schon mal einen wichtigen Entschluss gefasst.

      Doch wie geht jetzt weiter? Zunächst muss ein solides Finanzkonzept her. Ein wichtiger Punkt ist dabei die Suche nach günstigem Baugeld, mit dem Sie Ihr Haus finanzieren können. Natürlich lässt sich mit einer Baufinanzierung auch eine Wohnung erwerben, eine Haussanierung stemmen oder eine Grundstücksfinanzierung in die Tat umsetzen. Neben dem Finanzkonzept steht auch die Bauplanung im Mittelpunkt, und damit beispielsweise die Wahl der geeigneten Immobilie oder die Entscheidung für einen Bauträger oder einen Architekten. Oftmals müssen frischgebackene Bauherren gedanklich immer zwischen Finanzierung und Baustelle hin- und herspringen, das macht es schwierig, den Überblick zu behalten. Die 10 wichtigsten Etappen skizzieren wir hier für Sie. 

      1. Budgetplanung zur Hausbaufinanzierung vornehmen

      Wenn Sie Ihr Haus finanzieren möchten, sollten Sie als erstes eine eingehende Prüfung Ihrer finanziellen Möglichkeiten vornehmen. Um eine möglichst realistische Vorstellung davon zu erhalten, welche monatliche Belastung Sie sich eigentlich leisten können, hilft oft die Erstellung einer detaillierten Ein- und Ausgaben-Rechnung. Die Beantwortung folgender Fragen ist wichtig: Welche Ausgaben fallen regelmäßig an, wie hoch sind Ihre monatlichen Lebenshaltungskosten? Wie sieht es mit Vorsorge und Absicherung Ihres Hauskredits aus? Haben Sie auch an Ihre Wohnnebenkosten (also Heizung, Strom, Wasser etc.) gedacht?

      Richten Sie bei Ihrer Finanzplanung den Blick ruhig auch mal in die Zukunft und kalkulieren Sie finanzielle Zusatzbelastungen ein, die etwa durch die Familienplanung oder berufliche Veränderungen entstehen können. Bedenken Sie dabei auch Kosten, die erst nach dem Hausbau anfallen, wie beispielsweise die Außenanlagen oder der Carport. Nicht vergessen sollten Sie auch, eine Reserve von mindestens drei Monatsgehältern für unvorhergesehene Reparaturen zurückzubehalten. Gern können Sie für einen ersten Überblick über Ihre eventuelle monatliche Belastung auch unseren Budgetrechner nutzen.

      2. Haus finanzieren und Eigenkapital einplanen

      Nun zur Gretchenfrage: Wieviel Eigenkapital können Sie zur Finanzierung ihres Hausbaus beisteuern? Schauen Sie dazu in Ihr Portfolio: Barguthaben, Sparbücher, Tagesgelder, Aktien, Fonds und Wertpapiere, zuteilungsreife Bausparverträge, aber auch Lebensversicherungen, Wohnriester-Verträge sowie eventuelle Mieteinnahmen aus anderen Immobilien bilden einen wertvollen Grundstock an Eigenkapital. Insgesamt sollten Sie mindestens 20, besser noch 30 bis 40 Prozent der Finanzierungssumme an selbst Erspartem in die Hausbaufinanzierung mit einbringen, denn nur so können Sie die Kosten für Ihren Immobilienkredit so gering wie möglich halten. Es gilt: Je mehr Eigenkapital Sie vorweisen können, desto niedriger ist das Darlehen, das Sie aufnehmen müssen und desto günstiger ist auch der Zinssatz, der Ihnen von den Banken angeboten wird. Dennoch sollten Sie besser noch einen Teil Ihres Geldes zurückbehalten, um auf eventuelle Kostensteigerungen und finanzielle Engpässe bei Ihrer Hausbaufinanzierung vorbereitet zu sein.

      Denken Sie daran: Mit Teilen Ihres Eigenkapitals müssen auch die anfallenden Nebenkosten des Hauskaufs gedeckt werden. Dazu gehören:

      • Die klassischen Hauskaufnebenkosten für Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Makler, die insgesamt bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können.
      • Eventuelle Kosten für einen Gutachter: Die Preise für ein Gutachten sind abhängig vom Verkehrswert der Immobilie sowie dem geleisteten Aufwand. In der Regel beträgt die Vergütung zwischen 50 und 200 € pro Stunde.
      • Kosten für die Inneneinrichtung: Auch Möbel, Laminat und Co. kosten Geld. Das Budget hierfür sollten Sie nach Ihrer individuellen Wunschausstattung planen.
      • Bei Bestandsimmobilien Kosten für Sanierung und Renovierung: Der finanzielle Aufwand hängt vom Alter der Immobilie sowie Ihrem Bedarf ab, eine umfangreiche Sanierung kann schon mal bis zu 100.000 Euro kosten.
      • Eventuell Bereitstellungszinsen: Wurde das Darlehen von der Bank bereits bereitgestellt, von Ihnen aber nicht sofort oder nur in Teilen abgerufen, kann Ihnen die Bank für diese Zeit Zinsen berechnen. Fragen Sie deshalb nach einer bereitstellungsfreien Zeit, in der das noch nicht abgerufene Baugeld zinsfrei bleibt.  

      Haben Sie nun eine Übersicht über Ihre Ein- und Ausgaben sowie über Ihr Eigenkapital erstellt, sollten Sie sich abschließend einen Überblick über die Hausbaukosten in Zusammenhang mit Ihrem Hausbau verschaffen. Aus dieser Kostenaufstellung, Ihren Ein- und Ausgaben sowie dem Eigenkapital ergibt sich Ihr individueller Finanzierungsbedarf, der als Grundlage für das Bankgespräch dient.

      3. Entscheidung treffen: Hausbau mit Architekt oder Bauträger?

      Wenn Sie neu bauen möchten, stehen Sie in den meisten Fällen vor der Wahl: Bauen mit einem Architekten oder mit einem Bauträger? Beides hat Vor- und Nachteile.

      Hausbau mit Architekt

      Bei der Architekten-Variante steht Individualität im Vordergrund: Die Zusammenarbeit gewährt Ihnen größere Gestaltungsfreiheit, so können Sie Ihr Eigenheim ganz nach Ihren Wünschen planen. Viele befürchten allerdings, dass der Architekt viel teurer ist als ein Bauträger. Das kann sein, muss aber nicht. Vergleichen Sie die Angebote an dieser Stelle ganz genau – auch Architekten müssen heutzutage im Wettbewerb mithalten und ihre Preisgestaltung dementsprechend anpassen. 

      Achten Sie beim Vertragsabschluss mit einem Architekten darauf, woran sich seine Besoldung orientiert. Oftmals richtet sie sich prozentual nach den Baukosten. Die können aber mit der Zeit steigen, falls beispielsweise unvorhergesehene Nachbesserungen getätigt werden müssen. Es ist also ratsam, das Architektengehalt von Beginn an auf eine bestimmte Summe festzulegen, dann sind Sie auf der sicheren Seite.

      Hausbau mit Bauträger

      Der Bauträger nimmt Ihnen jede Menge Arbeit ab. Zum Beispiel müssen Sie sich nicht mehr um den Grundstückskauf oder die Baugenehmigung kümmern. Zudem sind Häuser von Bauträgern meist günstiger, weil sie bereits vorkonzipiert wurden und höhere Architektenhonorare wegfallen. 

      Die Bonität des Bauträgers ist wichtig: Muss der Bauträger Insolvenz anmelden, droht Ihnen Verlust. Gehen Sie deshalb nie in Vorkasse, sondern zahlen Sie erst, wenn der einzelne Bauabschnitt fertig ist. Ihre Sonderwünsche lassen Sie am besten noch vor der notariellen Beurkundung in den Vertrag einarbeiten, damit es hinterher keinen Streit mit dem Bauträger gibt.

      Vor- und Nachteile von Architekt und Bauträger im Überblick

      Ob Architekt oder Bauträger – beide Wege haben ihre Vor- und Nachteile. Die zeigen wir Ihnen hier noch mal in der Übersicht:

      Vorteile Architekt
      • Plant das Haus komplett nach Ihren Wünschen.
      • Leitet den Hausbau und übernimmt die Koordination der verschiedenen Handwerker.
      • Holt Angebote ein und kontrolliert die Umsetzung der Leistungen.
      Nachteile Architekt
      • Haftet nur für die Planung, nicht für die Durchführung: Bauherr sind Sie.
      • Viele Vertragspartner: Für jedes Gewerk muss ein eigenständiger Vertrag abgeschlossen werden.
      • Zusätzliches Architektenhonorar von ca. 10 % der Bausumme.
      Vorteile Bauträger
      • Grundstück ist meist bereits erschlossen.
      • Die Standardbauweise ermöglicht günstige Preise.
      • Es gibt nur einen Ansprechpartner, denn Bauträger ist gleichzeitig Bauherr, er koordiniert den Bau und übernimmt die Haftung für alle Gewerke.
      • Zahlungen werden in Raten und nur für erbrachte Leistungen getätigt.
      Nachteile Bauträger
      • Es ist wenig Raum für individuelle Wünsche.
      • Sie sind Käufer, kein Bauherr: Bei Baumängeln haben Sie keinen direkten Einfluss, sondern müssen den Bauträger darüber informieren.

      4. Budgetplanung für Hausfinanzierung erneut überprüfen

      Sie haben sich für Ihre Wunschimmobilie entschieden und wissen, wer den Hausbau durchführen soll? Dann steht nun eine Überprüfung Ihrer ersten Finanzplanung an. Vergleichen Sie noch einmal Ihren geplanten Finanzrahmen mit den tatsächlich auf Sie zukommenden Kosten. Welche Probleme haben sich womöglich ergeben und wo werden Sie eventuell Abstriche machen müssen? Möglicherweise hat sich Ihre Finanzsituation in der Zwischenzeit geändert. Erst mit einer realistischen Gegenüberstellung aller Kosten können Sie sich einen Überblick über Ihr tatsächliches Budget für Ihre Hausfinanzierung machen.

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      5. Haus finanzieren und geeignete Kreditform auswählen

      Nun stehen Sie vor der Wahl der passenden Finanzierung. Doch welche ist die Richtige? Wir geben Ihnen einen kurzen Überblick über die verschiedenen Baudarlehen mit denen Sie Ihr Haus finanzieren können.

      • Der Klassiker: Das Annuitätendarlehen

        Das Annuitätendarlehen, auch Hypothekendarlehen genannt, ist die meist gewählte Form der Hausbaufinanzierung. Sie können hiermit Ihr Haus zu einem festen Zinssatz finanzieren und zahlen bis zum Ende der Zinsbindung eine gleichbleibende monatliche Rate. So bleibt die Abzahlung Ihres Darlehens innerhalb der Zinsbindung berechenbar, denn Sie wissen immer ganz genau, was Sie jeden Monat zahlen müssen. Auch Sondertilgungen sind möglich, so dass Sie die Kreditsumme weiter reduzieren können. Der Nachteil: Etwaige Zinssenkungen werden nicht berücksichtigt, da eine Vertragsänderung während der Laufzeit nicht möglich ist.

        Möchten Sie das Darlehen vorzeitig vor Ablauf der Zinsbindung kündigen, fällt außerdem eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Diese müssen Sie an die Bank für den entgangenen Zinsgewinn zahlen, wenn Sie beispielsweise Ihre Immobilie innerhalb der ersten zehn Jahre der Vertragslaufzeit verkaufen möchten. Liegt kein gewichtiger Grund vor, kann die Bank die Kündigung allerdings auch verweigern. Aber: Jeder Darlehensnehmer hat das Recht, zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens sein Baugeld jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt (§ 489 BGB). Wurde das Annuitätendarlehen nicht innerhalb der gewählten Zinsbindungsfrist abgezahlt, steht zudem eine Anschlussfinanzierung an, die zum dann aktuellen Zinssatz abgeschlossen werden wird.

      • Sicherheit von Anfang bis Ende: Das Volltilgerdarlehen

        Eine Variante des Annuitätendarlehens ist das Volltilgerdarlehen. Hierbei wird der Tilgungssatz so gewählt, dass Ihre Baufinanzierung in der gewählten Laufzeit vollständig zurückgezahlt wird. Zudem wissen Sie genau, wie lange Ihre Finanzierung dauern wird und mit welcher monatlichen Belastung Sie rechnen müssen. Diese müssen Sie allerdings auch stemmen können: Wählen Sie eine kurze Laufzeit, ist der Anteil der Tilgung höher als bei einem Annuitätendarlehen. Zudem sind Sondertilgungen oder Tilgungspausen in den meisten Fällen nicht möglich. Somit ist das Volltilgerdarlehen mit einer kurzen Laufzeit nur für Bauherren mit einem hohen und gesicherten Einkommen empfehlenswert. Natürlich sind auch lange Laufzeiten bis zu 30 Monaten möglich, allerdings steigt dann auch wieder der Sollzinssatz und Sie verzichten gleichzeitig auf die Flexibilität, die Ihnen beispielsweise ein Annuitätendarlehen bietet.

      • Erst kaufen, dann ansparen: Das Konstantdarlehen

        Eine Kombination aus Immobilienfinanzierung und Bauspardarlehen bildet das Konstantdarlehen. Sie erhalten ein tilgungsfreies Vorausdarlehen, das sofort ausgezahlt wird und für das Sie nur den Sollzinssatz bezahlen. Gleichzeitig zahlen Sie in einen Bausparvertrag ein. Die monatliche Rate, die sich aus diesen beiden Bestandteilen zusammensetzt, bleibt über die gesamte Darlehenslaufzeit konstant – ideal für jeden, der sich Planungssicherheit wünscht.

        Ist die Zuteilungsreife des Bausparvertrages erreicht, wird die Bausparsumme zur Tilgung des ersten Kredites verwendet. Verzögert sich die Zuteilung, kann allerdings eine Zwischenfinanzierung notwendig werden. Anschließend lösen Sie das Bauspardarlehen mit monatlichen Zahlungen ab. Hierzu können Sie nun jederzeit kostenlose Sondertilgungen einsetzen und so Ihre Hausbaufinanzierung auch auf einen Schlag zurückzahlen . Wichtige Argumente für ein Konstantdarlehen sind die Zinssicherheit und die Kalkulierbarkeit: Im Prinzip handelt es sich auch hier um ein Volltilgerdarlehen, da Ihre Baufinanzierung in der gewählten Laufzeit garantiert abbezahlt wird. Zusätzlich können Sie hierzu staatliche Förderungen, wie die Wohnungsbauprämie, nutzen. Bedenken Sie aber, dass für den Bausparvertrag eine Abschlussgebühr von 1,0 bis 1,6 Prozent der Gesamtsumme fällig wird.

      • Flexibel rückzahlbar: Das variable Darlehen

        Sie möchten mehr Flexibilität? Dann ist vielleicht ein variables Darlehen etwas für Sie. Dabei wird der Zinssatz Ihres Baukredites alle drei Monate an den EURIBOR angepasst. Das bietet Ihnen mehrere Möglichkeiten: Zum einen können Sie Ihr Baugeld jederzeit mit einer vierwöchigen Frist zum Monatsende und ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Zum anderen ist es auch möglich, das variable Darlehen zu jedem Zinsanpassungstermin in ein Annuitätendarlehen umzuwandeln -zum Beispiel, wenn die Bauzinsen gefallen sind.

        Dennoch ist diese Darlehensform nur für Bauherren mit einer gewissen Risikofreude und sehr guter Bonität geeignet: Steigen die Zinsen, steigt auch Ihre monatliche Rate. Brauchen Sie dagegen nur eine kurzfristige Finanzierung oder erwarten Sie in nächster Zeit eine größere Geldsumme, mit dem Sie das Darlehen ablösen können, ist ein variables Darlehen eventuell das Richtige für Sie.

      • Flexibel rückzahlbar, aber mit Zinsdeckel: Das Cap Darlehen

        Eine Sondervariante des variablen Darlehens ist das Cap Darlehen. Auch hierbei wird der Zinssatz für Ihre Baufinanzierung alle drei oder sechs Monate an den EURIBOR angepasst. Der Unterschied zum variablen Darlehen ist jedoch, dass Sie eine Zinsobergrenze festlegen können. Über diese sogenannte Cap-Grenze kann Ihr Finanzierungszinssatz nicht steigen, so dass Sie von fallenden Zinsen jederzeit profitieren können, jedoch keine höheren Kreditkosten durch einen steigenden Zinssatz haben.

        Der Vorteil: Sie behalten Planungssicherheit und können gleichzeitig die Vorteile des variablen Darlehens nutzen. Achten Sie dennoch auf die Cap-Gebühr, die für die verbindliche Zinsobergrenze gezahlt werden muss – seit dem 5. Juni 2018 ist diese unzulässig. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Um die Kosten in Grenzen zu halten, empfiehlt es sich, auch eine Zinsuntergrenze - die sogenannte Floor-Grenze -festzulegen. Fällt der Zinssatz unter diese Grenze, müssen Sie den vereinbarten Zinssatz zahlen.

      • Risikoreich, aber bei guter Bonität machbar: Finanzierung ohne Eigenkapital

        Auch eine sogenannte Vollfinanzierung ist möglich. Allerdings bringt eine solche Baufinanzierung ohne Eigenkapital Nachteile mit sich, weshalb wir sie für unsere Kunden nicht empfehlen. Sie erhalten auf der einen Seite einen schlechteren Zinssatz - was die Finanzierung erheblich verteuert -, auf der anderen Seite dauert auch die Tilgung des Darlehens länger. Die Risiken sind nicht von der Hand zu weisen: Werden Sie zahlungsunfähig und kommt es zu einer Zwangsversteigerung, bleiben Sie auf höheren Schulden sitzen als jemand, der zuvor Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht hat.

        Unser Tipp: Versuchen Sie, mindestens 20 Prozent der Finanzierungssumme plus der Kaufnebenkosten als Eigenkapital bereitzustellen. In jedem Fall ist eine sehr gute Bonität und ein geregeltes, hohes Einkommen Voraussetzung für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

      • Hilfe vom Staat: Förderdarlehen

        Wer baut, kann finanzielle Unterstützung gut gebrauchen. Hilfe kommt hierbei vom Staat: Mit KfW-Darlehen, Wohnriester und Förderprogrammen auf Länder- und Kommunalebene greift er Bauherren unter die Arme.

        So stellt beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) eine Vielzahl an subventionierten Baukrediten zur Verfügung, mit denen Sie bei Ihrer Finanzierung viel Geld einsparen können. Unterstützt werden Sie dabei durch zinsvergünstigte Darlehen und Tilgungszuschüsse. Auch eine Kombination der verschiedenen Förderprogramme ist möglich. Beantragt werden kann das KfW Darlehen ausschließlich über eine Bank. Finanzvermittler wie Dr. Klein übernehmen diese Formalität im Rahmen Ihrer Baufinanzierung aber auch gern für Sie.

        Wohnriester unterstützt Sie mit einem Riester-Darlehen oder einem Förderkredit aus Bausparvertrag und Darlehen. Staatliche Zulagen und Steuererleichterungen sorgen dafür, dass Sie Ihre Finanzierung schneller wieder abzahlen. Möchten Sie sich das angesparte Kapital auszahlen lassen, müssen Sie einen Antrag bei der Zentralen Zulassungsstelle für Altersvermögen (ZfA) stellen. Diese schickt einen Bescheid an Ihren Riester-Anbieter, der Ihnen dann das Geld zur Verfügung stellt.

        Viele Bundesländer und Gemeinden bieten darüber hinaus zinsvergünstigte Darlehen für die Hausfinanzierung und preiswerte Baugrundstücke an. Diese können jedoch nur Bewohner des jeweiligen Bundeslandes in Anspruch nehmen. Erkundigen Sie sich am besten rechtzeitig, welche Förderprogramme Ihr Bundesland oder Ihre Kommune anbietet. Da die Förderungen von der aktuellen Haushaltslage des Landes abhängen und zudem nur jährlich neu aufgelegt werden, gilt hier: Wer zuerst kommt, mahlt zuerst – Je früher im Jahr Sie den Antrag stellen, desto höher ist Ihre Chance auf die Fördergelder. Bei welchem Ministerium Sie den Förderantrag stellen, ist ebenfalls von Land zu Land unterschiedlich. Unser Tipp: Fragen Sie beim jeweiligen Landesförderinstitut nach spezifischen Förderprogrammen. Möchten Sie eine Förderung bei Ihrer Stadt oder Gemeinde erhalten, bietet die Datenbank der Aktion pro Eigenheim einen guten Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten.

      Welche Darlehensform für Sie die Beste ist und welche Fördermöglichkeit Sie in Anspruch nehmen können, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch mit Ihrem Finanzberater klären. Nutzen Sie dazu einfach unsere Finanzierungsanfrage.

      6. Unterlagen für die Finanzierung des Hausbaus zusammenstellen

      Haben Sie einen Finanzplan für sich aufgestellt, folgt als nächster Schritt der Weg zur Bank. Egal, ob Sie ein bestehendes Haus finanzieren oder neu bauen möchten: Sie benötigen nun eine Finanzierungsbestätigung für den Verkäufer oder den Bauträger. Damit erklärt sich die Bank bereit, das Haus zu finanzieren. Gleichzeitig zeigt sie dem Verkäufer, dass Sie auch zahlungsfähig sind und sich die Immobilie leisten können.

      Um die Finanzierungsbestätigung zu erhalten, müssen Sie der Bank folgende Unterlagen vorlegen:

      • Personalausweis
      • Einkommensnachweise der letzten drei Monate
      • Vermögensauskunft
      • Den letzten Einkommenssteuerbescheid
      • Nachweis über Eigenkapital
      • Genaue Angaben über die zu finanzierende Immobilie: Bei einer Bestandsimmobilie Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zustand und Ausstattung sowie Fotos und Grundbuchauszug (diese erhalten Sie vom Eigentümer, Makler bzw. Grundbuchamt); bei einem Neubau Baupläne (diese erhalten Sie vom Bauträger oder Architekten); bei einer Wohnung Teilungserklärung (welche Räumlichkeiten gehören zum Wohnungseigentümer, welche zum Gemeinschaftseigentum – diese Unterlagen erhalten Sie vom Verkäufer oder Makler)
      • Die ungefähre Finanzierungssumme
      • Nachweise über Versicherungen: Wer zum Beispiel neu bauen möchten, muss vor Baubeginn eine Feuerrohbauversicherung abschließen. Auch eine Risikolebensversicherung ist in der Regel Voraussetzung für ein Darlehen.
      • Gegebenenfalls Nachweise über weitere Darlehen
      • Gegebenenfalls Nachweise über andere Zahlungsverpflichtungen wie beispielsweise Unterhaltszahlungen (diese erhalten Sie beim entsprechenden Amt)
      • Gegebenenfalls die Zusagen weiterer Kreditgeber wie der Bausparkasse (diese bekommen Sie bei den jeweiligen Finanzinstituten)
      • Bei entsprechenden Häusern den Vertrag über das Erbbaurecht (diesen händigt Ihnen der Eigentümer aus)

      Liegen der Bank alle Unterlagen vollständig vor, erhalten Sie in der Regel innerhalb einer Woche eine Finanzierungszusage. Sie erleichtert Ihnen nicht nur die Verhandlungen mit dem Verkäufer. Gleichzeitig haben Sie auch bereits eine Grundlage für Ihren späteren Darlehensvertrag gelegt. 

      Für welche Darlehensvariante Sie sich letztlich entscheiden – eins ist bei allen wichtig: Angebote vergleichen! Schließen Sie niemals das erstbeste ab, holen Sie immer mehrere Vorschläge ein. Dabei steht der Zins natürlich im Mittelpunkt, denn er entscheidet, wie teuer das Ganze für sie wird. Bietet das zweite Angebot nur einen geringfügig besseren Zinssatz als das erste, können Sie bereits mehrere tausend Euro an Zinskosten sparen. Rechnen Sie das alles einmal mit unserem Bauzinsrechner durch. Er zeigt Ihnen, welche Bauzinsen wir Ihnen aktuell zu Ihrer Hausbaufinanzierung bieten können.

      7. Details der Hausbaufinanzierung bestimmen

      Sie haben sich für ein Angebot entschieden? Dann geht es jetzt ans Eingemachte, und damit kommen wir zur Frage: Welche Extras sind Ihnen bei der Finanzierung wichtig? Eins vorweg: Es gibt bei Baufinanzierungen keinen "Standard". Manche Banken bieten bestimmte Sonderleistungen von vorneherein kostenlos an, andere geizen damit, und wieder andere erhöhen für jedes Extra den Sollzins um ein paar Prozentpunkte hinter dem Komma. Zwei Sonderleistungen stehen dabei besonders im Fokus: 

      • Tilgungssatzwechsel: Tilgungssatzwechsel sind meist nicht von Beginn an vorgesehen und erhöhen in der Regel den Sollzins. Sie benötigen diese Option, falls Ihr Monatseinkommen plötzlich sinkt. Dann können Sie den Tilgungssatz ebenfalls herabsenken, Ihre Rate dadurch verringern und sich auf diese Weise wieder mehr finanziellen Spielraum verschaffen.
      • Sondertilgungen: Hier hat sich ein gewisser Standard etabliert, denn bei den meisten Banken sind Sondertilgungen von bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr kostenlos möglich. Mit Sondertilgungen können Sie Geld, das Sie übrig haben, zusätzlich zu Ihren Monatsraten in die Baufinanzierung stecken, um schneller schuldenfrei zu werden.

      8. Haus finanzieren sofort oder in Raten: Darlehensauszahlung wählen

      Haben Sie das für Ihre Hausbaufinanzierung passende Darlehen abgeschlossen, können Sie nun je nach Bedarf Ihre Auszahlungsvariante wählen. Hauskäufer brauchen beispielsweise das Baugeld sofort, um die Immobilie umgehend zu bezahlen. Üblicherweise mahlen die Mühlen der Bürokratie aber eher langsam – so kann die Eintragung ins Grundbuch schon mal vier bis sechs Wochen dauern. Wer sein neues Eigenheim schneller beziehen möchte, sollte den Kauf über ein Notaranderkonto abwickeln. Auf dieses von einem Notar verwaltete Treuhandkonto wird die Kaufsumme eingezahlt und der Käufer wird somit Besitzer der Immobilie, obwohl der Grundbucheintrag noch nicht vollzogen ist.

      Besonderheiten der Finanzierung von Neubauten

      Möchten Sie bauen, ist ein vertraglich vereinbarter Zahlungsplan Grundlage für die Auszahlung Ihres Baukredits. Sie erfolgt nach Baufortschritt, das heißt, das Darlehen wird in Raten ausbezahlt. Den Abschluss der einzelnen Bauphasen müssen Sie durch entsprechende Rechnungen nachweisen. Haben Sie sich für einen Bauträger entschieden, muss dieser der Bank einen Zahlungsplan vorlegen, um nicht in Vorauskasse gehen zu müssen.

      Dabei ist er an die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gebunden: Dort ist in § 3 festgehalten, für welche Gewerke der Bauträger wieviel Prozent der Kaufsumme einfordern darf. Die Rechnungen für diese Gewerke muss er noch einmal in maximal sieben Teilzahlungen zusammenfassen. So werden beispielweise für den Rohbau 40 Prozent, für die Dachflächen acht Prozent und für die Fenster 10 Prozent veranschlagt. Die Fertigstellung der jeweiligen Bauphase bestätigt das Bauunternehmen durch so genannte Bautenstandsberichte, die der finanzierenden Bank vorgelegt werden müssen.

      Die MaBV dient auch dem Schutz des Bauherren: Hält sich der Bauträger nämlich nicht an den Zahlungsplan, wird auch kein Geld an ihn ausgezahlt. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes (VII ZR 311/99) muss der Bauherr demnach erst nach Fertigstellung und Abnahme der Immobilie zahlen. So soll vermieden werden, dass der Bauherr bereits für noch nicht geleistete Arbeiten in Vorleistung tritt – dies kann besonders bei einer Insolvenz des Bauträgers wichtig werden.

      Bereitstellungszinsen nicht vergessen

      Wird das Darlehen, mit dem Sie Ihr Haus finanzieren möchten, nach Baufortschritt ausgezahlt, fallen für die noch nicht abgerufene Kreditsumme Zinsen an. Diese berechnet die Bank, da sie das Darlehen für Sie abrufbereit halten muss und somit mit dem Geld nicht arbeiten kann. Im Schnitt werden etwa 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen erhoben. Dabei werden diese Zinsen nicht in den effektiven Jahreszinssatz mit einberechnet, so dass Sie diese Mehrkosten unbedingt bei Ihrer Finanzplanung berücksichtigen sollten. Unser Tipp: Vereinbaren Sie mit der Bank eine bereitstellungsfreie Zeit, in der Sie keine Zinsen zahlen müssen. Viele Institute bieten auch pauschal eine bereitstellungsfreie Zeit von bis zu 12 Monaten an, in Einzelfällen und je nach Vereinbarung sogar bis zu 24 Monaten.

      Möchten Sie die bereitstellungsfreie Zeit verlängern, kann die Bank dafür einen Aufpreis verlangen. Bei einer langen Bauzeit müssten Sie also mit hohen Bereitstellungszinsen rechnen. Prüfen Sie, ob es in diesem Fall nicht günstiger wäre, ein Forward-Darlehen abzuschließen. Hierbei sichern Sie sich den aktuellen Zinssatz, während das Darlehen aber erst zu einem späteren fest definierten Zeitpunkt ausgezahlt wird. Gut zu wissen: Haben Sie im Bauvertrag einen festen Termin für die Fertigstellung der einzelnen Bauabschnitte fixiert, muss der Bauträger bei selbstverschuldeten Verzögerungen die angefallenen Bereitstellungszinsen zahlen.

      Tipp: Übrige Beträge als Sondertilgungen wieder einzahlen

      Brauchen Sie für Ihre Hausfinanzierung nicht die gesamte Darlehenssumme, ist es ratsam, mit dem Restbetrag über Sondertilgungen Ihren Kredit zu verringern oder abzulösen. Vereinbaren Sie dazu eine entsprechende Klausel in Ihrem Finanzierungsvertrag. Haben Sie kein Sondertilgungsrecht festgelegt, kann die Bank für den entgangenen Zinsgewinn Vorfälligkeitszinsen verlangen. Gut: Läuft Ihr Vertrag länger als zehn Jahre, können Sie Ihren Darlehensvertrag nach § 489 BGB mit einer sechsmonatigen Frist kündigen und den Restbetrag ohne Strafzins begleichen.

      9. Bevor Sie das Haus finanzieren, den Bauvertrag eingehend prüfen

      Der Bauvertrag ist die Grundlage für Ihren Hausbau. Um unnötige Risiken auszuschließen, die Ihre Hausbaufinanzierung gefährden könnten, sollten Sie deshalb auf einen lückenlosen und korrekten Vertrag achten. Denn: Was nicht schriftlich vereinbart ist, wird in der Regel auch nicht ausgeführt. Achten Sie deshalb auf eine möglichst detaillierte Beschreibung der Leistungen und Materialien, aber auch Ihrer Sonderwünsche.

      Konkret sollte der Bauvertrag folgende Punkte beinhalten:

      • Die Baubeschreibung: Halten Sie hier sämtliche Leistungen fest, die im Zusammenhang mit dem Hausbau zu erbringen sind – von der Verlegung der Abwasserrohre bis zur Abnahme der technischen Anlagen.
      • Sämtliche Zahlungsraten und Termine: Wann sind Abschlagszahlungen zu leisten und in welcher Höhe? Legen Sie einen genauen Zahlungsplan sowie Strafklauseln für Terminüberschreitungen fest.
      • Den Festpreis sowie den präzisen Einzugstermin.
      • Die Gewährleistung von Mängeln sowie den Zeitraum, in dem diese zu beseitigen sind.
      • Fertigstellungsbürgschaft und Sicherheiten der Baufirma: Dies kann besonders bei Insolvenz des Unternehmens wichtig werden.
      • Den Bauleiter: So haben Sie immer einen Ansprechpartner, an den Sie sich wenden können.

      Sind diese Punkte enthalten, ist bereits viel gewonnen. Um Gewissheit über die Verlässlichkeit der Vereinbarungen zu erlangen, empfiehlt sich es sich dennoch, fachmännischen Rat einzuholen.

      Tipp: Bauvertrag von Bausachverständigem oder Rechtsanwalt prüfen lassen

      Um im Fall der Fälle auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie den Bauvertrag vor Ihrer endgültigen Unterschrift noch einmal von einem Sachverständigen prüfen lassen. Diese Prüfung kann beispielsweise von einem Rechtsanwalt oder einem Bausachverständigen vorgenommen werden. Auch Verbraucherzentralen sind Ansprechpartner in Sachen Bauvertrag.

      10. Unterlagen zum Hausbau einfordern

      Wer später einmal Renovierungen oder Umbauten an seinem Haus vornehmen und dafür nicht unbedingt den Bauträger beauftragen möchte, braucht in der Regel die Planungsunterlagen sowie die technischen Nachweise. Auch für spätere Nachbesserungen oder Schadensersatzforderungen aufgrund nicht beseitigter Mängel sind diese wichtig. 

      Wichtige Unterlagen vor Baubeginn:

      • Baugenehmigungsunterlagen
      • Ausführungspläne
      • Nachweis über Standsicherheit (Statik)
      • Energetischer Wärmeschutznachweis
      • Baugrundgutachten
      • Brand- und Schallschutznachweis

      Wichtige Unterlagen bis zur Schlussabnahme:

      • Gewährsbescheinigung für jedes Gewerk
      • Energiebedarfsausweis sowie falls vorhanden Nachweis über Solaranlage und Wärmepumpe
      • Nachweis über Gebäudebeheizung und Elektroanlage
      • Gewährleistung über Gebäudeabdichtung
      • Holzschutzmittelnachweis
      • Abnahmeprotokoll
      • Schornsteinfeger
      • Bestandszeichnungen
      • technische Gebäudeausrüstung
      • sämtliche Bedienungsanleitungen und Garantieurkunden zur Haustechnik

      Bauherren haben nicht automatisch Anspruch auf die Unterlagen

      Viele Bauunternehmen weigern sich, die Bauunterlagen an den Bauherren herauszugeben. Richtig ist: Als Bauherr erwerben Sie nicht automatisch das Recht auf Herausgabe von Bauunterlagen, die während der Bauphase oder nach der Schlussabnahme erstellt wurden. Vielmehr müssen Sie bereits im Vertrag mit Ihrem Bauträger festhalten, welche Unterlagen vor Baubeginn beziehungsweise nach Bauabschluss an Sie übergeben werden sollen. Wurden diese Details nicht vertraglich fixiert, müssen Sie die Unterlagen im Zweifel vor Gericht einklagen. Ob das Urteil zu Ihren Gunsten ausfällt, steht in den Sternen: Einige Gerichte verneinen diesen Anspruch, andere wiederum stellen sich auf die Seite der Bauherren.

      Gut zu wissen

      Ein Urteil des OLG Köln (Az.: 11 U 96/14) entschied, dass Bauunterlagen, die von „berechtigtem Interesse“ für den Bauherren sind, auch an diesen ausgehändigt werden müssen. Welches Interesse berechtigt ist, muss wiederum individuell aus dem Vertrag ermittelt werden. Deshalb sollten Sie zu Ihrer eigenen Sicherheit bereits im Bauvertrag die Herausgabe der einzelnen Unterlagen vereinbaren.

      Haus finanzieren, gut planen und im neuen Heim glücklich werden

      Jede Hausfinanzierung ist individuell, und so werden sich wahrscheinlich auch bei Ihnen Besonderheiten und Abweichungen zu unserem Ablaufplan ergeben. Lassen Sie sich dadurch nicht entmutigen! Wichtig ist, dass Sie jederzeit Ihre Finanzplanung im Auge behalten. Denn falsche Entscheidungen können nicht nur ärgerlich sein, sondern auch viel Geld kosten. Hilfe naht – nutzen Sie das Fachwissen unserer Spezialisten für Baufinanzierung und lassen Sie sich bei Finanzierungsplan und Immobilienkredit von uns unterstützen.

      Hausbaufinanzierung mit Leichtigkeit und niedrigen Zinsen

      Schaffe, schaffe, Häusle baue... und finanzieren, und planen, und rechnen und kaufen. Dabei gibt es viel zu bedenken. Das können wir Ihnen zwar nicht ganz abnehmen, aber erleichtern: Unsere Berater vor Ort stehen Ihnen in Sachen Finanzierung zur Seite, suchen Angebote von über 400 namhaften Banken heraus und ebnen Ihren Weg zur passenden Hausbau Finanzierung. Einfach aktuelle Finanzierungsvorschläge von uns anfordern und sich – was das betrifft – entspannt zurück lehnen. 

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