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Wohnung verkaufen: Ablauf, Kosten, Tipps

Wer seine Wohnung erfolgreich verkaufen möchte, braucht eine gute Vorbereitung. Erfahren Sie, wie Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln, was Sie beim Wohnungsverkauf beachten sollten und welche Kosten anfallen können.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Wie erziele ich den besten Preis beim Wohnungsverkauf?

      Wer seine Wohnung verkaufen möchte, will natürlich auch den bestmöglichen Preis dafür erhalten. Grundsätzlich gibt es bei der Preisermittlung drei Möglichkeiten:

      1. Sie legen den Preis selbst fest.
        Diese Methode ist nur zu empfehlen, wenn Sie den aktuellen Immobilienmarkt genau kennen. Andernfalls kann es sein, dass Sie den Wert Ihrer Immobilie zu hoch oder zu niedrig ansetzen.
      2. Sie engagieren einen Makler.
        Ein Makler kennt die aktuellen Immobilienpreise und kann so eine realistische Bewertung Ihrer Eigentumswohnung vornehmen. Einige Makler bieten die Immobilienbewertung kostenlos an, setzen dafür aber eine Beauftragung für den Wohnungs- oder Hausverkauf voraus, andere wiederum verlangen ein Honorar ab 500 Euro.
      3. Sie lassen den Preis durch einen Immobiliengutachter ermitteln.
        Je nachdem, ob Sie ein Kurzgutachten oder ausführliches Wertgutachten wünschen, fallen hierfür Kosten von bis zu 1,5 % des Verkaufspreises an.

      Eine erste realistische Einschätzung zum Wert Ihrer Wohnung erhalten Sie mit unserem Rechner für die Immobilienbewertung. Sie können damit jederzeit kostenlos und unverbindlich herausfinden, welchen Preis Sie ungefähr erzielen können, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten. Für die Analyse nutzt der Online-Rechner von Dr. Klein eine der größten Immobiliendatenbanken Deutschlands.

      Ein noch genaueres Ergebnis erhalten Sie im anschließenden Telefongespräch mit einem unserer Spezialisten. Hier wird noch einmal detailliert auf Ihre Immobilie eingegangen, zudem werden auch Merkmale wie die Ausstattung, Energiekosten oder zusätzliche Wohnflächen in die Immobilienbewertung mit einbezogen. Um eine wirklich präzise Wohnungsbewertung zu bekommen, leiten wir Sie auch gern an einen kooperierenden Makler weiter, der eine Vor-Ort-Begehung durchführt und Sie anschließend auch beim Wohnungsverkauf unterstützt.

      Wie kann ich meine Wohnung am besten verkaufen?

      Wenn Sie planen, Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, können Sie dies auf zwei Wegen tun:

      1. Sie verkaufen Ihre Wohnung selbst.
      2. Sie verkaufen Ihre Wohnung mit einem Makler.

      Vor dem Verkauf sollten Sie sich deshalb erst einmal Zeit nehmen und sich einen Überblick über Ihre aktuelle Situation verschaffen. Dabei helfen Ihnen vor allem folgende Fragen:

      • Gibt es einen Zeitpunkt, bis zu dem die Wohnung auf jeden Fall verkauft sein muss?
      • Muss ein bestimmter Verkaufspreis beim Wohnungsverkauf erzielt werden?
      • Soll die Wohnung leer verkauft werden oder möchten Sie beispielsweise die Küche mit abgeben?

      Haben Sie keinen Zeitdruck, können Sie versuchen, Ihre Immobilie selbst zu verkaufen. Die Vertragsabwicklung, die Erstellung eines Exposés und die Preisverhandlungen liegen dann komplett bei Ihnen.

      Drängt aber die Zeit und Sie möchten den höchstmöglichen Preis für Ihren Wohnungsverkauf erzielen, lohnt sich ein Makler. Er kennt die aktuellen Immobilienpreise und übernimmt alle anfallenden Arbeiten für den Verkauf sowie die Kommunikation mit dem Käufer. Die Kosten für die Maklerprovision können Sie sich übrigens mit dem Käufer teilen, sofern dieser damit einverstanden ist. So fallen die Mehrkosten nicht zu hoch aus. Ansonsten gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch.

      Kurz gesagt: Je individueller die Voraussetzungen für den Wohnungsverkauf sind und je weniger Zeit und Aufwand Sie mit dem Verkauf der Eigentumswohnung verbringen möchten, desto eher lohnt sich ein Makler.

      Wann ist ein guter Zeitpunkt, seine Eigentumswohnung zu verkaufen?

      Natürlich können Sie Ihre Wohnung zu jedem Zeitpunkt verkaufen. Manchmal lässt sich der Zeitpunkt auch gar nicht beeinflussen, zum Beispiel wenn eine Scheidung oder eine Erbschaft anstehen. Haben Sie jedoch keinen Zeitdruck und möchten Sie einen möglichst hohen Verkaufspreis beim Wohnungsverkauf erzielen, empfiehlt es sich auf zwei Punkte zu achten:

      1. Die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt: Sind sowohl die Immobilienpreise als auch die Nachfrage nach Immobilien hoch, das Angebot aber niedrig, spricht man vom Verkäufermarkt. Sie haben so die besten Chancen, Ihre Wohnung zu einem guten Preis zu verkaufen.
      2. Die Jahreszeit: Grundsätzlich verkaufen sich Immobilien im Frühjahr oder Sommer besser, wenn das Tageslicht heller ist. Sie können so zum einen bessere Fotos von Ihrer Eigentumswohnung machen und Ihre Immobilie bei der Besichtigung positiver darstellen. Zum anderen können auch Sanierungsmaßnahmen in der wärmeren Jahreszeit leichter und schneller ausgeführt werden.

      Aktuell haben Sie als Verkäufer sehr gute Chancen, Ihre Wohnung gewinnbringend zu verkaufen. Die Immobilienpreise befinden sich auf einem hohen Niveau, gleichzeitig besteht eine hohe Nachfrage nach Immobilien. In vielen Bundesländern steigen die Preise für Wohnimmobilien sogar noch, so dass Sie zur Zeit Höchstpreise für Ihren Wohnungsverkauf erzielen können.

      Welche Kosten fallen an, wenn ich meine Wohnung verkaufen möchte?

      Bevor Sie für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung Geld erhalten, müssen Sie erstmal mit Kosten rechnen. Wir haben Ihnen einmal aufgeführt, welche Kosten bei einem Wohnungsverkauf anfallen:

      • Kosten für die Erstellung eines Gutachtens
        Ein Gutachten Ihrer Wohnung hilft Ihnen dabei herauszufinden, was Ihre Wohnung wert ist und welchen Preis Sie verlangen können. Eine erste kostenlose Preiseinschätzung können Sie mit einem Immobilienwertrechner erhalten, für eine genaue Preisermittlung ist ein Sachverständiger empfehlenswert. Hierbei fallen allerdings Kosten bis zu 500 Euro an. Viele Makler ermitteln einen Verkehrswert auch kostenlos.
      • Kosten für die Vermarktung
        Um Ihre Wohnung im besten Licht darzustellen, müssen professionelle Fotos und ein aussagekräftiges Exposé erstellt werden. Dieses wird dann in Printmedien und Onlinemedien veröffentlicht. Je nachdem, ob Sie einen Fotografen engagieren, in welchen Medien Sie inserieren und wie lange die Anzeige online ist, können hierfür schnell mal 1.000 € fällig werden.
      • Kosten für die Erstellung von Unterlagen
        Einige Unterlagen, die für den Verkauf notwendig sind, erhalten Sie nur gegen Gebühren. Beispielsweise einen beglaubigten Grundbuchauszug, dieser kostet 20 €. Teurer wird die Ausstellung eines Energieausweises, hierfür können mehrere hundert Euro anfallen, die aber von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam getragen werden.
      • Kosten für den Makler
        Haben Sie einen Makler für den Verkauf Ihrer Wohnung beauftragt, übernimmt dieser alle anfallenden Arbeiten wie beispielsweise die Erstellung des Exposés, die Durchführung der Besichtigungen, die Preisverhandlungen und die Verkaufsabwicklung. Ist die Wohnung erfolgreich verkauft, wird die Maklerprovision fällig. Die Kosten hierfür sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und betragen bis zu 7,14 % des Verkaufspreises. Als Verkäufer tragen Sie die Kosten, haben aber die Möglichkeit, sich die Maklerprovision bis zu 50 % vom Käufer wiederzuholen. Diese Vereinbarung muss allerdings explizit im Kaufvertrag hinterlegt werden und bedürfen der Zustimmung des Käufers.
      • Kosten für den Notar
        Für den Wohnungsverkauf ist eine notarielle Beurkundung vorgeschrieben. Die Notarkosten trägt der Käufer, Sie als Verkäufer müssen lediglich für die Löschung der Grundschulden im Grundbuch aufkommen, falls beispielsweise noch eine Hypothek besteht. Hierfür müssen Sie Kosten von rund 0,2 % der eingetragenen Grundschuld einplanen.

      In einer Übersicht sehen Sie noch einmal, welche Kosten in welcher Höhe anfallen und ob diese vorgeschrieben oder freiwillig zu erbringen sind:

      KostenHöheWer trägt die Kosten?Pflicht?
      Kurzgutachten500 €Verkäufernein
      Energieausweis300 – 500 €Verkäufer anteiligja
      Grundbuchauszug10 – 20 €Verkäuferja
      Expose + Vermarktung50 – 1.000 €Verkäufernein
      Makler2,975 % bis 7,14 % der KaufsummeVerkäufer / anteilig Käufernein
      Notar1,5 bis 2 % der KaufsummeKäuferja
      Löschung der Grundschuld im GrundbuchCirca 0,2 % der eingetragenen GrundschuldVerkäufernein
      Tabelle: Kosten beim Wohnungsverkauf

      Wie bereite ich den Wohnungsverkauf vor?

      Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung selbst verkaufen möchten, reicht es nicht aus, Fotos von Ihrer Immobilie zu machen und diese auf einem Internetportal hochzuladen. Eine gute Vorbereitung ist hier besonders wichtig, auch um rechtliche Risiken zu vermeiden. Wir zeigen Ihnen die fünf wichtigsten ToDo‘s vor dem Wohnungsverkauf:

      1. Den Marktwert bestimmen

      Als erstes sollten Sie einen angemessenen Angebotspreis festlegen. Dazu muss der Verkehrswert der Immobilie errechnet werden. Folgende Faktoren wirken sich auf den Wohnungspreis aus: die Lage, die Etage, die Größe der Wohnung, die Anzahl der Zimmer, die Raumhöhe, der Schnitt der Wohnung, die Ausstattung und das Baujahr des Hauses. Einen ersten Anhaltspunkt zum Wert Ihrer Wohnung können Sie ganz einfach mit einer Online-Immobilienbewertung errechnen, einen genaueren Wert erhalten Sie, wenn der Verkehrswert vor Ort bestimmt wird.

      2. Die Zielgruppe kennen

      Je nach den Eigenheiten Ihrer Wohnung kann ein zielgruppengerechtes Angebot den Wohnungsverkauf erleichtern. Während Paare beispielsweise lieber in der Stadt wohnen und kleinere Wohnungen bevorzugen, zieht es Familien eher in größere Wohnungen in der Vorstadt oder auf dem Land. Senioren dagegen bevorzugen ebenerdige, barrierefreie Wohnungen in der Stadt mit einer guten Infrastruktur.

      Zudem möchten Senioren am liebsten in eine bezugsfertige Wohnung einziehen, bei der keine Umbauarbeiten mehr durchgeführt werden müssen, und nehmen dafür eher einen höheren Preis in Kauf. Das bedeutet für Sie aber auch, dass Sie vor dem Wohnungsverkauf vielleicht noch modernisieren müssen. Paare dagegen möchten sich die Wohnung eventuell eher nach ihren eigenen Wünschen gestalten und schauen mehr auf einen günstigen Preis.

      Wenn Sie Ihre Zielgruppe kennen, lässt sich auch der Angebotspreis und damit die Verkaufsstrategie besser festlegen. Sind Sie noch unsicher, kann Ihnen hier auch ein Makler helfen, da dieser mit den Kriterien des Wohnungsmarktes vertraut ist.

      3. Eine Preisstrategie festlegen

      Sich Gedanken um die richtige Strategie beim Wohnungsverkauf zu machen, ist hilfreich, um die Wohnung ohne Verlust zu verkaufen. Viele Käufer werden versuchen, einen niedrigeren Preis auszumachen. Um trotzdem noch einen angemessenen Preis zu erzielen, gibt es 3 Möglichkeiten:

      1. Sie setzenden Preis um bis zu 10 % höher an, so dass Sie ohne Probleme einen Rabatt geben können.
      2. Es gibt die Möglichkeit, die Wohnung über ein Online-Bieterverfahren zu verkaufen und so einen höheren Preis zu erzielen. Das lohnt sich besonders, wenn Sie davon ausgehen, dass Ihre Eigentumswohnung stark nachgefragt wird.
      3. Siekönnen eine kostenlose Zugabe in Erwägung ziehen und die Wohnung beispielweise mit einer Einbauküche verkaufen.

      4. Einen Energieausweis ausstellen lassen

      Möchten Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, müssen Sie dem potenziellen Käufer einen Energieausweis vorlegen. Dieser ist für jeden Wohnungsverkauf Pflicht und muss spätestens beim ersten Besichtigungstermin vorliegen.

      Bei Eigentumswohnungen gibt es in der Regel einen Energieausweis für das gesamte Gebäude. Das bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaft den Energieausweis beantragen muss und dieser nicht für einzelne Wohnungen ausgestellt wird. Fragen Sie am besten Ihren Hausverwalter, ob bereits ein Energieausweis vorliegt und lassen Sie sich für den Wohnungsverkauf eine Kopie aushändigen.

      Der Energieausweis ist 10 Jahre gültig – vorausgesetzt, es wurden keine Änderungen am Gebäude vorgenommen, die den Energiebedarf verändern. Existiert noch kein Energieausweis für das Wohngebäude oder ist die Frist abgelaufen, muss die Eigentümergemeinschaft auf gemeinsame Kosten einen neuen Energieausweis beantragen. Dieser kostet zwischen 300 und 500 €. Können Sie beim Wohnungsverkauf keinen Energieausweis beibringen, müssen Sie mit Bußgeldern bis zu 15.000 € rechnen.

      5. Ein aussagekräftiges Exposé erstellen

      Führen Sie den Wohnungsverkauf selbst durch, liegt die Erstellung des Exposés in Ihren Händen. Dabei haben Sie die Pflicht, alle relevante Informationen zu Ihrer Wohnung, aber auch zum Wohngebäude aufzuführen. Dazu gehören bestehende Rechtsverhältnisse, eventuelle Belastungen sowie Mängel, beispielsweise an der Bausubstanz. Neben diesen Pflichtangaben dürfen auch der Energieverbrauch, eine Beschreibung des Standortes und der Umgebung, Lagepläne und Grundrisse sowie der angestrebte Verkaufspreis nicht fehlen. Zusätzlich geben möglichst viele Fotos ein rundes Bild zu Ihrer Eigentumswohnung.

      Was muss ich beachten, wenn ich meine Wohnung verkaufen möchte?

      Da es sich bei einem Wohnungsverkauf nicht nur um den Verkauf des Sondereigentums, also der eigentlichen Wohnung handelt, sondern auch um einen Teil des Gemeinschaftseigentums am Haus, sollten Sie sich darauf entsprechend vorbereiten.

      • Teilungserklärung bereithalten
        Haben Sie am besten die Teilungserklärung parat, in der die finanzielle Ausstattung und Organisation der Wohnungseigentümer aufgeführt sind. Ebenso wichtig für den neuen potenziellen Besitzer ist die Eigentümergemeinschaft: Wie versteht sich die Hausgemeinschaft, werden gemeinsame Anschaffungen und Renovierungen vernünftig geklärt?
      • Mietern darf nicht einfach gekündigt werden
        Eine Besonderheit ist es, wenn Sie die Wohnung vermietet verkaufen wollen. Dem Mieter darf bei einem Wohnungsverkauf nicht einfach so gekündigt werden. Vielmehr übernimmt der neue Besitzer das bestehende Mietverhältnis. Alle Rechte und Pflichten bleiben dabei bestehen. Möchte der der neue Besitzer die gekaufte Wohnung dann selbst nutzen, muss er die Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen. Sie selbst können keinen Eigenbedarf anmelden, wenn Sie die Wohnung verkaufen möchten, da Sie die Wohnung ja nicht mehr selbst nutzen möchten.
      • Wohnungsverkauf bei vermieteten Wohnungen häufig schwieriger
        Für Kapitalanleger kann ein Wohnungskauf mit einem solventen Mieter interessant sein. Da die meisten Wohnungskäufer aber die Eigentumswohnung selbst nutzen möchten, ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung schwieriger und hat unter Umständen Auswirkungen auf den Kaufpreis. Um dies zu umgehen, könnten Sie den Mieter fragen, ob er die Wohnung vielleicht selbst kaufen möchte. Auch eine Abstandssumme, die in einem einvernehmlichen Mietaufhebungsvertrag festgehalten wird, kann den Mieter zu einem vorzeitigen Auszug bewegen.

      Möchten Sie eine finanzierte Wohnung verkaufen, sollten Sie versuchen, mit dem Käufer eine Übernahme des bestehenden Finanzierungsvertrages zu vereinbaren. Ist das nicht möglich, müssen Sie für die vorzeitige Kündigung in den ersten 10 Jahren nach Abschluss des Kreditvertrages eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen.

      Wie ist der Ablauf beim Wohnungsverkauf?

      Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, geschieht dies in mehreren Schritten:

      1. Vorbereitung

        Neben der bereits angesprochenen Vorbereitung mit dem Festlegen des Verkaufspreises und der Käufergruppe ist es wichtig, dass Sie auch die Eigentümergemeinschaft über Ihr Vorhaben informieren. Denn als Wohnungseigentümer besitzen Sie neben Ihrer Wohnung als Sondereigentum auch Gemeinschaftseigentum wie Teile des Grundstücks oder des Kellers.

      2. Erstellung eines Exposés

        Mit einem ansprechenden Exposé können Sie Ihre Immobilie verkaufsfördernd präsentieren. Dieses sollte neben den wichtigsten Fakten zu Ihrer Wohnung auch den Angebotspreis und hochwertige Fotos Ihrer Immobilie enthalten.

      3. Vermarktung

        Bei der Vermarktung Ihrer Wohnung sollten Sie breit aufgestellt sein. Inserieren Sie Ihren Wohnungsverkauf sowohl in Tageszeitungen als auch in Internetportalen. Auch Mund-zu-Mund-Propaganda ist nicht zu unterschätzen, erzählen Sie deshalb möglichst vielen Bekannten davon.

      4. Organisation der Besichtigungstermine

        Auch wenn Sie mehrere Interessenten haben, sollten Sie für jeden einzelnen genug Zeit einplanen. Zeigen Sie dem potenziellen Käufer die Wohnung ohne Zeitdruck und gehen Sie dabei auf die Besonderheiten Ihrer Immobilie ein. Klären Sie ihn dabei auch über seine Rechte und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft auf. Durch die geschaffene Transparenz bauen Sie Vertrauen auf. Lassen Sie dem Interessenten während der Besichtigung Zeit, noch einmal allein durch die Räume zu gehen und sich dabei Gedanken über den eventuellen Wohnungskauf zu machen.

      5. Kaufvertrag vereinbaren und Bonität des Käufers prüfen

        Haben Sie sich für einen Interessenten entschieden, dem Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, kann der Kaufvertrag aufgesetzt werden. Prüfen Sie vorher beispielsweise durch eine Schufa-Auskunft, ob der Käufer wirklich solvent ist oder lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank vorlegen. Werden Sie beim Wohnungsverkauf von einem Makler unterstützt, übernimmt dieser die Bonitätsprüfung für Sie.

      6. Notartermin vereinbaren

        Wer in Deutschland seine Eigentumswohnung verkaufen möchten, braucht dafür einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. Der Notar setzt einen Vertragsentwurf auf, den beide Parteien circa 2 Wochen vor dem Notartermin erhalten und prüfen können. Änderungswünsche können während dieser Frist noch eingearbeitet werden.

        Achten Sie beim Kaufvertrag besonders darauf, dass der Umfang des Sondereigentum explizit festgeschrieben wird und auch die Gemeinschaftsanteile benannt werden. Beim eigentlichen Notartermin wird der Kaufvertrag dann von Käufer und Verkäufer unterschrieben und vom Notar amtlich beurkundet.

      7. Das Grundbuch ändern lassen

        Im Anschluss an den Notartermin wird der Notar die Änderung im Grundbuch veranlassen. Danach weist er den Käufer an, den Kaufpreis an Sie zu überweisen.

      8. Die Wohnung übergeben

        Haben Sie die Kaufsumme erhalten, wird die Wohnung an den Käufer übergeben. Damit ist der Wohnungsverkauf erfolgreich abgeschlossen.

      Welche Unterlagen brauche ich für den Wohnungsverkauf?

      Damit der Wohnungsverkauf reibungslos vonstattengehen kann, brauchen Sie eine Reihe von Unterlagen. Mit ihnen erhält der Käufer alle wichtigen Informationen über die Immobilie, deren Zustand und Besonderheiten. Folgende Unterlagen sollten Sie beibringen, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten:

      • Grundriss: Der Käufer erhält mit dem Grundriss einen Überblick über die Eigentumswohnung inklusive aller Quadratmeterangaben. Der Käufer kann somit auf einen Blick sehen, wie die Wohnung geschnitten ist, wie groß die Räume sind und in welcher Etage sie sich befindet.
      • Grundbuchauszug: Das Dokument belegt, dass Sie Eigentümer der Immobilie sind und gibt Auskunft über mögliche Lasten. Sie können es beim zuständigen Grundbuchamt beantragen.
      • Teilungserklärung: In der Teilungserklärung erfährt der Käufer, welche Gebäudeteile dem Wohnungseigentümer gehören, welche von ihm exklusiv genutzt werden können und welche er sich mit den anderen Eigentümern teilt. Sie erhalten die Teilungserklärung meist bei der Hausverwaltung oder aber beim Grundbuchamt.
      • Die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlung: Die Protokolle der Eigentümerversammlung geben Aufschluss darüber, welche Baumaßnahmen und Modernisierungen vorgenommen wurden und welche in nächster Zeit anstehen. Zudem geben Sie Auskunft darüber, wie das Verhältnis der Eigentümer untereinander ist: Wurden Maßnahmen einstimmig beschlossen oder gab es eventuell Streit? Die Protokolle können Sie bei der Hausverwaltung anfordern.
      • Die letzte Hausgeldabrechnung mit Wirtschaftsplan: Der Wirtschaftsplan enthält alle Ein- und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft. Aus ihm ergibt sich das Hausgeld, dass der Wohnungsbesitzer monatlich zahlen muss. Zudem kann der Käufer sehen, wie viel Geld im Jahr als Instandhaltungsrücklage angespart wird und bekommt so auch einen guten Einblick in die Arbeit der Hausverwaltung.
      • Energieausweis: Ein Energieausweis muss bei jedem Wohnungsverkauf verpflichtend vorgelegt werden. Käufer erhalten so Informationen über die Energieeffizienz der Immobilien und können Heizungs- und mögliche Sanierungskosten besser einschätzen. Der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude erstellt, die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft.
      • Gebäudeversicherungsnachweis: Die Gebäudeversicherung wird ebenfalls von der Eigentümergemeinschaft für das gesamte Wohngebäude abgeschlossen. Möchte der Käufer eine Baufinanzierung abschließen, muss er der Bank einen Gebäudeversicherungsnachweis sowie eine Brandversicherungsurkunde vorlegen. Sie erhalten beide Dokumente über die Hausverwaltung.
      • Hausverwaltervertrag: Dieser Vertrag besteht für die gesamte Eigentümergemeinschaft und regelt die Aufgaben des Verwalters und dessen Vergütung. Er ist auch für den neuen Wohnungsbesitzer gültig und deshalb beim Wohnungsverkauf relevant.
      • Die Baubeschreibung, sofern vorhanden: Zur Baubeschreibung zählt neben dem Grundriss auch der Bauplan mit einer Nutz- und Wohnflächenberechnung. Ebenso sind dort Informationen zum Gebäude aufgeführt, dazu gehören unter anderem die Bausubstanz und die verwendeten Baumaterialien. Der Käufer kann somit Rückschlüsse darüber ziehen, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet und welche Renovierungen in nächster Zeit anstehen. Eine Baubeschreibung wird Ihnen vom Bauordnungsamt ausgestellt.
      • Ist die Wohnung vermietet, eine Kopie des Mietvertrages plus Nebenkostenabrechnung: Der Wohnungskäufer übernimmt bei einer vermieteten Wohnung alle Rechten und Pflichten des bestehenden Mietvertrages. Für ihn ist es deshalb wichtig zu wissen, wie hoch die Miete aktuell festgesetzt ist und wann es die letzte Mieterhöhung gab. Außerdem interessant: Zahlt der Mieter fristgerecht seine Miete? Auch die Nebenkosten sind für den Käufer relevant, da sich so die Kosten für Wasser, Heizung und Co. besser einschätzen lassen.

      Sie als Verkäufer haben auch nach dem Wohnungsverkauf eine Mitwirkungspflicht bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung, da für die Abrechnung der Entstehungszeitraum der Nebenkosten relevant ist.

      Am besten ist es, sich die nötigen Unterlagen bereits vor dem Verkauf zu organisieren, um nicht unter Zeitdruck zu geraten. Haben Sie einen Makler engagiert, übernimmt er die Beschaffung der Dokumente.

      Wie lange dauert der Wohnungsverkauf?

      Wie lange der Wohnungsverkauf dauert, hängt von der aktuellen Immobilienmarktlage ab. Gibt es eine hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen, müssen Sie in der Regel mit einer Dauer von 3 bis 5 Monaten rechnen. Bei einer schlechten Marktlage kann der Verkauf auch schon bis zu 1,5 Jahre dauern. Mit einem Makler geht es erfahrungsgemäß schneller, hier dauert der Wohnungsverkauf oft nicht länger als 3 Monate.

      Um Verzögerungen zu vermeiden, sollten Sie beim Verkaufsprozess auch darauf achten, dass der Käufer solvent ist und zur Eigentümergemeinschaft passt. Denn diese hat auch ein Wort beim Verkauf der Wohnung mitzusprechen. Ebenso der Hausverwalter: Dessen Zustimmung brauchen Sie laut Wohnungseigentümergesetz zwingend, um Ihre Wohnung zu verkaufen.

      Sie sollten also für den Wohnungsverkauf unbedingt genügend Zeit einplanen. Sind Sie unter Zeitdruck, machen Sie unter Umständen Fehler oder vergessen wichtige Dinge. Zudem schwächt dies Ihre Verhandlungsposition: Weiß der Verkäufer, dass Sie unter Zeitdruck sind, wird er versuchen, den Preis zu drücken.

      Fallen Steuern für den Verkauf meiner Eigentumswohnung an?

      Liegen zwischen Ihrem Kauf und dem Verkauf der Wohnung weniger als 10 Jahre, kann das Finanzamt eine Spekulationssteuer auf den Verkaufspreis verlangen. Auch wenn Sie in den letzten 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft haben, fällt die Spekulationssteuer an, da das Finanzamt in diesem Fall von gewerblichen Handel ausgeht.

      Wie hoch diese ausfällt, ist von Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz und dem Wertzuwachs der Immobilie abhängig. Etwas senken können Sie die Spekulationssteuer durch einen eventuellen Verlust, durch Modernisierungs- und Werbungskosten sowie durch Makler- und Notargebühren.

      Die Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und den vorangegangenen 2 Jahren selbst in der Wohnung gelebt haben. Das gilt auch, wenn es sich dabei um eine Ferienwohnung handelt und Sie diese ausschließlich privat – das heißt, Sie und Ihre Kinder, solange Sie für diese noch Kindergeld erhalten – genutzt haben.

      Alle Fakten zum Wohnungsverkauf auf einen Blick

      Wer seine Wohnung erfolgreich verkaufen möchte, sollte strategisch denken und einen Plan erstellen. In der folgenden Checkliste sehen Sie die wichtigsten Punkte zum Wohnungsverkauf noch einmal auf einen Blick:

      • Überlegen Sie sich, wie Sie Ihre Eigentumswohnung am besten verkaufen können. Haben Sie viel Zeit, können Sie versuchen, sie selbst zu verkaufen. Erfahrungsgemäß erzielt ein Makler jedoch den besseren Preis, benötigt weniger Zeit für den Verkauf und nimmt Ihnen zudem viel Arbeit ab.
      • Setzen Sie den Kaufpreis für Ihre Immobilie realistisch an. Spekulationen führen oft dazu, dass der Verkaufspreis zu hoch angesetzt wird und Sie keinen Käufer finden. Nutzen Sie für eine erste Einschätzung einen kostenlosen Immobilienwertrechner und lassen Sie das Ergebnis im Anschluss durch einen Makler oder einen Gutachter verifizieren.
      • Besorgen Sie rechtzeitig die benötigten Unterlagen und stellen Sie diese dem Makler beziehungsweise dem Käufer zur Verfügung.
      • Bewerben Sie Ihre Immobilie durch Mund-zu-Mund-Propaganda und Inseraten in Tageszeitungen und auf Immobilienplattformen im Internet. Erstellen Sie dazu ein ausführliches und ansprechendes Exposé.
      • Setzten Sie Ihre Wohnung ins rechte Licht. Beseitigen Sie sichtbare Schäden und führen Sie, wenn nötig, noch Renovierungen durch. Der Interessent erhält so einen positiveren Eindruck von Ihrer Immobilie und Sie können den Verkaufserlös steigern.
      • Nehmen Sie sich Zeit für Besichtigungen und betonen Sie im Gespräch die Stärken Ihrer Immobilie. Auch vorhandene Mängel sollten zur Sprache kommen.
      • Haben Sie einen Käufer gefunden, prüfen Sie dessen Zahlungsfähigkeit und lassen Sie den Kaufvertrag von einem Anwalt oder Notar prüfen. Führen Sie die Wohnungsübergabe am besten im Beisein eines Zeugen durch und protokollieren Sie diese genau.

      Verkaufen Sie Ihre Wohnung mit einem Makler, ist es hilfreich, die Verkaufsstrategie mit dem Makler abzustimmen und diesem dann die Verhandlungen mit dem Käufer zu überlassen. Fallen Sie dem Makler bei Verhandlungen ins Wort oder tragen Sie vor dem Käufer Differenzen mit dem Makler aus, schwächt das Ihre Verhandlungsposition, was sich wiederum negativ auf den Verkaufserfolg auswirken kann.

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