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Wie funktioniert die Auszahlung bei der Baufinanzierung?

Die Auszahlung einer Baufinanzierung kann auf verschiedene Weisen erfolgen und hängt prinzipiell davon ab, ob Sie ein Haus bauen oder kaufen. Je nachdem wird Ihnen der vereinbarte Darlehensbetrag in einem Stück ausgezahlt, Sie erhalten je nach Abschnitt eine bestimmte Summe oder die Bank überweist das Geld direkt an Dienstleister.

Ein fertiges Haus kaufen

Die Auszahlung der Baufinanzierung für ein komplettes Haus – eine Bestandsimmobilie oder ein fertiger Neubau – ist recht einfach zu erklären. Haben Sie sich mit dem Verkäufer oder dem Bauträger (bei Neubauprojekten) geeinigt, den Kaufvertrag für Ihr Traumhaus unterschrieben und die Baufinanzierung ist in Sack und Tüten, dann läuft die Zahlung meist recht schnell.

Sobald der Kaufpreis fällig und die Grundschuld eingetragen ist, überweist die Bank den Kaufbetrag auf das Konto des Verkäufers oder Bauträgers. Um diese Auszahlung anzustoßen, müssen Sie der Bank lediglich eine Kopie des Kaufvertrags vorlegen, auf der auch die Bankdaten des Verkäufers verzeichnet sind.

Ein Haus bauen

Anders verhält sich die Auszahlung der Baufinanzierung, wenn Sie ein Haus bauen. Hier gibt es mehrere Möglichkeiten, wie und wann eine Baufinanzierung ausgezahlt wird. Lassen Sie das Haus von einem Bauträger bauen, überweist die Bank Ihnen oder dem Bauträger auf Wunsch Teilbeträge nach der Fertigstellung von bestimmten Bauleistungen, sogenannte Meilensteine. Die „Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer“ (Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV) schreibt genau vor, wann welcher Teilbetrag ausgezahlt wird:

  1. 30 Prozent der Vertragssumme sind fällig, wenn ein Grundstück übertragen werden soll oder 20 Prozent, wenn Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll. Die Erdarbeiten müssen bereits begonnen haben.
  2. Die restliche Darlehenssumme wird wie folgt ausgezahlt:
  • 40 Prozent nach der Fertigstellung des Rohbaus, einschließlich Zimmererarbeiten,
  • 8 Prozent für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
  • 3 Prozent für die Rohinstallation der Heizungsanlage,
  • 3 Prozent für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
  • 10 Prozent für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
  • 6 Prozent für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
  • 3 Prozent für den Estrich,
  • 4 Prozent für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
  • 12 Prozent nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
  • 3 Prozent für die Fassadenarbeiten,
  • 5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung.

Entfallen aufgezählte Leistungen, so wird die Summe, die dafür vorgesehen ist, auf die restlichen Leistungen verteilt. Sind die Meilensteine abgeschlossen, reichen Sie der Bank die Rechnungen ein und die Bank überweist das Geld an die Handwerker oder den Bauträger.

Es gibt aber auch die Möglichkeit, dass die Bank Ihnen stets einen bestimmten Betrag auf Ihr Girokonto überweist – wie eine Art Puffer. Das bietet sich an, wenn Sie die Bauarbeiten selbst koordinieren und selbst Handwerker engagieren. Auch wenn Sie vorhaben, Teile des Hausbaus in Eigenleistung zu bauen, bietet sich diese Variante an. So können Sie selbst jederzeit Material kaufen und Handwerker selbst bezahlen. In bestimmten Abständen reichen Sie dann die Rechnung bei der Bank ein und diese stockt Ihren Puffer wieder auf.

Auszahlung in Teilbeträgen als Sicherheit für die Bank

Vielleicht fragen Sie sich jetzt, warum sich die Bank so eine Arbeit macht, ständig einzelne Rechnungen zu überweisen oder zu prüfen und überweist Ihnen nicht gleich die komplette Darlehenssumme in einem Rutsch? Das hat folgenden Grund: Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundenes Darlehen. Es soll nur dafür verwendet werden, ein Haus zu bauen – einen materiellen Wert in Form einer Immobilie zu schaffen. Diese Zweckgebundenheit belohnt die Bank mit besonders günstigen Zinsen.

Wenn eine Bank einem Darlehensnehmer nun auf einmal 250.000 Euro überweist, kann sie nicht sichergehen, dass der Darlehensnehmer das Geld ausschließlich zum Hausbau nutzt. Er könnte sich genauso gut in den Urlaub fahren oder sich ein neues Auto kaufen. Dafür ist das Geld aber nicht vorgesehen. Daher nimmt die Bank lieber den Mehraufwand in Kauf und überweist einzelne Rechnungen oder größere Summen in bestimmten Abschnitten und lässt sich den Hausbau durch die Rechnungen dokumentieren.

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