Verkehrswert einer Immobilie: Wertermittlung und ihre Verfahren

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, beschreibt den Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Dabei werden die aktuelle Marktlage sowie der Zustand einer Immobilie, die Lage und die Ausstattung in Betracht gezogen. Es handelt sich um eine rein objektive Einschätzung. Der emotionale Wert zu einer Immobilie spielt dabei keine Rolle.

Die Wertermittlung erfolgt durch einen qualifizierten Sachverständigen oder Gutachter. Sie verfügen über die notwendige Expertise und kennen den Immobilienmarkt genau. Genau genommen gilt der Verkehrswert nur am Tag der Wertermittlung. Er kann sich also jeder Zeit verändern. Das liegt daran, dass unter anderem die Marktlage dynamisch ist und Angebot und Nachfrage auch den Wert einer Immobilie stetig verändern.

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, haben sich drei Verfahren etabliert:

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren

Zwei von drei Verfahren kommen in der Regel bei einer Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter zum Einsatz.

Was ist ein Vergleichswertverfahren?

Beim Vergleichswertverfahren werden ähnliche Objekte mit ähnlicher Ausstattung in derselben Lage mit der einzuschätzenden Immobilie verglichen. Dieses Verfahren gilt als sehr genau, da es die aktuelle Marktlage in die Wertermittlung einbezieht. Gibt es für ein Haus eine hohe Nachfrage, liegt der Verkehrspreis aller Wahrscheinlichkeit nach über den Baukosten. Der Verkäufer kann das Objekt zu einem höheren Preis verkaufen als er es gebaut oder gekauft hat. Ist die Nachfrage jedoch gering, fließt das in die Wertermittlung ein und hat zur Folge, dass der Verkehrswert vermutlich unter den Herstellungskosten liegt. Für den Verkäufer ist das schmerzlich, bildet jedoch die tatsächliche Marktlage ab.

Wie wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Gutachter greifen auf eine Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse zurück. Für die Bewertung suchen sie sich eine ausreichende Anzahl ähnlicher Gebäude mit ähnlichen Grundstücken. Für abweichende Merkmale werden Zu- oder Abschläge eingerechnet. Liegt das Grundstück beispielsweise in einer ruhigen Gegend ist es mehr wert, der Verkehrswert also höher, als ein Grundstück an einer mehrspurigen Straße.

Das Vergleichswertverfahren wird angewendet bei:

• unbebauten Grundstücken
• selbstgenutzter Immobilie
• Objekten mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung

Dabei werden Bodenrichtwerte, der Wert der Immobilie selbst sowie der Zustand der Immobilie berücksichtigt.

Vergleichswertverfahren: Vor- und Nachteile

Als das größte Plus den Verkehrswert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens zu ermitteln, gilt die Berücksichtigung der aktuellen Marktlage. Neben weiteren Vorteilen weist dieses Verfahren jedoch auch Lücken auf. Beides haben wir Ihnen in einer Übersicht aufgelistet.

Was ist ein Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, wenn es keine vergleichbaren Immobilien in der Region gibt. Ein Architektenhaus oder besonders komplexe Bauten sind ebenfalls derart individuell, dass es meist an vergleichbaren Immobilien mangelt. Häufig wird mit diesem Verfahren der Verkehrswert von industriellen Gebäuden ermittelt. Das Verfahren ist sehr komplex. Im Vordergrund stehen die Herstellungskosten für eine Immobilie.

Wie wird das Sachwertverfahren angewendet?

Der Verkehrswert, auch Sachwert, der Immobilie wird bestimmt unter der Berücksichtigung des Bodenrichtwertes, der Herstellungskosten für das Gebäude sowie der Herstellungskosten für die Außenanlagen. Der Bodenrichtwert wird dabei anhand des Verkaufspreises der Immobilie in der Lage ermittelt. Das Gebäude wird in zweierlei Hinsicht bewertet:

1. Die Art (Wie wurde das Haus gebaut?)
2. Die Qualität (Welche Materialien und Bauteile wurden verwendet?)

Alle Faktoren werden einzeln errechnet und anschließend addiert. Daraus ergibt sich ein Wert pro Quadratmeter. Dieser Faktor wird mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes multipliziert. Als Ergebnis erhält der Gutachter einen Wert, die Gebäudeherstellungskosten. Von diesem Wert geht eine Alterswertminderung ab. Nun erhält der Gutachter einen Gebäudesachwert. Dieser Wert wird mit dem Bodenwert addiert und ins Verhältnis zum lokalen Immobilienmarkt gesetzt. Am Ende ergibt sich schließlich der Verkehrswert für das Haus.

Dieses Verfahren wird angewendet bei

• Bebauten Grundstücken
• Selbstgenutzten Einfamilienhäusern
• Objekten, die auf dem Markt nicht vergleichbar sind

Durch den Blick auf die Herstellungskosten und den Bodenwert ist das Sachwertverfahren zwar sehr komplex, lässt aber auch eine individuelle Wertermittlung zu.

Sachwertverfahren: Vor- und Nachteile

Beim Sachwertverfahren steht ausschließlich die Immobilie im Mittelpunkt der Wertermittlung. Damit erhalten Sie zwar einen realistischen Wert für Ihre Immobilie. Allerdings haben heutigentags Angebot und Nachfrage auf dem Markt Einfluss auf den Kaufpreis einer Immobilie. Die Marktlage findet jedoch keine Berücksichtigung. 

Was ist ein Ertragswertverfahren?

Mit diesem Verfahren wird der Verkehrswert von Miet- oder Pachtimmobilien ermittelt. Im Fokus des Ertragswertverfahrens stehen Erträge, wie Mieteinnahmen, die mit der jeweiligen Immobilie zu erwarten sind. Dabei ist zu erwarten, dass der Ertragswert höher ist als der Sachwert des Gebäudes. Ist das Objekt bereits vermietet, lässt sich anhand der aktuellen Mieteinkünfte ein erster Überblick über den Ertrag gewinnen.

Wie wird das Ertragswertverfahren angewendet?

Ähnlich wie beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert der Immobilie aus dem Bodenwert sowie dem Ertrag des Gebäudes errechnet. Dabei spielt die Restnutzungsdauer der Immobilie eine wichtige Rolle. Das Immobilienvermögen wird verzinst. Das wird bei der Wertermittlung berücksichtigt.

Zunächst wird der Bodenwert ermittelt. Im Gegensatz zum Gebäude, nutzt der Boden nicht ab. Daher erfolgt eine Verzinsung des Bodens. Anschließend werden Bewirtschaftungskosten, also Kosten, die nicht auf den Mieter übertragen werden können, von der Jahresmiete abgezogen. Als Ergebnis erhält der Gutachter den Reinertrag. Bauliche Maßnahmen werden ebenfalls berücksichtigt und fließen in die Berechnung des Verkehrswertes ein.

Wie bereits erwähnt, wird das Ertragswertverfahren angewendet bei:

• Vermieteten Immobilien
• Gewerbeimmobilien

Mit dem Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert von Immobilien ermittelt, bei denen ein Ertrag zu erwarten ist. 

Ertragswertverfahren: Vor- und Nachteile

Der Ertrag beim Ertragswertverfahren kann nicht immer exakt vorausgesagt werden. Ist das Objekt allerdings bereits vermietet, können die Mieten direkt in die Wertermittlung einfließen.

Warum ist es sinnvoll, den Verkehrswert zu ermitteln?

Es gibt unterschiedliche Gründe, den Verkehrswert für eine Immobilie zu ermitteln. In einigen Fällen kommen Sie um eine Wertermittlung eines Hauses gar nicht herum, da sie beispielsweise vom Gericht angefragt wird. In folgenden Situationen ist der Verkehrswert von Belang:

Verkauf: Steht der Verkauf einer Immobilie an, wird ein Kaufpreis für die Immobilie festgelegt. Ist dieser zu hoch angesetzt, kann das potenzielle Käufer abschrecken. Wird die Immobilie unter Wert angeboten, ist das mit Verlusten für den Verkäufer verbunden. Daher ist es sinnvoll, etwas Zeit in die Wertermittlung der Immobilie zu investieren.

Scheidung: Lässt sich ein Paar scheiden, werden das Vermögen und die Vermögensgegenstände in der Regel untereinander aufgeteilt. Dazu gehört auch die Immobilie. Dabei wird die Immobilie entweder verkauft und der Erlös aufgeteilt oder ein Partner zahlt den anderen Partner aus. In beiden Fällen ist der Verkehrswert von Belang.

Erbschaft: Bei einer Erbengemeinschaft werden die Vermögenswerte des Verstorbenen aufgeteilt. Wurde eine Wertermittlung durchgeführt, ist klar, ob und in welcher Höhe alle Erben ausbezahlt werden können.

Modernisierung: Nach einer Modernisierung erfährt eine Immobilie in der Regel eine Wertsteigerung. Der Verkehrswert gibt nun den neuen Wert der Immobilie an.

Gebäudeversicherung:  Die Versicherung errechnet mit Hilfe des Verkehrswertes die Höhe der Versicherungssumme und berechnet die Beiträge.

Finanzamt: Das Finanzamt berechnet auf Grundlage des Verkehrswertes die zu zahlenden Steuern bei einer Erbschaft oder Schenkung sowie die Grundsteuer. Liegt ein qualifiziertes Gutachten mit der Wertermittlung vor, kann das zur Berechnung eingereicht werden.

Baufinanzierung: Die Bank errechnet anhand des Verkehrswertes den Beleihungswert für eine Immobilie. Ein von der Bank beauftragter Gutachter schaut sich die Immobilie an und führt eine Wertermittlung durch.

Unabhängig von den Beweggründen befinden Sie sich in einer guten Ausgangs- und Verhandlungslage, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie genau kennen.

Wie kann der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt werden?

Eine Wertermittlung für ein Haus ist bereits mit kostenlosen Tools möglich. Damit erhalten Sie einen ersten Überblick über den ungefähren Verkehrswert Ihrer Immobilie. Möchten Sie es genau wissen, ist ein Gutachter oder ein Sachverständiger eine gute Wahl. Sie unterbreiten Ihnen einen realistischen Wert für Ihre Immobilie. Das ist allerdings mit Kosten zwischen 1.500 und 2.500 Euro verbunden. Es stehen Ihnen drei Möglichkeiten zur Verfügung, um einen Verkehrswert für Ihr Haus zu ermitteln:

1. Online Wertermittlung
2. Wertgutachten zur Wertermittlung
3. Verkehrswert bestimmen nach eigener Einschätzung

Wie der Verkehrswert ermittelt wird, hängt davon ab, wofür Sie ihn benötigen.

Online Wertermittlung

Online finden Sie eine Reihe kostenloser Tools, die aufgrund Ihrer Angaben einen ersten Verkehrswert oder eine Preisspanne errechnen. Die Angaben beziehen die Größe des Hauses sowie die Größe des Grundstücks ein. Die Anzahl der Zimmer sowie das Baujahr der Immobilie geben dem Rechner weitere Hinweise auf den Verkehrswert.
 

Wertgutachten zur Wertermittlung

Ein Wertgutachter ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie vor Ort, sodass er die Bausubstanz einsehen oder auch mögliche Mängel feststellen kann. Damit ist eine realistische Einschätzung des Verkehrswertes möglich. Das Gutachten hat vor Gericht Gültigkeit und ist in Bezug auf eine Erbschaft oder Scheidung, die vor Gericht ausgetragen wird, das einzige, akzeptierte Dokument, wenn es um die Wertermittlung einer Immobilie geht. Benötigen Sie ein solches Dokument, finden Sie über die Industrie- und Handelskammer (IHK) ein Verzeichnis über qualifizierte Sachverständige.

Verkehrswert bestimmen nach eigener Einschätzung

Eigentümer kennen ihre Immobilie am besten und wissen, wie viel Geld sie investiert haben oder wann welche Modernisierungen durchgeführt wurden. Wie bei einem Vergleichswertverfahren können ähnliche Objekte aus der Umgebung für die Wertermittlung herangezogen werden. Die eigene Einschätzung der Immobilie kann jedoch nur eine erste Orientierung geben. Nicht selten lassen sich Eigentümer von Emotionen leiten und beziehen die Arbeit, die sie in das Haus investiert haben, in die Berechnung ein. Die eigene Einschätzung sollte daher stets durch einen Gutachter verifiziert werden. Vor allem, wenn ein Hausverkauf ansteht.

Welche Kriterien beeinflussen den Verkehrswert?

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, spielen eine Reihe an unterschiedlichen Kriterien eine Rolle. Diese Kriterien fließen in unterschiedlicher Gewichtung in die Wertermittlung ein. Die folgende Liste nennt ein paar Faktoren ohne Anspruch auf Vollständigkeit:

• Lage
• Grundstücksgröße
• Wohnfläche
• Art der Immobilie
• Ausstattung
• Baujahr
• Zustand der Immobilie
• Haustyp

Kurz gesagt sind es Faktoren, die Einfluss auf die Restnutzungsdauer einer Immobilie haben. Nehmen wir an, in einem Haus aus dem Jahr 1930 wurden kürzlich neue Fenster eingesetzt, das Dach und die Fassade erneuert sowie eine Sanierung nach energetischen Standards durchgeführt. Diesem Haus wird aller Wahrscheinlichkeit ein höherer Verkehrswert ausgestellt als einem Haus aus den 1960ern, an dem bisher keinerlei Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Verlängert sich die Restnutzungsdauer einer Immobilie ist sie mehr wert, der Verkehrswert folglich höher. Ist jedoch mit einer kompletten Altbausanierung zu rechnen, wirkt sich das negativ auf die Wertermittlung aus. Der Verkehrswert sinkt.

Welche Dokumente sind für eine Wertermittlung wichtig?

Bei der Wertermittlung für eine Immobilie gilt:

Die folgenden Dokumente geben wertvolle Informationen über Alter, Größe und Beschaffenheit einer Immobilie.

• Grundbuchauszug: Aus einem Grundbuchauszug gehen die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie hervor.
• Grundriss: Auf einem Grundriss sind alle Räume aufgeführt. Er dient dem Sachständigen oder Gutachter auch als Orientierung.
• Wohnflächenberechnung: Um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln, ist die Größe des Hauses sowie der einzelnen Räume nötig. Sind die Maße nicht auf dem Grundriss vermerkt, hilft eine Wohnflächenberechnung.
• Energieausweis: Der Energieausweis gibt an, welchen energetischen Standard das Haus aufweist. Je niedriger der Energieverbrauch, desto hochwertiger die Immobilie.
• Flurkarte oder Lageplan: Die Lage der Immobilie spielt bei der Wertermittlung eine wichtige Rolle. Auf einer Flurkarte oder einem Lageplan ist ersichtlich, ob das Haus beispielsweise an einer mehrspurigen Straße liegt oder in einem verkehrsberuhigten Bereich.
• Baubeschreibung: Die Beschaffenheit einer Immobilie geht aus der Baubeschreibung hervor. Sie wird in der Regel für die Bewertung der Immobilie herangezogen.
• Nachweis über Modernisierungsmaßnahmen: Unterlagen über durchgeführte Modernisierungen geben Aufschluss darüber, ob die Sanierungsmaßnahmen zu einer Wertsteigerung der Immobilie geführt haben.  

Bei vermieteten Objekten oder einer Eigentumswohnung geben Protokolle der Eigentümerversammlung, Informationen über Instandhaltungsrücklagen, Wirtschaftspläne und Wohnungsmietverträge weitere Informationen über den Verkehrswert der Immobilie.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der objektiv, meist von einem Gutachter, ermittelte Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Er entspricht dem aktuellen Wert des Hauses und berücksichtigt das Alter sowie die verarbeiteten Baumaterialien. Der Kaufpreis ist hingegen der Preis, den Käufer am freien Markt bereit sind zu zahlen. Er kann über oder auch unter dem ermittelten Verkehrswert liegen. 

Liegen Kaufpreis und Verkehrswert nah beieinander, haben Sie einen guten, fairen Preis gezahlt. Liegt der Kaufpreis wesentlich höher als der Verkehrswert, wird vermutlich zu viel Geld für den objektiven Wert der Immobilie verlangt. Schlussendlich bestimmen aber Angebot und Nachfrage den Preis für eine Immobilie. Dabei gibt es zwei Strategien:

1. Preis wird niedrig angesetzt: In einem Bieterverfahren treiben potenzielle Käufer den Preis in die Höhe. Das ist beispielsweise bei Zwangsversteigerungen der Fall.
2. Preis wird hoch angesetzt: Ein höherer angesetzter Preis bietet Spielraum, dem Käufer preislich entgegenzukommen.

Für den Eigentümer einer Immobilie bietet der Verkehrswert der Immobilie eine gute Ausgangslage für Verhandlungen. Zudem lässt sich der Verkaufspreis für das Haus realistisch kalkulieren. Zusätzlich dient der Verkehrswert zur Ermittlung des Beleihungswertes für die Bank und ist damit ein wichtiger Faktor bei der Berechnung der Höhe Ihrer Baufinanzierung.

Welche Auswirkungen hat es, wenn der Kaufpreis höher als Verkehrswert ist?

Der Verkehrswert ist also eine objektive Bewertungsgrundlage für den Wert einer Immobilie. Das bedeutet aber nicht, dass der Verkäufer sich daran halten muss. Bestenfalls liegen der Verkehrswert und der Kaufpreis nah beieinander. Ist die Nachfrage nach Immobilien jedoch hoch und sind potenzielle Käufer bereit, mehr als den ermittelten Verkehrswert zu zahlen, kann der Verkäufer auch mehr verlangen. Die freie Marktwirtschaft erlaubt ihm das.

Für Käufer hat ein deutlich höherer Kaufpreis als der Verkehrswert jedoch häufig negative Auswirkungen:

1. Immobilie ist das Geld nicht wert: Zunächst einmal zahlen Sie als Käufer in diesem Fall schlichtweg zu viel Geld für eine Immobilie, die es nicht wert ist. Je nach Zustand muss das Objekt womöglich noch umfassend saniert werden und schluckt so noch mehr Geld als nur den Verkaufspreis. Bedenken Sie zudem, dass zusätzlich zum Kaufpreis und zu den möglichen Sanierungskosten noch die Kaufnebenkosten in Höhe von bis zu 15 Prozent des Kaufpreises anfallen.
    
2. Diskrepanz mit der Baufinanzierung: Ein zu hoher Verkaufspreis hat auch Auswirkungen auf Ihre Baufinanzierung. Gehören Sie zu dem Großteil der deutschen Immobilienbesitzer, die auf eine Baufinanzierung setzen, spielt der Verkehrswert eine wichtige Rolle für Sie. Denn diesen nimmt die Bank als Grundlage zur Berechnung Ihrer maximalen Darlehenshöhe. Der so genannte Beleihungswert liegt meistens zehn bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert. Das bedeutet, dass Sie maximal 90 Prozent des Verkehrswertes als Darlehen erhalten. Der Bank ist es dabei herzlich egal, wie viel Sie wirklich für die Immobilie gezahlt haben. Haben Sie einen 30 Prozent höheren Verkaufspreis als den Verkehrswert gezahlt, gibt es eine große finanzielle Differenz, die Sie mit Eigenkapital ausgleichen müssen.

Um sicher zu gehen, nicht zu viel für Ihre Wunschimmobilie zu zahlen, ist es ratsam, einen Gutachter oder einen Bausachverständigen zur Hausbesichtigung mitzunehmen. Dieser kann den Zustand des Hauses oder der Wohnung einschätzten, Sanierungskosten abwägen und Ihnen so vermitteln, ob der aufgerufene Kaufpreis gerechtfertigt ist.