Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der objektiv, meist von einem Gutachter, ermittelte Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Er entspricht dem aktuellen Wert des Hauses und berücksichtigt Alter sowie die verarbeiteten Baumaterialien. Der Kaufpreis ist hingegen der Preis, den Käufer am freien Markt bereit sind zu zahlen. Liegen Kaufpreis und Verkehrswert nah beieinander, haben Sie einen guten, fairen Preis gezahlt. Liegt der Kaufpreis wesentlich höher als der Verkehrswert, wird vermutlich zu viel Geld für den objektiven Wert der Immobilie verlangt.

Der Verkehrswert ist nicht nur eine wichtige Grundlage, den Wert der Immobilie objektiv zu ermitteln, sondern auch für die Ermittlung des Beleihungswertes für die Bank. Damit ist der Verkehrswert ein wichtiger Faktor für die Höhe Ihrer Baufinanzierung.

Sachwert: Häufigstes Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts

Es gibt mehrere Wege, den Verkehrswert zu ermitteln. Beim Sachwertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes wird das Haus aufgrund der Substanz des Gebäudes bewertet. Anhand der Regelherstellungskosten ermittelt ein Gutachter den Wert des Hauses zur Zeit des Neubaus. Dann werden pro Jahr 1,25 Prozent des Immobilienwertes abgezogen, um den aktuellen Gebäudesachwert der Immobilie im jetzigen Alter festzulegen.

Zum Gebäudesachwert wird der Bodenrichtwert addiert. Dieser Bodenrichtwert wird pro Quadratmeter bebautem Grundstück ermittelt und richtet sich nach den durchschnittlichen Verkaufspreisen umliegender, gleichwertiger Grundstücke. Die Summe aus Gebäudesachwert und Bodenrichtwert ergibt den Verkehrswert.

Das Sachwertverfahren ist wohl das am häufigsten angewandte Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer privat genutzten Immobilie.

Ertragswert und Vergleichswert

Ein weiteres Verfahren ist das Ertragswertverfahren. Dieses findet vorrangig bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien Anwendung. Hier werden zur Ermittlung des Verkehrswertes nicht die Immobilie an sich, sondern der potenzielle Ertrag oder die potenziellen Einnahmen im Zusammenhang mit der Immobilie und der Bodenrichtwert herangezogen.

Das dritte Verfahren ist das Vergleichswertverfahren. Dieses wird vor allem von Immobilienmaklern zur Verkehrswertermittlung genutzt. Bei diesem Verfahren wird der Verkaufspreis einer Immobilie mit denen anderer, gleichwertiger Immobilien (mit gleicher Ausstattung, gleichem Zustand, gleiche Größe und Lage) verglichen. Eine große Anzahl vergleichbarer Immobilien ist für dieses Verfahren unerlässlich. Vergleichswertverfahren kommen eher bei unbebauten Grundstücken zur Anwendung.

Verhältnis zwischen Verkehrswert und Kaufpreis sowie deren Auswirkungen

Der Verkehrswert ist also eine objektive Bewertungsgrundlage für den Wert einer Immobilie. Das bedeutet aber nicht, dass der Verkäufer sich daran halten muss. Bestenfalls liegen der Verkehrswert und der Kaufpreis nah beieinander. Ist die Nachfrage nach Immobilien jedoch hoch und sind potenzielle Käufer bereit, mehr als den ermittelten Verkehrswert zu zahlen, kann der Verkäufer auch mehr verlangen. Die freie Marktwirtschaft erlaubt ihm das.

Für Käufer hat ein deutlich höherer Kaufpreis als der Verkehrswert jedoch häufig negative Auswirkungen:

1. Immobilie ist das Geld nicht wert: Zunächst einmal zahlen Sie als Käufer in diesem Fall schlichtweg zu viel Geld für eine Immobilie, die es nicht wert ist. Je nach Zustand muss das Objekt womöglich noch umfassend saniert werden und schluckt so noch mehr Geld als nur den Verkaufspreis. Bedenken Sie zudem, dass zusätzlich zum Kaufpreis und zu den möglichen Sanierungskosten noch die Kaufnebenkosten in Höhe von bis zu 15 Prozent des Kaufpreises anfallen.
    
2. Diskrepanz mit der Baufinanzierung: Ein zu hoher Verkaufspreis hat auch Auswirkungen auf Ihre Baufinanzierung. Gehören Sie zu dem Großteil der deutschen Immobilienbesitzer, die auf eine Baufinanzierung setzen, spielt der Verkehrswert eine wichtige Rolle für Sie. Denn diesen nimmt die Bank als Grundlage zur Berechnung Ihrer maximalen Darlehenshöhe. Der so genannte Beleihungswert liegt meistens zehn bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert. Das bedeutet, dass Sie maximal 90 Prozent des Verkehrswertes als Darlehen erhalten. Der Bank ist es dabei herzlich egal, wie viel Sie wirklich für die Immobilie gezahlt haben. Haben Sie einen 30 Prozent höheren Verkaufspreis als den Verkehrswert gezahlt, gibt es eine große finanzielle Differenz, die Sie mit Eigenkapital ausgleichen müssen.

Um sicher zu gehen, nicht zu viel für Ihre Wunschimmobilie zu zahlen, ist es ratsam, einen Gutachter oder einen Bausachverständigen zur Hausbesichtigung mitzunehmen. Dieser kann den Zustand des Hauses oder der Wohnung einschätzten, Sanierungskosten abwägen und Ihnen so vermitteln, ob der aufgerufene Kaufpreis gerechtfertigt ist.