Ist die Immobilie ihr Geld wert? Immobilien-Gutachterin Stephanie Schäfer erklärt in Folge 1 unserer Spezialisten-Serie, wie Käufer trotz Eile Gewissheit in Sachen Kaufpreis bekommen.
Stephanie Schäfer ist öffentlich bestellte Immobiliengutachterin aus Rheinbach bei Bonn. Sie betreibt einen eigenen Youtube-Kanal: „Immobilien verständlich“. Was Käufer momentan besonders beschäftigt: Der Preis! Die Immobilienpreise steigen und steigen, die Zeit für einen Gutachter ist knapp, andere Interessenten schlagen schneller zu. Wir haben mit Frau Schäfer darüber gesprochen, woher man trotz Eile Sicherheit bekommt, dass die Immobilie ihr Geld auch wert ist und weshalb man niemals in Anwesenheit des Verkäufers mit einem Gutachter über die Immobilie lästern sollte.
Hausgemacht: Frau Schäfer, wenn ich mich als Käufer für eine Immobilie interessiere, möchte ich ja sicher gehen, dass sie ihr Geld wert ist. Wie bekomme ich diese Sicherheit?
Stephanie Schäfer: Indem Sie mit einem Baugutachter durchs Haus gehen. Dazu eignen sich zum Beispiel Bauingenieure, Handwerker, Architekten oder Fachkundige, die auf dem Bau gearbeitet haben. Ich als öffentliche Gutachterin erstelle nur umfassende, schriftliche Wertgutachten, die selbst vor Gericht Bestand haben. Das dauert 6 bis 8 Wochen, da ist das Haus weg. Ein Baugutachter schaut sich einfach vor Ort die Immobilie an und sagt: Hier würde ich dämmen, der Keller ist nass, eine Modernisierung ist nötig und kostet Summe X. Solche Leute bekommen Sie relativ schnell, das würde ich auf jeden Fall machen.
Hausgemacht: Ein Baugutachter schätzt also schnell und unkompliziert ein, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist. Und wie finde ich einen geeigneten Fachmann?
Stephanie Schäfer: Am besten über Empfehlungen: Fragen Sie zum Beispiel Ihren Makler oder Ihren Energieberater, oder erkundigen Sie sich in einer regionalen Facebook-Gruppe, ob dort jemand einen Tipp hat.
Hausgemacht: In welchen Fällen ist es für Käufer besonders wichtig, einen Gutachter mitzunehmen?
Stephanie Schäfer: Immer, wenn man unsicher ist, ob man bei einem erneuten Verkauf den Wert wiederbekommen würde. Zum Beispiel bei alten Immobilien mit Schwierigkeiten.
Es gilt grundsätzlich: Ungesehen kaufen, das sollte man niemals machen!
Unproblematische Immobilien – Neubauten zum Beispiel – die werden Sie heutzutage selbst mit Mängeln gut wieder los. Da ist ein Gutachter beim Kauf nicht unbedingt notwendig.
Hausgemacht: Erstellen Baugutachter nach der Begehung auch ein schriftliches Gutachten, oder basiert alles nur auf mündlicher Beurteilung?
Stephanie Schäfer: Die machen das lieber mündlich, Baugutachter schreiben nicht gern. Und es geht ja auch nur darum, die Kosten grob zu schätzen. Dabei müssen Sie als Käufer aber auch aufpassen: Manche Baugutachter meinen es zu gut und machen dann vor Ort das Haus schlecht, dann ist der Verkäufer beleidigt, und man kriegt das Haus nicht. Das kommt gar nicht so selten vor! Sagen Sie dem Baugutachter vorher: Halt Dich im Haus mit herabwürdigenden Äußerungen zurück, und wir besprechen die Details in Ruhe hinterher.
Hausgemacht: Welche Vorteile habe ich außerdem, wenn ich einen Baugutachter mitnehme?
Stephanie Schäfer: Man bekommt eine sehr gute Verhandlungsbasis dem Verkäufer gegenüber, wenn man dann sagt, ich bin ja nicht der Böse hier, es war ja der Baugutachter, der die Mängel festgestellt hat. Und der ist ja Fachmann: Die Dämmung ist nicht gut, die Heizung muss erneuert werden. Auf dieser Basis kann man gut nachverhandeln. Das sind auch Argumente, die der Verkäufer akzeptieren kann. Denn normalerweise kann der Verkäufer ja auch nicht durch die Wand gucken und hat vielleicht auch keine Ahnung davon, welche Kosten die Beseitigung der Mängel verursacht. Das wird gerne unterschätzt. Man sieht seine eigene Immobilie durch die goldene Brille.
Hausgemacht: In manchen Fällen hat der Verkäufer schon ein Gutachten erstellen lassen. Wie kann ein Käufer sichergehen, dass er die Immobilie objektiv bewertet hat?
Stephanie Schäfer: Gute Gutachter schreiben ihre Bewertungsschritte und die Daten, aus denen sie herleiten, detailliert auf und legen genau offen, woran sie sich bei der Bewertung orientieren. Je detaillierter das Gutachten und je mehr Marktdaten zitiert werden, desto nachvollziehbarer ist es. Der Idealfall ist, dass man alle Daten selber nachschauen und nachrechnen kann. Das ist dann besonders vertrauenswürdig. Und derjenige, der den Gutachter nicht engagiert hat, kann das dann auch akzeptieren. Eine andere Idee ist, den Gutachter gemeinsam zu engagieren. Wenn nur der Verkäufer den Gutachter bezahlt, darf eigentlich auch nur der Verkäufer etwas mit dem Ergebnis anfangen. Bei einem gemeinsamen Gutachter können Käufer das Gutachten auch an die Bank weitergeben, und dann haben beide Seiten eher die Sicherheit, dass der Gutachter neutral ist.
Hausgemacht: Der Kaufpreis ergibt sich ja unter anderem aus dem Zustand der Immobilie. Was passiert, wenn der Verkäufer etwas verschweigt?
Stephanie Schäfer: Verkäufer müssen im Notarvertrag alles offenlegen, was nicht sofort sichtbar ist. Wenn der Verkäufer zum Beispiel zur Besichtigung Tapete auf einen Riss im Dach klebt, dann ist das ein verdeckter Mangel, weil der Verkäufer davon wusste, es aber verschwiegen hat. Dafür können Käufer den Verkäufer im Nachhinein noch belangen.
Hausgemacht: Was auch viele Käufer beim Gutachter abschreckt, sind ja die Kosten. Gibt es da eine Faustregel, womit ich beim Baugutachter rechnen muss?
Stephanie Schäfer: Grundsätzlich ist das Honorar frei verhandelbar. Umfangreiche Wertgutachten liegen meistens so zwischen 1.500 und 3.000 Euro, das sind dann aber auch richtige, detailliert ausgearbeitete Gutachten, die auch vor Gericht Bestand haben. Baugutachter, mit denen Sie durchs Haus gehen, sind günstiger, die nehmen etwa 400 oder 500 Euro pro Besichtigung.
Hausgemacht: Wenn das Honorar frei verhandelbar ist, dann kann man es doch schon im Vorfeld festlegen?
Stephanie Schäfer: Ja, am besten schon vorher fragen, womit man rechnen muss. Ich zum Beispiel habe meine Gebührenordnung und schicke die vorher mit einem Vertrag zum Auftraggeber. Es gibt aber auch Gutachter, die treffen sich direkt am Objekt und legen los, aber das kann ja dann alles kosten. Was ich immer rate: sich bei einem schriftlichen Gutachten mit dem Honorar am Verkehrswert der Immobilie zu orientieren, nicht an den Arbeitsstunden. Die können Sie als Auftraggeber gar nicht überprüfen, denn Sie wissen nicht, wie lange hat der Gutachter neben der Besichtigung tatsächlich noch für Sie am Schreibtisch gesessen? Wenn Sie nur eine Begehung mit mündlicher Beratung benötigen, dann ist hier eine Stundenabrechnung sinnvoll. Hier hat man auch viel mehr Überblick über den Zeitaufwand.
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In Teil 2 des Interviews mit Stephanie Schäfer: Wie finden Verkäufer den richtigen Kaufpreis, und wie kann ein Gutachter dabei helfen?
Checkliste: So finden Käufer heraus, ob der Kaufpreis angemessen ist
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würde ja gern etwas hausmachen, findet aber kein Haus im Hamburger Süden / hat bereits ein Haus gekauft, ein Haus verkauft, beide besessen, aber in keinem davon gewohnt und keins davon vermietet / schreibt seit 2014 für Dr. Klein Artikel über Finanzierungen und Versicherungen / und seit 5 Jahren am selben Roman / verbringt am liebsten Zeit mit ihrer Tochter (10)