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Hausverkauf: Kosten, Ablauf, Tipps

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen ist das mit viel Arbeit verbunden und sehr zeitaufwendig. Erfahren Sie mehr über den Ablauf, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und was Sie beim Hauskauf beachten sollten.

  • Inhaltsverzeichnis
    • Wann sollte ich mein Haus verkaufen?

      Verkaufen Sie Ihr Haus, wenn Sie dafür den besten Preis erzielen können. Beim Hausverkauf gilt das Angebot-Nachfrage-Prinzip: Ist die Nachfrage groß, erzielen Sie einen hohen Preis. Ist die Nachfrage niedrig, werden Sie mit einem niedrigen Erlös rechnen müssen. Durch die aktuell günstigen Zinsen für eine Baufinanzierung, ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt gerade hoch, sodass die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten Jahren immens gestiegen sind. Daher können Sie aktuell Bestpreise beim Hausverkauf erzielen. Aktuell ist davon auszugehen, dass sich der Trend in den nächsten Jahren fortsetzt.

      Hausverkauf: Mit oder ohne Makler?

      Generell können Sie ein Haus natürlich ohne Makler verkaufen. Das empfiehlt sich, wenn Sie bereits Erfahrungen bei einem anderen Hausverkauf gesammelt haben. Die Arbeit sowie der Aufwand liegen dann in Ihrer Hand. Voraussetzung ist, dass Sie sich auch in rechtlichen Belangen sehr gut auskennen. Bereits die Erstellung eines Exposés unterliegt rechtlichen Anforderungen, die Sie kennen sollten.

      Beauftragen Sie einen Makler für den Hausverkauf, kümmert er sich um die gesamte Abwicklung. Von der Preisgestaltung, über das Exposé bis hin zur Vertragsabwicklung nimmt der Makler Ihnen die Arbeit ab. Die Vorteile eines Maklers auf einen Blick:

      • Er kennt den Markt und legt einen realistischen Verkaufspreis fest.
      • Er erstellt die Fotos und das Exposé.
      • Er trägt alle benötigten Unterlagen zusammen.
      • Er kümmert sich um die Vermarktung der Immobilie.
      • Er kennt sich in rechtlichen Fragen aus.
      • Er übernimmt die Kommunikation mit den potenziellen Käufern und führt die Besichtigungen durch.
      • Sie haben das letzte Wort. Trotz Makler entscheiden Sie über den Verkaufspreis. Auch beim Käufer haben Sie das letzte Wort.
      • Seit Dezember 2020 können die Kosten für einen Makler auch bis zur Hälfte vom Käufer getragen werden.
      • Nachdem Sie einen Makler beauftragt haben, können Sie sich zurücklehnen. Er kommt sich um den gesamten Verkaufsprozess.

      Die Kosten für einen Makler sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick.

      Wie hoch sind die Kosten für einen Makler beim Hausverkauf?

      Bei der Maklerprovision gilt das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftrag, kommt auch für die Kosten auf. Seit dem 23.Dezember 2020 können die Kosten jedoch aufgeteilt werden. Beauftragen Sie als Verkäufer einen Makler, können Sie sich höchstens 50 % der Kosten vom Käufer wiederholen. Das vereinbaren Sie mit ihm im Kaufvertrag. Der Käufer darf nur nicht mehr zahlen als Sie. Das heißt, Sie als Verkäufer tragen mindestens 50 % der Kosten für den Makler selbst.

      BundeslandMaklerprovision gesamt in %
      Baden-Württemberg7,14
      Bayern7,14
      Berlin7,14
      Brandenburg7,14
      Bremen5,95
      Hamburg6,25
      Hessen5,95
      Mecklenburg-Vorpommern5,95
      Niedersachsen7,14
      Nordrhein-Westfalen7,14
      Rheinland-Pfalz7,14
      Saarland7,14
      Sachsen7,14
      Sachsen-Anhalt7,14
      Schleswig-Holstein7,14
      Thüringen7,14

      Tabelle: Übersicht Maklergebühren in den Bundesländern inkl. 19 % MwSt.

      Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf?

      Während Sie das Haus verkaufen, entstehen Kosten, die Sie in Ihre Planung einkalkulieren sollten. In der Tabelle haben wir mögliche Kostenfaktoren mit dazugehörigen Preisen notiert. Damit müssen Sie rechnen, wenn Sie einen Hausverkauf ohne Makler veranlassen:

      LeistungHausverkauf ohne MaklerHausverkauf mit Makler
      Renovierungenvon mehreren Hundert bis Tausend Eurovon mehreren Hundert bis Tausend Euro
      Aktuellen Energieausweis erstellen300-500 €0 €
      Gebühren für Inserate (2 Internetportale)etwa 1.000 €0 €
      Maklerprovision0 €zwischen 2,975 und 7,14 % der Kaufsumme
      Vorfälligkeitsentschädigungetwa 10 % der Restschuldetwa 10 % der Restschuld
      Löschung der eingetragenen Grundschuld0,2-0,4 % der Grundschuldsumme0,2-0,4 % der Grundschuldsumme
      Spekulationssteuer25 % des Verkaufspreises25 % des Verkaufspreises
      Tabelle: Kosten beim Hausverkauf

      An einem Beispiel werden die Kosten verdeutlicht. Die Kriterien für unser Beispielhaus in Schleswig-Holstein mit einem Kaufpreis von 440.000 € lauten:

      Einfamilienhaus, auf dem neuesten Stand 
      3 Jahre selbstbewohnt, Spekulationssteuer0 €
      Aktueller Energieausweis nötig400 €
      Makler wird beauftragt (3,57 %)15.708 €
      Kredit ist abgezahlt, keine Vorfälligkeitsentschädigung0 €
      keine Renovierung nötig0 €
      Löschung Grundschuld600 €
      Summe gesamt16.708 €

      Beispielrechnung Kosten beim Hausverkauf

      Die meisten Kosten werden durch den Makler verursacht. Das liegt daran, dass Sie den Makler mindestens zu 50 % bezahlen, wenn Sie Ihn beauftragen. Die anderen 50 % dürfen Sie sich seit Dezember 2019 vom Käufer wiederholen. Das ist allerdings Verhandlungssache und muss im Kaufvertrag festgehalten werden.

      Wie lange dauert der Hausverkauf mit und ohne Makler?

      In der Regel rechnen Sie mit einem Hausverkauf zwischen 6 und 12 Monaten. Das ist die Zeit von der Entscheidung zum Hausverkauf bis zur notariellen Beurkundung. Mit einem Makler geht es wesentlich schneller. Am meisten Zeit benötigen Sie für die Vorbereitungen zum Verkauf. Unterlagen müssen zusammengesammelt und Daten für das rechtssichere Exposé erstellt werden.

      Unter Umständen zieht sich der Hausverkauf in die Länge, weil Sie das Haus zunächst von einem Gutachter schätzen lassen wollen, um einen realistischen Kaufpreis zu ermitteln. Ein Makler übernimmt die komplette Vorbereitung für Sie und schätzt aufgrund seiner Markterfahrung auch einen Kaufpreis ein. Sie sparen nicht nur die Kosten für den Makler, sondern sparen auch noch Zeit durch einen Experten. In der Regel dauern Privatverkäufe länger als wenn Sie Ihr Haus über einen Makler verkaufen.

      Die wichtigsten Fragen zum Hausverkauf mit dem Makler

      • Woran erkenne ich einen guten Makler für meinen Hausverkauf?

        Da es keine geschützte Berufsbezeichnung für Immobilienmakler gibt, achten Sie auf folgende Eigenschaften, um einen guten Makler zu erkennen:

        • Erkundigen Sie sich nach seiner Ausbildung und seinen Spezialisierungen. Mitgliedschaften in Berufsverbänden wie der Bundesverband für Immobilienwirtschaft (bvfi) sind weitere Hinweise auf einen guten Makler.
        • Ein guter Makler nimmt nie mehr Aufträge an als er zufriedenstellend bearbeiten kann.
        • Markt- und Ortskenntnisse sind für einen guten Makler unerlässlich.
        • Ein Makler, der bereits Zahlungen für das Exposé verlangt, ist nicht seriös. Ein Makler stellt erst nach Auftragserfüllung eine Rechnung.
        • Ein guter Makler kann auf rechtliche Fragen zum Hausverkauf antworten und kennt sich in seinem Spezialgebiet, wie Eigenheim oder Gewerbeimmobilien, bestens aus.
        • Ein guter Makler gibt gerne Auskunft über die Anzahl der bisher verkauften Immobilien oder anderweitiger Referenzen.
        • Die Qualität des Exposés sagt viel über einen Makler aus. Besteht es aus verwackelten Bildern oder enthält es eine Reihe von Rechtschreibfehlern, spricht das nicht für die Arbeit des Maklers.
        • Ein guter Immobilienmakler sollte erreichbar sein. Das bedeutet natürlich nicht, dass Sie ihn nachts aus dem Bett klingeln müssen. Erreichen Sie Ihren Makler jedoch oftmals nicht oder meldet er sich nicht mit einem Rückruf bei Ihnen, sollten Sie von ihm Abstand nehmen.
        • Verlassen Sie sich nicht auf den erstbesten Makler. Es steht Ihnen zu, die Makler miteinander zu vergleichen und Gespräche zu führen. Achten Sie zudem auf ein Bewertungstool und schauen Sie sich Kundenmeinungen an.

        Nicht zuletzt, verlassen Sie sich auf Ihr Gefühl. Haben Sie bereits im Kennenlerngespräch einen schlechten Eindruck vom Makler, werden Sie keine Zusammenarbeit mit ihm anstreben. Wenn Sie sich unsicher sind, wenden Sie sich gern an einen unserer Berater vor Ort. Sie können Ihnen bei der Suche nach einem Makler weiterhelfen. 

      • Worauf muss ich beim Vertragsabschluss mit dem Makler achten?

        Seit dem 23.12.2020 dürfen Maklerverträge nur noch schriftlich zustande kommen. Wurde bereits vor dem 23.12.2020 ein Maklervertrag geschlossen, gilt dieser noch. Eine weitere Regelung besagt, dass die Maklerprovision mindestens zur Hälfte vom Besteller, also demjenigen, der den Auftrag erteilt, gezahlt wird. Käufer und Verkäufer müssen sich diesbezüglich absprechen. Weitere Details zur finden Sie in unserem Artikel zum Thema Maklerprovision. Insgesamt gibt es drei Vertragsformen für den Hausverkauf mit dem Makler:

        1. Einfacher Auftrag: Mit diesem Vertrag kann der Eigentümer sein Haus auch selbst verkaufen oder weitere Makler mit dem Hausverkauf beauftragen. Schließen Sie einen einfachen Auftrag mit einem oder mehreren Maklern ab, erwarten Sie nicht so viel Engagement, denn seine Erfolgsaussichten auf einen Abschluss des Auftrags sind sehr gering. Verkauft am Ende ein anderer Makler das Haus, erhalten die anderen beauftragten Makler keine Provision, unabhängig davon, wie viel Zeit sie investiert haben.
        2. Makleralleinauftrag: Mit einem Makleralleinvertrag wird lediglich ein Makler beauftragt, der die Immobilie verkaufen soll. Der Eigentümer darf die Immobilie jedoch privat ebenfalls veräußern. Die Erfolgsaussichten für den Makler könnten auch bei dieser Vertragsform geschmälert sein, sodass sich seine Bemühungen eventuell in Grenzen halten werden.
        3. Qualifizierter Alleinauftrag: Vereinbaren Sie einen qualifizierten Alleinauftrag, kümmert sich der Makler allein um alle Belange rund um den Hausverkauf. Melden sich Interessenten bei Ihnen als Eigentümer, müssen Sie sie mit einem qualifizierten Alleinauftrag an den Makler weiterleiten. Er allein führt die Verhandlungen und Besichtigungen durch. Die Erfolgsaussichten für die Makler sind bei dieser Form am höchsten und damit auch sein Betreben, das Haus zu verkaufen.
      • Sollte ich mehrere Makler mit dem Hausverkauf beauftragen?

        Beauftragen Sie mehrere Makler, ist die Aussicht auf Erfolg für jeden Einzelnen nicht sehr hoch. Sie sind dann weniger motiviert, den Hausverkauf zu verfolgen. Daher ist es nicht ratsam mehrere Makler gleichzeitig zu beauftragen. Haben Sie bereits einen qualifizierten Makleralleinvertrag abgeschlossen, ist das auch nicht möglich.

      Wie lege ich einen Preis für die Immobilie beim Hausverkauf fest?

      Einen Preis für eine Immobilie festzulegen ist für ungeübte Personen, zu denen meistens Privatpersonen zählen, kein leichtes Unterfangen. Es fließen verschiedene Faktoren in die Preisgestaltung ein. Dazu gehören:

      • Zustand der Immobilie
      • Lage
      • Umbaumöglichkeiten
      • Marktlage

      Nutzen Sie kostenslos unser Bewertungstool, um eine Vorstellung eines Kaufpreises zu bekommen. Oder sie beauftragen kostenspflichtig einen Immobiliengutachter einen Verkehrswert für die Immobilie zu ermitteln. Damit haben Sie eine Grundlage, den Verkaufspreis festlegen zu können und Sie erhalten eine gute Verhandlungsbasis, wenn Sie das Haus verkaufen. Ziehen Sie keinen Experten zurate, kann das Folgen haben:

      • Setzen Sie den Preis zu niedrig an, verlieren Sie Geld.
      • Setzen Sie den Preis zu hoch an, kann sich der Verkauf der Immobilie in die Länge ziehen, da Interessenten ausbleiben.

      Mit einem Makler besteht dieses Risiko nicht. Er kennt genau den Markt und weiß, welcher Preis für Ihre Immobilie angemessen ist.

      Mit diesen Tipps den Verkaufspreis beim Hausverkauf bestimmen

      • Objektiv bewerten: Emotionen dürfen bei der Preisgestaltung keine Rolle spielen.
      • Vergleichsobjekte finden: Schauen Sie sich die Preisgestaltung benachbarter Häuser oder ähnlicher Häuser in Ihrer Region an.
      • Wertsteigernde Gegenstände einbeziehen: Bodenbeläge oder eine teure Tapete sind weniger wertsteigernd und dürfen bei der Preisgestaltung keine Rolle spielen. Eine Einbauküche hingegen kann eingepreist werden.
      • Spielraum einplanen: Selten werden Häuser zum Erstgebot verkauft. In der Regel gehen Verkäufer und Käufer in die Verhandlung. Preisen Sie das mit ein.
      • Sanierungen einplanen: Kleinere Sanierungen führen Sie am besten durch, bevor Sie das Haus verkaufen. Dadurch lässt sich in der Regel ein höherer Preis erzielen. Ist demnächst eine Erneuerung des Daches notwendig, wägen Sie ab, ob sich der Aufwand für Sie noch lohnt. Wenn nicht, muss ein geringerer Verkaufspreis bestimmt werden.

      Welche Unterlagen benötige ich, wenn ich mein Haus verkaufe?

      Unterlagen über eine Immobilie verraten viel über den Zustand oder die letzte Sanierungsmaßnahme. Einige Unterlagen sind sogar Pflicht und Angaben dazu sind bereits im Exposé nötig. Dazu gehören:

      • Angaben zum Baujahr
      • Angaben zum Haus wie die Zimmeranzahl und der Standort
      • Wohnfläche
      • Grundstücksfläche
      • Energieausweis
      • Grundriss und/ oder Fotos

      Die folgenden Unterlagen sind bei einem Hausverkauf auf Nachfrage oder bei einer Besichtigung dem Käufer vorzulegen:

      • Grundbuchauszug
      • Flurkarte
      • Unterlagen über die Renovierungsmaßnahmen
      • Versicherungspolice der Gebäudeversicherung

      Im Idealfall gehen Sie die Angaben aus den Unterlagen in Ruhe durch, damit Sie bei Fragen durch die potenziellen Käufer gewappnet sind.

      Worauf ist bei der Vermarktung zu achten bevor ich mein Haus verkaufe?

      Um einen guten ersten Eindruck zu hinterlassen, achten Sie auf diese Dinge:

      • Schöne Bilder: Bilder vom Haus vermitteln den ersten Eindruck. Wenn Sie die Möglichkeit haben, sind Fotos, die im Frühling oder Sommer, gemacht wurden, schöner als Bilder aus den Herbst- oder Wintermonaten. Ein Grundriss der Immobilie zeigt, wie die Zimmer und Räumlichkeiten angelegt sind und in welchem Größenverhältnis sie zueinanderstehen.
      • Richtigen Plattformen: Eignet sich Ihre Immobilie eher für Singles oder junge Familien? Entsprechend sind die Internetplattformen zu wählen, um Ihre Immobilie für den Hausverkauf anzubieten. Achten Sie darauf, dass einige Plattformen kostenpflichtig sind, sodass Sie das in Ihre Planung einbeziehen.
      • Hausverkauf streuen: Informieren Sie Freunde, Nachbarn, Ihre Familie und Kollegen über den anstehenden Hausverkauf. Sie können die Augen und Ohren offenhalten und Ihr Haus anbieten. Ein Verkaufsgalgen beispielsweise vor dem Haus zeigt Vorbeilaufenden an, dass Sie Ihr Haus demnächst verkaufen wollen. 
      • Haus sauber und aufgeräumt präsentieren: Ein ordentliches Haus wirkt sich positiv auf einen potenziellen Käufer aus. Stehen also Besichtigungen an, vermitteln Sie einen guten Eindruck mit einer ordentlichen Immobilie.

      Mit diesem Tipps sprechen Sie viele potenzielle Käufer an. Wichtig ist die Präsentation der Immobilie beim Hausverkauf. 

       

      Haben Sie das Haus bereits vor dem Verkauf ausgeräumt, gibt es die Möglichkeit des Homestaging. Mit dem Homestaging werden geliehene Möbel so drapiert, dass die Interessenten einen besseren Einblick in den Grundriss der Immobilie bekommen. Laut der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign e. V. wir die Verkaufszeit mit Homestaging halbiert und ein höherer Verkaufspreis erzielt.

      Wie wähle ich den richtigen Käufer, wenn ich mein Haus verkaufe?

      Um herauszufinden, ob der richtige Käufer unter den Interessenten ist, kommen Sie mit ihm ins Gespräch und gewinnen Sie einen Eindruck von ihm. Das hilft, die folgenden Fragen zu beantworten:

      • Wie zuverlässig wirkt der Käufer?
      • Kann er den Preis überhaupt bezahlen?
      • Welchen Beruf hat er?
      • Aus welchen Gründen möchte er ein Haus kaufen?
      • Möchte er das Haus für sich allein bewohnen oder mit seiner Familie?

      Während der Besichtigung lässt sich bereits viel über den potenziellen Käufer herausfinden. Führen Sie mehrere Besichtigungen für den Hausverkauf durch, entwickeln Sie mit der Zeit ein Gespür für die Leute. Das hilft Ihnen bei der Entscheidung für einen Käufer. Wollen Sie auf Nummer sicher gehen, lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung von der Bank des potenziellen Käufers vorlegen. Sie wissen somit, ob er den geforderten Kaufpreis zahlen kann.

      Wie ist der Ablauf beim Hausverkauf?

      Ein Hausverkauf kann in 4 Phasen eingeteilt werden:

      1. Vorbereitungen
      2. Besichtigungen und Käufersuche
      3. Kaufvertrag und Notartermin
      4. Nach Vertragsunterzeichnung und Objektübergabe

      Die einzelnen Phasen werden in den nachfolgenden Abschnitten detailliert erläutert.

      1. Vorbereitungen für den Hausverkauf

      Zunächst tragen Sie alle Unterlagen über die Immobilie zusammen. Sie helfen Ihnen, die nötigen Informationen über das Haus zusammenzustellen. Anschließend legen Sie einen Kaufpreis für das Haus fest. Beachten Sie die Informationen aus unserem Abschnitt Wie lege ich den Preis für die Immobilie beim Hausverkauf fest? Ein Gutachter kann Ihnen dabei unter die Arme greifen. Anschließend legen Sie das Exposé an. Darin sind alle wichtigen Informationen zum Hausverkauf ersichtlich. Somit erhalten die potenziellen Käufer einen ersten Eindruck von der Immobilie.

      Nun geht es an die Vermarktung. Nutzen Sie Internetportale, Printmedien, aber auch Mundpropaganda, um den Hausverkauf zu veröffentlichen. Je mehr Sie die Anzeige streuen, desto mehr Interessenten melden sich. Das beschleunigt den Verkaufsprozess.

      2. Besichtigungen und Käufersuche

      Vereinbaren Sie einen Termin mit den Interessenten. Sind es zu viele, erhalten Sie meist bereits über die Rückmeldung auf Ihre Anzeige einen Eindruck des Bewerbers. Wählen Sie die aus, die Ihnen zusagen. Nun gibt es zwei Möglichkeiten:

      • Sie legen einzelne Tage als Besichtigungstage fest.
      • Sie vereinbaren individuelle Termine mit jedem einzelnen.

      Bei einem Sammeltermin lernen die Bewerber ihre Mitbewerber kennen. Das kann den Preis hochtreiben, wenn das Haus in einem einwandfreien Zustand ist. Bei individuellen Terminen haben Sie Zeit, die Bewerber genau unter die Lupe zu nehmen und sich in Ruhe einen Eindruck zu verschaffen.

      Haben Sie sich für einen Käufer entschieden, geht es in die Verhandlung. Selten erfolgt ein Hausverkauf zum geforderten Preis.

      Überlegen Sie sich von Anfang an, was Sie dem Käufer „kostenlos“ dazugeben können, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Das kann eine Zaunanlage sein oder ein Möbelstück. Der Käufer hat dabei ein positives Erlebnis und ein gutes Gefühl beim Kaufprozess.

      Haben Sie sich mit dem Käufer über den Preis und weiterer Modalitäten geeinigt, geht es zum Notar.

      3. Kaufvertrag und Notartermin

      Ein Hausverkauf kann ich Deutschland nicht ohne einen notariell beglaubigten Vertrag vonstattengehen. Damit sollen Käufer geschützt werden, für die der Hauskauf meist eine Lebensentscheidung ist. Der Käufer wählt den Notar aus. Er kann die Entscheidung natürlich auch dem Verkäufer überlassen. Nun werden alle Vertragsdetails an den Notar übergeben, der einen Vertragsentwurf aufsetzt. Mindestens 2 Wochen vor dem Termin zur Vertragsunterzeichnung wird der Entwurf sowohl an den Käufer als auch den Verkäufer geschickt. Sollten noch Änderungswünsche bestehen, werden die an den Notar übermittelt oder während des Termins zur Vertragsunterzeichnung übernommen. Anschließend wird der Vertrag vom Käufer und vom Verkäufer unterschrieben. Im Vertrag wird zudem ein Termin für die Übergabe des Hauses notiert.

      4. Nach Vertragsunterzeichnung und Objektübergabe

      Nach der Vertragsunterzeichnung lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen. Das ist eine Art Reservierung für das Haus. Anschließend kontaktiert er das Finanzamt, damit es die Grundsteuer festlegen kann. Würden im Vertrag noch Vereinbarungen getroffen, dass der Verkäufer vor dem Hausverkauf noch kleine Reparaturen oder Ausbesserungen durchführt, ist jetzt die Zeit dafür. Das Objekt wird gemäß Kaufvertrag vorbereitet, sodass die Übergabe stattfinden kann. In der Zwischenzeit überweist der Käufer das Geld an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto.

      Bei der Übergabe werden die Zählerstände von Gas, Wasser und Strom ins Übergabeprotokoll aufgenommen. Die restlichen Unterlagen wie Policen für die Gebäudeversicherung, Handwerkerrechnungen, Garantiescheine oder Anleitungen für die Haustechnik werden an den Käufer übergeben. Damit ist der Hausverkauf abgeschlossen.

      Was muss beim Kaufvertrag für den Hausverkauf beachtet werden?

      Eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages beim Hausverkauf ist zwingend erforderlich. Das bedeutet auch, dass ein Vertrag aus dem Internet nicht ausreicht. In diesem Vertrag steht unter anderem drin:

      • Der Kaufpreis
      • Bisherige Verbindlichkeiten wie ein noch laufender Darlehensvertrag
      • Belastungen wie eine Grundschuld
      • Sonstige Vereinbarungen zwischen beiden Parteien
      • Übergabetermin
      • Modalitäten zur Geldübermittlung

      Über den Kaufpreis sollten sich beide Parteien bereits vor Vertragsunterzeichnung einig sein. Der Notar kann rechtliche Tipps zum Hausverkauf geben. Er entscheidet allerdings nicht, ob der Preis für das Objekt angemessen ist. Nach der Unterschrift ist der Kaufvertrag bindend. Alle Vertragsparteien müssen Ihren im Vertrag notierten Pflichten nachkommen.

      Wie läuft ein Notartermin beim Hauskauf ab?

      Die Notarwahl liegt beim Käufer. Das gilt auch dann, wenn im Vorfelde anderweitige Vereinbarungen getroffen wurden. Der Kaufvertrag für das Haus besteht grob aus folgenden Inhalten:

      • Anschrift des Objektes
      • Nummer des Grundbuchblattes
      • Adressen beider Vertragsparteien
      • Kaufpreis
      • Übergabetermin
      • Weitere Vereinbarungen

      Bevor der Vertrag unterzeichnet wird, geht er den Vertragsparteien 2 Wochen vor der Unterzeichnung zu. Es geht darum, den Vertrag genau zu lesen und fehlende Passagen oder Fragen an den Notar zu schicken. Spätestens in einem zweiten Termin, der Vertragsunterzeichnung, werden die Fragen erläutert und die fehlenden Texte hinzugefügt. Der Notar lässt sich nun die Ausweise geben, um die rechtmäßige Anwesenheit zu bestätigen. Anschließend verliest er den Vertrag Wort für Wort. Erst wenn keine Fragen mehr offen sind, wird der Vertrag unterzeichnet.

      Muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?

      Steuern müssen Sie bei einem Hausverkauf erst dann zahlen, wenn zwischen dem Erwerb und dem Verkauf der Immobilie weniger als 10 Jahre liegen. Das ist in § 23 Einkommenssteuergesetz geregelt. Als Stichtag gilt das Datum des Kaufvertrags. Vermieten Sie die Immobilie und verkaufen Sie sie nach weniger als 10 Jahren, fällt eine Spekulationssteuer in Höhe von 25 % des Gewinns, also des Verkaufspreises an. Das gilt auch, wenn Sie in den letzten 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft haben. Denn dann geht der Gesetzgeber von einem gewerblichen Handel aus.

      Es gibt eine Ausnahme, die Sie von der Spekulationssteuer befreit: Sie haben mindestens die letzten 3 Jahre selbst in dem Haus gewohnt.

      Wenn Sie eine Ferienwohnung oder eine Zweitwohnung haben, dürfen Sie diese nur selbst oder zusammen mit Ihrer Familie genutzt haben, um von der Spekulationssteuer befreit zu werden. Der Familien-Begriff ist dabei sehr eng gefasst. Zur Familie zählen lediglich Ihre Kinder und das auch nur solange, wie Sie Kindergeld beziehen. Wohnen in der Zeit andere Familienmitglieder oder Verwandte in der Wohnung, ist eine Versteuerung nötig.

      Wer darf ein Haus verkaufen?

      Einen Hausverkauf darf nur der Eigentümer veranlassen. Gibt es mehrere Eigentümer, wie bei einem Ehepaar oder einer Erbengemeinschaft, dann sollte Einigkeit über den Verkauf herrschen. Alle Eigentümer müssen dem Verkauf zustimmen. Besteht keine Einigkeit ist eine Teilungsversteigerung der letzte Ausweg. Das Haus wird versteigert und der Erlös unter den Eigentümern aufgeteilt.

      Weitere Fragen zum Thema Haus verkaufen

      • Kann ich mein Haus während eines laufenden Immobilienkredits verkaufen?

        Sie können Ihr Haus verkaufen, auch wenn der Immobilienkredit noch nicht abbezahlt ist. Für diesen Fall gelten die Bedingungen, die Sie mit der bank im Baudarlehen vereinbart haben. Wohnen Sie weniger als 10 Jahre in der Immobilie, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Läuft Ihre Baufinanzierung bereits mindestens 10 Jahre, hat Ihnen der Gesetzgeber ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eingeräumt. Dann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung.

      • Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf?

        Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Entschädigungszahlung für die bank dafür, dass ihr durch die vorzeitige Ablöse des Kredits Zinsen entgehen. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn Sie das Haus weniger als 10 Jahre nach Abschluss des Immobiliendarlehens verkaufen und der Kredit noch nicht abgezahlt ist. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bestimmt die Bank.

      • Was ist der Energieausweis?

        Ein Energieausweis bewertet die Energieeffizienz eines jeden Gebäudes. Bei einem Hausverkauf muss zwingend ein Energieausweis vorgelegt werden. Es gibt zwei Arten:

        1. Bedarfsausweis: Liegen keine Verbrauchsdaten vor, wird ein Bedarfsausweis erstellt. Der ist aufwendiger als der Verbrauchsausweis und wird beispielsweise bei Neubauten oder nach Modernisierungen erstellt.
        2. Verbrauchsausweis: Ein Verbrauchsausweis bewertet den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner des Hauses. Er wird aufgrund der Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre ausgestellt.
      • Was gehört alles ins Exposé für den Hausverkauf?

        Damit sich die Interessenten ein Bild von der Immobilie machen können, sind folgende Angaben im Exposé notwendig:

        • Kaufpreis der Immobilie
        • Art der Immobilie
        • Baujahr
        • Wohnfläche
        • Anzahl der Zimmer
        • Anzahl der Keller und Stellplätze 
        • Bezugstermin
        • Zustand der Wohnung
        • Angaben zum Energiehaushalt
        • Ausstattungsqualität
        • Art der Heizung

        Mit Fotos und einem Grundriss wird es abgerundet.

      • Was muss ich vor einer Besichtigung erledigen?

        Zeigen Sie Ihre Immobilie im besten Licht. Eine aufgeräumte, saubere Immobilie spricht jeden Interessenten an. Unangenehme Gerüche wie Zigarettenrauch sollten nicht mehr in der Luft liegen. Bereiten Sie sich auf mögliche Fragen der potenziellen Käufer vor und verinnerlichen Sie die wichtigsten Daten zur Immobilie. Steht Ihre Immobilie bereits leer, können Sie mit Home Staging eine wohnliche Atmosphäre schaffen.

      • Wer zahlt den Gutachter beim Hausverkauf?

        Ein Gutachter wird noch Aufwand bezahlt. Reicht Ihnen ein Kurzgutachten aus, erstellt Ihnen ein Bausachverständiger bereits ein Dokument zwischen 350 und 500 €. Benötigen Sie ein Gutachten, das vor Gericht Bestand hat, ist der Preis abhängig vom Kaufpreis. Liegt der Kaufpreis bei 300.000 € kann ein derartiges Gutachten etwa 4.500 € kosten.

      • Darf ich Mängel beim Hausverkauf verschweigen?

        Nein. Nur wenn die Mängel offensichtlich sind, wie ein Riss in der Außenfassade, muss der Käufer nicht gesondert darüber informiert werden. Entdeckt der Käufer verdeckte Mängel nach dem Hausverkauf an der Immobilie, liegt es allerdings in seiner Pflicht zu beweisen, dass Sie ihn als Verkäufer vorsätzlich getäuscht haben. Dann muss herausgefunden werden, ob Sie als Verkäufer bereits beim Hausverkauf von dem Mangel wussten. Ist das der Fall, kann der Käufer sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrages fordern oder zumindest Schadenersatz.

      • Was ist eine notarielle Beurkundung?

        Eine notarielle Beurkundung ist eine Urkunde, auf der Vereinbarungen, Aussagen oder Handlungen von einem Notar für rechtmäßig erklärt werden. Mit der Beurkundung werden die Beteiligten über die Tragweite und Bedeutung der Vereinbarung informiert.

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